金融地产大鳄信达如何杀入广州

文/梁爽

2015年6月初，发家于长三角的信达地产首次亮相广州土地市场，便以44.2亿元总价、16%的溢价从绿地、保利、华发联合体手中夺得备受关注的广日电梯旧厂地块，首战告捷。

与近两年陆续进入广州的金融街、华发、远洋等“过江龙”相比，信达地产知名度不高，但其绝非等闲。它背靠的母公司中国信达资产管理股份有限公司（下称“中国信达”）是中国四大资产管理公司之首，专擅收购不良资产。

作为中国信达下的唯一上市地产平台，信达地产天然具备“轻资产”优势，被称为地产界的“破产捕手”。在房企金融化、金融机构房地产化的大背景下，背靠大树，信达地产正在开拓一条房企非典型扩张路径。

“破产捕手”蛰伏广州

严格地说，信达地产并非首入广州。今年6月拍地以前，它已经蛰伏一年。

信达地产原属建设银行。1985年发家于上海嘉兴后，最高峰时，建行旗下房企高达3000家。2009年信达地产借壳ST天桥上市，中国信达通过全资子公司信达投资有限公司控股，将其定位为中国信达旗下唯一上市地产平台。

目前，信达地产的项目多集中在长三角和中部地区。2014年借助收购不良资产包的机会，它把目光转投拥有广深两大一线城市的珠三角地区。

最佳时机来自广东嘉粤集团破产重组。

2012年，湛江最大民企嘉粤集团申请破产。两年后，中国信达出资36.65亿元破产重组嘉粤。 2014年6月，信达地产成立全资子公司广州信达置业投资有限公司（下称“广州信达置业”），以22.57亿元承债式收购嘉粤集团下属5家房地产公司100%股权，获得上述公司拥有的嘉骏广场、大运家园、坡头龙王围、麻章地块、广州东平路地块、炭步地块等6宗土地资产，其中4宗在湛江、2宗在广州。

这是信达地产独有的“轻资产”扩张路径——与中国信达的资产重组业务联动协同，低成本获得土地资产。

嘉粤集团这6块地重组宽限期三年，期间补偿金年率10.4%。这意味着信达地产前3年只需支付利息，直接开发运作项目，盈利后偿还债权人，剩下则为收益。头三年几乎零成本拿地开发，被视为大股东对信达地产的变相支持。

对这6块地的开发进度，广州信达置业相关负责人告诉网易房产，“前期手续还没走完”。

他透露，位于白云区的东平路地块，因涉及三旧改造而进度缓慢；位于花都的炭步地块进度稍快，但也未有实质进展； 7月初，广州信达置业的负责人还曾前往湛江地块处理业务。

“不良资产不具备马上开发的条件，但团队已经设立。广州信达置业作为区域公司要形成一定体量，不能只在不良资产上运作。第一要有项目落地，第二要有良性运转。”上述负责人表示。

内部人士透露，2015年初，信达地产定下在广州拿两块土地的目标。结合广州市供地计划，经过踩地调研、指标测算、总部报批等流程，信达地产最终锁定中心城区大约5块地。广日电梯旧厂、广纸等明星地块都在其中，顺利得手的广日电梯旧厂是最早出让的一块。

虎口夺地

在广州土地市场上的第一次正面交锋中，信达地产尽显凶悍特质。

今年广州的土地拍卖多为底价成交，难得的两场“厮杀”出现在4月的萝岗长岭居地块和6月的广日电梯旧厂地块，信达地产正是后一地块的“搅局者”。

该地块是广州市中心城区难得的大宗地皮，总建面23.8万平，挂牌起始价38.2亿元，折合楼面价1.6万元/平。地块位于广州大道北这条城市大动脉，离梅花园地铁站最短距离仅200米，附近的恒大御府、佳兆业天御2013年都拍出了2.2万~2.5万元/平的“准地王价”，如今恒大御府售价3.8万元/平。

在地块出让前，绿地、保利、华发三家房企已经暗中决定联合拿地。信达地产也想“抱团”，在拍地前跟上述联合体进行过三轮谈判，最终止步于控股问题。

“保利的意思是，四家公司都是国有背景的上市公司，要合作就四家均分，每家占25%。但信达地产总部要求，在广州拿下的第一块地要控股，另外三家觉得谁退股份出来都不太合适，那就去举牌（竞拍）吧。”一位内部人士向网易房产透露。

合作不成，信达地产准备了充足“弹药”跟联合体竞争。总部批下的拿地预算是47亿元，另有1.4亿元供临场发挥，总共48.4亿元。 

竞拍最终成为绿地联合体与和信达地产的二人转，最终信达地产以44.2亿元胜出，距最高心理价位还有4.2亿元。

“基本不用思考，只要绿地举牌信达就举，”该内部人士表示，“18500元/平的楼面价不算高，起码比恒大、佳兆业两块地的成本低，还有几千块钱的空间。”

信达地产2014年年报显示，公司总资产约377亿元，全年营业收入约48亿元，房地产销售面积66.91万平，销售合同额66.04亿元。对于体量不大的信达地产来说，仅广日电梯旧厂地块的开发体量就占去年全国销售面积近四成，地价更接近去年全国营收总额。

信达地产的应对之策依然是“轻资产”模式。在这场缠斗中，拿下地块的是上海立瓴投资管理有限公司和广州信达置业投资有限公司（下称“广州信达置业”）联合体，前者是中国信达的全资子公司，信达地产直接和间接拥有该项目19%的权益，这意味着在“大信达”支持下，信达地产只需为该地块支付约8亿元。

非典型扩张

广州信达置业在珠三角的布局和扩张是信达地产发展模式的缩影。得益于轻资产、低风险的“金融地产”模式，在房地产进入“白银时代”之时，信达地产抄底扩张意味甚浓。

其“金融地产”模式，主要体现在项目获取、资金支持、新业务开拓三方面。

一是通过并购和重组方式收购项目。中国信达是目前唯一具有非金融类不良资产处置牌照的资产管理公司，不良债权类资产中60%为涉房资产，为信达地产提供了强大且低成本的隐形土地资源库，广东嘉悦集团破产重整项目为典型案例。

二是设立夹层基金参与拿地开发。结合大股东资管业务，信达地产可以实现“小股操盘”运作模式，发起利用杠杆在一线城市战略布局，广日电梯旧厂地块就采用此手法。

三是发展轻资产业务，包括资本代建业务、受托管理处置、监督性管理服务等。

业内人士分析，房地产作为资金密集型行业，一个决策失误就可能导致资金断裂、项目无法运营，特别是中小型企业，而这都将成为信达地产的机会。在经济低迷时，信达地产具备一定的反周期发展能力，而在经济上行之时，其央企背景和大股东优势也得以显现。

不少分析人士相信，信达地产的“金融地产”模式是中小型房企在一二线城市进行规模化扩张的绝佳路径。

拿地已属不易，但真正在珠三角立足，信达地产亟需拿出具有说服力的产品。

“广州房地产市场很考验开发商的开发能力。因为广州人很理性，强调性价比，不会为噱头买单，必须靠产品说话，”广州信达置业负责人对网易房产表示，“公司对广州的首个项目期望值很高，希望打造成信达地产在华南乃至甚至全国的标杆性商业项目。”

这对一周岁的广州信达置业颇具挑战。多位业内人士分析，广日电梯旧厂地块交通虽好，但同时面临珠江新城和白云同和的竞争，在产品设计和人群定位要非常精准；同时，商业物业占建筑面积的60%，增加了地块开发难度。

这正是信达地产想要啃下的硬骨头。2014年年报中，信达提出在开发住宅产品之余，要以写字楼为主探索发展优质持有型物业。

 “目前在一线城市中心区拿地，单纯的住宅项目很少了，更多是商业加住宅综合体。”信达内部人士表示。从信达自身状况看，信达系旗下拥有证券、保险、基金、资产管理等公司，在商业项目上可以发挥独有的金融背景来运营。

目前，广州信达置业正频繁与深耕广州多年的地产中介机构沟通，以期望迅速了解广州住宅市场。而对于决定项目成功关键的商业部分，他们也在向同行和商业运营机构取经。

“商业部分开发，目前拿捏还不是很准，我们希望打造一个至少是广州大道北的标杆性商业物业。”广州信达置业相关负责人表示，“信达地产的风格比较稳健，对规模的追求是其次。我们更注重集百家之所长，不放过任何一个可能性。”