错过“房地产风口”的万通地产，希望通过重组赶上“互联网+”风口。
黑夜是黎明的前奏。对于北京万通地产股份有限公司（600246.SH，以下简称“万通地产”）而言，这“黑夜”却显得格外“黑暗”，也格外的“漫长”。
与大名鼎鼎的“地产思想家”的冯仑相比，如今的万通地产已不复“往日荣光”，“资历”虽老却早已掉队。与动辄百亿级增长的同行相比，万通地产近年一直在30亿-50亿元之间徘徊的营业额还在不断“缩水”。去年，万通地产营收为19.11亿元，同比下降42.06%，而截至今年一季度，其一年内的非流动负债为19.75亿元，而短期借款也达到了13.32亿元。换句话讲，万通一年的收入，尚不足以还债，而其现金流几乎都处于负数状态。
错过“房地产风口”的万通地产，希望通过重组赶上“互联网+”风口。伴随着互联网浪潮，万通地产今年年初曾以改善公司盈利、筹划重大资产重组为由停牌，并将重组的目标资产定位为互联网的娱乐、文化业务。
但历时半年的重组筹划最终以失败告终，日前，万通地产发布公告称，因与多家互联网公司谈判存在较大分歧，决定终止本次资产重组，其还表示在6个月内不再筹划重大资产重组事项。
业绩大降，负债压顶，又错失机遇的万通地产将如何面对经营压力？时代周报记者就上述问题试图采访万通地产方面，截至发稿前，尚未得到任何回复。
没落的“君子”
从万通地产起家的冯仑、潘石屹、易小迪等6位创始人，如今已是地产界教父级的人物。提到万通地产，“万通六君子”无疑是不得不提到的时代。
1990年代初创立于海南的万通地产，是中国房地产市场化诞生的象征之一，从海南开发中刨出“第一桶金”，完成资本原始积累阶段，万通地产早早地便步入了疯狂生长的阶段。
1995年，万通地产的触角已伸进房地产、通信、服装、商业、信息咨询、银行、保险、证券等多个领域，地盘广及北京、海南、西安、沈阳、武汉，两年后，万通地产摇身一变成为股份制公司。
那时万通地产的资产已然接近百亿，昔日的“招保万金”甚至亦被其掩盖锋芒，然而一场内部“地震”，却给万通地产带来了巨大变化。
法人代表潘石屹黯然离开，易小迪、王功权相继出走，三年后刘军选择离开，王功权也在2003年选择离开，至此，万通完成了从六到一的转变，“六君子”几乎名存实亡。
万通地产的发展速度也很快放缓，时有文章评价：“1995年以来，万通一直在吃老本，尽管有一系列项目热销，但万通的每股盈利却并不高。”
2004年，万通与天津泰达“牵手”，有了天津泰达这样一个大地主的支持，冯仑一直渴望的土地、资金资源就有了着落，冯仑将两者合作戏称为“导演+制片”模式。
昔日思考万通地产的出路之时，冯仑认为：“传统房地产拖了万通的后腿，若要轻装前进，非终结传统房地产不可。”如果冯仑的眼睛没有盯在资本市场上，冯仑对传统房地产纵有千种烦恼也只能是徒唤奈何，问题是他看到了资本市场。
一直以来，冯仑有着“思想家”的美誉，在他带领下的万通地产也几乎是创意和行动最为猛烈的。自2006年登陆资本市场，万通地产便提出了“戴绿帽、吃软饭、挣硬钱”的发展模式，业务重心也由住宅开发向商业开发倾斜，完善不动产投资模式，将收入结构调整为投资收益、资产交易和管理费三部分。
“理想很丰满，现实却很骨感。”无论是万通提出商业地产转型、还是与之相关的2009年之后提出的立体城计划，在实施过程中都并不顺利，并未达到冯仑所希望的结果。
本报曾在《万通身陷商业地产泥淖 2%回报率不如存银行》一文中提及，转型主攻商业地产的万通地产，2012年物业出租收入占比仅2.2%，并不得不靠连续两次出售旗下商业地产公司股份回笼资金。
“摊子”铺得太大，对于资金的需求也近乎无底洞一般，据本报记者此前统计，其立体城计划在成都、西安、温州三地的整体投资额，已达1010亿元。彼时，万通地产2012年营业收入仅为40.7亿元。
时至今日，被冯仑投入大量心血的立体城市却并没有看到应有的回报，反之关于其多地立体城市项目搁浅的报告和新闻却是不少。
营收不足还债
“贪心不足蛇吞象”，一心扑在立体城市和美国模式上的万通地产，不仅耗费巨大的资金投入、精力，同时也错过了时机，甚至拖垮了自己。
近年来，土地市场甚少见到万通地产的身影，几年来万通新增的地块几乎可以说得上是屈指可数，在2012年下半年市场回暖后，其他房企纷纷投入几十亿甚至上百亿资金拿地，万通地产却没有丝毫动作。
据其一季度财报显示，截至2015年一季度，万通地产土地储备共计十块，占地面积仅接近百万平方米，合计权益面积仅有214.74万平方米。值得注意的是，这十块地中万通地产拥有100%权益面积仅占三个，其他大都是在50%上下的比例徘徊，百万平方米的占地面积水分近半。
据万通地产年报，其2015年主要开发项目为北京怀柔杨家园以及杭州未来科技城，新开工面积共计25.65万平方米，同比下降近20%，可售面积仅为37.79万平方米。
“面粉”的不断缩水，“面包”自然也会受到牵连。从万通地产的经营情况可以发现，从2012年起，公司的营业收入就在不断下滑，每年十几个点的下滑速度。
万通地产2014年营收为19.11亿元，同比下降42.06%，净利润为0.97亿元，不足去年5.06亿的两成；净资产 352901 万元，比上年减少 5.41%。
“万通之所以在业绩上落后，和其缺乏野蛮的气质有关系。在土地扩张、融资等方面节奏不快。”一位不愿透露姓名的万通内部人士告诉时代周报记者，长期的业绩疲软让股东对包括冯仑在内的公司管理层颇有不满。基本每股收益方面，万通地产2014年仅0.0371元，与前一年0.3128元两者相差近十倍。
“福无双至、祸不单行”，业绩持续疲软的背后，却是万通地产愈演愈烈的偿债压力。据其今年一季度财报显示，截至今年一季度，一年内的非流动负债为19.75亿元，而短期借款也达到了13.32亿元，负债率为70.95%。换句话讲，万通一年营业收入，尚不足以还债。此外，万通地产因经营活动产生的现金流净额为-1.95亿元。
“从财务数据来看，经营现金流净额为负其实问题不大，这是因为项目结算期没到，很多现金来源或集中在下半年。”易居智库研究中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，近几年万通给市场一种落伍的印象，导致后续融资等方面可能会有压力，在短期借款等方面的成本会比较高。
值得欣慰的是，步入2015年的万通地产在营收之上有所改善。据其一季报显示，万通地产今年一季度营业收入为6.18亿元，同比增长234.75%。
在租金收入方面，万通地产多年的经营虽然略有成绩，显然也并不足以支撑万通如无底洞般的支出。据其年报称，公司可出租权益面积 7.35 万平方米，租金收入 1.78 亿元。（约占营收入9%。）
“对于房企而言，他的转型之路必然艰辛，当运营利润尚未形成气候，而销售利润又大幅减少时，必然会对其现金流的稳定性造成压力，企业必将面临困境。”同策咨询研究部总监张宏伟告诉时代周报记者。
随着一线城市和热点二线城市优质地块获取难度和成本的不断攀升，对于万通地产而言，破局之路无疑十分艰辛。
破灭的救命稻草？
或许是“缓兵之计”，或许真是要调整战略，吸引投资。总之，万通地产在年初停牌了。
1月19日，北京万通地产股份有限公司发布停牌公告，宣称正在筹划重大事项。随后不久，公司发布公告透露，此番重组涉及收购互联网文娱资产。彼时曾有分析师结合股市背景分析称，如果消息属实，公司股票复牌应该会至少补几个涨停板。
透过许多股吧可以发现，股民对于万通地产显然抱有十足的期待。
6月19日晚间，万通地产公告，自1月6日停牌以来，公司连续与多家互联网标的公司展开深入磋商与谈判，但由于交易各方对交易价格、交易结构、交易方式等重要问题存在较大分歧，依然无法在规定时间内达成一致。
公告声称，综合考虑本次收购重组情况，公司认为此次重大资产重组的条件尚不成熟。经审慎研究后，决定终止本次重大资产重组事项。同时作出承诺，在披露投资者说明会召开情况公告后的6个月内，不再筹划重大资产重组事项。
等待了近乎半年的却是这个结果，不少股民不由得在网上大呼“不靠谱”。一位不愿具名的业内人士表示，从重组方面来看，也反映了万通要真正寻求战略突破，并不是很容易的事。而且因为重组失败而担负了一些新的成本，比如投资者的信任度也在减弱。
股权转让失败在前，公司重组收购互联网文娱资产终止在后，已经无心恋战的冯仑看起来去意已决。早已失宠多年的万通地产，在诸多市场人士看来俨然已经变成了一个“壳公司”。
伴随着政策利好，今年上半年的地产股形势一片大好，房企纷纷借机扩股融资，万通地产却只有干瞪眼的份儿。
“对于企业来讲，现在转型是找死、而不转是等死，唯有在找死的路上找到适合自己的路，才是真的。”张宏伟认为，互联网虽然火热，如今却并没有给房企多大实际性的收益，反之，更应该利用互联网提高运行效率，优化管理、内部，营销策略。
“对于万通来讲，当务之急是寻找一类新颖的商业模式和业务模式，才能在创新的基础上显得更为主动。”易居智库研究中心研究总监严跃进表示，快马加鞭谋求创新是万通跻身一线房企的关键一步。虽然此次重组失败了，但并不意味着后续战略扩张的步伐就停滞。
本文来源：时代周报
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王晓易_NE0011
