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万通地产败走重组局:遇“互联网+”转型难题

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与大名鼎鼎的“地产思想家”的冯仑相比,如今的万通地产已不复“往日荣光”,“资历”虽老却早已掉队。业绩大降,负债压顶,错失发展机遇的万通地产将如何面对经营压力?

错过“房地产风口”的万通地产,希望通过重组赶上“互联网+”风口。

黑夜是黎明的前奏。对于北京万通地产股份有限公司(600246.SH,以下简称“万通地产”)而言,这“黑夜”却显得格外“黑暗”,也格外的“漫长”。

与大名鼎鼎的“地产思想家”的冯仑相比,如今的万通地产已不复“往日荣光”,“资历”虽老却早已掉队。与动辄百亿级增长的同行相比,万通地产近年一直在30亿-50亿元之间徘徊的营业额还在不断“缩水”。去年,万通地产营收为19.11亿元,同比下降42.06%,而截至今年一季度,其一年内的非流动负债为19.75亿元,而短期借款也达到了13.32亿元。换句话讲,万通一年的收入,尚不足以还债,而其现金流几乎都处于负数状态。

错过“房地产风口”的万通地产,希望通过重组赶上“互联网+”风口。伴随着互联网浪潮,万通地产今年年初曾以改善公司盈利、筹划重大资产重组为由停牌,并将重组的目标资产定位为互联网的娱乐、文化业务。

但历时半年的重组筹划最终以失败告终,日前,万通地产发布公告称,因与多家互联网公司谈判存在较大分歧,决定终止本次资产重组,其还表示在6个月内不再筹划重大资产重组事项。

业绩大降,负债压顶,又错失机遇的万通地产将如何面对经营压力?时代周报记者就上述问题试图采访万通地产方面,截至发稿前,尚未得到任何回复。

没落的“君子”

从万通地产起家的冯仑、潘石屹、易小迪等6位创始人,如今已是地产界教父级的人物。提到万通地产,“万通六君子”无疑是不得不提到的时代。

1990年代初创立于海南的万通地产,是中国房地产市场化诞生的象征之一,从海南开发中刨出“第一桶金”,完成资本原始积累阶段,万通地产早早地便步入了疯狂生长的阶段。

1995年,万通地产的触角已伸进房地产、通信、服装、商业、信息咨询、银行、保险、证券等多个领域,地盘广及北京、海南、西安、沈阳、武汉,两年后,万通地产摇身一变成为股份制公司。

那时万通地产的资产已然接近百亿,昔日的“招保万金”甚至亦被其掩盖锋芒,然而一场内部“地震”,却给万通地产带来了巨大变化。

法人代表潘石屹黯然离开,易小迪、王功权相继出走,三年后刘军选择离开,王功权也在2003年选择离开,至此,万通完成了从六到一的转变,“六君子”几乎名存实亡。

万通地产的发展速度也很快放缓,时有文章评价:“1995年以来,万通一直在吃老本,尽管有一系列项目热销,但万通的每股盈利却并不高。”

2004年,万通与天津泰达“牵手”,有了天津泰达这样一个大地主的支持,冯仑一直渴望的土地、资金资源就有了着落,冯仑将两者合作戏称为“导演+制片”模式。

昔日思考万通地产的出路之时,冯仑认为:“传统房地产拖了万通的后腿,若要轻装前进,非终结传统房地产不可。”如果冯仑的眼睛没有盯在资本市场上,冯仑对传统房地产纵有千种烦恼也只能是徒唤奈何,问题是他看到了资本市场。

一直以来,冯仑有着“思想家”的美誉,在他带领下的万通地产也几乎是创意和行动最为猛烈的。自2006年登陆资本市场,万通地产便提出了“戴绿帽、吃软饭、挣硬钱”的发展模式,业务重心也由住宅开发向商业开发倾斜,完善不动产投资模式,将收入结构调整为投资收益、资产交易和管理费三部分。

“理想很丰满,现实却很骨感。”无论是万通提出商业地产转型、还是与之相关的2009年之后提出的立体城计划,在实施过程中都并不顺利,并未达到冯仑所希望的结果。

本报曾在《万通身陷商业地产泥淖 2%回报率不如存银行》一文中提及,转型主攻商业地产的万通地产,2012年物业出租收入占比仅2.2%,并不得不靠连续两次出售旗下商业地产公司股份回笼资金。

“摊子”铺得太大,对于资金的需求也近乎无底洞一般,据本报记者此前统计,其立体城计划在成都、西安、温州三地的整体投资额,已达1010亿元。彼时,万通地产2012年营业收入仅为40.7亿元。

时至今日,被冯仑投入大量心血的立体城市却并没有看到应有的回报,反之关于其多地立体城市项目搁浅的报告和新闻却是不少。

营收不足还债

“贪心不足蛇吞象”,一心扑在立体城市和美国模式上的万通地产,不仅耗费巨大的资金投入、精力,同时也错过了时机,甚至拖垮了自己。

近年来,土地市场甚少见到万通地产的身影,几年来万通新增的地块几乎可以说得上是屈指可数,在2012年下半年市场回暖后,其他房企纷纷投入几十亿甚至上百亿资金拿地,万通地产却没有丝毫动作。

据其一季度财报显示,截至2015年一季度,万通地产土地储备共计十块,占地面积仅接近百万平方米,合计权益面积仅有214.74万平方米。值得注意的是,这十块地中万通地产拥有100%权益面积仅占三个,其他大都是在50%上下的比例徘徊,百万平方米的占地面积水分近半。

据万通地产年报,其2015年主要开发项目为北京怀柔杨家园以及杭州未来科技城,新开工面积共计25.65万平方米,同比下降近20%,可售面积仅为37.79万平方米。

“面粉”的不断缩水,“面包”自然也会受到牵连。从万通地产的经营情况可以发现,从2012年起,公司的营业收入就在不断下滑,每年十几个点的下滑速度。

万通地产2014年营收为19.11亿元,同比下降42.06%,净利润为0.97亿元,不足去年5.06亿的两成;净资产 352901 万元,比上年减少 5.41%。

“万通之所以在业绩上落后,和其缺乏野蛮的气质有关系。在土地扩张、融资等方面节奏不快。”一位不愿透露姓名的万通内部人士告诉时代周报记者,长期的业绩疲软让股东对包括冯仑在内的公司管理层颇有不满。基本每股收益方面,万通地产2014年仅0.0371元,与前一年0.3128元两者相差近十倍。

“福无双至、祸不单行”,业绩持续疲软的背后,却是万通地产愈演愈烈的偿债压力。据其今年一季度财报显示,截至今年一季度,一年内的非流动负债为19.75亿元,而短期借款也达到了13.32亿元,负债率为70.95%。换句话讲,万通一年营业收入,尚不足以还债。此外,万通地产因经营活动产生的现金流净额为-1.95亿元。

“从财务数据来看,经营现金流净额为负其实问题不大,这是因为项目结算期没到,很多现金来源或集中在下半年。”易居智库研究中心研究总监严跃进告诉时代周报记者,近几年万通给市场一种落伍的印象,导致后续融资等方面可能会有压力,在短期借款等方面的成本会比较高。

值得欣慰的是,步入2015年的万通地产在营收之上有所改善。据其一季报显示,万通地产今年一季度营业收入为6.18亿元,同比增长234.75%。

在租金收入方面,万通地产多年的经营虽然略有成绩,显然也并不足以支撑万通如无底洞般的支出。据其年报称,公司可出租权益面积 7.35 万平方米,租金收入 1.78 亿元。(约占营收入9%。)

“对于房企而言,他的转型之路必然艰辛,当运营利润尚未形成气候,而销售利润又大幅减少时,必然会对其现金流的稳定性造成压力,企业必将面临困境。”同策咨询研究部总监张宏伟告诉时代周报记者。

随着一线城市和热点二线城市优质地块获取难度和成本的不断攀升,对于万通地产而言,破局之路无疑十分艰辛。

破灭的救命稻草?

或许是“缓兵之计”,或许真是要调整战略,吸引投资。总之,万通地产在年初停牌了。

1月19日,北京万通地产股份有限公司发布停牌公告,宣称正在筹划重大事项。随后不久,公司发布公告透露,此番重组涉及收购互联网文娱资产。彼时曾有分析师结合股市背景分析称,如果消息属实,公司股票复牌应该会至少补几个涨停板。

透过许多股吧可以发现,股民对于万通地产显然抱有十足的期待。

6月19日晚间,万通地产公告,自1月6日停牌以来,公司连续与多家互联网标的公司展开深入磋商与谈判,但由于交易各方对交易价格、交易结构、交易方式等重要问题存在较大分歧,依然无法在规定时间内达成一致。

公告声称,综合考虑本次收购重组情况,公司认为此次重大资产重组的条件尚不成熟。经审慎研究后,决定终止本次重大资产重组事项。同时作出承诺,在披露投资者说明会召开情况公告后的6个月内,不再筹划重大资产重组事项。

等待了近乎半年的却是这个结果,不少股民不由得在网上大呼“不靠谱”。一位不愿具名的业内人士表示,从重组方面来看,也反映了万通要真正寻求战略突破,并不是很容易的事。而且因为重组失败而担负了一些新的成本,比如投资者的信任度也在减弱。

股权转让失败在前,公司重组收购互联网文娱资产终止在后,已经无心恋战的冯仑看起来去意已决。早已失宠多年的万通地产,在诸多市场人士看来俨然已经变成了一个“壳公司”。

伴随着政策利好,今年上半年的地产股形势一片大好,房企纷纷借机扩股融资,万通地产却只有干瞪眼的份儿。

“对于企业来讲,现在转型是找死、而不转是等死,唯有在找死的路上找到适合自己的路,才是真的。”张宏伟认为,互联网虽然火热,如今却并没有给房企多大实际性的收益,反之,更应该利用互联网提高运行效率,优化管理、内部,营销策略。

“对于万通来讲,当务之急是寻找一类新颖的商业模式和业务模式,才能在创新的基础上显得更为主动。”易居智库研究中心研究总监严跃进表示,快马加鞭谋求创新是万通跻身一线房企的关键一步。虽然此次重组失败了,但并不意味着后续战略扩张的步伐就停滞。

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