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手术台上的北京万科(附刘肖致北京万科全体员工的一封信)

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文/攸克地产(微信号:youkedichan)

一个超大型企业的转型要支付多少代价,看看万科就知道了。万科的转型又承受着怎样的压力与煎熬,看看北京公司便可知晓。

6月30日,身兼三职的刘肖向万科北京公司全体员工发出一封邮件。在这封邮件中,刘肖告知北京万科所有的员工,北京万科1~6月已经完成销售额103亿元人民币,同时利润大幅提升50%,回款率达到历史最高的92%。这只是领导邮件的“规定动作”,在同一封邮件中,“清零”、“颠覆”、“全面重构能力”这几个词汇的出现,显然更值得北京万科的员工关注。

他们应该意识到,自己效力的北京万科正躺在手术台上。这台难度颇大、风险系数颇高的手术,已经进行了有半年之久,甚至仍没有到完结之时。这台手术的医学目的颇为复杂——它既要为维护现行机体的正常运转而革除部分器官,又需要为整个机体赋予新的功能,更关键的是,一减一加,一个手术,同步进行。

两百人 “减员”

手术刀最早对准的是人员规模。从刘肖接替毛大庆出任北京公司总经理开始,北京公司的人员“出走”似乎就要成为必然。事实也确实如此,从2014年底开始,陆续有人去职,其间不乏一定职级的业务骨干和中层管理者,如曾任万科北京公司营销中心副经理的孙霞、曾任万科北京公司工程总监的孔祥民等。

当内部还在纷纷猜测这种局面还能持续多久时,似乎绝大部分人都没有意识到,这是一场手术的开始。这将关乎北京万科几乎所有员工的切身利益。在万科总部所在地的深圳总有这样一种比较,同档次的业绩贡献,深圳公司的人员却只有北京公司的一半,约200人左右。

万科北京公司人气最旺时,有500人左右,在万科内部属于人员规模较大的公司。这是由当时北京万科所被赋予的战略目标决定的——2009年,毛大庆从凯德空降万科,出任高级副总裁、北京公司总经理。彼时的万科在北京,亟待开疆破土,承担如是任务的毛大庆迅速扩大万科在北京的市场份额,业务的快速膨胀,必须有相匹配的人力资源投入,这正是万科北京公司人员一度庞大的原因所在。

2014年成功跨过2000亿规模的门槛之后,集团战略迅速转变,从规模转向“效益”,作为集团内规模最大的北京公司,瘦身势不可免。

实际上,北京万科投资设立了一家社区商业管理公司,从股权关系上看,这是一家北京万科的子公司。按照北京万科的安排,北京公司原有的社区商业的运营管理人员,成建制地转入这家北京万科的子公司,其中即包括早已声名在外的“第五食堂”。

尽管在股权上有承继关系,但这家公司完全自负盈亏。通过这一手法,北京万科成功分流人员超百人,北京万科不必再负担这些人员的任何支出。

部分原北京万科团队成员因个人职业选择去职,这一部分的人数,约有20余人。

如是,北京万科在2014年底~2015年6月这半年间,北京万科的人员规模已经从最多时的500多人,降低至300余人——这一台正在进行的手术,瘦身接近200人。

组织架构大变样

减员只是手术的第一刀,要想赋予这个机体新的功能,组织结构的迭代更新已经不可避免。刘肖接任万科北京公司总经理之后,即组建了两个“小组”负责公司的日常运营。这两个小组,事实上已经成为北京万科运行的行政和业务“中枢”。这一点,攸克君在此前的《V-LINK之外,刘肖的“三板斧”》(点击阅读原文呈现)一文中,已有简单涉及。

刘肖到任之后设立的两个小组分别是“绩效提升小组”和“经营策略实施小组”。这两个小组,已经基本对万科北京公司的日常管理、运营和策略实施实现了全覆盖。在职能上,绩效提升小组和经营策略实施小组替代了原运营管理部的职能。万科北京公司原设有运营管理部,负责公司生产运营计划的制定、重大业务节点的实施和协调工作。“两个小组”设立后,运营管理部即被合并进财务部。

相比于原运营管理部,“两个小组”的业务涵盖面更为广泛,不仅集中于实施层面,也包括战略的全局性工作方面。更重要的是,无论是组长还是组员,均为兼职,而非专职专岗,实际上是一种任务导向型的管理架构,这种机制设计,重要的目的在于减少层级,优化组织内部管理结构。

与此同时,北京万科在大兴、房山、昌顺尝试设立事业部。更多的细节,在《V-LINK之外,刘肖的“三板斧”》中已有详述,在此不再赘述。

更多的组织结构调整则出现在业务条线上。2014年底~2015年6月,万科北京公司增加了三个虚拟部门和多个岗位。增加的部门包括呼叫中心、自销团队和签约中心。其中自销团队的出现颠覆了北京万科过去5年以来的全盘代理销售制。自销团队负责拓客、建立自己的销售团队,从而将更重要的客户资源直接掌握在自己手中。

此外,万科还新增了案场经理的岗位,同理于签约中心,这一岗位将主要承担与代理公司的对接工作,从而把营销经理从一些事务性的工作中解放出来。刘肖在邮件中,用一句话概括这种转变,即是“重构能力”,也就是不是因人设岗,而是因事设岗。

“所以,减员不是简单的数量加减,而是结构性的调整,把人员用在更需要发挥效能和作用的岗位上,这也是整个万科对待人员规模的思路。”万科总部一位人士如是评价。

半年成绩交卷

在2015年1季度的一次内部会议上,刘肖向北京公司的管理层布置工作,要在4月召开一次完整的战略解码会,所有M序列的管理层人员必须参加讨论,这个会议上一项重要的议程,即是要对2015年的核心任务达成共识。这其中之一,即是销售任务。

自刘肖到任北京公司后,北京万科即并未正式对外披露过2015年全年的业绩目标。这与集团的整体战略调整直接相关,在迈过2000亿元的门槛之后,从万科总裁郁亮开始即将转型作为2015年工作任务的核心。与此同时,“创造利润”也成为了万科最为重要的考核指标之一。

刘肖在邮件披露了上半年北京万科利润上涨50%,万科总部人士透露,在目前万科内部的利润排名中,北京公司已经升至前几名的水平。

在万科更为重要的一项考核指标——回款率上,刘肖在邮件中告知员工,上半年的回款率达到92%,为历史最高。郁亮曾在年初的时候敲打他属下的高管们“过去,我们拿到20%~30%的定金,我们的销售完成了,我们就奖励销售了,到最后大量的应收款没有收回来,那么,这个不算是价值增值创造”。

实际上北京万科上半年完成销售业绩100亿元人民币,与2014年同期基本持平。但是,在结构方面有所变化,其中100亿元的销售额主要由商品住房贡献,而在2014年同期,商品住宅的贡献约为65亿元人民币,剩余部分为自住型商品房和购物中心整售。

刘肖在邮件中没有详细说明利润提升50%的细节,攸克君观察,V-Link是刘肖新任首秀,随后社区教育(V-Learn)、社区交流(V-Club)、社区健康(V-Sports)等一系列项目的落地,预示着这将是北京万科未来的重要转型方向。从销售额上看,率先落地V-Link的西华府和长阳半岛,分别完成19.6亿元和19.2亿元,是对北京万科百亿贡献最大的两个项目。

北京万科今年新成立的部门还有城市研究院,主要职能是分析市场政策和客户需求,其中重要成果就是绘制了一张北京客户地图。根据不同阶段客户的不同需求,对住宅项目的产品定位和性能提升开始发力,已推出的性能提升包括智能、收纳、厨卫、安警、除霾等九个体系。

如园、金域东郡今年新推出性能提升和工艺工法两个样板间,从业绩贡献上看,如园完成17.6亿元,金域东郡完成9.3亿元,也是北京万科销售额的重要粮仓。

用阵地战形容上半年北京万科的局面更为贴切,台湖新城、观承别墅、如园、长阳项目、西华府是北京万科重点攻坚的项目。如园、长阳项目、西华府是上半年销售额的主要来源,而台湖新城、观承别墅则主要充实北京万科下半年的货源。

这其中,“手术”中植入的创新基因已经部分发挥作用。自销团队已经在项目的销售中从自主的拓客资源中形成成交。通过跨界合作的方式,建立的百度直达号、京东的采购平台等,都通过互联网的方式,增加了产品的附加价值;而通过搭建万科金融服务平台方式形成的万享贷、与工行合作的工行融E购等,都为销售提供了对应的金融安排。尽管北京万科的内部人士也并不否认这样的业绩中相当部分来自“家底”,但这一切,也绝非简单的惯性而取得。

而除了销售的业绩之外,刘肖还在邮件中告知,工程系统重构工期后,提效6个月;资金系统重构资债结构后,资金成本下降200bpm。这些是刘肖愿意看到的,向管理要出的效益。

这是手术的初步报告,现在,这一台北京万科的复杂手术,还远没有到关闭无影灯的那一刻。

白银时代,黄金年代

年中寄语

半年转瞬而至,北京万科实现了103亿销售。我们用10%的销售增长、50%的利润增长、历史最高的92%回款率、再次超越自己!

每一个北万人都知道,这一切,来之不易。过去的半年,外部环境跌宕起伏、内部组织深幅变化。但是,北万人坚定地走过调整与徘徊,迈向未来与梦想,迈向第二次创业的道路。

白银时代,已成为北万人激情四射追寻梦想的黄金年代。

我们从来没有像今天这样,对转型的道路充满信心与梦想。北京万科的六大转型计划,将使北京万科的发展从加法走向乘法。不久,我们的第一条装修业务船,将从暗处驶向明处,驶向远方。

我们从来没有像今天这样,全面重构能力,实现精细致远,”清零”、”颠覆”、”遵义”成为公司的流行语。工程系统重构了工期效率,提效6个月;资金系统重构了资债结构,资金成本下降200bps;营销系统重构了渠道结构,线上走向线下;商业系统重构了运营能力,长阳广场4.26开业后稳健提升;采购系统重构了招采方式,不断“走出去”,越来越透明、越来越有张力……北万人深信:能力重构,是白银时代强化竞争力的唯一出路。

我们从来没有像今天这样,把“人才是万科的第一资本”作为最重要的信仰。北万的第一次创业大赛,收到59份沉甸甸的计划;北万80班培训即将启航,人才培养机制初步建立;北万员工收入在过去半年不断提高,合伙人文化推动绩效提升。

我们从来没有像今天这样,让三好品牌深入人心,让V-LINK成为万科社区的价值观。我们执着地把三好当作做事的信念,当作”让建筑赞美生命”最朴实的诠释。北京万科目前已经实现多项目住宅性能的全面升级、即将首次实现所有住宅的除雾霾系统。精工品质正在全面实施、最近一批交付标准和质量达到历史最高。北京万科正在建设多个V-LINK社区,落地社区教育(V-Learn)、社区交流(V-Club)、社区健康(V-Sports)等等各项内容,让我们的社区成为有创业的社区、有健康的社区、有成长的社区、有分享有爱的社区。

今天我们所有的创造,是因为同心同路,因为每个同事的努力付出。我想感谢所有同事,和你们背后的家人。是你们,呈现了不一样的自己,成就了不一样的北京万科。我为大家感到骄傲!

白银时代,黄金年代,我们还有更大的梦想。

刘肖

2015.6.30

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