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建发股份资产重组迷局 分拆地产业务A股上市

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“A股分拆上市要求严格且繁多,被分拆的业务占有分拆母体的比例有着较高要求,如销售额,资产,利润占比等,”房地产与金融资深分析人士黄立冲告诉时代周报记者,分拆企业,必须在系统上独立,除非企业建立之初便分开经营,否则分拆上市难度就会加大。

公司下属的供应链运营业务和房地产业务分属两个基本没有交集的行业,降低了管理效率,同时也令上市公司在面对某一领域内的客户时处于较为尴尬的境地。

时代周报记者 胡天祥  发自深圳

正值国企改革紧锣密鼓之际,厦门国资颇合时宜地抛出一份拟将旗下建发股份有限公司(600153.SH 下称“建发股份”)的供应链运营业务与房地产开发业务分立上市的方案,让一度沉寂的分拆上市概念再度活跃。

9月29日晚,停牌3个月的建发股份宣布重大资产重组方案——划分其持有的房地产子公司股权——联发集团的95%股权、建发房产的54.654%股权、天津金晨的100%股权、南宁联泰的30%股权以及成都置业的49%股权进入分立后新设立的建发发展。建发股份也将申请建发发展在上海证券交易所[微博]上市,最大限度解决同业竞争难题。

“公司下属的供应链运营业务和房地产业务分属两个基本没有交集的行业,降低了管理效率,同时也令上市公司在面对某一领域内的客户时处于较为尴尬的境地。”针对本次重大资产重组,建发股份如此解释原因。

听起来如一场“裂变”。不过,相比于海外市场分拆上市的热闹景象,A股存在的限制和实践难度,使得分拆上市的出现仍只是少数案例。

“A股分拆上市要求严格且繁多,被分拆的业务占有分拆母体的比例有着较高要求,如销售额,资产,利润占比等,”房地产与金融资深分析人士黄立冲告诉时代周报记者,分拆企业,必须在系统上独立,除非企业建立之初便分开经营,否则分拆上市难度就会加大。

分拆上市后,建发股份和建发发展的实际控制人仍为厦门市国资委,但其内部架构将做怎样调整?对于建发发展,有着怎样的构想和战略规划?时代周报记者多次致电建发股份,其证券事务部人士仅回复,公司将通过股东大会商讨分拆上市具体事宜,目前未有具体结果可公布。

“分家背后”

今年以来,多家上市公司纷纷剥离业绩不理想的房地产业务。对于建发股份此次重组,业内外也有诸多猜测,直指目前建发股份旗下供应链业务和地产业务之间正在拉大的悬殊。

在建发股份的业务构成中,供应链及房地产为两大主要方向,其中前者为重点。2012年以来,建发股份的供应链业务营收占总营收比例均超84%。

时代周报记者翻阅建发股份近年财报数据发现,2013-2014年,其供应链业务的年营业额分别为878 亿元和1021亿元,分别同比增长10.48%和16.28%。2015年上半年,该指标为482.68亿元,同比增长5.11%;实现净利润4.15 亿元,同比增加14.16%。

相比之下,建发股份的房地产业务表现疲软:2014年,其房地产开发业务营业收入为194.85亿元,同比增加34.13%,签约销售收入为178.24亿元,同比减少3.63%。2015年上半年,该房地产开发业务营业收入39.60亿元,同比减少45.42%;实现净利润3.14亿元,同比减少50.91%。

可以看出,实行“供应链+房地产”双主业的建发股份,上半年利润下滑主要是受房地产业务拖累。“但不可否认的是,即便供应链业务发展前景良好,但建发股份的地产业务盈利能力远超供应链业务。”克而瑞分析师房玲指出,建发股份供应链业务毛利率常年在4%左右,地产业务毛利率超过30%。

建发股份2015年半年报数据显示,上半年,其供应链运营业务营业收入482.68亿元,但仅实现净利润4.15 亿元,毛利率仅为4.15%。房地产开发业务部分虽仅实现营业收入39.60亿元,但净利润却高达3.14亿元,毛利率高达34.18%。

分拆上市的另一目的在于,促进建发股份内部两个以地产为主要业务的分公司,联发集团与建发房产合二为一,最大限度避免产品同质化,解决同业竞争。

资料显示,联发集团已进入厦门、桂林、武汉、苏州等9个城市,产品类型涵盖工业地产、商业地产、住宅地产、教育地产等。而建发房产以住宅开发为主,项目分布在厦门、福州、上海、长沙、成都等11个城市。截至2014年底,这两家公司共拥有土地储备达1046万平方米。

2015年半年报数据显示,上半年,建发房产实现营业收入28.24亿元,同比下降38.58%;净利润3.08亿元,同比下降51.33%。而联发集团实现营业收入12.35亿元,同比下降53.56%;净利润1.54亿元,同比下降53.05%。

同业竞争和业绩下滑是否存在必然联系尚未有定论。但从这两家公司进驻的城市来看,双方已经竭力避免重复,如在西南区域,联发集团选择进驻重庆,而建发房产则选择成都;在长三角区域,联发集团选择进驻扬州,而建发房产则选择了上海与苏州。不过,两者在大本营福建区域内的厦门、漳州等城市均有业务重叠。

“对于建发股份来说,分拆无疑能进一步推动供应链业务做大做强,同样也能给地产业务带来更大的发展空间。”房玲如是说。

“厦门大地主”的挑战

在厦门,建发股份是当之无愧的“大地主”。其在海西地区有逾350万平米未结算建筑面积,其中近一半位于厦门区域内,而厦门区域内的60%以上又位于本岛内,且在岛内有约30万平方米建筑面积工业建筑,具备很大的改造和利用的空间。同时建发股份还拥有让民企垂涎的诸多一级开发项目。

建发股份的扩张路径和被业内视作典型的闽企阳光城(6.40, -0.16, -2.44%)、泰禾等并不相同。国企的身份使得建发股份无论在拿地亦或是开发上面,都有先天优势。

根据《厦门建发股份有限公司关于分立上市涉及房地产业务的专项自查报告》,其在上海、南宁等地都有与军队协议出让的军用土地;在厦门有多个项目是通过土地置换获得;在重庆,鄂州等地都有旧改目地等。

以上海为例,2004-2006年,建发在新江湾城共获得了五幅军用土地(新江湾城4号地块、20号地块、6号(含南F)地块、21-1、21-2号地块和22-3、4商办地块),成功进入上海市场。这些土地原本均系空军新江湾机场用地,由空军上海房地产管理分局协议转让,价格不详。这也是新江湾机场首批转让的军用土地。

此后,新江湾城被定位为依托湿地景观的高端住宅区,房价逐年飙升,为建发股份带来了较为可观的利润。CRIC数据显示,建发股份获得最后一幅地块的2006年,和其首个项目建发江湾萃开盘的2012年和2015年,新江湾城板块商品房成交均价分别为10045元/平方米、38154元/平方米和44520元/平方米,总共上涨了343.2%。目前,建发股份在新江湾城仍有超过6万平方米住宅和6万平方米商办物业可售。这意味着,十年前的土地交易至今依然能确保建发在上海有稳定的收入。

除了在拿地方面有先天优势,在土地开发上,建发房产亦可凭借国企背景,涉足让不少房企垂涎的一级土地开发及大型公建项目(以政府名义发文建的项目)。其中,建发房产在厦门承建了厦门国际会议中心等。

受益于此,近年来,多专注于二、三线城市开发的建发股份发展迅猛,在2014年通过竞拍、合作、收购等多种拿地方式,多渠道争取优质土地资源,分别于厦门及周边地区、桂林、南昌、上海、苏州等地区,获得土地储备总计超130万平方米。

截至2015年6月30日,建发共有土地储备780.6万平方米,其中华南占大半,达50%,华中、华东和西南分别占22%、14%和10%,华北占4%;若按城市能级划分,二线和三、四线城市土地储备量基本持平,分别为46%、48%,一线城市占比为6%。

有业内分析称,建发股份控股的联发集团拥有大量的工业地产和商业地产及教育地产,借助这次资产重组,其账面价值能得到重估,而实际价值则远超账面价值。

但随着国企改革不断深化,而以上海为首的一、二线城市房地产行业越来越市场化、透明化,建发股份国企背景带来的优势正逐步消失。建发股份如果要在厦门外的一、二线城市立足,将要更多地依靠自身的战略和产品力。

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