通州楼市自治：风口上的畸变者

网易房产讯 才飞上政策风口没几天的通州，终招致凌厉调控无情碾压。

814之夜，北京市住建委年度“政治任务”兑现。政策大手一挥：从此只有通州人才能购买通州房产，自北京分中心身份坐实以来，房价首次进入迷茫区间。

晚22时，北京市住建委正式公布通州限购收紧消息。简而言之：京籍无房者、京籍拥有1套房且落户通州3年者（或连续三年在通州缴纳社保或个税者）、非京籍但在通州连续三年缴纳社保或个税者，以上四类人才有资格买通州房子。

这一消息从中午开始发酵，接受网易采访的多家房企均提前知悉此事。

8月14日晚间，通州大盘合生滨江帝景连夜开售，试图抓住宽松时代最后一批可能签约的购房人，结果难料。对更多通州项目营销总来说，今夜则注定无眠。

“燕郊新房已经卖到2万2，以后通州涨到燕郊两倍，每平米站上个3万7、8完全没问题。二手房没有拿地价格制约，会涨得更离谱。”通州限购政策收紧传言四起的同一时间，某通州房企负责人低调回应网易房产，“政府准备给所有人一个禁止暴涨的预期。”

通州在2015年前7个月一共卖出6233套新房，超过2014年全年的5893套。库存降至7591套，是最近6年来的最低点。7月下旬，通州某首次入市项目卖出35000元平方米均价，仅成为通州房价上涨背景的一个注脚。

“中央多次施压，嫌通州房价涨得太快，北京市政府和通州区政府压力都很大。”接近北京市住建委的人士说，20天前，国务院副总理张高丽在京津冀协同发展工作推动会议上没直接点名，但以“防止在北京周边地区盲目搞房地产和炒作房价”为辞，严厉告诫北京控制通州暴涨，或是紧急收紧限购的源头。

在近十年城市发展和宏观调控中，通州几经沉浮，房价多次变迁。北京市政府东迁利好既是修正畸形城市规划的机遇，也是再度拉升房价的帮凶。814条例用非常规性手段再度打破了现状，网易房产多方采访发现，这次对通州的挥刀，政府预谋已久。

“前段时间住建部找了几个通州开发商摸底调查，主要是打电话询问楼盘库存、推盘节奏和在售价格。”一位房企营销总监说。

一些平面媒体提前接到消息，明早出街的报纸，要为22点的新政发布预留版面。

红头文件在公开之前就被广而告之，一位楼盘负责人认为，“政府预先放口风，以稀释政策落地市场反应”。开发商内部，一些人对收紧已有预判，只是未料政府落刀如此之狠。

“从北京到全国，之前没有类似的区域单独管理政策。限购都以城市为分水岭，北京城内大概不会设限。最后发布的这个政策，分类分得也忒细了，这是逼着我们把通州房子都卖给通州土著吗？”一个开发商抱怨。

另一位开发商称，既然市政府决意东迁，东城、朝阳等区域自然有公务员流入，他们之前没在通州纳税，就无法在通州购房。现在的规定无法满足本地工作人员的居住需求，说不过去。“我们的客源会大幅减少。”

卖到35000元平方米的通州项目总监透露，大半个月前该盘卖出的300套房源业主中，非通州人占到六成以上，“很多通州以外的人看中北京市政府东迁利好”，现在他的预判是，新政落地后，客户基数将直接卡掉一半。

一些通州项目组织营销策划部紧急商讨应对之策。比如，个人不能购买，可以公司名义购买。另一个方案是，客户在家倒一倒指标，或者先把定金交了，满三年再正式签约。

以合生滨江帝景为代表的楼盘决定放手一搏。814夜晚，合生滨江帝景灯火通明，属“能走就走”的加速走量派。但一位政府人士听闻向网易房产记者表示“恐怕收效不大”，理由是客户也在观望。尽管这部分客户一天之前还坚定看好通州住宅发展前景。

被一棒子打乱的通州楼市前景难料。而可以肯定的是，二手房市场活跃度将受到牵连。“需求盘子整体缩小，房价上涨速度肯定放缓，实现政府预期。”

一些开发商感到被误伤。有人向网易房产抱怨，政治任务高于一切，但行政之手仅能在短期内有所遏制，一旦政策放松，通州的楼市反弹有可能造成更恶劣局面出现。

“就这样把一个区域突兀的孤立出来，海淀房价高，以后难道也要限制外区人到海淀买房？”

通州一夕之间自治，为白银时代的房企运营出了新难题：如今许多房企考核均以回款为指标，一旦销售放缓，到底要不要降价，是以价换量，还是挺个半年、一年再看。“就像今天晚上，各家表现将分化，通州销量座次有可能重新洗牌。”一位不愿具名的房企副总表示。

但严控政策也止不住一些人心态的乐观，有人看得长远，“只要通州有前景，需求压不住，越限越有料。”

《新政全文》

各有关单位：

为促进通州区房地产市场平稳健康发展，经市政府批准，自本通知发布次日起，通州区商品住房（包括新建商品住房和二手住房，下同）销售在执行《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发〔2011〕8号）、《北京市人民政府办公厅贯彻落实〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发〔2013〕17号）的基础上，同时执行以下规定：

一、符合现行政策有关规定且符合以下条件之一的家庭，限购1套通州区商品住房：

（一）没拥有住房的本市户籍居民家庭。

（二）已拥有1套住房、户籍属于通州区且落户3年（含）以上的本市户籍居民家庭。

（三）已拥有1套住房、近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的本市户籍居民家庭。

（四）在本市没拥有住房且近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭。

二、以下家庭，暂停向其出售通州区商品住房：

（一）已拥有1套住房、无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明的本市户籍居民家庭。

（二）无法提供近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。

三、商品住房销售管理其他规定不变。

特此通知。

北京市住房和城乡建设委员会   北京市通州区人民政府

2015年8月14日