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北京5环外商住楼面临库存风险 中介不看好商住房

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“不限购的商住公寓”曾经被许多投资客视为投资的首选。不过,今年以来,随着商住楼市场转淡,高库存的区域面临着销售压力,商住楼投资不再是一本万利的生意。

苦心等待了一年即将收房,买房人李萍发现,当初被称为“只赚不赔”的投资,竟然还没拿到钥匙单价就先“缩水”了1000元,成了“只赔不赚”的烫手山芋。“不限购的商住公寓”曾经被许多投资客视为投资的首选。不过,记者调查发现,今年以来,随着商住楼市场转淡,高库存的区域面临着销售压力,商住楼投资不再是一本万利的生意。

市场

投70万元盘算赚15万

“不限购的商住公寓,投资首选。”李萍至今还记得,一年前打动她、令她出手的原因,正是这句美妙的口号。

事情还得追回到2014年。2014年年初,李萍手中有一笔70万元的闲钱,想拿来做笔投资。她把目标集中到了最传统的类别:房产,并看上了不限购的商住公寓。

“姐,房山是北京重点发展的新城,这儿将来会引进一大片工业园区,绝对有充足的居住需求。”在房山的绿地启航社项目,售楼员为她描绘了一个人头攒动的生活场景。人多,也就意味着房子有人租、有人买,是一笔“稳赚不赔”的生意。

“收益率太高不敢说,但每平方米赚3000元,估计不是事儿。”在售楼员的鼓励下,2014年3月份,李萍以每平方米19000元的价格,贷了点儿款,购买了一套50平方米的准现房,3.3米的LOFT,一年后就能收房。

“收完房后一卖,小15万元到手了。”这是李萍一年前的盘算。

一年后卖价便宜1000元

然而,理想很丰满,现实却很骨感。

李萍盼了一年,离收房的日子很近了,她却觉得很没谱儿。同样是绿地启航社里不限购的商住公寓,4.2米的LOFT格局,离地铁更近了,开发商如今对外的报价最低才每平方米19000元。如果再算上3万元抵10万元的优惠,折合单价等于每平方米18000元。

“姐,您买的时候属于高峰期,价格自然略高点。最近因为市场不太景气,价格没涨上去,但您放心,将来一定得涨。”当初卖房的售楼员安慰她,房山长阳的住宅单价都已卖到了每平方米25000元,她的房子总有一天能卖到每平方米23000元。“到手之后立即卖了呢?”李萍特意去二手房中介那里转了转。结果,和她家差不多的户型,最高报价18000元,还一直没有人看。

“卖价低1000元,再加上贷款利息,粗算赔了10万元,这竟然成了一笔稳赔不赚的生意。”李萍说,她现在是怀里揣了一个“烫手的山芋”,想出手又不能出手,只能等着某一天房价上涨,收支持平。

中介不看好商住房

商住项目正面临着成交价格下降的压力。亚豪机构的监测数据显示,2015年3月份,房山的商住楼房源共成交145套,成交均价是每平方米17775元;2015年4月份,房山的商住楼房源尽管成交量增加到了219套,成交单价却下降到每平方米16564元。换句话说,只有降价,才能换来一些成交量。

“房山的商住楼项目库存量高,且产品类型同质化严重,自然不好卖。”一位业内营销人员告诉记者。

位于房山的二手房经纪人,并不看好这里的商住房。

一位经纪人私下告诉记者,商住房虽然单价低于住宅,但因为产权年限短,商业用水、用电贵,持有成本高,在二手房市场上没有太大的竞争力,投资回报只能靠租赁,想要再卖出去非常难。

“你别听商住项目的售楼员说,长阳的住宅卖到每平方米25000元,商住房就能卖到每平方米23000元。谁都明白,这样类比是实现不了的,商住楼怎么会只低2000元?”

全市商住楼库存超过2万套

来自北京中原地产的统计显示,全市的商住楼库存量已经达到了一个较高的水平,总数为23304套,包括14124套商住公寓和9180套LOFT公寓。其中,以房山、通州、大兴三个远郊区县的库存最大,分别为3263套、8024套、4422套,占到了库存总量的67.5%。

亚豪机构营销总监郭毅表示,商住楼供应规模大、供需不均衡,主要原因是政府规划与区域市场现状不匹配。从政府规划的角度,为了丰富郊区的配套,商业公建类用地的供应主要集中在郊区。2013年成交的56宗商业用地中48宗位于五环以外,2014年成交的44宗商业用地中39宗位于五环以外。

然而,五环以外、甚至六环以外的区域往往因为居住人口的密度小,导致商业及写字楼的经营难度大,回报周期长,对于注重周转率的开发商来说,为了回笼资金,只能将这些地块开发为散售型产品,这样的话,购房者的购房用途更综合,既可自住,也能办公,从而加速项目销售。但是同类产品供应规模过大,且在同一区域的供应过度集中,造成严重的销售压力,库存居高不下。

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