平安银行邵平：房地产业转型的两个“难关”

（原标题：平安银行邵平：房地产业转型的两个“难关”）

12月6日，由平安银行主办的第三届平安地产金融创新论坛在深圳举行。

平安银行行长邵平发表了开幕演讲。他认为，中国房地产业的发展，经历了两个重要的阶段：一是1998年至2013的快速奔跑阶段；二是2014年以来，伴随着中国经济进入“新常态”，房价高企、库存增高、投资下滑、区域分化严重等现象加剧，房地产业开始步入“白银时代”，后期需应对“高库存去化”和“新动力(310328,基金吧)培育”两个难关。

与此同时，邵平行长也给出了他对房地产市场未来五年发展形势的判断，以及应对之策。

以下为演讲实录（未经本人审阅）：

本次论坛，我们荣幸地邀请到了来自国务院发展研究中心、中国改革发展研究院、住房和城乡建设部政策研究中心等国家权威智囊机构的领导和专家，邀请到了中国房地产行业协会的领导及众多知名房企的高管，以及地产行业“互联网+”的创新领袖。我们将共同探讨“十三五”规划下房地产行业面临的挑战与机遇，共同展望房地产行业发展的前景与未来。

房地产业面临的挑战与机遇、大局与对策

房地产行业具有显著的先导性、基础性和带动性，是一国经济的重要支柱之一。今年前三季度，我国房地产投资占GDP的比重高达14.46%，房地产对我国经济发展的重要作用由此可见一斑。

中国房地产业的发展历程，经历了两个重要的阶段。从1998到2013年，在巨大的消费需求和投资需求集中释放的过程中，在房地产与中国经济相互助力的进程中，中国房地产行业快速“奔跑”了15年，房地产开发投资的年均增速达到23.08%，高出GDP平均增速13.5个百分点。

但是，自2014年以来，伴随着中国经济进入“新常态”，房价高企、库存增高、投资下滑、区域严重分化等现象不断加剧，房地产业走出从“黄金时代”步入了“白银时代”，正在面临两个难关。

从短期来看，存在“高库存关”：高库存就像是悬在众多房企头上的一把悬顶之剑，严重威胁着房企实现再投资和新开工。截至今年10月末，全国商品房待售面积达到6.9亿平方米，同比增长14%，再创历史新高。

从中长期来看，存在“新动力关”：由于缺乏新的增长动力，房地产业面临“降温”的过程中“降速”的危险，行业转型与升级更显艰难。这种局面，不但引发了社会各界的广泛关注，也引起了党中央的高度重视。

刚刚出台的“十三五”规划建议已经描绘了中国经济发展的总体蓝图。未来五年，我国将继续保持经济中高速增长，稳步推动经济转型升级，到2020年将全面建成小康社会。

在最近召开的中央财经领导小组第十一次会议中，习近平总书记明确指出：“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。 即将召开的中央经济工作会议，房地产行业发展可能成为重要话题之一，纳入明年的重点工作。这无疑为房地产行业提供了难得的发展机遇，为闯过难关创造了有利条件。

我们判断，中国房地产业“新五年”的大局，将是由“快”向“稳”的转变。具体体现在三个方面：

一是经济稳，促进房地产稳。未来五年，“稳增长”、“调结构”、“促改革”的政策效应将逐步显现，中国经济增速有望保持在6-8%的区间，这将为房地产业走上新的良性发展轨道提供坚实的基础。

二是政策稳，促进房地产稳。在新五年中，除了常规的货币和信贷支持政策之外，户籍改革、人口生育、保障房制度、城镇化建设等领域的各项政策更为积极、更富长效，不但有利于房地产业短期内度过“高库存关”，也有利于房地产业长期内保持供需平衡。

三是需求稳，促进房地产稳。中国目前的“房子过剩”，本质上是一种结构性“过剩”。与多数发达国家人均居住面积高达36-62平方米的情况相比，中国人均居住面积远远不足。未来，广大百姓仍旧希望大幅改善居住条件。同时，随着新型城镇化规划的实施，到2020年，我国常住人口城镇化率将达到60％左右，由此产生的新增房地产需求将极为可观。此外，大量的城市更新计划中，也蕴含着相当庞大的重置需求。可以说，在未来很长一段时间内，改善性需求仍将是市场的主流需求。

在中国房地产行业即将进入“稳”发展的新阶段，稳中求进、稳中求变、稳中求新，将是房地产业未来五年的核心任务。所谓稳中求进，就是要摆脱狂飙突进、粗放经营的发展模式，进入稳步发展、精耕细作的新时代。所谓稳中求变，就是要紧密跟随政策变化、市场变化和需求变化，调整产业结构，转变供给方式。

所谓稳中求新，就是要转变观念，积极创新，放宽视野，整合资源，利用互联网、物联网等新手段，实现多元创新，促进产业转型升级。

当前，针对经济发展中出现的失衡问题，习近平总书记提出“要着力加强供给侧结构性改革”。很多的地产企业也在积极因时而变，因势而变，通过技术进步、模式创新、结构调整、企业制度改革等方式，积极践行“供给侧改革”，实现产业转型升级。

一是“新业态”。有的企业积极推进跨界整合，联合旅游、娱乐、教育、文化等行业龙头，推进统筹开发，形成房地产发展的新合力。

二是“新模式”。有的企业积极推进产业转型，业务重心向刚需和改善型需求转变，将经营链向服务端延伸。不再单纯地卖房子，而是实施“轻资产”战略，输出管理和技术，提供城市配套服务，甚至入股金融机构，以实现跨行业多元化经营。

三是“新渠道”。有的企业主动拥抱“互联网+”，积极搭建互联网平台，把大数据、云计算、移动互联等新技术，有效融入日常运营与服务，实现了线上线下一体化。

大环境正在赋予房地产行业大格局，新转变正在为行业注入新动力，新业态正在催生新变革。中国房地产业就像一棵小树苗，经历了过去15年的快速成长，正在逐步走向成熟。我们深信，在不久的将来，这棵小树苗必将枝繁叶茂、开花结果，展现新的姿态，释放新的光芒，创造新的价值。

平安银行的探索与期待

平安银行一直是中国房地产业发展的积极参与者和推动者。在过去的三年中，平安银行深入研究并把握房地产行业的发展规律，坚持“以客户为中心”，以创新驱动发展，“跳出银行办银行”，不断发掘行业核心需求，持续推动资源跨界整合，努力创新产品和商业模式，与各大房企共同把握商机，携手合作。

地产金融事业部是平安银行事业部体制下成立的第一个行业事业部。三年来，地产金融事业部在房地产行业实施垂直领域内的全产业链专业化经营，提供全方位的综合金融服务。

我们不断创新公司投行产品和服务，除了传统的开发贷和结构化融资服务之外，还推出了地产基金、并购金融、供应链金融、跨境金融、资产证券化、债券承销、定向增发等创新性业务，获得了市场与客户的广泛认可。

签约产业基金2万多亿，落地规模突破5000亿元，其中有相当一部分规模有力支持了房地产及相关产业链的转型发展。

我们创新了“地产金融+互联网”的商业模式，通过众筹等方式精准匹配住房提供方和需求方，通过搭建房地产采购网络平台，服务地产行业上下游广大的供应商。

我们创新了我们连续三年每年发布地产金融《白皮书》，对形势和市场进行最前沿的研判分析，与业界分享我们的最新探索和实践，积极履行平安银行地产金融对行业、社会和环境应有的社会责任。

“浩渺行无极，扬帆但信风。”在充满希望的新五年，平安银行热切地期待，与在座的诸位携手前行、相互助力，积极把握时代赋予的新机遇，坚持“创新、协调、绿色、开放和共享”的发展理念，共同演绎“不一样”的精彩，共同分享“稳”发展的硕果，为房地产行业的转型升级做出更大的贡献。

本文来源公众号：地产邦