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新世界中国私有化背后 郑裕彤卖掉内地一半物业

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(原标题:新世界中国私有化背后郑裕彤卖掉内地一半物业 老牌港企对内地信心不足?)

2016年1月4日,新世界发展(股票代码:0017)及新世界中国地产(股票:00917)双双停牌。市场消息称,新世界发展正筹划以70亿美元私有化新世界中国。

其实,早在2014年新世界发展建议将新世界中国私有化,彼时由于独立股东赞成票未过半数而遭搁浅,如今看来该计划按下重启键。

而就在2015年年最后一个月,郑裕彤以总价339亿元将其内地八城市9个项目先后出售给恒大,总建筑面积超过1200万平方米,几乎占新世界内地业务的半壁江山。从大手笔出售内地物业到新世界中国再传私有化,郑氏家族岁末年初的系列动作引人关注。

抛内地物业过半数

“这里是‘暖暖的海口’,以后就是‘爽爽的贵阳’。我们希望能够把现在这几个项目做好,这是我们的基本理念。”2015年3月在一场由新世界中国地产主办的“海口核心滨海生活区升级发展论坛”媒体见面会上、新世界中国地产(华南)区域董事耿树森激动的说道。彼时的新世界表现出对海口这片热土信心十足,亦透露出将会加大投入大型综合项目的建设。然而在不到一年的时间里,这个项目的命运却迎来了戏剧般的转折。

仅一个月内这位年过九旬的香港富商郑裕彤便将旗下9个项目先后打包出售,包括新世界位于武汉、惠州、海口、成都、贵阳6个项目及周大福位于北京、上海、青岛3个项目,总金额达339亿元。《中国经营报》记者统计,这9个项目共计1200万平方米,而2015年新世界中国拥有土地储备2574万平方米,照此来看出售面积近乎过半。

值得注意的是,两次收购金额分别为135亿元及204亿元。与首次收购不同的是,在共计204亿元的收购额中,恒大将透过新世界、周大福认购的、无固定到期日永续债支付约100亿元,剩下约100亿元的收购价款,恒大先期只需支付其中29亿元即只占总价15%,剩下部分可在两年内分期支付。

低廉的价格及宽松的条件让郑裕彤的这位老朋友许家印成了最合适的“接盘侠”。合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌在接受本报记者采访时表示,港企开发模式与内地房企不同,内地开发商走快周转模式,以刚需为主。港企难以摆脱开发周期长、产品跟不上市场需求等短板,在竞争中处于不利地位。“此番交易可以看做是新世界的战略转移。”

对此,新世界中国在公告中给出这样的解释,出售这些项目标志着新世界发展集团及新世界中国地产集团正减低二线及三线城市及毛利率较低项目的投资,把资源集中在一线和1.5线城市及发展中型物业项目,达至优化项目发展及投资组合策略。

“尽管售价优惠,但由于其拿地时间较长、入手成本较低,出售项目仍取得了不错的收益。而对于收购方,由于收购价较目前市面同类项目的出让价折让较大,付款条件也相当有利,未来溢利空间同样巨大。”龙斌说道。

值得注意的是,就在新世界大规模出售囊中资产不到一个月,新中再提私有化,这个尘封了两年的话题被再次放上台面,其中的逻辑不禁让外界浮想联翩。

私有化按下重启键

2016年1月6日,新世界发展联合新世界中国地产发公告称,新世界发展全资附属公司汇丰代表要约人有意作出一项自愿有条件现金要约,以收购新世界中国所有要约股份。

其中,股份要约部分的每股作价为7.8港元,而购股权要约则要根据新世界中国购股权行使价而定,购股权要约价介乎每份新世界中国地产购股权2.38港元至5.35港元之间。

截至1月4日,新世界中国共有已发行股份86.94亿股,其中59.77亿股由新世界发展持有。此外,新世界中国仍有售出的尚未行使购股权3388.5万股,该部分购股权行使价格为2.45~5.42港元。

记者查阅联合公告获知,如果上述购股权在要约截至前未获行使及要约获全面接纳,新世界发展要约收购总代价约为213.2亿港元。如果上述购股权在要约截至前获全面行使及股份要约获全面接纳,那么新世界要约收购总代价约为214.5亿港元。

据新世界发展透露,在要约收购完成后,新世界发展拟继续进行新世界中国地产集团的现有业务,并根据市场情况而定,可能寻求不同机会以进一步发展新世界中国地产集团的现有业务。新世界发展也可能会考虑由新世界中国地产以发债或股本融资的方式为其进一步发展提供资金的需要。

对此,房地产金融资深评论员黄立冲在回应记者采访时表示,新世界中国作为上市公司,在国内从事房地产开发需要承受较高的税务压力,这对其税务筹划非常不利。私有化后对存量的税务压力和未来的税务筹划都有很大空间。

“相比之下,新世界发展有着非常低廉的融资渠道,新世界中国已经失去融资价值,没有必要保留两个平台。”黄立冲亦表示,提出私有化还有部分原因是认为上市平台价值被低估,对股价和公司现有价值表现不满意。

事实上,早在2014年新世界发展就曾提出要以每股6.8港元私有化新世界中国,同时宣布以3供1形式,集资约140亿港元。彼时公司透露,若私有化不成功,资金将用于发展新世界中心及增加土地储备等。

然而,由于当时“人头票”不足,反对私有化方案的新世界中国独立股东数目达458名,而赞成的独立股东数目为223名,导致私有化计划失败。

不足两年时间,新世界发展便卷土重来。联合公告指出,如果在4个月内收到不少于90%的要约股份,以及不少于90%无利害关系的新世界中国股份的有效接纳,新世界中国的私有化将宣告成功,并从港交所退市。

德银发表报告指出,今次以现金要约方式提出,需要持股市值超过90%的股东接纳要约,可提高交易成功机会。

另外,新世界发展没有明确表明不提升收购价,而这次计划亦没有进行供股。花旗在研报中表示,新计划是以收购方式进行,而非协议安排方式,故不再受“数人头”的关卡所限制。

二度启动私有化,郑裕彤立场似乎更加坚定。房地产与金融资深评论人黄立冲亦表示,此次私有化采用收购要约方式,成功率较高。

撤资或规避风险?

从出售内地资产到重启私有化,这家发展了46年的品牌房企俨然只是一个缩影。从2015年下半年开始,就有瑞安、新鸿基、华人置业、中渝等港企纷纷抛售旗下物业,出售资产超过百亿元。

就以新世界中国来看,这两年在内地的发展状况并不理想。据2015年年报显示,新世界中国拥有土地储备2574万平方米,分布于内地24个地区共30个项目,总资产1340亿港元。2015财年合约物业销售额为154.26亿元,物业销售经营溢利为29.36亿港元,较2014财年同比下跌41.3%。

另据2014/2015年中期业绩报告显示,新世界中国录得公司股权持有人应占溢利15.15亿港元,同比下跌55%;物业销售额约为67.86亿元,溢利为12.97亿港元,同比下跌58%;录得整体入账物业销售量为49.8万平方米,同比下跌35.4%。

2014/2015年中期业绩发布之际,新世界中国主席郑家纯表示,中国房地产市场进入白银时代,内地经济发展步入新常态,房地产中长期仍可持续健康稳定发展。

即便在这样的语境之下,国内房地产市场已不如想象中乐观。据高力国际研究报告显示,2015年中国住宅房地产市场分化愈渐清晰。一线城市持续维持对特定投资活动的限制,其他城市则刺激销售以解决高库存水平问题。

“从长远来看,港企还会继续持有一线城市物业,也不排除购入一线城市核心地块,而二三四线城市物业将会逐步收缩。”高力国际研究及咨询部董事陈厚桥表示。

回望2000年,港企大举进入内地市场发展,因为拥有丰厚的经济实力,颇受地方政府青睐。通过低廉的价格大规模拿地,恰逢国内市场上涨最快的时期,坐享土地升值所带来的红利。

但在接下来十年中局势发生了转变,自2014年以来,我国房地产开发投资增速就一路下滑。据国家统计局数据显示,2015年前11月,全国房地产开发投资87702亿元,同比名义增长1.3%,增速比前10月份回落0.7个百分点。主要由于商品房前期库存基数较大,特别是三、四线城市去库存化压力较大,在一定程度上影响了房地产开发企业的投资意愿。

虽然不断出台系列政策刺激楼市,但从现实来看,国民对于房地产投资的热情逐渐减弱。合富辉煌(中国)市场研究总监冯佩云认为:“开发成本越来越高,利润越来越低,导致内地地产投资回报率下滑。惯于资本操作的港企大多会根据当地的经济环境做出最快速的应对策略。反过来说,港企在大陆撤资也是国内房地产市场利润萎缩的信号。”

由于内地和香港的房地产处在不同的发展阶段,在内地崇尚快速扩张的背景下,进入内地的港商却显得较为保守。知名房地产专家韩世同对本报记者表示:“新世界这类老牌港企,在几十年的发展中已经非常完善,也有着对市场极强的应变能力。港企对于经济形势高度敏感,在国内经济不容乐观的情况下选择撤离,似在规避风险。”

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