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司法拍卖:淘房好途径 法拍房捡漏儿不限购?

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“仅和起拍价相比,这套房子就等于打了个八四折,更别提市场价了。”龙先生第一次觉得,不为人知的法院拍卖房,也许是个“淘宝”的好机会。

“西大望路的房子,35400元/平方米,还不限购,价格真挺合适。”看到网站上挂出的拍卖信息,市民龙先生第一次发现,司法拍卖是个“淘房”的好途径。随着楼市成交的缓慢复苏,北京房价也再度面临上涨期。相比市场价便宜不少的法拍房,也再度进入人们视线。

两次流拍后便宜了130万元

市民龙先生无意中关注的这套房,是怀柔区人民法院近期刚通过拍卖方式处理掉的一套149.87平方米的三居室,位于西大望路的金港国际小区。

2014年12月25日,房子被法院放到了拍卖平台上,起拍价即为房屋的评估价——630.95万元,折合单价42000元/平方米。这个价格,几乎相当于当时的市场成交价。然而,第一次拍卖和第二次拍卖,因为没有竞买人报价,房屋两次流拍。到了3个多月后的第三次拍卖,起拍价已降到了500万元,比首次拍卖时便宜了130万元。这一次拍卖,总算吸引了两位竞买人,经过13次的举牌竞价,最终以531万元的价格成交,折合单价约35400元/平方米。

“仅和起拍价相比,这套房子就等于打了个八四折,更别提市场价了。”龙先生第一次觉得,不为人知的法院拍卖房,也许是个“淘宝”的好机会。

七九折的力度不少见

单纯从价格上看,绝大多数法拍房的最终成交价,都要低于市场售价。

以金港国际这套三居室为例。记者咨询中介经纪人后得知,小区里挂牌出手的类似面积三居室,平均成交价在45000元/平方米上下。35400元/平方米的拍卖价,约为市场价格的七九折。

而七九折的力度,在法拍房中并不少见。例如,拍卖平台上成交的一套位于丰台区菜户营的204.09平方米房源,起拍价769万元,最终成交价531万元, 折合约26000元/平方米的单价,相当于目前35000元/平方米的市场成交价的七四折。

粗略统计下来,除了如六铺炕学区房这样的极个别房源外,多数房源的最终拍卖价都在正常市场成交价的七折到八折之间。

多次流拍拉低价格

“一旦经过多次流拍,法拍房的价格就会低于市场价。”北京链家地产副总徐华东告诉记者,根据人民法院关于财产拍卖的规定,人民法院确定的保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或市场价的80%;而如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不能超过前次保留价的20%。“所以,只要经过两次流拍,原本估价100万元的房子,第三次拍卖时起价就变成了64万元。”

以淘宝上的司法拍卖平台统计,在210套已表示状态为“结束”的司法拍卖房源中,除去9套的变卖房源外,进入到二次拍卖的房源有182套,占到了房源总量的9成。而进入到三次拍卖的房源有67套,其中8套三拍后依然流拍。

徐华东表示,法拍房易于流拍,一方面,是因为参与竞拍的人较少。由于法院拍卖房屋只会在法院网等固定的几个网站和少量报纸上发布拍卖公告,看到的人自然不多。在这群人中,又并不是所有的人都有经济实力或者有兴趣参与竞拍。另一方面,也不排除一些拍卖公司安排若干次流拍,以尽量压低起拍价格,从中牟取差价。

实际上,在赶集网上,记者就看到了许多经纪人挂出的法拍房。以一套芍药居北里的法拍房为例,经纪人就直接告诉记者,他们是和拍卖公司有合作,可以安排一个较低的价格提前锁定房产。

法拍房受不受限购限制?

不过,多次流拍后的低价格,对于有意于购买法拍房的购房人来说,看似是个利好。而更吸引人的是,在目前的执行过程中,法拍房属于“不限购”的房产。无论是没有购房资格的外地在京人员,还是名下房产套数已超过2套的京籍家庭,均可以参与竞价并购买法拍房。

记者从相关部门了解到,虽然对于司法拍卖房是否属于限购范围的问题,国家层面没有明确的规定,但目前北京各区县在房屋管理的实际操作中,对于司法拍卖的房屋,确实不受限购的限制,能够办理过户手续。不过,竞拍者并不是拿着竞拍结果,就能到区县房屋交易大厅办理过户手续,如果要办理过户手续,必须要出具法院的《裁决书》和《协助执行通知书》。同时,按照法院的要求,购买法拍房必须一次交付全款,不能贷款。

购买时需留意债券纠纷

“对于资金充足、受购房资格限制的普通购房人来说,法拍房的确是个有吸引力的选择,至少单纯从成交价看是这样的。但捡了房价便宜的漏儿的同时,购房人也要留意交易后的各种潜在风险。”

徐华东给记者列举,购买法拍房时,需要留意房屋产权、房屋债权、是否有租约和费用拖欠四方面的风险。

从房屋产权及产权性质上看,法拍房可能存在房屋产权不清、无产权或小产权、暂未办理或无法办理房产证、未缴齐土地出让金等情况。购房人最好先通过市建委查询确认相关信息。从债权上看,法拍房的房主往往涉及债务问题,房屋可能被多次抵押。由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知的,购买了这样的房屋,入住后可能会遭其他“债主”的追讨。另外是租约问题,存在长期租约的法拍房被买下后,虽然购买人已完成房屋过户,却由于租户不搬离而无法实际入住。最后需要注意的是,法拍房原房主也可能存在未交清的水电费、物业费等费用的情况。法院不负责解决的房屋欠费,将由竞买人自行承担和解决。

“‘捡漏’是普遍存在的心理,但划不划算,因人而异,因情而定。建议普通购房人综合再做出竞拍决定。”本报记者 赵莹莹 J201

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