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方兴地产配股融资43.5亿港元 5月业绩猛增84%

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数据显示,5月份,方兴地产取得物业签约销售额31.45亿元及签约销售建筑面积14.11万平方米,同比增长409.7%。截至2015年5月31日止五个月,方兴已累计取得物业签约销售额69.01亿元,累计签约销售建筑面积31.14万平方米,同比增长72.5%。

6月9日,方兴地产(中国)有限公司刊发公告称,公司与配售代理订立配售协议。据此,配售代理同意(作为本公司代理)按尽最大努力基准促使承配人按每股股份2.73港元的配售价认购最多1,600,000,000股股份。

配售股份将配售予新华人寿保险股份有限公司、新加坡GIC、美国华平投资、新鸿基郭炳湘先生。配售完成后,配售股份占公司于公告日期现有已发行股本约17.64%。认购成功后,大股东中化的持股比例会从配售前的63.5%摊薄至54.0%,但依然会是公司的控股股东。新华保险占比9.5%,GIC占比6.5%,将构成为方兴的三大股东。

优质“投资天团”组合

按照公告显示,包括新华人寿保险股份有限公司、新加坡GIC、美国华平投资、新鸿基郭炳湘先生四大发行对象及认购份额分别为:新华保险3.57亿美元,新加坡GIC 1.5亿美元,美国华平投资3000万美金,新鸿基郭炳湘先生2650万美金。

此次配股融资可能并非简单的财务投资。方兴方面颇为谨慎地透露,会考虑有关的提名以提高公司董事会的多元化及相关管理经验,并进一步优化公司的治理。也就是说,新华人寿保险股份有限公司、新加坡GIC、美国华平投资、新鸿基郭炳湘先生四大投资方未来与方兴地产的合作,不仅仅是为了融资而是为了股权多元化,更为后期从公司运营、管理层结构丰富性、市场化、融资渠道、产品革新等方面的提升做准备。

股权多元化对于企业运营、管理层结构丰富性等变革的重要性也有先例。2013年9月,远洋地产引入中国人寿和南丰集团。通过增资扩股,远洋地获得中国人寿和南风集团约8亿美元股本金。就是这8亿美元股本金,为后来远洋地产在资本结构优化、超低美元债发行以及管理层结构丰富等方面奠定了基础。

方兴地产此次引入的四大投资人也颇具考量。首先,新华保险一跃成为方兴地产的第二大股东。新华人寿保险股份有限公司,是一家大型寿险企业,位属国内寿险行业三甲。新华保险2014年报显示,该公司还持有万科、建发股份等大量的股票。不过新华人寿如此大手笔投资方兴地产,也颇具深意,市场猜测很可能是看好方兴地产未来的发展。

对方兴地产而言,与新华人寿的合作将加强方兴在地产行业的竞争力,促进市场和行业整合,实现战略互补并扩大市场份额、并为方兴地产带来更大的融资灵活性。同时,方兴可以通过此次合作加强与新华人寿的不动产投资合作,共同寻找养老地产等新项目模式。新华人寿也将为方兴在市场、资金、物业管理等方面给予支持。另外,方兴与新华人寿可以共同开发方兴现有项目及该等项目业主的小区资源,藉此加强小区产业链及发展涵盖客户全生命周期的综合业务平台。在金融合作方面,新华人寿将为方兴的融资提供便利,双方有机会在包括投资、理财、基金、资产管理等方面进一步深化合作。此外,新华人寿完善的保险销售网络也将有助于方兴营销物业,双方将在此基础上继续探索与革新房地产在营销领域的业态。

GIC是非常有名的国际地产投资者。GIC是新加坡政府投资公司(Government of SinGApore Investment Corp)的简称,成立于1981年5月22日,是新加坡最大的国际投资机构,负责管理新加坡政府大部分海外资产。他们投资了万科、大悦城地产、嘉里物流、普罗斯及Goodman等中国及亚洲领先的地产公司,并且很久以前已经是公司主要股东之一;GIC进一步增加对方兴地产的持股,证明他们对方兴地产公司管理层、业务策略及未来发展的信心。

郭炳湘为新鸿基地产创办人郭得胜长子,曾任多个主要职位,包括新鸿基地产董事局主席兼行政总裁、香港地产商协会董事和香港總商會常务委员。郭先生有超过四十年的地产行业相关经验,他将不只是公司的其中一位主要股东,他未来也可能直接投资公司的项目,并分享商业及酒店物业方面的丰富开发及运营经验。

华平投资集团(Warburg Pincus)是国际领先的私募股权投资公司。在国际资本领域,与黑石享有同等的盛誉。华平已经是方兴地产的长期合作伙伴,他们在方兴有多层面的投资,包括股票、PCS、项目层面和上市子公司金茂投资等。通过这些合作,华平已与方兴建立了非常紧密的关系;另外,他们也在中国地产行业也有丰富的经验,可以继续为方兴地产带来重大的价值。

资本营销齐发力

短期效应看,此次配股融资对方兴地产的现金流意义已经显现。基于截止2014年12月31日的数据,方兴地产的负债率(以净债务除以调整后资本计算)约为56%;负债率在行业中已算是非常理想。而在配售后公司的负债率会进一步降低至45.1%,并有助减轻公司未来的融资需求。方兴地产方面表示,此次募集的约5.63亿美元/ 43.7亿港币的新资金,将用于公司日常的运营开支,并有助降低公司未来的融资需求。而从长期效应看,险资、国际知名资本等的青睐无疑也为方兴地产未来更好的融资环境以及资本结构奠定了更坚实的基础。

方兴地产受到优质资本青睐离不开其超水平的营销团队以及优异的销售业绩。

6月9日,方兴地产(中国)有限公司公布其营运数据,数据显示,5月份,方兴地产取得物业签约销售额31.45亿元及签约销售建筑面积14.11万平方米,同比增长409.7%。截至2015年5月31日止五个月,方兴已累计取得物业签约销售额69.01亿元,累计签约销售建筑面积31.14万平方米,同比增长72.5%。

数字可以例证方兴地产超水平的营销团队。例如在北京,广渠金茂府就已位列单价5万元以上楼盘签约排行第一;在长沙梅溪湖片区——24个在售项目的恶劣环境中,金茂梅溪湖的中小户型三次推售去化率均达80%,4月推出的大平层也在电商分销下去化明显;长沙金茂悦在3至5月劲销270套,销售金额达3亿元,成为梅溪湖区域销冠;在广州,南沙金茂湾3、5月两次开盘,去化均超80%,4、5月签约区域前三;在上海,大宁金茂府勇夺区域销冠;杭州项目首次开盘签约4亿、认购5.5亿;宁波项目售价是当地标杆,排名全市单价2万元以上项目第四;苏州项目排名2万元以上项目前十。

这些优异的销售数字背后是方兴地产营销团队持续创新营销的成果。3~5月之间,方兴地产多个项目配合总部上帝淘金季的购房活动,以“买房享双倍收益”为实惠,进行线上线下齐发声,开展了互联网销售的新模式,实现了项目的集中热销;5月20日,方兴地产发布“智慧家”战略。该战略突破以往局限,主要在“2+X”即硬实力+软实力+云服务的三大方面全面发力,彻底利用互联网对产品端、服务端进行颠覆式创新,实现真正意义上的互联网房地产产品;更早在去年双十一,方兴地产提出双11光盘节概念,仅在双十一当天销售额就高达42亿。

不管是从产品端还是营销端甚至资本端,方兴地产正集合着“天时、地利、人和”高速发展。可以预见的是,四大优质战略投资方的引入,将使得方兴地产加速成长为更具国际化、市场化特性的房企。

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