直播：第十二届（2015）中国蓝筹地产年会|十二届蓝筹地产|创新引领|价值重塑

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由《经济观察报》发起的第十二届（2015）中国蓝筹地产年会在北京富力万丽酒店举行。本届年会以"创新引领价值重塑"为主题，以促进房地产行业可持续发展、合作共赢为目标。网易房产作为首席战略合作媒体现场进行直播报道。

主题：创新引领价值重塑第十二届（2015）中国蓝筹地产年会

时间：2015.6.26

地点：北京富力万丽酒店

主持人（杜斌）：尊敬的各位领导，各位来宾大家下午好，我是中央电视台的主持人杜斌，非常荣幸有这样的机会和大家一起相聚再由经济观察报社举办的第十二届中国蓝筹地产年会的现场。我国经济进入新常态，房地产行业由黄金时代进入白银时代，转型和创新更是成为非常重要的课题，今天我们就将围绕创新引领，价值重塑这样的主题与各位展开交流，希望大家畅所欲言，共同探讨。首先请允许我向大家介绍一下今天到场的各位重量级的嘉宾，他们是：

民生证券总裁助理研究院院长管清友先生

优客工厂创始人董事长毛大庆先生

中国海外发展有限公司副总裁董大平先生

华润置地副总裁孙永强先生

新城控股集团高管欧阳捷先生

协信集团副总裁曹志东先生

四川蓝光发展有限股份公司副总裁张亦农先生

融侨集团副总裁、首席投资官康红恩先生

长城物业集团高级副总裁梁志军

金科物业集团董事长夏绍飞先生

万达物业管理有限公司常务副总裁杜达卫先生

绿城物业服务集团总经理助理胡登峰先生

泰禾集团总裁助理、品牌总经理沈力男先生

睿信致成管理顾问有限公司董事总经理郝炬先生

《经济观察报》执行总编辑文钊

经济观察报创意中心总经理，华能分社社长周吉平先生

今天来自现场的还有媒体的朋友们，以及来自全国各地房地产行业的精英，请允许我代表主办方向各位的到来表示衷心的感谢和诚挚的谢意，谢谢各位。本次年会将在网易房产、凤凰房产等六家网站同步直播本次活动，请大家关注。首先有请本次活动的主办方经济观察报执行总编辑文钊先生致词，掌声有请。

文钊：大家好，对大家的到来表示热心的欢迎，过去几年房地产一直谈转型，今天大家沟通时候谈到最多的也是转型，从过去来看往哪里转？怎么转？似乎并没有非常确定的答案，不过今年我们注意到整个行业正在发生令人欣喜的变化，优秀的房地产企业的大数据，在创意空间，养老服务等方面做了非常多的尝试和探索，而且已经收获了很多阶段性的成果。这些变化的取得，成果的取得，归根结底靠的是创新，今天的主题是创新引领，价值重塑，对于任何一个时代来说无法选择时代的变化，我们可以选择的是如何应对变化，每个时代都孕育着商业机会，对行业发展有远见和判断的企业，敢于和善于创新的企业会在变化中开拓广阔的视野，激发强劲的动能，将帮助他们脱胎换骨，在更多元的世界里完成价值的重塑。而且我相信在他们中间也将诞生新的，更优秀的蓝筹地产企业。

过去12年，我们在中国蓝筹地产年会的平台上共同见证了众多企业的成长与发展，而企业界的朋友也支持陪伴着经济观察报的成长和成熟，对于媒体行业来说我们正在经历创新引领的价值重塑过程，不过我们的初心不归变，我们将继续和和企业界的朋友一起思考，推动商业的文明和进步。感谢各位朋友的到来，预祝年会圆满成功，谢谢大家。

主持人：中国蓝筹地产年会不仅见证了众多优秀地产企业的成长，也受到业界广泛的持续关注，今天有请请到几位专家和学者，带来精彩的观点分享，首先有请民生证券研究院执行院长，首席宏观研究员管清友带来演讲。

管清友：各位都还好吧，不用看手机了，卖也卖不出去，今天应该是载入史册的一天！

从我这个有限的年龄来看，这应该是跌得最多的一天，当然这还不是历史上最多的一天。这种情况怎么去看，怎么应对，我后面再说。给我的题目是地产周期，涉及到整个大类资产配置的应对策略，今天讲几个观点，第一是对地产周期的看法，我们总结为盛夏已过，寒冬未至，或者主持人讲的黄金时期过去了，白银时期到来了。为什么会这样说，相信大家听过很多，我们从中长期的趋势来看，人口结构的拐点，往往意味着房地产市场拐点的到来，我们的劳动年龄人口和刚性需求人口都出现了绝对数量的下降，不是增长速度的下降，而是绝对数量的下降。15-64岁，20-29岁的年龄段的人口在整个的人口结构当中都出现了绝对数量的下降，从发达经济体走过的路径来看，人口结构和房地产拐点是息息相关的，中国劳动人口2011年出现回落，未来几年还是向下的趋势，刚性需求的增长已经见到了天花板。看这张图美国和日本的情况非常的明显，经济学界和实业界都是有共识的，房地产周期的变化是由人口结构的变化决定的，很多人会问，我们的计划生育政策改变会改变现在这种人口拐点的趋势吗？答案是肯定的，不会。

即便是我们以最后的速度全面放开两孩政策，根据初步的测算，每年相当于基准数据的增加不过是一两千万的水平。一两千万的增长应该是两到三年以后，所以今天年龄稍微大一点的朋友们可以稍微锻炼一下身体，即便是计划生育政策现在调整，也不足以改变我们的人口结构，当然也不足以改变整个房地产行业的拐点到来。到2016年之后，根据现在的估计，刚需人口会加速下滑，而且这一轮的需求高峰实际是对应着上一轮，或者我们讲最后一轮生育高峰，是一个什么意思呢？最近有一句话比较流行，“侠之大者为国接盘”，说的就是这一轮，我很荣幸大概就是这一轮里，我是70后，基本处于边上。是不是房地产行业就没有什么希望了呢？先看短期，中长期的上行动力是不足的，我们可以有很多原因，资产配置方面讲，居民已经把大的资产配置到了金融资产，在过去的一年股市上涨当中大家应该已经看到了，现在也已经到了还账的时候了。

第二个是4万亿之后，这一轮房地产短期的快速上升的趋势结束，库存的消化时间大大的拉长了，其实今年总体上一二三线城市的销售情况还是不错的，相对于去年，特别是二三线，或者是二点五线城市的销售情况比去年改善还是非常大的。我们也做过一些草根调研，到一些地方去会发现按照今年销售情况还不错的库存去化的速度，大概也还要经历三到四年。是否意味着会出现美国和日本那样的房地产行业崩溃，我认为不可能，很多人拿我们现在的情况和日本90年代中期，广场协议之后的情况比，我认为忽视了几个非常重要的因素，一个是中国的城镇化水平与当时美国和日本的情况完全不一样，我们做了一个简单的比较，日本在房价见底的时候城市化率是达到了77%，美国这个数字是达到了81%，而我们的城镇化率现在尽管超过50%，但是真实的城镇化率大大低于这个数据。当然我们也要注意，我们总体上的城镇化的速度是放缓的，从国际比较来讲中国的城镇化率还是有很大的提升空间，这是我们理论上，或者是抱有良好愿望的预测，这需要借助很多假设的前提，我们知道今年前一段时间有一个关于中等收入陷井的讨论，曾经引起了轩然大波。城镇化的潜力能不能发挥出来，其实跟我们能不能跨过中等收入陷井，可以说是一个硬币的两面，能不能跨过中等收入陷井又取决于非常多的条件，公开的场合我只能说我相信能够跨过。

从拉美国家的情况来看，经济结构的转型，政治上的一些变化，直接导致了中等收入陷井的产生，这个我不多说了，所以我们在考虑城镇化潜力巨大的时候，实际是有很多假设前提的，我们未必能把这个空间，能把所有城镇化的潜力发挥出来，也就是说我们未必跨过中等收入陷井，我们只能以美好的愿望相信能够跨过。这是我讲的第一个问题，就是关于房地产行业整体所处的周期。

第二个观点给大家说一说，在经济新常态的背景之下，资产重配的趋势，尽管今天的股市暴跌，今天上午还在笑话创业板指数跌停了，中午担心创业板要追上主板的指数了，今天下午主板也快跌停了，但是资产重新配置的过程还是在延续。我们在最近这几年经历了几个阶段，今天看到的这种资产重新配置的过程也不是从几年就开始的，实际是慢慢形成的。从去年以来，我们经历了什么呢？很罕见的股债双赢的阶段，这个阶段在历史上很少遇见，因为从资产配置上不太符合常规，股债双雄也好，股债双牛也好是非相关的，大部分股市和债势是竖相关的，债市对股市是有先导性信号的，但是我们总体现在还维持这个判断，这一轮股债双赢的阶段会维持比较长的时间，这里有几个因素。第一我们是处于增长动力的切断，经济很难稳住，这既有中长期的结构性的因素，也有短期的周期性的因素，我们不妨拆开来看一下，从投资的角度来看，房地产刚才我讲了，从制造业的情况，很明显的，去产能的过程还在延续，我们已经经历了37个月的PPI的总体负增长，这个PPI总体负增长37个月是什么概念呢？90年代末期朱镕基总理改革的时候，是经历了31个月，而PPI的同比负增长到37个月还没有结束的意思，也就是说制造业投入的辉煌短期很难见到的。基础设施建设由于对地方债务的约束，由于地方官员行为的变化，由于税源，或者我们讲财政收入增速的减缓，基础设施建设现在举步维艰，我们提叫“无基建不复苏”。真正能够拉动经济，尽管我们的投资效益非常低下了，现在看只能靠基础设施建设，我后面会讲。消费的情况大家已经有很多切身的感受了。房地产在整个投资领域里是非常重要的，但是我们觉得即便是下一轮房地产政策的放松，房地产投资起稳，开发投资起稳的可能新也不是特别大，大家可以观察，微观主体上观察，不论是现在购房深还是开发商，开发商对拿地，购房人对买房比以前要理性得多。政策还有松动的余地，今天我看到了西安的首付已经降了两成，即便如此我看西安过去四五年的价格基本维持原地不动，一线城市政策松动也还是有空间的，卖过房子的人都知道，我们的税费还是太高，利率还是太高，对购房人的信用要求还是太苛刻，交易环节的税费确实非常大，这里面还有很大的放松空间。我们预计一线城市房地产政策有可能进一步放松，很多约束是没有必要的，销售的起稳，我刚才讲了也是非常短暂的一个起稳，投资反弹还需要时间，所以现在我们稳增长的压力确实是比较大，按照理论来讲，我们需要一轮什么呢？就是砸机器倒牛奶的过程，需要市场出清的过程，很可惜在中国的国情之下这一点做不到！

未来政策的动向有可能从我们所说的供给收缩型的政策转向需求扩张的政策，我们总结为所谓的需求扩张加上供给方的改革，需求扩张在哪里呢？还是在基建，基础设施建设这块，我们算了一下，如果要完成2015年7%左右的GDP增长目标，我们的基础设施建设，基建投资增速这块至少要达到25%，基础设施建设这块拆开来，铁公鸡这块要达到30%，环保要达到60%，尽管发改委紧锣密鼓的批项目，我们完成基建增速25%的要求还差距甚大，所以今年稳增长的压力会非常大。这个潜台词就是无论财政政策还是货币政策，在未来一年当中宽松的必要性和可能性，还会加大。不管你愿意还是不愿意，中国极有可能与欧洲、美国，走一样的路，就是全面的宽松。

之前，我们觉得决策层在宽松的问题上是有点投鼠忌器，因为三期叠加里面有一个提法，前期政策消化期，我们很担心再次扩张造成大规模的产能过剩，但是政策的选择只能是两害相全取其轻，我们现在估计下半年可能重新走上宽松，宽松的力度可能比现在要大，尽管我们现在看到，二季度以来货币政策出现了什么变化呢？从宽松又稍微收紧了一点。但是我觉得这种情况不会持续很久，我们觉得降准降息还是有必要的。

最后看公布的数字，今年还是在7%左右，二季度马上要公布了，6.8，6.9，总体还是7%左右，这里大家会有一些置疑，怎么搞基建，刚才讲了依照目前的力度是远远不够的，其中一个抓手可能是一带一路为代表的这些重大国家战略的实施，这个重大国家战略可能会造成中国自改革开放以来第四次投资浪潮，第一次是什么时候？90年代初期，小平同志南方谈话之后，很多做房地产行业的人经历了那一轮海南的房地产泡沫。第二轮是90年代中后期治理整顿，宏观调控，国有企业改革，然后到新千年初的时候，区域振兴，房地产行业快速发展，加上加入WTO的制度红利出现了一波投资热潮。第三次是相信在座的都经历过，就是2009年之后的4万亿刺激方案，2015年开始的一带一路为代表的重大国家战略的实施，可能会造成第四次投资热潮，这里面表现在硬件的基础设施建设，铁公鸡，电网，动用航空，软件方面的建设，智能制造，互联网+。这次投资热潮有一个很大的不同，就是大量的投资是在海外，对国内经济的拉动贡献要远远小于前三次，也就是说未来我们将会看到中国的GNP和GDP的差距越来越大。中国的复制日本在《广场协议》之后的趋势，就是全球布局产业链，很多人说日本失去了10年，20年，我觉得这个说法是值得商榷的。我们原来讲第三个观点是关于资产配置中应该怎么做，要观察几个信号，第一是地产，地产投资明显的反弹，这次股市急剧下跌和地产销售起稳是有关系的，我不认为就是地产投资现在强劲的反弹会出现。第二是基建出现30%以上的增速，我们觉得二级市场基本就结束了。第三是信用扩张，社会融资总量的增速，贷款的增速，出现了一个季度以上的强劲反弹，这对二级市场也不是好消息，这就是通货膨胀。还有今年内将有实施结果的注册制，这种情况下大家在资产配置上要考虑国际国内，不动产和金融资产，至少我们现在可以下一个判断，均衡配置的阶段已经到了，这个均衡配置就是资产要均衡配置，多策略配置，不是单一的买A股上涨的策略，这个阶段从5月份已经结束了。

在欧洲，特别是欧洲二线国家，在美国，在中国一线城市适当布局一些不动产我认为是有必要的，一会儿还有问答环节，大家可能还要讨论这些问题，我就不详细说了。总的来讲我想就是房地产确实是进入了一个新的周期，这一轮居民超配金融资产，去不动产化的趋势还没有结束，但是从短期来看，多策略配置资产，专业化机构搭理你的资产，这个时代已经到来了，今天先分享这些，谢谢大家。

主持人：谢谢，请留步，您的分享非常的精彩，有一个提问，刚才已经涉及到了一些，这个朋友问得更直接，现在的时点到底是该买房还是买股，刚才没有说房子是刚需的房子还是投资的房子，请您回答一下。

管清友：这确实是涉及到个人的风险偏好，投资偏好的问题，我讲一个朋友的案例吧，去年预见到今年一线城市房价会反弹，一个非常重要的判断的出发点是货币政策的松动还会加大，但是他是在去年四季度的时候，果断地做了一个决定，买了基金，因为当时尽管我们觉得今年房价会反弹，但是金融资产的投资价格会更大一些，所以即便是我们判断清楚这个趋势，也涉及到个人的风险偏好。我的朋友比较先知先觉，在3月份基本退出了，在上海买了房子，我觉得他这是一个成功的资产配置，成功的资产投资的案例，当然大部分人可能没有那么清晰，也没有这么果断，我总体来说认为如果现在在一线城市，如果是自住或者是改善的话，就不动产的角度来讲是没有问题的，看好了大致就可以买了。一线城市即便是出现了2008年的情况，也会发现真正的抗跌的还是一线城市的不动产。而且反弹的速度会非常快，尽管房地产整个周期的变化已经到来了，但是我刚才没有讲一个问题，区域分化会更加严重，像中国这样的发展中国家，一线城市的房地产投资应该价值是比较长期的，我曾经比较过世界主要几个国家的首都或者是主要金融中心的房价与GDP之比，我不太愿意公布这个数，因为说这个事就容易挨骂，我们发现北京、上海的比例，在我们比较的几个城市里面，比较了金边、菲律宾的马尼拉、印度的孟买、新德里，俄罗斯的莫斯科，发现了中国北京和上海的比例是比较高的，但并不是最高的。当时记得我们是剔除了一个最高的，柬埔寨的首都，会发现发展中国家在主要城市的房价收入比也好，房价人均GDP相比普遍都是偏高的，这些国家城市化的流向是有关系的，因为主要是资源集中在大城市，我们也不觉得我们的京津冀协同发展资源能够平均分布，我们预计北京人口和资源的聚集能力会更强。我觉得在一线城市如果买房是没有大的问题，从中长期来看，适当地配置金融资产，这个大的方向没有问题的。

主持人：谢谢管院长的精彩解答，再次把掌声送给管院长。谢谢。

主持人：大家看到了今天论坛的主题是创新引领，价值重塑，谈到了创新很多朋友可能会问了，现在对于房地产来说除了把房子盖得越来越漂亮之外，还能怎么创新呢？我相信接下来的这位嘉宾要带来的观点一定会让我们有所启发，下面掌声有请新城控股高管欧阳捷，题目是住房生产的革命，3D模块化建筑引领变革。

欧阳捷：尊敬的文主编，媒体朋友们，大家下午好，非常感谢安排了这样一个机会让我们分享一下在房地产领域的创新想法和做法，今天的题目是住房生产方式的革命。

这个题目我们已经琢磨很久了，因为时间的关系，我讲的时候会比较快一点，但是如果大家感兴趣，或者说想仔细看一下内容可以关注一下我的公众号，新城欧阳捷，直接搜就可以了。

3D模块化建筑引领行业变革，我们的行业发生了很大的变化，刚才已经介绍了，房地产行业已经到了关键的转折期，不仅是量的变化，质的变化也会明显的出现。

报告分三个部分，第一是传统住宅建筑方式的弊端，第二是产业化与发达国家的差距，第三是趋势和新城控股的尝试，传统的建筑方式弊端大家都是同行，都是专家，对这方面非常清楚，我们简单过一下，一个是高档化，我们的建筑相关的能耗占到社会总能耗的接近50%，每年消耗的能耗是三峡水电的15倍，建筑材料的消耗是社会的17%，每年新建房屋面积高达16-20亿平方米，去年是17亿平方米，其中高能耗的建筑占比接近100%，污染非常严重，温室气体排放总量占15%，而且建筑垃圾占到整个社会垃圾的40%。所以转型是必须的，这点是毫无疑问的。

怎么转？往哪个方向转？住宅产业化在国外已经做了很多，这方面给我们很大的启示，是通过全产业链，全生命周期，建筑体系的标准化，实行工厂化和建筑模式化的集成安装来解决住房的产业化问题。我们的产业化与国外发达国家的差距到底有多大这张图可以看得非常明显，美国住宅产业化的比例是80%，中国1%。差距是非常大的，在2014年以前累计全国的新开工的装配式住宅面积是1200万平方米，去年的速度加快了，大概是2000万平方米，相比2014年全国新开工的住宅面积12亿平方米，占比只有1.6%，所以说差距还是非常大的。

我们跟欧美国家相比，包括跟日本、香港等地区相比差距很大，差距表现在三大方面，第一是建筑标准化的滞后，建筑体系大多是结构形式和施工技术，没有从建筑整体出发，进行成套技术的开发，包括标准化的文件，标准化的模式，标准化的一些部品部件，还有竣工验收的标准都不完善，还有国家在全国范围内还没有住宅产业的统一验收标准。部品部件的标准化和专业化的程度很低，住宅模件的生产半径非常小，住宅和部品部件不能匹配，导致了部品部件不能形成系列。第三是科技含量非常低，现在的先进环保技术由于受到价格的原因不能有效推广，材料新部品的优越性没有得到充分发挥，采购的量比较小。而且科技进步对住宅产业的发展贡献率是非常低的。

中国产业化需要什么呢？我们认为需要很多东西去做，第一是需要完整的技术体系，第二是需要示范的推广效应，第三是要政府支持，现在国家层面，对这方面的政策支持远远不够，第四需要大型企业的参与，大型企业的示范效应是非常大的，第五要鼓励新型建筑体系的开发，第六要提高建筑的科技含量，第七要建立良好的社会观念。今天在经观报的蓝筹地产论坛上向大家呼吁，希望大家对住宅产业化发出呼吁，大家共同推动住宅产业化。第八是创新组织管理模式。

未来的趋势是怎样的？绿色环保一定是今后的未来发展趋势，我们很希望给子孙后代留下一片蓝天，但是我们现在的建筑本身给我们带来了很大的困扰，绿色建筑就是未来的方向，绿色环保节能就是未来的方向，这一切有赖于建筑的工业化革命。我们人类的革命有很多，最早我们从蒸汽机的发明，由人类直线运作，从森林走向平原，产生了圆周运动，独轮车走向了蒸汽机，这是带来了工业革命。但是互联网时代，实际上我们认为房地产也是可以产生革命的，而且这种革命不局限于营销，也是可以互联网+的。在3D模块化的建设上我们认为是住宅生产方式的革命，因为人类是从洞穴走到泥木结构，走到了城市，产生了高楼大厦，前不久出现的PC技术，就是大板生产技术也是住宅产业化的简单模式，是通过六面，前后左右上下，六面的板组合成一个房间，在现场进行安装。但是现在进入了3D模块化建筑，完全颠覆了以前的模式，不用板的方式，是用整个模块的方式，具体的模块方式是什么样的？什么叫3D模块化建筑呢，简单地说是把我们的房子分割成一个个小房间，这个小房间适合放在汽车上直接运到现场组装。就是这样简单，换句话说就像小时候搭积木一样的搭房子，怎么搭？首先要经过四部曲，第一是三维设计，建筑结构进行拆分，分成一个个独立的建筑模块，这个建筑模块再进行组装。第二是进行工厂化的生产，工厂化的生产就是在现场，进行钢筋绑扎，混凝土浇铸，进行屋顶和立体的成型，再进行门窗，管线和开关组合。同期还可以完成室内精装修，不但是所有的设施设备全部装进去，甚至窗帘家具全部可以一次性到位。

第三步曲是集合运输，通过集装箱车直接运送到工地，运送到现场，此前要进行工厂的标准化的验收和检验。第四是到现场进行组装搭配，下面的图里面中间有一个空档，这个箱子正好吊在那个位置上，吊装进去之后进行组装。组装过程当中除了传统建筑当中的景观绿化，地下管线，高楼的核心组织，其他的都是现场组装的。为了给大家更形象地描述一下，我们请下面的同志帮助我们播放一下短片，大概4分钟时间，请大家观看一下。

（视频播放）

这个项目我们目前已经在南京开始落地，今年下半年会推出来，这个模块技术是发源于英国，这个技术在英国做到了最高25层，有一个英国的公寓657套学生公寓，用了843个模块来搭建的。这是英国的另外一个项目，建筑精度达到了毫米级，也有250个酒店，235个床位和158套公寓单元，818个建筑模块。这种建筑模块我们认为已经可以称之为革命，我们认为住宅生产方式的革命确实已经到来，表现在四个方面，第一方面是从平面设计到3D设计，以前的平面设计会产生非常多问题，比如说设计之后会发现设备装进去之后，设备之间和房体之间会产生相互的干扰，比如说设计之后空调吊顶之后，会发现净高不足，房间设计之后，我们家具摆进去之后会发现让的动向会受到干扰，还有大量的一些问题，设计上的一些缺陷和瑕疵，通过3D立体的设计，设计的过程当中把这些问题全部过虑掉了，包括管线的打架都避掉了。手工也转化为工厂化生产，二维的PV板结构转为3D的拼装结构，从毛坯房转为一次性的拎包入住的模式。生产性的革命不仅体现在以上的方面，更重要的是体现在对于社会的价值和意义，第一是低碳环保，建造的过程中减少了碳排放，一户碳排放1000公斤，一年生产一平方米的房子就是100多万，可以减少二氧化碳的排放是非常巨量的。节能节材，不但节水节电还可以节约钢材，节约混凝土，减少建筑垃圾。第三是节时，还可以节省人工。现在房子在现场的搭建时间非常短，几周的时间就可以搭建完成，每层一天半就可以建成，未来的农民工会越来越昂贵，在工地上，我不知道珠海的农民工是怎样的，我们经常看到女工占了非常多的比重，除了大工不做，剩下的灰土工，开电梯的，做饭的，推车的，搅拌的，所有的工种都是女工完成的。年轻的农民工已经不愿意做建筑工人了，未来农民工，农民的建筑工人会越来越少，农民工的成本会越来越高昂，我们认为工厂化的生产会带来高品质，精度达到毫米级，现在农民工的手工建筑作业精度是厘米级的，偏差几个厘米是非常正常的，还有带来安全了，生产过程是安全的，建筑材料是安全的，大量减少了工地施工的安全，以前在工地上经常碰到到了开饭的时间少了一个人，工人死在楼梯间，并不是因为安全设施问题，或者是相互推搡打闹的问题，而是个人在走路的过程中自己出现了晕厥也会出现这样的情况。但是工厂化的生产就避免了天气对大家身体带来的干扰，加班加点也会减少。

我们对比传统的方式有非常多的优点，包括节能环保，建筑寿命长，质量优异，质量性价比高，产业素质高，工厂的生产环境高，现场的安全隐患少等。从住宅的生产方式会看到工业化的程度已经达到了85%，而且建筑设计的寿命达到70年，跟现在土地住房的寿命是一样的，另外实行的是交钥匙工程，真正的拎包入住，这种体系还是有非常多的亮点，刚才我们已经介绍了，包括建筑体系的完整，国家环保节能的产业政策，提高了经济和社会效益，未来的前景也是非常广阔的，不但可以进行工厂化生产，而且符合个性化设计的要求。今天可以看到房子搭建的时候，因为是模块化的，外立面可以不是一般性的，可以进行变化，工厂加工的时候曲面加工都是完全可以做到的。我们认为3D模块建筑技术的未来是体现了更先进的建筑方式，更彻底的工业化的建筑技术，将对技术理念带来跨时代的，全新改变，再次感谢大家，希望大家有机会到南京项目参观考察，现场给予指导。

主持人：请欧阳捷先生留步，演讲非常的精彩，大家感觉大开眼界，原来房子还可以这样放，不仅是创新了，真是颠覆式的革命，今天还有朋友现场有一个问题想请您做一个解答，跟您请教一下，这位朋友这样说看到很多地方在盖五月广场，感觉非常好，但是担心很多地产商都在盖商业地产，这样的话商业地产会不会过剩，能否谈一下您的观点。

欧阳捷：新城我们实行的是双重战略，做住宅地产22年，今年是23年，但是在宏观调控期间，像很多企业一样我们也开始考虑现金的安全，转了部分的商业地产，目前我们的商业地产是比较小的，我们通过了2008年进入商业地产研究了之后，发现商业地产是可以做的，八年下来之后，应该说已经推出了四个产品，这四个产品基本上开业下来都比较好，产品已经标准化了，建造技术业标准化了，施工节点计划也标准化了，团队也成熟了，因此我们开始大规模的扩张。我们发现全国商业地产的形势和我们以前想象的不太一样，目前一二线城市已经区域饱和，甚至出现过剩，包括一些著名城市人均商业面积，购物中心的商业面积，类似于5月广场这样的购物中心商业面积非常大，包括已经开业的，在建的，规划中间还没有建造的，有一个城市已经超过了4200万平方米，这个城市的总人口是825万人，相当于城市所有的常住人口全部进入购物中心，每人拥有一个豪华卫生间，但是我们会发现虽然一二线城市的趋于饱和甚至过剩，但是城市中间还有空白点，还是有机会的。比如在上海的青浦就发现这个城市里当时是没有购物中心的，所以我们进去的，现在整个商业布局北到长春，西到成都，南到海口，在全国各地寻找。一二线城市还有很多的空白点，长春的绿园区没有合适的购物中心我们也进去了，出了一二线我们发现三四线城市还有很多的市场机会，很多城市没有购物中心的，包括地级市，县级市，经济发达的地方，有的有一两个，但是做得不够好，我们有机会比他们做得更好，我们有机会进入这些城市，我们看到了全国三四线城市，全国有157个城市，其中54个三线城市，103个四线城市，人口大概409万到411万，城镇化率50%，一个城市里面有10-12个购物中心，一个购物中心可以覆盖20万人口。这样匡算的话我们认为未来三四线城市只能建造1600多个购物中心，不算已经有的。如果我们按照全国去年，前年，这几年的购物中心建设速度来看，每年建造的购物中心的量，新开业的量大概是400多，2013年是380万，2014年是420个，今年预计达到480个。如果按照400个购物中心的话，全国购物中心十年期间跑马圈地即将结束，这十年时间我们必须要把点全部铺开，去年我们提出了一个理念叫随心奔跑，随着心情奔跑也是随着新城在奔跑，通过随心梦加速奔跑，全国成立了四个拓展部，100多人在全国各地找，除了新疆、拉萨和港澳不去，其他的地方都找到了。如果现在抓住机会，能够把这些点布下去，未来按照我们的经营能力，相信我们能够在行业当中占据一定的位置。

2017年我们将开业15个五月广场，再建25个，到目前现有的计划可以达到2016年，已经可以开业11个，2017年完成15个没有问题，希望2020年达到80个五月广场，目前三线城市的五月广场有两个，常州，这个购物中心竞争非常激烈，但是我们的项目做得非常好，可以说属于当地领先的，年均的客流量超过1500万人次，大家知道行业的标杆（腾龙）也是我们学习的榜样，济南省会的客流量1800万，我们就是差了200多万，我认为我们完全有信心把我们的购物中心做得很好。从未来通过互联把城市布好了之后，跑马圈地之后就是战国时代，就会拼购物中心的综合体的竞争，运营的竞争，那时候相信我们的运营能力会更加强大。

主持人：非常感谢。下面有请优客工场创始人董事长毛大庆先生，掌声有请毛先生。您好，今天因为现场有很多的朋友，包括很多的网友有大量的问题和您互动，今天没有给您设置专门的主题演讲，主要用互动的方式来进行，下面直接接问题了。

问题1：创业者要想入驻优客工场有什么要求？

毛大庆：感谢经观给我换了一个方式，现在跑到地产论坛不太会讲话，不太会讲房地产的事，所以换一个方式。优客工场相信有一些人会不知道是干什么的，我们是一个比较标准的美国的V为模板的联合办公空间，涵盖了一部分孵化器的部分功能，还有比孵化器大很多的空间服务，是相对来讲未来外延很大的众创，联合办公的形式。

现在对入驻优客工场的客户有比较明显选择的，首先是对入驻的办法希望在线上申请，申请的时候要讲明白行业和所做的行业未来的成长，这是很重要的，我们后面有一支团队，是专门在审核公司的业务，而且我们在跟他们选择入驻的时候花很多的功夫跟他们谈，有一个根本的要求，希望这个行业具有未来意义的，我们比孵化器要宽泛，我们没有那么局限于某一个门类，或者某一个技术种类。但是具有未来意义这是我们一个基本的要求。

问题2：:地产方面的经验，对优客工场有什么样的启发，启示，会青睐地产方面的创业吗？

毛大庆：优客工场的模式某种意义来说也是一种商业地产运营的模式，我们把商业地产远远的理解得过于狭窄了，简单的一个商场，MALL，未来的不动产，很多运营的新办法都会出现，跟新经济，互联网+，新的办公状态会产生出很多种，包括居住状态，可能会产生出很多的不动产的新运营种类，不动产也是淋淋种种的一种，我们看美国的V，我们经常拿来作为我们的模板，也是逐渐的从创业办公，办公空间，孵化器，走向联合办公慢慢衍生出来的。最后从联合办公衍生为互联网公司，未来不动产和互联网未来结合的模式会非常多的，而且可能从线下做到线上，线上再做到线路一下，O2O可能是O2O2O，很多次的变化。优客工场是从线上最终做到线上的业务，理论上线下的状态里，地产，物业，不动产的管理仍然是非常重要的业务，包括选址，对与每平米的平效，刚才的老总讲到商业地产，一个理论上我们也是一致的，我们也要讲平效，很少研究写字楼的平效，也有的，但是我们要注意平效，物业的管理，客户的服务，客户为导向的观念，跟房地产，商业地产的关系是非常像的，地产和物业方面的创业，我在这两个半月里面接触了300多家企业，初步想了几十家是和地产的转型创业有关的，但大量都是以互联网形态出现的，包括智能家居，包括房屋管理的互联网的平台，包括装饰装修的线上服务，很多这样的企业，我们当然欢迎，我说代表未来，代表新的想法，当然会很欢迎，这是我很熟悉的东西。

问题3:跑步和创业有没有共通性？

毛大庆：我如果没有跑马拉松可能不知道如何创业，所以说有强大的共通性，今天早晨我在一个微信朋友群里，大家知道这个人是万科的老同事，大家很钦佩的刘爱民刘总，他这两天正式创业，也是很火的。我们的群是刘爱民打造的跑步群，叫“爱马仕”，里面大概几百人，今天早晨我们热烈的讨论马拉松和创业的关系，最后总结出一条，很多创业的也是跑马拉松的。

有多大的关系呢？马拉松这个运动是改造大脑的运动，好象不太简单是锻炼大腿的，是锻炼大脑的，昨天下午在上海中欧商学院，十几位创业大咖对话上海创业者，每一个人讲了确实很经典的创业语录，我看了十几句，摘了四句，都是跑马拉松的人经常告诫自己的，其中一句叫坚持，坚持，再坚持，说不定某一天好的运气，或者结果就会降临在你的头上，跑步经常是坚持坚持再坚持，去享受冲过重点线那一秒钟的快乐，为了那一秒钟要跑4个多小时，创业和马拉松是一样的，都是为了梦想，梦中的那个快乐不停的奔驰。马拉松告诉你说要不问结果，享受过程。创业也是这样的，不要太多的想结果，享受好过程就好，过于想结果，大家有的时候是干不太动的，这是跑马拉松的话。还有一句话我忘记是哪个创业大咖说的，说创业了以后会发现对手永远也干不完，马拉松告诉你其实从来不要跟动手去比赛，因为不知道跟谁在比赛，三四万人在一起跑，永远有人在你前面，永远有人在你后面，所以马拉松，我们跑得多的人，每次跑步就是跟自己的身体比赛，比这一次和上一次，和自己在每一个10公里以上的身体情况的反应，创业就像马拉松一样，对手永远干不完。中午和竞争对手一起吃饭，结果我们变成合作伙伴了，他说要迅速搞大，在这个行业里面把对手挡在门外，这是我们经常在企业里面说的话，打败街对面的对手，也是万科经常说的话，后来我说有那么大的意义吗？能把对手挡在门外吗？我看了万科搞得这么大，销售额2千亿，我们也就占了全国房地产市场5%，还不到。也没有因为万科的存在，其他的都干不下去了，我在想最终这个市场多几个干得好的，多一些有品牌的，这市场才会发展得更健康，满脑子总想着把别人干死其实也没有什么好，我觉得自己做好很重要。

跑马拉松会告诉你，真正跑得好的人跑完了还有余量，而且是用智慧在跑从来不是拼命的跑，跑死了就没有下一回了。创业的人说创业不是砸锅卖铁，真的砸锅卖铁的创业，这个时代已经过去了，靠砸锅卖铁的创业也创不出太好的东西，我在想更加从容地面对挑战，有一个好的心态，欢迎对手，拥抱竞争，一起创造一个好的市场，这是在创业市场里面跟马拉松特别一样的。

问题4：自己当老板感觉怎么样？回头，觉得老板和万科的合伙人有什么不一样的刺激？

毛大庆：我到今天都没有觉得我当老板，我觉得好像就跟一群小孩天天在一起玩，我们的团队里面一半都是小孩，很多90后的，我在那里大概年纪算最大的，他们带着我玩，首先我觉得自己没有什么老板样，我们也没有象样的办公室，就是混在一起，挺热闹的。好像更多的是像当了一个儿童团团长，或者像是青联主席的角色，带着一群小孩开一家公司，天天跟一群跟你来介绍他们无比伟大的梦想的年轻人接触，一半我都听不懂在说什么，我觉得老板就算了。

跟合伙人，我觉得合伙人的初衷就是为了重拾创业精神，我相信万科推进合伙人的根本目的是为了这个行业转型，房地产进入的一种新的发展状态的时候，要重新激发团队的骨干员工的创业精神，合伙人根本的宗旨，就是跟官僚主义是坚决作对，跟层级，跟权力，地位是急剧对抗的。我想万科的合伙人制度是国内房地产界最早提出合伙人企业，到今天我相信还在探索之中，企业内的内部合伙人，确实是有一定的局限性，合伙人是要滋生出新的发展方式，必须要在原来的方式上进行新的修正，甚至于打破乃至破坏还有革命，所以从内部滋生合伙人这个方式是有很多国际企业的作法，对于房地产公司来说我认为是新的课题和挑战，可能不只万科，很多企业都在探讨，还不应该说这个探讨今天就有了非常完全的答案，但是我相信这个探索恐怕始终会在路上。

问题5：刚工作前五年是什么样的状态，有什么话告诉我们这个阶段的年轻人，刚才说您是儿童团的团长，跟年轻人有什么要分享的？

毛大庆：我们那个时候的前五年跟他们现在没法比，那时候不论采取什么状态进入社会，还是在一家国有企业上班，体制内工作，那会儿社会的节奏，频率，以及丰富性远远不如今天，知识的外延也远不如今天这样丰富。今天的年轻人，我更想说工作的前五年，跟我们有类似的地方有一点，就是这五年要想明白就是你学习的过程，你无论是创业还是就业，还是干事，你想清楚，这五年不论你花费了什么，时间、精力，最重要的事情就是积累和学习。这一点不论是我们那个时代还是这个时代，恐怕都是没有区别的。如果觉得你合适创业，我觉得你就想好会失败，你有一个强大的内心，你就去干，但是要想明白，你什么都不懂，你就得拼命的想办法学习。如果你没有准备好创业，我建议你好好的就业，在就业里面好好的学习，学习明白了也许可以出来创业。昨天下午我在另外一个论坛上，听到非常对的话，不论今天决定创业还是决定了就业，在年轻的时候干一件事情，不干到五年不要停下来，干完再说，干够五年再选择另外的状态，因为前面的这个阶段会有充分的沉淀，蹦来蹦去，一会儿这样，一会儿那样什么也干不成，前五年就是学习。

问题6：跑步的时候您都在想啥，行业的发展态势是童年的点点滴滴，还是麻辣小龙虾。

毛大庆：马拉松最好的事情，最美妙的事情就是什么也想不了，就是放松。

为什么我现在在疯狂的跑马拉松，现在每半个月会跑一次马拉松，其实每一次这4个多小时的过程，最好的就是放松，就是什么都想不了，什么都没有想，只有不断的在听自己的呼吸，听心跳，最后听脚底下的声音，这是太美妙的一个过程。我经常跟他们描述，像我这种天天沉浸在工作，在微信，在各种各样的会议里的人，最可爱的，最难得的一件事情就是放松，就是什么都没有的状态，我形容成中国人书法和美术，漂亮的地方都是黑白和留白的地方，马拉松经常比喻是我生命里的留白，或者黑白的部位，每一次跑步享受一次放松，经常过一段时间要放松自己一下，否则可能就出问题了。

问题7：优客目前发展状况如何，与多少企业达成了战略合作，与万科是否还有台湖之外的合作，合作的形式有哪几种？

毛大庆：目前合作的形式比我们想象好得多，从工作人群的取向，到大家逐渐的接受社区性的工作，社区型的办公，包括资源共享，大家各种各样的东西共享形式的办公，已经远远超越了孵化器，更多地是在整合一种社会资源，用来资助和帮助中小型的，或者说是未来行业发展，或者企业发展碎片化，整个资源共享和资源整合式的办公方式，这个方式跟创业创新有密切的关系，不仅是创业团队，有一些已经创业成功的团队，仍然希望在一个共同办公的大的生态圈里进行工作，我们其实已经发现了这个现象，最近在限上招募和入驻的上百家企业里面，整合了一下他们的需求，发现他们除了需要我们办公空间里面的各种各样的服务以外，还有一种更大的需要是社交，社交是很大的一个服务，从现在发展态势是不错的，因为今年才刚开始，已经有14个选址，14处的场所，从8月一直到12月会陆续的开业，我们进入了西安、烟台、上海，很快会进入青岛，包括深圳。这些特点告诉了我们这个业务，肯定是在创业创新和经济活跃的地方，会更具有生命力，这是显然的。

好多企业达成合作，我们现在陆陆续续在形成合作，目前有三四个在形成企业的战略合作，下周很多场所，我们希望和品牌的企业进行大的合作，也是跟我在万科时候学习到一个很重要的做法，就是合作，合作才能把资源整合在一个平台上，不是你什么都能有的，别人有的你没有，结合起来就都有了，这是很重要的。和万科的合作是我最重要的合作，现在除了北京以外，我们和西安万科也已经展开了合作，未来还有青岛万科，还在进行进一步的深入合作，和北京万科还会马上有第二个城市要进行合作，既然是合作，就是合作，我们形成了利益共享的机制，大家共同地经营这个场所，而不是说拿去租过来租过去，是大家一起合作。代表了万科内部的分公司转型的思考和他们的需要，我想合作就是合作。

主持人：最后一个问题留给现场的观众朋友，哪位朋友有问题想请教毛总，非常难得的机会，只有一个问题，可以举手示意工作人员。

问题8(现场观众）:现在的工作压力大吗？特别劳累吗？

毛大庆：我现在特别累，告诉你我特别累，我特别的忙，我也不知道一天干多少小时的工作，我也搞不清楚。好象也没有想工作还是休息，现在已经没有界限了，这是我特别觉得有意思的一个状态，就是当你觉得工作就是生活的时候，原来我很摒弃这个，我觉得工作就是工作，生活就是生活，创业了以后我觉得好像创业就是生活，因为这都是你要去选择的状态，所以确实很忙，确实也挺累的，但是很快乐！

因为最大的快乐来源于每天都在接触新东西，所有的都是天天一堆东西都是让你闻所未闻，想所未想的东西，我认为这是最大的快乐，因为你会看见那么大的世界，所以这是最好的，也就谈不上累和压力大了。谢谢。

主持人：谢谢毛总精彩的分享，也让我们非常的受用，非常感谢您。再次把掌声送给毛总。

主持人：下面请出一位重量级的嘉宾，他是协信集团高级副总裁曹志东带来精彩的演讲。

曹志东：感谢经济观察报，理性，建设性是我喜欢的口号，我们希望地产转型也有这样的尝试，也希望对行业有一点贡献。听了毛总和欧阳总的演讲学习到了很多，整个行业，各种不同的企业都在这样的尝试着，我们在这里介绍协信的尝试，这个题目比较长一些，我们叫做科技创新的重投资化和房地产的轻资产尝试的交叉点，比较巧的是近半年来，协信正好站在了这样的交叉点上，这个巧是我们遇见了清华控股的（启迪）集团，是长期做科技服务的一些产业，下面有一些业态比较明确的科技级的公司，包括服务型的公司，包括毛总讲的孵化器。科技型的公司是轻资产，拿干股的，或者是获得小额的收益，但是他们在行进的过程中也发现了对空间的控制力，或者是对服务的所需要的空间的影响力是比较弱的，当然也在过程中积累了很多的资本，有条件去做这样的重投资化，或者是硬投资化。

协信是住宅商业集成产业的开发商，稍微有点创新，商务长夜的截面探索比较早一些。这个过程当中，住产集成发展是要持有一些东西，持有的东西会沉淀很多资金，就不可能快速的拓展，我们形成了一条道路，希望多做轻资产的工作。要做轻资产的工作必须要把所谓的空间当中的服务的内容，或者是针对用户的核心的控制的内容能够做得更加直接一点，或者是更加有自己的组织能力一些，所以我们两家公司就这样走在了一个交叉点上，正好碰出了火花。这半年通过了一定程度的探讨，6月10日签订了非常明确的正式协议，把双方大部分的资产合并在一起，不是去合作成立一个公司，而是把大部分的资产拿出来，直接合并在一起，成立了这个启迪协信科技新城这样一家公司。我们希望通过“聚，变，融”，在科技新城中达到完美的结合，也就是说让科技创新的重投资化和房地产经营管理的轻资产找到一个很好的焦点。

简单的展开一下，也有现在时代的背景，也有行业的要求，行业现在进入白银时代是非常明显的，进入白银时代是比较明显的，但是有很多的判断，各企业都是不同的，前段时间我遇见了行业当中的龙头企业的内部判断，他的老总告诉我，他们是用自己的几十位专业人士，通过自己的大数据的计算机测，直接的计算，几天，十几天，几十天的计算得出的结论，这个结论不是业内的，不是经济学家的结论，而是真正的企业自己所需要的结论。比如说得出的结论是未来住宅产业还有十年的安全期，可能是白银时代，但是对行业龙头企业来说这个基本判断还是很有说服力的。

是从哪里得出这个结论的呢，我看到有三个计算大数据的指标，一个是居民部门的利息保障，第二是新房名义市值和对居民最大购买占用比例，第三是国家经常账户剩余差。这些数据好象不大出现在主流的日常的经济学，或者是日常的微信上，确实是他自己的判断。我也就学习到是这样的概念，指导自己的经营，还是走自己的路，指导自己的路，还是靠自己形成的判断依据。以下是几个我们自己的判断依据。

刚才有讲了，科技创新需要空间，房地产的空间需要更加多的关注，这个空间里面使用的人，甚至于使用的人，对住宅产业使用的就是住的人，产业地产，产业地产是一个所谓的B2B2C，是使用这个空间的人，是这个企业的客户，或者是企业的员工。我们突然发现在林林总总的产业当中，有一大类也不是一个行业，有是一大类的产业，所谓的科技产业将迎来一个黄金的发展期。科技产业对物业的需求会大量的有限，我们研究了一些基本的数据和历史的分析，同时国家也在突然的在这一两年大量的倡导和支持这样的工作，形成了大众创业，万众创新，这样一个可靠性的词语。我们两家公司在国家政策，市场发展，社会发展，技术进步的四个约束条件，同时作为在当今的时代，我们突然发现了这个科技产业的载体，这个市场的需求空间巨大。我们两家人家分别具有不同的互补的优势，启迪控股是领先的大学科技园的品牌，可以获得比较好的土地和科技的支持，有清华产业的资源，清华控股已经有1600多亿的资产量，启迪在科技服务的经验和能力的方面也是获得了市场的认可的。协信在实现端和服务端，就是空间的营造端有一定的积累，比如商住产，市场化的管控体系，产品研发，商业运营的能力，6月10日把两家公司的主要资产合并成一个启迪协信科技城投资产业有限公司。目前我们合并起来的资产项目规模超过了30个，在15个以上的城市有布局，总的建筑体量超过了千万方，2015年直接可以实现超过100亿的销售额，当然这还是比较小的，如果是对产业园来看，是处于一个细分领域的领先地位。

我们强强联合之后，这些优势加起来之后，可以使我们的全产业链上，B2B2CC的一个是第二个B的员工，一个是第二个B的客户，对B2B2CC的服务有了全产业链的布局。我们希望有一些快速的标准化的产品和服务的模式来抢占先发优势。希望从产品的研发和服务的标准两个方面作为我们的领先者的做法，从具体的业务来说，希望硬投资和软服务两个方面的建设齐头并进，也就是说融合这些产业创业，商业和社区的建设，进行科技城的投资开发，和在科技城内部的产业运营服务。目前我们的布局和资源整合已经基本到位，而且是有这样的一些基本的尝试，已经在项目上得到了很好的开端。从产品系列上我们根据规模不同的大小，以及对城市的一些功能的提供，考虑形成科技城，科技园，科技股三个产品系列，主要还是希望覆盖面稍微广一些，而且希望是能够占领不同的规模的这样一些产品。科技城希望在一二线城市的发展新区做一个规模比较大的业务，成为科技高地，打造区域的创新中心，科技园主要是稳步积聚，产业创富，所谓的CIB的建设，科技股是以所谓的众创空间，共享办公，城市的创业创新基地。这个对当前的存量物业的改造和改进是已经有很好的尝试。我们应该是一个月之内会签署类似的项目。在这些科技园，科技城，科技股的空间当中，我们有这样的这些服务的内容和服务的资源可以做这样的一些支撑，比如说科技服务和一些创业投资孵化的服务，科技金融的服务，商业运营的服务，包括生活服务等。核心来看，这样的科技产业的地产，还是希望真正地聚焦在哪些产业当中，按照我们的战略，希望是4+1+X，所谓的4就是我们希望形成一个产业规模是比较深厚的目标产业，这些产业希望是对办公的空间和创意创新制造的空间，消耗的人比较多，消耗的空间面积的力度是比较大的，我们设定了软件互联，环保，大健康，文创效应四个比较有深度的产业。4+1+X，1是我们对不同的产品所在的地域进行研究，1就是希望本地的，核心的，比较有特色的产业，X是当地的潜力的产业。对我们来说这些项目不论是从土地的获取，还是产品的定位都需要从产业的预先的预判，产业资源的集合，包括一些定制的完成之后才会去做这样的事情。

2015年是一个起点，我们希望以非常高的增长率来形成后五年的规划，希望五年之后能够营业额，营业收入超过千亿，营业收入了销售物业的收入和产业经营的收入。我们叫做双千亿的策略，我们有一千亿的收入，也希望打造千亿的市值。具体的来说，希望在业务的经营方面，前五年轻重资产进行交替的推动，前五年是希望以地产开发基本的东西还在，还是要支持以地产开发周转，来支持科技园的发展，后五年是产业运营服务的业务和收入来推动拿地和新的空间的营造。所以从6月10日开始，我们已经开始了在全国推动百园计划，让科技创业的空间作为星星之火进行燎原，目前我们主要是在一线城市已经有明确的布局，已经有接近十个签约项目，接下来肯定要进入到拿地开发的阶段。启迪协信希望把这些真正的，把政产学研，金介贸媒，八大要素引入到我们的创新中来，在地产开发原始的经验和基本的判断标准一起交叉结合，比如说我们的城市选择是结合了创新创意的，也是启迪的创新研究院进行了全国的城市评价，有一个评价的模式，加上了地产传统的，特别是对住宅开发的潜力和前进进行了交叉研究，这个得出的城市就是我们选择的基本标准。我们形成了一带两区，长江经济带，环渤海和珠三角，这三个是有一定的创新，一定的创业，或者是一定的产业基础的产业深度的地域来进行布局。基本上是1+N的策略，就是说在比较大的城市希望成为一个比较大型的千亩以上的科技城来做这样的基本的依托，有N个小型的产品来进行周转性的支撑。

第二，在我们业务的原则当中，我们还是在各空间的营造方面体现了科技特色，提升产品的溢价，这些是我们现有的资源，可以把我们的科技城，真正的产品的营造，也是带有科技化的一些设想，这些设想也有我们体系内的相关合作伙伴和控制性的资源进行支撑。在软性的服务方面，我们提出了所谓的科+的策略，除了空间是产住商结合的，我们内核服务的内容希望是教育，文化，健康，创意，四个产业为主的科+的内容进行，包括一些机制的形成，投资，合作，包括企业管理方面的一些探索。金融的支持也是必不可少的，目前我们正在进行一些产业基金，特别是低成本的基金合作，由于我们有这样的科技创新的可能性，相对来说不是纯地产化，稍微有一点去地产化的操作，现在是各类型的资金来源，对我们目前的性质还是比较高，希望在投资开发，持有运营多个阶段使用不同性质的投资模式来进行尝试。这样的尝试也可能需要，也可能会形成我们，尽管可以需要持有的，沉淀的资金，但是还可以快速的发展。

企业+的策略，是希望汇聚，除了金融资源的汇聚，服务资源的汇聚，希望空间当中不只是我们来做，6月份举行签字仪式的时候，我们同时也获得了大量的行业界和企业的合作邀请。在房地产转型升级的大潮中协信也是往这个方面努力和探索，我们比较巧的遇见了，邂逅了很好的合作伙伴，同时，有了这个“聚变融”的可能性。这个可能还是一个内在的相互需要，我们在紧锣密鼓的推进具体的类似，包括操作的展开，资源的继续，新项目的开始，希望我们在全球领先的科技城的投资运行商建设的道路上能够走得越远，搞得越大，谢谢大家。

主持人：谢谢曹总精彩的演讲，有网友的问题是这样的，您觉得把产业科技园的模式进行异地复制，这种做法成功率高吗？

曹志东：这个正好是我们在研究的一件事情，刚才毛总也说了，现在孵化器，众创空间是一个很流行的事情，但是每个地方，我们地产选择客户也是不一样，客户的偏好也是完全不一样的，但是产业的客户其实更加的地域性是非常的特别的，我们在研究的时候定了所有的4+1+X的策略，四个骨干的产业，是我们控制资源的范围内已经有我们去他就可以去的控制力了，但是在不同的地域，不同的城市，产业的积聚和产业的特色是不一样的，这是完全不一样的，这个空间的复制还是有难度的，不是百分之百像住宅的产品那样的复制，我们的做法是可以复制的，做法就是4能够去一些，对1的利用和X的研发部分，做法是完全可以复制。

我们做的只要是把空间，所谓的建设，要适合产业的发展，所谓的创意空间，服务是要根据产业的特征来进行创新性的服务，加上非常明确的，对不同的行业创业投资，所以叫创意空间，创新服务，创业投资，这三样东西是可以直接的进行复制的，而不是说我们的产品可以直接的复制。大概是这样的情况。

主持人：下面有请四川蓝光发展股份有限公司总裁张亦农先生来精彩演讲。

张亦农：尊敬的文总，尊敬的各位媒体朋友，女士们，先生们，大家下午好，首先非常感谢经济观察报能够邀请我们参加这样的盛会。这是一个特别好的和大家一块学习和交流的机会，刚才各位讲的都非常好，蓝光可能大家是比较陌生的，我先介绍一下。今年3月19日经证监会核准，16日在上海正式更名，蓝光作为西南地区最大的房地产商，收购了迪康摇曳，登陆A股。蓝光有非常重要的业务是现代服务业，一块是收购了迪康药业之后进行重组和升级的体系。蓝光上市那天起一直受到资本市场的追捧，虽然股市今天跌得很厉害，我们还是不错的。

蓝光发展是很快的，西南地区的房地产市场一直是比较焦灼的，蓝光从几十亿的营业额上升到了200是几年的时间，实现了快速突破的过程，到今天为止已经成为了房地产的前24强，特别是刚刚的中国十大最具投资价值的上市企业。我想说蓝光的发展历程，某种角度来讲是一个从传统的地产商向非传统地产商演化的过程，这个过程我们借此机会与大家分享一下。

房地产企业的创新之路大家都非常的迷盲，因为会发现我们的销售额从几十亿到一百亿，两百亿，五百亿，到一千亿，两千亿，再怎么走，天天在卖房子，天天在买地，我们关注的焦点一直在房子上，我们反过来应该有一个本质，把焦点关注在这个房子里，因为是人生活在这个居住的空间里，对人来讲一定是回规的过程。互联网+，互联网思维也是在同样的关注的人，关注的是我们的感受。

我想这是一个转化的过程，也就是说从地产方面来看，我们会从单纯的房屋的关注度，转移到我们对这个人居的关注度，从物业的服务转化为生活质量提升的关注度，把人们的健康放在视线之内进行关注，这是蓝光发展在业务创新中的转型方向。所以我们在未来的时候也会有这种整个地产的转型，现代服务业的转型，3D生物只要的转型。

地产的转型，刚才说了刚需不再来，不管来还是不来，房屋的需求就在那，北京人在这里开会的时候我们是一个商业的讨论，回到家里就是一个普通的业主，我们会关注是不是有一个好的房子，是不是有一个好的商业，是不是有一个好的服务，我们可以更多地关注到是不是有一个好的生态体系，是不是可以有一个很好地体验，我们从思考地产转型的时候，一个幻觉，我们作为客户，我们应该更多地关注到就是我们自己，我们想到了是追求人均质量的第一标准，我们要放到人居的改善。每个人不管是刚需，还是刚需向前走，都是在不断改善的体系过程，对于这种改善的话，不仅仅新制在精装，而是在每一个人回家的感受，远观到走进小区，走进社区里面，走进家里，所有的过程都被涵盖在整个房屋的追求里面。同时来讲，我们应该追求的是360度完整的体验体系，是打造一个真正的属于你的，属于我的这样一个人居空间。我们会把生活家的理解放在核心的地方，支撑我们的住宅，支撑我们的商业，支撑我们的服务业。而这种生活家的话，某种意义来讲不是传统意义上讲的这种社区服务，这种商业，或者是这种社区中心等这样的配套设施，而是什么呢？是把互联网思维，和社区，和商业，和服务放在一起的一种体验。希望能够把这种体验，能够去改变业主的生活，真正的改变我们的空间，会发现我们不会天天去超市，不会天天看电影，我们居住的半径就是家的周围，我们不断的改变这个感受，达成得好就会创造更好的居住体验给消费者。从人居的体验是硬件的指标，重要的是要注意软件，也就是说生活质量，是真正的用心去改变这个生活的空间，这是互联网在改变着这一切，我举一个自己的例子，我父亲80岁，是一个以前的老军人，我在十几年前给他买了台电脑，他用了几天还给我，说不好使。我最近把手机给他了，现在他天天拿着手机上微信，天天滴滴的在响，他跟战友打电话说上微信吧，我们可以聊一聊，我看他在玩微信的时候特别有感受，这个世界在变化，互联网改变着我们的生活，更不要说小朋友了。

很多人居住的房子需要维修的时候，交费的时候，买东西的时候还是非常的方便，因为有保姆，我们生活再一个真正的小区之内的时候，对我们的未来需要有所改变。我们想从一个物业到现代服务业的转变，不简单是加了互联网的元素，真正的地方是在改变着我们的生活体系，因为我们在一个小区内，即便是进门的时候会发现忘记我的小区门槛，如果拿着手机摇一摇就能进去了，如果维修打电话给物业，什么地方坏掉了，拍张照片发上去，跟滴滴打车一样有很多工程师抢单，过来维修，帮助你修好，很多的应用会不断的出现在我们的生活中，互联网的技术带给我们的变革中。我觉得不简单是一个云平台，未来可以做很多的新开发，可以变成优质的服务，现代生活的O2O，甚至是个性化的买保险，买金融，买各种各样产品的O2O。最重要的是对人生活方式的改变，我想作为一个B的点来讲，B2C的B点来讲，要认真的理解透这个行业，整个的物业市场是一个巨大的市场，应该比出租车市场还大很多的市场，可以在我们每个人的生活空间中会迎来一个变革，而这个变革，创新的引擎会来自于互联网和金融，来自于社会的动力，我想这方面有巨大的机会，会引领我们改变，这不是我们可以做成的，我们是一个合作和开放的空间，不断的突破和创新，去引领这个新的现代服务业时代的。

我们知道不管是住着好的房子，有好的社区，为什么不健康，我们一直讲1和0，我们核心的关注是对人的关注，蓝光发展构筑创新体系的时候，构造我们企业转型思考的时候，是从人开始的，人住的房子，生活的空间是怎样的，到人享受的服务，最后的健康。对我们来讲，大的体系是我们最贴近的地方。蓝光收购启迪是有历史基因的板块，我们可以看到在未来的发展中，刚才休息室聊天的时候我们说如果骨骼有问题，要换关节，从国外进口陶瓷关节是和人体不匹配的，牙齿也是一样的，很多时候人都是有高血脂，心血管有堵塞，如果堵塞90%是没有办法的，再生医学的变化是在全球最领先的医学技术，会改变我们很多地方，所以我们把很多东西放在3D生物打印技术，会改变整个的医学体系，是一种定度式的服务，也是全球化的体系，在这个领域中不可能看到中国的更多领先技术，必须要把视线打开，拥抱全球化，拥抱全球顶尖的技术。既是我们的业务方向，也是我们的业务视线，能够带领我们向更多方面发展。我们回头来讲这个问题是什么呢，是对人的尊重体系，如果当我们把科技，把互联网+，把金融，这几个元素放在一起的时候，会发现这里有巨大的创新动力，创新的引领，会引领着蓝光未来的时候，我们的业务的创新方向发展，所以我说在2015年之前，蓝光地产是在西南地区做得最棒的地产商，从2015年面对整个市场转变的时候，我们走的创新路和传统的地产商略微有点不一样，因为我们放弃了房子的概念，而是转入了居住，人的概念。我们从居住的空间，到生活的空间，人的生命空间形成了必定的创新思考，我们运用了高科技的技术，运用了互联网的思维体系，运用了技能杠杆不断地翘动我们对业务的思考，不断的转型和发展。

我们每个人都需要梦想，我们的梦想是希望世界更美好，让生命更灿烂，大家的笑容更多，我们会带来更多的对未来的希望。

主持人：非常感谢，还有一个问题向您请教，很专业的，应该是行业内的朋友，问题是房企进行非地产相关多元化发展的优势，具体体现在哪些方面？

张亦农：我想这方面没有谁有绝对的优势，而在于谁愿意做，就像大庆刚才讲他有什么优势，他的长跑给我们例子，就是要坚定信心，要认清形势的变化，如果今天我们不能离开地产行业，我们自己转过去，还是在这个熟悉的领域做，我们发现做的行业中都是变化之中的，不管是2千亿还是5千亿，摩托罗拉现在已经被收购了，柯达这个企业已经消失了，不管是主动的还是被动的，如果这个市场和时代需要你变化的时候，你只有去变，变得越快就越好，还有家底，还有基础的时候，就会引领这个市场。

主持人：这也是今天的活动主题，创新引领，价值重塑，感谢张总。

主持人：今天非常有幸听到了几位重量级的嘉宾给我们带来的一些精彩观点，我们知道中国蓝筹地产年会能够程度国内最具影响力的地产行业盛会，当然离不开科学公正的评审，下面有请睿信致成管理顾问有限公司董事总经理郝炬先生做评审说明。

郝炬：非常感谢主办方，感谢今天到场的各位嘉宾，今年是我们蓝筹地产第十二届，我们讲十二生肖一个小的轮回，今天的主题是创新引领，价值重塑，为什么提出这样的概念，包括今天的各位都提到了中国的房地产，大家一直提行业的整体增长速度在放慢，进入了白银时代。更重要的是这个行业的很多的玩法在这里涌现出来，我们想作为蓝筹地产的企业，最近这几年陆续出现了很多在行业当中引领行业发展，而且在未来的商业创新有价值的探索和运作，而且可能在未来的几年当中对整个行业的价值重塑，重新进行一个行业的发展新引擎和新动力来讲的话是非常具有价值的，因此今年提出了这样的主题。

蓝筹地产12年当中一直引领三个主题，三个指标是稳定，绩优和持续，蓝筹地产的评选当中做到了规模和绩优，客观和主观，稳定和潜力三结合的三个并重，这是蓝筹地产评选过程中既要做到公平公正，又突出我们自身的特色，这是整体评价指标的说明。

今年在参评的入选的蓝筹地产企业当中，首先要祝贺他们，我们在总体分析过程当中也发现了整个行业在蓝筹地产这样的过程当中体现出了很多的特点，第一个是规模和利润，第一个是我们规模增长，第二是利润，第三是整体未来的投资和发展更理性，第四是轻资产模式，第五是稳健的目标，第六是转型创新方面。后面用数据的方式给大家一一做介绍。

蓝筹企业在2014年企业的规模持续增长，尤其是在签约销售额和销售面积两个领域都是超过行业平均的增长速度，这样也带来了很实在的问题，每年的统计过程中行业增长与否，增长快慢对于蓝筹地产企业而言，相对而言，蓝筹地产企业整体的市场占有率依然在不断地攀升，行情好攀升得快一点，行情差，攀升得慢一些。

第二是行业利润率进一步的下滑，看到了行业利润率从毛利率37%降到了2014年蓝筹地产企业是30%左右，净利润从22%下滑到13%，同时看到了蓝筹企业在行业当中管理效率的创新，管理成本的控制，三率的控制还是相对比较好的，三率一直是在下降的，体现出了行业竞争当中蓝筹企业行业管理中的优势。

第三，以高周转去化为核心，投资更加理性谨慎，这是近几年的存货增长和千元销售增长率的对比，千元销售额的增长在2013年的时候是远高于存货的增长，2014年两个数据基本接近，2012年的数据存货增长也是远大于千元销售额的增长，使得我们2014年看到另外一个数据，大家在投资方面很稳健，基本上在历史统计当中新增的土地投资系数达到了一个对比，2014年的时候如果用新增土地占到营业收入的比重来讲，基本是平均值在0.3左右，这个数之前一直在0.4到0.5之间的比例。这也是我们行业当中在蓝筹企业年报当中，以及我们沟通当中整体区划的发展趋势。投资发展方面，一二线趁势和区域深耕是大家不二的选择。

第四，我们一直谈轻资产，近期不管是万达、万科，还有各类的企业，包括我们入选当中的一些蓝筹地产企业都提到这样的词汇，从我们的数据统计来看，2010年到2014年，蓝筹地产平均的股东权益占比大幅度的上升，从不到10%上升到22%，今年是万科新增项目的权益，2012年低于50%以下的项目部超过10%，2014年的时候，低于50%以下的项目，以万科为例达到接近40%，这也是我们看到了，大家在发展过程当中如何通过自有资金的杠杆提升，来整合外部资源实现新产值运作。第五是对未来发展谨慎乐观，目标预期是以稳为主，这是我们统计的数据，蓝筹地产的房企2015年的目标增速，从数据来看的话，相对来讲在15%到25%之间，相对保守。业绩保障倍数近五年的数据是不断下滑的，2014年的时候达到了最低，我们刚算一个账，上市公司每年的时候已收未结的金额，与下一年的整体销售收入，因为这中间有结转的问题，如果这个数据比较高，最高的时候可以达到1.5，而现在2014年的时候，我们看到这个数据应该是0.8%左右，意味着2015年，所有的地产企业，在销售实现业绩的增长部分存在很大的压力，包括蓝筹地产。这是我们看到的整体的情况，前五个数据，另外是我们对于业务创新方面简要的统计，而业务创新方面，战略创新的节奏大家在加快，各方面，包括了行业的多元化，新产品的拓展，新区域的拓展，包括国际化。以及在机制方面的一些创新，包括刚才毛总谈到合伙人机制，如何让管理团队更具有创业精神，我们在互联网，包括金融众筹等方面的一些模式。

在这样的数据分析之下，看到了对于行业而言，我们对于蓝筹地产这群落的尝试和探索，以及行业的发展趋势不妨思考一下，在此消彼涨，盘活市场的变化，我们对房地产行业来讲都提到一点，未来新增亮点，包括刚需的增幅会减少，未来的存量在一二线五年内大幅度增长，存量将超过增长。意味着我们从开发向地产的后服务转型这个阶段就产生了，后服务在美国和日本都是巨大的需求。从重到轻，从以前所有的链条都是自己做，到抓住核心链条，如何对接资本，如何体现出我们的自有资本的杠杆率，提高我们的收益，我认为这是很关键的，从简单的开发到后面的后创新的变化，这个变化在未来五年到十年内，可能五年内的变化预期会来得更快。

增量市场不是没有机会，一定是有机会的，客户结构会发生变化，最早大家熟悉万科的，家庭生命周期法，未来会从客户的价值观，年龄，这样的取向形成模式，乐家公寓，有一些人不让住，让住进来的人在生活状态，价值取向等方面形成共识，这样在后续的时候，可能有更多的连续浮动。经济圈和创业产业的同步人口流动，未来的增长，来源发展是小城市和中小城市向大城市聚集，沿着核心产业带聚集，有一些适度扩散，这是前面统计的蓝筹地产企业一定要聚焦一二线城市的原因。这里面哪些城市再三四线有没有机会，我觉得都是需要探讨的，不是所有的三四线都有机会的。

第三是产品理念和价值观的孵化，这里面基于产品，利率市场的创新，一些细分的领域，协信的曹总谈到了创业地产，毛总说的共创空间，产业地产，现在做的养老地产等各细分市场能不能做到相关的领域创新，以及产品成本和模式的改变，最后是产业链的变化，我们行业里经常谈这个市场变化，尤其是前一段，在二手房的交易，中介市场，大家谈到去中介化，会不会消中介公司，我说完全消灭很难，中介公司一定有存在的，在服务方面有着价值。但是在整个行业利益格局的分配未来会发生变化，这种重构在这几年当中可能比我们想象的来的预想要快，而且更深刻。

我们自己的一个理解，也跟大家探讨，行业沟通中面临的挑战，一个是大型住宅的房产服务类平台有没有可能会在未来的两到三年，或者三到五年内出现，这个可能是对于我们传统的住宅开发商来讲是巨大的发展，早期的雏形像简单的方式，如果连接到了客户，跟资本形成连接之后，如果可以直接拿到需求，这个时候再对接合理的待建，是否形成了崭新的，或者是完全一种新式的运作模式，我认为这是值得探讨的问题。

基于在细分的利益市场，细分的地产领域形成了资本开发加运营一体化，我们叫轻资产的模式，我看到一些小公司都在往这方面发展，还有一些中型公司也往这方面转型，形成了这个领域的基本之后会专业的发展。还有O2O的论坛，一会儿会有一个论坛，三到五年内是否有这样的平台，谁来走到这一步，现在的物业公司，纯粹的互联网的到家服务会产生什么样的影响，我想会值得期待。这几年和所有的地产平均交流的时候大家有一个困惑，困惑不在于简单的说地产不行了，而地产依然有五年十年甚至是更长时间的发展空间。对我们挑战最大的是地产的玩法，变化，很多新市场，新客户，新产品，新模式看不懂了，90后说不要买房了，互联网也开始卖房了，各种各样的变化。交流的时候看几个数字，第一个数字是5个亿，我身边的朋友从三年前做白领公寓的业务，到今年做了两个项目，在投资的时候估值号称达到了5亿。第二个数据是彩生活2014年上市，到今年5月份的时候市场价值达到100亿港币，现在还不能完全说彩生活的模式完全的成功，但是这种带来的冲击很大。第三是大庆总做的很相似的wework，融资之后超过了100亿美金，我知道彩生活的销售额2013年底的时候不到3亿，就是这种变化对房地产企业会带来巨大的冲击。我想在我们今天这样的大的聚会情况下，在对于蓝筹地产行业领先的企业模式攀升的情况下，未来的时候房地产企业，进一步如何考虑的创新模式，如何从思想上创新的转变，接受和学习，组织上创新的保障机制，另外在业务上百花齐放的试错和调整，进行微创新，微试错，可能下一个三到五年，及维持现有业务稳定前提的同时，可能能够谋划出一片真正的美好的蓝天。

主持人：非常感谢郝总带来的权威细致的评审说明，接下来就要进入到今天最激动人心的颁奖环节，首先要揭晓的是第十二届2015中国蓝筹地产蓝筹榜，请看大屏幕。（视频播放）

第一轮

中国海外发展有限公司（中海地产）

万科企业股份有限公司

绿地控股集团

保利房地产（集团）股份有限公司

华润置地有限公司

恒大地产集团有限公司

碧桂园控股有限公司

世贸房地产控股有限公司

融创中国控股有限公司

广州富力地产股份有限公司

主持人：恭喜以上获奖企业，下面有请获奖企业代表上台领奖。有请本轮的颁奖嘉宾，经济观察报执行总编辑文钊先生，睿信致成管理顾问有限公司董事总经理郝炬先生。恭喜各位，非常感谢颁奖嘉宾，请董大平先生和孙永强先生留步。孙总您好，收获了这样一份沉甸甸的荣誉，有哪些的获奖感言要做分享？

孙永强：华润置地和经观是老朋友了，我自己本身是一个这方面工作的新兵，同事跟我说了，十二届，绝大多数的场次，华润置地都来参与，随着奖项一年年的往下走，比较务实的，精进的，理性的分析，我想不管这个奖项越来越好也好，对这个行业的促进都是会有很大的帮助。我作为华润置地房地产的从业人员，对经观和众多媒体办的这个活动表示感谢，也感谢给我们华润置地这样一个殊荣，我们也愿意继续努力，向今天分享的各位同行学习，把我们的业务做得更好，把我们的创新，价值，做得更好。这个价值，这个创新，我们理解更多地是为客户，我们共同地为客户服务，整个行业都去做这样的事，我想我们以后这个行业的发展，白银十年，不一定是银的，也许有更好的成色，谢谢大家。

主持人：董总再次获得了这个殊荣，有什么想和大家分享的？

董大平：谢谢主持人，刚才非常荣幸的又得到了蓝筹地产这个殊荣，感谢文总，郝总，经观报，以及相关专家，单位和机构。珠海地产是今年第12次获得了蓝筹地产这样一个荣誉称号，也就是说跟我们蓝筹地产的评审基本上是同步的，回首这12年，珠海地产在经营上，业绩上实现了稳定，稳健，包括非常好的发展趋势，出现了经营利润的20%以上增长的目标，这个是跟我们在公司的战略吻合的。回首这12年，这个活动做得是非常出色的，我们现在叫12年，从开始准备，包括评审到跨年度的结果颁布，这个活动加起来已经是15年左右了。

15年来，这个活动我们认为已经成为房地产界标杆性的活动，也是带领行业峰会的高度，活动非常的成功，主要是经济观察报和相关单位对我们这项工作的坚持，执着与努力分不开的，感谢经济观察报这么多年的努力和坚持，感谢经济观察报对房地产行业的鞭策和鼓励，我们觉得这些活动从评审的结果还是非常公正的，非常理性的，也是非常的公允，得到了社会各界的认可。同时感谢经济观察报对珠海地产多年来的关心和支持，谢谢大家。

主持人：谢谢董总，非常感谢董总对经济观察报的肯定和支持，再次祝贺珠海地产，祝愿未来取得更多的殊荣，谢谢。下面将要进行的是第二轮的颁奖，到底有哪些公司可以获得这样的一份殊荣，我们一起看大屏幕。（视频播放）

第二轮

华夏幸福基业股份有限公司

招商局地产控股股份有限公司

龙虎地产有限公司

金地（集团）股份有限公司

远洋地产控股有限公司

新城控股集团股份有限公司

阳光城集团股份有限公司

金科地产集团股份有限公司

方兴地产（中国）有限公司

江苏中南建设集团股份有限公司

主持人：恭喜获奖企业，有请获奖企业代表上台领奖。有请这一轮的颁奖嘉宾，经济观察报副总编辑郭宏超先生，经济观察研究院院长新望先生。

第三轮

四川蓝光发展股份有限公司

协信地产控股有限公司

金融街控股股份有限公司

卓越置业集团集团有限公司

泰禾集团股份有限公司

中国奥园地产集团股份有限公司

海航基础产业集团有限公司

合生创展集团有限公司

宝龙地产控股有限公司

主持人：恭喜以上获奖企业，下面有请获奖企业代表上台领奖。有请本轮颁奖嘉宾经济观察报创意中心总经理，华南分社社长周继平先生，经济观察报地产主编陈哲先生。

主持人：进行接下来的颁奖之前将给大家带上两轮精彩的主题对话，我不知道今年不论是每各行业大家都在提创新，特别是对于一些传统的行业来说，都在寻找新的突破口，房地产行业也不例外，对于房地产行业来说到底如何才能真正的创新，接下来精彩的主题对话。

论坛1：地产创新的N次方

嘉宾：

新城控股高管欧阳捷先生

协信集团高级副总裁曹志东先生

融侨集团副总裁、首席投资官康红恩先生

泰禾及屯总裁主力品牌总经理沈力勇先生

睿信致成管理顾问有限公司总经理郝炬先生

《经济观察报》地产主编陈哲先生

陈哲：大家好，今天我客串一下主持人，台上就坐的嘉宾应该说都是老朋友了，今天蓝筹是第十二届，中国人的概念12是一轮，有点出发的意思。我觉得地产行业也是这样的，可能也是到了需要我们重新寻找坐标原点，重新梳理行业价值，找到可能引领未来创新的时候了。也是我们这一轮圆桌论坛的主题，有两个话题请各位嘉宾贡献你们的真知灼见。

第一，请教一下传统的房地产业务还有多大空间，或者说你们认为如果在传统的业务上做新的创新，潜力点在哪些地方？

欧阳捷：传统的方面，一个是住宅，一个是商业，文化旅游，养老，现在大家比较关注的主要是住宅，因为住宅占了整个房地产市场的百分之六七十。住宅这个方面我们觉得市场已经到了平稳的增长期，需求不会再大幅度的增加，过去大家都是分享市场成长，增长的，企业发展速度很快。未来可能就要抢别一的饭碗吃了，现在做的品牌房企都是做着这样的事，从别人的碗里抢饭吃，未来的量不会有增长，就要像质来转变，怎么做质，今天就是质的表现，未来的房子出现之后，会带来生活产品质量的大幅度提升。商业方面我们之前跟大家分享了我们的看法，商业地产现在的机会点还是有的，我们在市场里面还是能够找到商业布局的点。未来除了商业，养老、文化、旅游、休闲地产方面，现在的规模小，恰恰有增长的空间。前两天到海南，他们讲住房地产的投资，以及旅游地产的投资逐渐的增长，未来这个方面还是有空间做的。以往我们的模式不太适应，我们要有创新的模式，至于创新点有这样几个方面，一个方面是在我们的住宅方面，必须要用一种比较新的产品的理念去打造，今天我们讲到了住房，人家为什么来买单，为什么要买你的住房，第一可能会给我们的子孙后代留下什么，留下一片绿地，这是实实在在的绿地，我们现在的进驻逻辑就在小区里面拿草地一铺盖在下面，因为建筑垃圾没有地方去，我认为这是需要我们考虑的问题。

第二，产生是没有质量的产品，包括漏水，渗漏，裂缝都有，产品的质量会成为新的东西，新的增长点。我们从商业地产这方面来讲，未来可能不仅仅是在商业的本身，就是商业运营要拼，可能更多地还要走商业的互联网，我们曾经有一个观点，马云现在做电商，实际上现在电商打击的主要是传统的百货和传统的生鲜，超市一类的。而购物中心要重新定义，更多的是生活体验休闲的中心，反映出来的价值就是与生活相关的消费，这种情况下同时还可以去做电商，我们可以做3公里到5公里的配送，可以把我们的电商全部覆盖到周边的区域和消费者，我认为这是可以做的，马云可以做电商但是做不了购物中心，我们同时可以做购物中心，同时可以做电商，这就是商业地产要做的事，我先讲这么多。

沈力男：我认为首先是量的问题，去年看了还有一定的市场，大家普遍的观点是说增长不一定那么快，但是增长是很大的。所以说这个市场不是很小的，我认为还有很大的空间，关键是如何做。目前都在谈论互联网+，克强总理说城镇化是中国最大的内需，提出了三个亿的概念，这个市场是非常大的。包括京津冀一体化，城市的人口会更多，就像鸡蛋有双黄蛋，三黄蛋，这个市场会出来，这个市场不断的发展，市场在不断的变化，我们目前做的是改善型的需求，我认为改善型的需求是没有结束的，很多人有改善房子的愿望，改善的需求可能是面积上的，可能是学区房，这个市场还是比较大的，现在目前包括舒适度。刚才讲了要从别人的饭碗来抢饭怎么办，以前是人无我有，现在是人有我优，香港的弹丸之地房地产业集中在几大家族里面，我们还是完全有信心的。

康红恩：最近参加一些会，发现很多资深的房地产大佬，房地产人士都在谈跟房地产不大相关的很多新的名词，新的业态，新的产品，我觉得这可能是房地产转型的新常态，刚才的问题我认为问得很好，我认为要理清几个问题，第一是所谓的传统，何为传统，这个问题是我们要思考的。因为房地产行业不是一成不变的行业，房地产企业也不是一成不变的企业，实际是一直走在创新的路上，我认为创新和传统的发展来讲，其实并不矛盾的，这是第一。

第二，我觉得实际上我们整个产业的未来空间，我们要思考一个问题，当我们在思考所有所谓的转型，升级，发展的时候，有没有想过“守正出新”，我们的主业是什么？这是我们首先要想清楚的，最近有一次我跟分众的江南春先生，还有前段时间在上海，万科的朱宝泉说万科物业做什么，是对建筑空间的打理。江先生提到的是房地产商在社区里面，更重要的是对于这些重资产的开发和建设，我觉得宝泉是房地产的大佬了，从江南春的角度讲，是非房地产的人士，他对于我们这个行业，真正的要做什么，他们也有他们清醒的认识。我认为我们今天要讨论所谓的传统产业，守正出新是非常有必要的。

曹志东：我的观点前面已经讲过了，我觉得人家说什么不算数，关键是自己要认为是什么样的，传统的地产，所谓的传统地产就是以前怎么干的，我们是不是干得很极致了，还有很大的差距，地产行业就是服务业，可能有金融的特性，这个服务，业主或者用户得到了最好的性价比了吗？肯定没有。随便到哪里，就会看到基本的微笑都还不一定能够做到，这是我们通过整个服务业的状况，房地产行业也不在其外。我非常同意康总的意见，正的部分要做到非常到位，非常的极致，才有条件讲很多的创新，其他的东西如果是正的方面还没有做多，一般的就是为了寻求另外一个机会，另外一种空间而已，而不是一个做得下去，做不下去的转型。第二是重点营造空间里面的人在干什么，他们要干什么，除了住户，产业的用户，商业的用户，或者是渡假的用户，他们要干什么？服务延伸到B2B，B2C，B2B2C，到端的服务，创意的服务，增加的服务，这才是地产行业永恒的主题，如果传统包含的东西的话有远远没有做完的。

陈哲：郝总您看了这么多的企业，您认为传统的业务，我们说的传统业务，就是传统的业务类型，不代表着传统的业务模式，可能也有创新的地方，您觉得可以挖潜的点在哪些方面？

郝炬：我有两个感受，第一是地产企业如果说下面的模式也好，创新也好，是建立在增长放缓的情况下，但是空间依然很大。刚才的几位嘉宾都提到了一个问题，我们自己在传统的地产开发过程当中，有没有做到极致。我认为这个问题真的问得很好，我们近几年的时候，跟很多的企业在交流，我们在看房地产企业快速发展的过程当中，第一波以万科为代表的，第二是龙虎，把握客户核心的本质是什么，给客户提供最佳住房体验，可能是物业，可能是产品质量。我想这部分我近期也有一些客户，也有一些其他的企业，认为这些是不够的，不仅是物业方面，还有传统的方面，还有需要提升的地方。新的技术也是这方面的升级，也就是康总提到守正的概念，把握客户是最核心的本质，不管是互联网，还是新模式，新思维，包括今天下午谈多了我们的一些预判，可能出现的挑战者，我认为可能比我们预想来得要快，第二是没有什么可怕的，大胆的拥抱合作。就提这些建议。

陈哲：从规律来说，一个行业，房地产属于野蛮生长到逐步成熟的过程中，按照各位嘉宾的思路，我是觉得只要在保持加强各家企业的核心竞争力的基础上，传统业务应该还是有很大的空间。

第二个话题，这两年发现了行业出现很多创新，我简单的梳理一下有三个部分，一个是很多企业进入了新的领域，新的区域，比如说泰禾的沈总，泰禾从最近几年在金融业务方面做了很多的开拓，曹总最近公司的新战略是科创地产，以互联网思路带来的轻资产，众筹，大数据，种种新的工具，或者是新的思路。第三是新的组织形态的打造，合伙人制度就不说了，包括我们看到了远洋，李民总做的背包人制度，打破了原有固化的组织形态，以适配加强了企业运营的效果，这些创新我觉得大概九年前，应该是分三个部分，一个是创新什么，怎么创新，第三是有没有这样的后台和资源。应该说在座的几位嘉宾，所在的企业都是行业的中坚力量了，我特别想向各位请教的是你们看好哪些创新的方向，这些创新的方向要真正的发挥出效益，可能需要打通哪些关节点？

欧阳捷：我觉得陈主编提出的问题非常好，在房地产行业我们越是传统的行业，我觉得越是我们要有定力的，就是说大家看到这个市场似乎没有以前那么好了，是因为日子过得没那么顺心了，市场不再增长了，大家感觉竞争激烈了，这种情况下不是说市场没有蛋糕了，只是蛋糕要重新把握了。这个时候企业要把自己的事情做好，要有定力，如果这个问题解决不或的话，今后这个企业就不好发展。我和沈总交流的时候谈到一个问题，现在股市这样好，大家拼命的炒股票，然后炒概念，上去了之后套现，减持，股价跌下来，再抛出一些概念，再上去，很多企业现在玩这些东西，最后越来越偏离主业，越来越偏离核心业务。任何的企业在传统行业中还是需要坚持的，我们的制造业坚守到现在也没有变化，我们的餐饮业到现在也没有变化，所以说企业必须要保持一定的定力，第二要改变一些意识，刚才讲了创新的方向到底在哪里？我觉得现在的意识还是不如传统的，前段时间到广东那边去，在广州跟微信的朋友在聊天，他们在讲起来氛围上跟我们还是不一样，我们在上班下班时间还是非常僵化的，当然了我们做高管的这些人可能都没有正常的上班时间，但是员工不一样，员工是有正常的上下班时间的。我们到那边看了之后完全不一样，他们的意识是上下班的时间没有太多，不去考虑过多的上下班时间，在微信的内部来讲气氛非常好，整个的办公环境里面非常开放，没有高楼大厦的压抑感，人在这种环境下思维无限发散，他们还有一点非常重要的，我们要经常要求员工给我们汇报，今天的进程如何，这周的进程如何，这个月的进程如何，绩效如何。他们主管说我的上级不知道我在做什么，在充分的信任，充分的授权下把工作完成。可以到西藏跟区自治区党委一起谈怎么把微信放到西藏，怎么把政务的信息接到微信上，他一个人就谈好了，谈好之后请他们老总到现场剪彩，开工剪彩。老总根本不管他们具体做的事，这种氛围使员工自愿自觉地想工作，而我们传统的企业思维还比较僵化，包括上班，早上11点上班，晚上11点下班。如果我们的意识不能打开，我们的思维就不能够向现在的创新方向发展。

第三，有了创新思维，开创的思维，我们才能找到创新点，经常讲在深圳和广州这些地方，很多的年轻人经常在一些场合下去讲他们自己的一些想法，一些点，一些创意，下面有几十个风投，听了之后出价，一千万，两千万，三千万，鼓励了很多的年轻人，我们现在传统的房地产行业，似乎我们还是在守着自己的守正，比如房地产的众筹，房地产的的金融，房地产与客户的心灵把握，房地产对客户需求的挖掘，房地产的大数据，大数据怎么应用，有非常多的空间，不仅是我们的商业领域。我认为如果要做的话，首先要把握前两方面。

新城在做商业VC，营销的代客工，物业也在做拎包入住，很多业务在展开，还有新城市，就是基于物业的服务平台，提供给物业的一些基础服务，给客户的基础，客户的分布，把客户的粘性做好。把住宅的客户和商业的营销打通，通过商业为住宅客户提供免费的配送，商业信息的投递。思维打开之后很多东西可以做了，我们拥有这么多年房地产开发的经验之后，拥有这么多的客户基数，这上面可以有很多的资源去发展，去创新。

沈力男：互联网的定律如何更好，说专业，专注，如果说探讨，这边热闹可以到那边去，那边热闹就跑到那边，不见得会看到好东西，反而会把自己丢了。我们沉淀了这么多的开发经验，有这么多的开发队伍，这些对今后的发展是至关重要的。提到了一些企业发展的应有之意，泰禾提出了一核两翼，就是以房地产为核心，是牢牢把握不动的，以投资和金融业，体现的是创新是延续着核心业务的上下游，比如说注资的福建的融商银行，联合发起成立了海峡联社，我们知道房地产金融属性，不懂金融是不行的，我们尝试着新型的O2O，线上交易的模式，这是随着核心的主营业务发展，我认为这样做，做大做强才有可能性。

现在有很多热门的，讲多互联网是不是就是创新，是不是就是等死，很多人感觉是不是互联网是一个筐，什么都可以往里装，我说房地产是一个大筐，什么都可以往里装。房地产在没有互联网的时候装什么，有电灯的装电灯，有电梯的开始装电梯，把房子盖到30层，50层，要把水引过来，互联网的拿来主义，不太可以完全的替代生活体验，万科讲做社区最少要配置五菜一汤，银行，现在有互联网，可以去了，如果吃饭也滴滴打饭，就这样招待朋友也不太可能。所以说创新，一切有利于开发商产品服务的提升都是有意义的，开发商都愿意积极探索，而且路径非常利于操作，有什么拿什么，它是一个筐。

陈哲：您讲的房地产+，能够创新的，还是围绕着房地产这个原点。

康红恩：说起创新，这两年房地产都在说创新，我认为首先要搞明白一点，我们用什么样的创新路径这是顶层设计的问题，我们首先要想明白，因为我觉得创新可以很多种的，比如说最近一年多的时间，尤其是从去年下半年开始，企业做多元化，有企业退出，有企业怎么样，我觉得我们首先是要想明白，我们认为的创新是什么？我们认为的创新是在我们融侨来讲是着眼于整个产业链的上下游去围绕产业链上下游发展，去创新的。我认为这个是我们找到了主线，这个主线就让我们能够发挥协同和比较的优势，所以我们提出了所谓的三轮驱动的模式，为什么是三轮驱动呢？我们觉得第一个是按照房地产的上游，中游，下游来讲。首先看中游，是所谓的房地产开发的环节，认为未来我们注重强调的是适度的规模，同时是加大了开发管理能力的建设，从而使我们的中游，房地产开发的环节能够做强，但是对很多的成长性的房企来讲，其实我们再去拼规模，盲目的去拼规模，这个时代已经过了，所以我们强调了产业链的下游走，也就是在核心的城市，核心的地段，去持有资产运营一些核心的物业，这是我们往下游走，就是我们第二轮驱动。而且我们希望未来是从资资产运营向产业运营的方向去发展的，从产业链的上游走，我们希望做成整个集团的投资，整个集团的趋势是往金融和投资方向发展，就是走美国开发商的模式。我们为什么会有这样的思考呢，是因为去年彩生活上市引起了行业的振动，做了类似彩生活，房地产企业就变轻了，我认为这是一种误解，因为彩生活从一开始来讲，是在一个板块的上市和资本运作，因为板块的运作会带来整个体系的变化，我觉得这个是对的。但是对绝大多数企业来讲，整个变迁一定是往金融和投资方向走的，我们认为这个是融侨倡导的，践行的三轮驱动的模式，我认为只要围绕房地产的产业价值链，围绕人的全生命周期的价值创造，并且能够为人们高质量生活方式提供好的产品和服务，这就是我们的目标和未来。

曹志东：我接着康总的话，有一种创新叫合作，大家知道地产是长期被人诟病的是利润比较高，是因为利用资本的利润率是比较高的，因为有杠杆，这是无处不在的。因为杠杆的代价很大，利率，信托都很高，这也是利益让步的方式。还有一种是往后端去，现在叫B2B2C，必须是要跟用户，你的住宅，不论是什么样的空间，要让出这个利益，因为由于使用你空间的人还有他的客户，必须要有一部分的利润要让给他，开始的时候要以开发的利润去服务一些科技服务的资源，包括刚才讲的重创空间，就是以目前的低的租金，或者低于市场的途径，甚至加上用一些外部的金融资源对企业孵化，进行创投。这些东西都是一种通过合作让出一些资源，然后通过他的成长，他的发展为你带来回补自己，此前所让度资源的模式，我觉得地产开发的企业可能要跟上游的金融企业来合作，来让出一些资源，同时要跟下游的用户企业，用户的客户让出一些资源，让出一些利益，才能获得资源，获得长期的高利润。我讲的观点是有一种创新就叫合作。

陈哲：请郝总就这个环节做一个总结。

郝炬：不敢说总结，有两个感受和思考，第一个是在创新方面地产企业有三方面的东西是不得不做的，第一是从我们建造到后面的运营服务的创新，现在所有的企业都在讲服务。第二是现在面临巨大的金融创新机会，地产商必须往哪方面去。第三我们把互联网当思维也好，方法工具也好，营销方面，资本的路径方面，互联网方面的创新和作用，这是必须要考虑的。但是可能其他方面的产品创新不见得所有的都做，这是第一个感受。

第二个建议是什么呢？做创新的过程中我们谈到创新者的窘境，为什么地产商做创新的时候，比如做金融，做互联网真的能成功吗？尤其是我们在前几年，很多地产商在谈什么？要高资本，高效运作，是一种非常强势的，类军事化的，高执行力的团队。我们做创新是要独立地个人，要有创意，要有平等的对话思考，这些是我们合适的，我认为这里面需要有开放，包容，有创造性的文化，这是开发商难以面对的，在后续的实施创造性的业务时要有三个建议，第一是用投行的思路和方法来进行创新业务的开发，要把创新业务跟我们原有的业务隔离开，否则业务不是独立出来，而是放在地产下面，是更可能做得起来的。包括细分的领域。

第二是从组织方面和文化方面能够给创新打造一个能够容错，相对包容的小文化，创新是允许试错的，没有这种文化地产企业可能是起不来的。

第三是配套创新成功之后，现在很多小的细分领域，公司成立小的细分投资之后，核心的骨干起来，未来的时候我们激励分配机制，如何长效地保障创业创新。

陈哲：谢谢各位嘉宾的精彩发言，由于时间的关系，我们这个环节就告一段落，再次感谢。

主持人：非常感谢几位带来精彩的观点，有请几位入座休息。

下面进入第二轮的对话，刚才谈到的是房地产行业的创新，和传统的房企创新相比，社区服务可以说具有天然的多综合，因为物业公司具有客户的资料，可以和客户更多的接触，了解到客户真实的需求，社区综合服务能否成立新的风口，这个行业面临怎样的挑战。

论坛2：掘金社区O2O

嘉宾：

长城物业集团高级副总裁梁志军先生

金科物业集团董事长夏绍飞先生

万达物业常务副总裁杜达卫先生

绿城物业服务集团总经理助理胡登峰先生

滴滴快的商务总监刘超彦先生

《经济观察报》地产主编陈哲先生

陈哲：第二场的论坛主题是关于社区，大家可能注意到了今天的蓝筹活动专门为物业社区板块开辟了一个榜单，过去这个领域并不是很受关注，现在这大家转型，慢慢的发现这是非常能够维系客户的，包括彩生活的上市，现在互联网企业和创新的机构把这块作为鉴定的创新方向。我们在深圳搞过一场社区O2O的沙龙，梁总也有参与，当时的效果非常好，嘉宾分享了很多的干货，讲得很深入，希望今天的探讨能够迸发出更多的火花。嘉宾的构成很能代表这个领域生态的结构，也有从开发商血统的，也有专门做物业起家的，包括刘总这边的互联网企业。我想先请各位用一分钟的时间来简单的介绍一下各自的公司业务情况和特色。

梁志军：大家好，非常高兴有机会参加这样的一个沙龙，我是长城物业公司副总梁志军，长城物业集团公司是一家专业从事物业管理的集团公司，目前管理规模是行业里面，在国内也是排前三，目前在管的，已经签约的物业管理面积达到了1亿平方米的规模，同时，除了物业管理长城集团在潜心研究社区O2O，我们在打造云平台，云联盟，希望联合更多的物业管理公司一起开展这块业务。

夏绍飞：金科物业是金科集团旗下的子集团，现在的主要的物业是东西部，管理的面积是7200万方，管理的社区有230多个，住户差不多32万户，现在企业的核心目标吧，一个是做社区的文化建设，希望通过文化来推动。竞争力，美誉度方面进行考虑，这方面做的工作比较多一些。

杜达卫：我是万达物业常务副总，万达物业是万达集团开发的，承接集团里面的商业地产。

胡登峰：我们现在已经进入了100多个城市，接管面积有1.5亿平方米，在2007年开始做园区服务，今年又增加了行业协会，合作智慧园区，以及新湖园区课题的研究，社区O2O线下的一些业务。

刘超彦：我是来自滴滴快的，惟一代表互联网来参会的公司，滴滴是目前对打的出行平台，我们致力于打造出行综合平台，大家可以通过有出租车，专车，快车，以及最近推出的顺风车来进行各种的垂直性的出行的需求服务。今天非常荣幸和大家探讨社区O2O的话题，希望有创新性的思路和想法和大家讨论。

陈哲：谢谢各位嘉宾，最近应该说引入了O2O和互联网+的概念，社区炒得非常热，我们看到了包括绿城，万科，金科，一些主流的企业的玩法，我自己的感受，有一个认识，通过扩大规模迅速的建立行业门槛，第二是通过打造一个新的社交型的平台，加上这种增值服务来增加客户的粘性，我不知道这个理解是否准确，请各位大佬深度的指正一下，目前我们是怎样的发展方向，刘总是属于互联网企业的，你们现在做的工作可能是更多地通过互联网的平台来对接线下的社区，提供你们的增值服务。最近一段时间你们专车的行业应该是很受关注的，想听听您分享一下发展的模式。

胡登峰：主持人说物业公司有天然的资源，我们总2007年开始做园区服务体系，多现在做园区和社区的O2O，我们感受最深的是护城河并不非常的稳固，刚才前面沈总说的，他们也想涉足社区O2O，对于物业企业来讲社区O2O，绿城考虑最多的，我们的社区O2O，包括互联网公司和刘总这边的区别在哪里，我们分析来分析去，觉得第一个是互联网+物业服务，物业服务是属于互联网+，首先是要做好基础的物业服务工作。

第二是业主并不等于社区O2O的扣壶，如何让业主转化成在我们这个平台上消费的客户，或者说是成为忠实消费的客户，是我们社区O2O中需要重点解决的，说难点也好，困难也好，今年就是我们着重提高了幸福园区的概念。我们希望业主获得客户在我们这样的社区O2O的平台上，消费的行为，不仅仅是一个消费的行为，现在网络上买东西纯粹是买东西的行为，我们去商场里面，你们去商场买衣服的时候，不仅是买衣服的行为，而是一个心理感受的行为，也就是说我们希望我们的社区，我们绿城提供的社区O2O战略，业主在我们这里消费的行为，同时满足了消费功能，也满足了心理满足的功能。这是绿城做社区O2O也好，我们在做社区APP也好，我们的着力点，希望我们的探索对整个社区O2O的工作，物业服务企业来做社区O2O的时候有一定的企业化的处理。

陈哲：你们的物业成分更复杂一些，不知道你们目前的发展路径是怎样的？

杜达卫：我也不知道O2O就是代表了行业发展的方向，很早之前我们共同认识到物业管理最大的价值可能是我们比较贴近用户，而不是说终端用户的价值，由此说到互联网+以后的社区O2O，现在谈论什么社区O2O来说的话，我觉得可能只是一个路径，一个方向，是否就是一个通行，我不这样认为。如果具体到万达物业，因为是刚才说了依托整个万达集团旗下的物业服务公司，万达广场在一二线城市，特别是三四线城市，我们构想如果以万达中心为原点，在周边三公里，五公里，十公里为半径，做一个大的商圈去支持电商，和其他的物业公司开放平台，共同实现社区O2O，可能想象的空间会很大。实施是可以想像，关键是如何落地。现在有一个很奇怪的现象，有很多APP，或者是网上的互联网的相应，包括一些工具，作为我们传统的物业管理企业，我们也可以高传统的服务性的企业，我们如何去对接，可能会更低一些，我想前段时间刚好有一个叫社区O2O理念的类似竞赛的形式，长城物业一直以来做很多年，和产业深度的合作，我们在看很多同行友好的企业做得怎样，可能以后是我们发展的方向，但不是一个依托。

陈哲：社区O2O只是一种工具，或者是新的思路？

杜达卫：要么是载体，要么是工具，而不是目标。

陈哲：目标还是要帮助客户来打造更好地社区服务，或者是物业服务。

杜达卫：我认为目标就是创造服务的价值，把这个价值变成可看到的。

陈哲：谢谢杜总。请夏总分享一下金科在最近的增值服务方面有很多新的增长点。

夏绍飞：如果说物业增值服务的增长点，这是刚才杜总说的，客户的一些需求，一些价值的挖掘，回归到今天说的社区O2O话题，现在就整个行业来讲，或者是整个市场来讲，互联网+，这种对人和对行业的心理影响是远大于实际影响的，就是说实际影响是远不只这些，我们关注的更多地是融资规模，或者是平台是怎样的，规模有多大。我说规模和平台是相对的，我不是绝对的东西。但是对于物业企业来讲，真正核心的因素，第一个我认为是管理的社区质量，用户的质量，一个劣质的社区或者是不够成熟的消费，不管怎么做O2O，或者服务，不具备消费力是不行的。

第二，和高优质的客户之间的信任度，比如说粘度，业主对服务的满意度如何，直接决定了不管是O2O，做增值服务，传统业务，多种经营也好，没有满意度，没有粘度，客户不信任你怎么也做不起来，第一是用户的质量，第二是用户的粘度，这是未来社区商业模式最关键的，这是我的看法。

梁志军：刚才几位老总提到了关于O2O的定义，包括具体的实现手段和价值，我觉得大家的观点非常一致，O2O可以理解为提供产品的方式，通过这个方式实现价值。关于O2O我讲三点今天大部分是物业公司，物业管理行业随着彩生活的上市，O2O的概念非常热，我们物业管理行业目前的地位空前提高，以前都不好意思说是做物业管理的，现在一说做物业管理的，经常说谈一下合作，我认为这是蛮自豪的。关于O2O，对于物业管理公司，还有房产管理大佬都提到这个O2O的战略，对我们这个类型的企业来说非常核心的是线下而不是线上，包括今天滴滴的总监也在这里，我们跟互联网企业来拼技术，拼线上我认为没有好拼的，我认为O2O就是在线上，我不只一次和O2O的操作探讨，有的说应该合作，有的说不应该合作，互联网本身是没有界限的，就像胡总提到了护城河的问题，确实体现了很多，物业管理公司认为O2O的优势是有大门，可以把所有的人挡在外面，我认为核心是拥有互联网企业不具有的线下的资源，今天很多人提轻自沉的模式，我的观点不同，我认为物业公司核心的几点是离客户特别近，有地源优势，不管快递多快，我可以在10分钟，20分钟之内响应。第二是和客户天生的信任优质，因为我在你旁边，而且我了解你，一般来说不是做得特别烂的公司，大部分的业主，或者是顾客都有这样的心理，跑了和尚跑不了庙，和完全陌生的上门还是有天然的信任优势的。第三点是线下的资源，这块恰恰是物业管理公司的资源，非常重要的一块资源。如果要在全国去布点，那么多的社区，即使是BAT这样的巨头也要花不了很多的时间和精力，管理线下的团队是非常费劲的事情，这不是互联网企业擅长的事情，这是物业管理公司擅长的东西，我们觉得从这个角度来说，物业管理公司从事社区做起并不是不能做O2O。

不是简单的开发APP，上线一个产品就可以做了，现在很多公司开发APP都是赶潮流，背后有传统的组织结构，流程的改造，举一个点，物业管理公司来说大家知道是劳动密集型的，我们一直在思考未来的物业管理是不是一定要这样，我可以更多地通过线上的手段实现传统的线下的东西，包括组织结构里面会在思考，比如说宜代驾，易维修，很多人在使用这些工具，传统的物业管理公司会配备一些技工，我通过这样的APP可以把公司的工种里去掉，未来会集合社区周边具有维修技能的人通过这样的APP给顾客提供服务。从这个角度来说，我们已经改变了物业管理，颠覆了原来的模式，这是O2O最重要的模式，最低的成本给客户提供最优质的服务。

陈哲：我觉得梁总讲得非常好，我们的感受是物业公司本身的优势还是在于跟客户天然的接近性，只有做活了本身的线下的服务，在搭建平台，管理过去传统的流程，存量服务以外，在平台上重新实现，这个可能会更多地降低成本，打破过去的信息推送的情况。另外一方面如果有像刘总，滴滴快的这样新的服务，新的需求进来，再对接到你的平台上，我想这样的平台会做得更优质一些。请刘总分享一下你们在这块业务上的想法。

刘超彦：刚才听几位业内的老大讲，我想互联网公司和实体公司的区别，差异性和相似性在哪里，差异性看起来很简单的，我们和用户是在线上，实体公司是属于线下，我们共同点是为了用户创造价值，或者满足用户的基础需求和增值需求。这两点的话从差异性和相似性来讲，共同点最后都会落脚在用户身上。再讲到所谓的O2O，即使是说现在滴滴快的也不是全闭环的O2O，更多的时候是通过线上的叫车软件实现线下的用车服务功能，是半闭环的，还有半个闭环，是要用户基于线下，通过线下吸引到线上，看到线上丰富的产品，在平台上选择，最终落地到线下服务。通过线下，线上，线下打造全闭环。我们可以双双联合打造闭环，我们今天带来了桥梁产品和大家讨论的，最近我们想滴滴快的已经在线上玩了这么久，线下还有很多的用户我们是没有办法覆盖到的，我们需要很多的线下合作伙伴共同和我们打造这样的出行联盟，出行生态，我们想到了和线下的合作伙伴去打造一个叫做滴滴车站的项目，怎么做呢，我刚才在思考，比如说物业公司，其实是有两方面的合作诉求点的，一方面是基于商业的需求，一方面是公益的需求。商业的需求角度大家都会在物业公司遇到一个痛点，比如说是写字楼的物业，或者是小区的物业，都会在早高峰，晚高峰遇到用户打车难，用车难的困难，这个时候如果说有这样一个线下的滴滴车站的存在，在这个站点用户通过定位进行叫车，后台因为对这个位置进行了坐标，可能就会比普通在马路上叫车实现更快速，并且车辆会更保障，这就是实现了双方的用车痛点。与此同时把车站维护成电子屏，或者带有更多增值服务的固定的站点，比如说上面通过摇一摇的技术，把周边的商圈，周边的和物业，小区人群关联的生活需要的东西全放在这个平台上，可能在等车的过程中同时享受到了其他的一些服务的信息，或者是优惠。还有另外一个痛点是针对一些特殊的人群，在很多时候老年人，孕妇，儿童，他们不是太会使用互联网产品的，这些人群的用车需求往往又是很强烈的，如果我们能够联合在一起打造线下的车站，让这些人通过车站上有一个按纽，一键叫车，解决了出行难的问题，同时帮助了客户提升了O2O服务的质量这可能就是非常好的线上线下互联网和实体公司结合的可能性。

陈哲：谢谢刘总，我觉得您今天这个讨论还是比较成功的，因为虽然说这个时间比较紧凑，我觉得从我自己的学习的感受来说，现在经过了之前的社区O2O的这一波风口之后，很多物业公司开始淡定下来，物业公司的优势是线下深度的整合，传统公司的流程再造，我想这是O2O，互联网+风潮给互联网公司带来最大的启示。在服务方面物业公司会更多地发现怎么寻找客户传统的需求，以及新的需求，怎么更好地满足客户需求，包括金融资源，互联网的资源，我相信物业的领域一定会像梁总，夏总，杜总，胡总，这样优秀的物业公司为代表，创新出更多的价值。时间的关系圆桌论坛就到这里。

主持人：非常感谢几位嘉宾，有请入座休息。

感谢嘉宾带来的分享，思想和智慧的盛宴，提到了社区O2O的话题大家很感兴趣，几位嘉宾说得非常好，做O2O不是一个形式，不是做一个软件，所谓的新瓶装旧酒，而是切实的提升服务的价值，提升服务的质量，为企业带来更多的增量，这才是社区O2O的核心所在。今天更多的主题是围绕今天谈到的创新引领，价值重塑，对于创新今天在座的各位嘉宾也是给出了很多的诠释，过去对房地产行业的创新理解得相对狭义一些，比如说会提到销售模式的创新，销售上所谓的互联网+，今天的嘉宾给我们开拓了眼界，包括制造方面也可以做到互联网+，也可以做到互联网思维的运用，真是让我们受益匪浅。接下来要进入下一轮的颁奖环节，马上要搬出的是第十二届2015中国蓝筹地产卓越运营榜，一起看大屏幕。（视频播放）

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