庞各庄地块遭疯夺，开发商解套尚待时日

文/毅家之言（微信公众号：yjzy00）

房企不拿地，一年就白忙。

今天，大兴庞各庄地块吸引了包括万科、旭辉、富力、保利、碧桂园等在内的10家知名房企参与竞争。最终该地块被旭辉联合体以24.11亿元取得，住宅部分全部竞建为限价房。

继上周大兴瀛海地块遭抢之后，今天进行拍卖的大兴庞各庄宅地再次引发市场热潮。2014年北京商品住宅用地供应517公顷，仅完成计划的51.7%，而在2015年的供地计划当中，商品住宅预计供应750公顷，相比去年又减少了25%。而在上半年截止6月29日，北京宅地仅实现成交169公顷。由此可以看出，今年宅地供应稀缺已成定局，因此才出现“出一块，抢一块”的盛况，甚至即使明知利润偏低也要抢得地块维持公司运营。

继恒大进京之后，此次拍卖再次出现另外一家南方名企面孔——碧桂园。虽然首秀失败，南方系知名房企纷纷进京，说明北京住宅市场对于开发商来说仍然具备较大吸引力。在全国楼市整体进入“慢行道”之际，北京基于其政治经济因素成为为数不多的能够继续保持上涨动力城市之一，因此也吸引了大量外地房企的进京。除此之外，基于土地成本的上升未来北京市场豪宅化的倾向已非常明显，而豪宅产品对于品质的要求更甚，因此擅长精耕细作的南方名企此时进京也有其特定考虑。

庞各庄板块目前在售项目有5个左右，其中包括众美城、龙熙公馆两个普通住宅项目，售价分别为13000元/平方米、17500元/平方米（精装现房）；一个商住项目富力飞常HAOS，目前售价14000元/平方米（精装）；以及龙熙顺景、龙熙·瓦德拉玛庄园两个独栋别墅项目，售价在27000-30000元/平方米左右。

庞各庄板块的项目销售情况一直不温不火，最大的问题是地处偏远，由此引发的交通不便，各类配套均不完善的问题是使得其吸引的多为地缘化客源。

本次旭辉夺得的庞各庄地块中59788平方米的住宅全部竞建为限价房，限售价格9335元/平方米，将为旭辉带来5.58亿回款，但仅占到24.1亿地价款的23%，地块利润将依赖于20.64万平方米的F3用地及部分F2用地来创造。

但是，目前区域内唯一可参照的商住项目富力飞常HAOS的售价仅为14000元/平方米，而旭辉夺得的庞各庄地块楼面价已达到1.17万元/平方米，未来房价将在2.5万元/平方米以上，不仅远超富力飞常HAO，甚至比天宫院目前在售的商住盘价格还要高。

此外，今年上半年富力飞常HAOS虽然定价较低，但签约量也只有22套，可见在天宫院尚存一定货量的前提下，庞各庄很难突破市场现状。在这样的市场背景下，旭辉解套，一方面要等待天宫院在售项目消化殆尽时机，另一方面，则寄希望于庞各庄板块受大兴国际机场拉动，区域产业规划、综合配套能够在短期内升级。

从未来趋势来看，大兴区依托北京新机场，拟规划建设300平方公里的北京新航城，新航城战略定位为“世界枢纽、中国门户、区域引擎、生态新城”，在这其中庞各庄定位为临空产业配套服务区。去年年底首都第二机场前期筹备和办公驻地正式入驻庞各庄，旗下航空、贸易、财务、客货、传媒、建发、物业等七大支柱产业，也将相继进驻。而未来大兴线将有望南延途径庞各庄连接固安，这也意味着该区域交通等配套资源将逐渐完善，从长远来看，区域具备一定的投资前景，旭辉也是基于良好预期，才大举布局大兴。

与此同时，同日出让的另外一种地块大兴新城北区商业地块则受到“冷落”，开盘仅8分钟，10轮举牌之后即被威克多制衣中心以9.7亿元的总价取得，溢价率仅11%，折合楼面价仅9110亿元/平方米，相比1月实现出让的黄村三合庄商业地块低出56%。郭毅分析，虽然该地块位置相对不错，但这是2014年至今，黄村推出的第7宗商服用地，此前6宗规划总建面高达64.15万平方米，区域供地过于密集，是造成需求饱和，竞地“遇冷”的主要原因。