继互联网企业之后，财大气粗的保险企业如今成为了房企跨界联姻的首选。4月24日，恒大集团与中国人民保险集团在北京签署战略合作协议，双方约定将基于各自的行业优势与资源，在商业保险、养老产业、健康管理、互联网资源共享和投融资等方面开展多层次战略合作，携手实现共赢发展。
这是继万科、碧桂园、金地等房企之后，房企与险企又一次跨界合作。在房地产行业的下半场，保险企业与房企联姻似乎已成为行业新趋势。面对越来越难以挣钱的房地产行业，险资频频布局的背后逻辑是什么？
恒大人保联姻
虽然恒大未有公布与人保合作的更多细节，但双方合作的空间依然令市场看好。作为业务覆盖全国的大型企业集团，恒大拥有大批存量客户资源以及基于品牌优势的众多多元化业务。而中国人民保险集团旗下则拥有中国人民财产保险股份有限公司、中国人保资产管理股份有限公司、中国人民健康保险股份有限公司、中国人民人寿保险股份有限公司等十多家专业子公司，业务领域涵盖财产保险、人寿保险、健康保险、资产管理、保险经纪以及信托、基金等领域，有完善的保险金融产业集群。
在易居中国执行总裁丁祖昱看来，恒大与人保的合作最有可能围绕四大方面展开：养老地产、销售渠道和客户资源的全面贯通、大健康领域的全面战略以及为资本市场带来全新题材。“最关键的是养老地产，目前各类保险公司介入养老地产已是大势所趋，相信恒大遍布全国的恒大城或恒大文旅城模式，会成为双方未来养老地产合作的切入点。”
近年来恒大在多元化业务探索上不遗余力，目前已经涉猎健康产业、文化旅游产业以及矿泉水、粮油、乳业、奶粉等快消业务，恒大自己的健康生态圈已经初具雏形，品牌价值也有了稳步提升。
梳理恒大的业务条线可以发现，其目前拓展的各大领域都具备一个共同点：受众面大。从房地产业务到大健康产业，每条业务线都覆盖了较大基数的人口，多维度的覆盖和重叠加深了恒大品牌的黏性。
然而，不可否认的是，产业多元化对恒大的资金水平提出了更高的要求。截至2014年底，恒大负债总额相比上一年度增加了34.7%至3621亿元，净资产负债率达85.9%，寻求更多的融资渠道和更低成本的资金已经成为恒大继续探路多元化的保障之一。
在国内融资环境仍然趋紧的大背景下，与人保的合作为恒大获得低成本资金提供了可能性。有行业人士分析认为，人保与恒大开展多领域合作潜力巨大，特别是在投融资、健康产业等新产业方面的合作，将促进市场和行业的整合发展。
而恒大方面也透露，双方接下来将在养老产业、商业不动产、医疗健康、现代农业等领域开展投资合作；在新业务领域方面，重点推进健康管理合作，探索互联网、渠道和社区物业、客户等资源的互利融合。
“恒大与人保的合作后续有望实现资本和实业的融合，促进恒大社区金融和养老产业的加速发展，同时恒大的多元化业务也有望依托人保的资金及客户网络优势，获得现金流，降低资本开支，缩短盈利周期，加大成功分拆的概率。”针对恒大与人保的合作，国泰君安分析师申思聪表示。
险资的意图
人保与恒大的合作再次证明了近年来险资与房企合作的趋势已非常明显。包括早期中国人寿持续增资远洋地产，在养老地产或商业物业上进行深度合作；中国平安62亿入股碧桂园，双方计划在社区金融领域开展合作；安邦保险、生命人寿争相举牌金地等等，无一不反映出险资布局房企的信心。
对于人保而言，吸引其合作的最大动力显然是恒大所拥有的庞大客户资源。据恒大方面透露，目前恒大地产的业务已经覆盖全国147个主要城市，拥有楼盘项目305个，入住业主370万人，每年新业主也有70~80万人次，每年到访楼盘客户超1000万人次，参与建设恒大项目的农民工近80万人，与恒大合作施工及材料供应的商家则多达1000余家，这意味着在恒大的产业链条上，有数百万的客户资源有待挖掘。
龙头房企庞大的客户资源已成保险企业眼中的香饽饽，这种逻辑在平安入股碧桂园时已有所体现。今年4月初，平安斥资62.95亿港元入股碧桂园，碧桂园则为中国平安提供线下社区业务的切入点，与中国平安携手开发、对接目前碧桂园逾200多个项目，逾35万户业主的社区资源。双方期望能够借此完善社区产业链，建立覆盖客户生命周期的资源整合平台。
对于资金实力雄厚的险企而言，线下庞大的客户资源显然是最宝贵的财富。一旦线下资源打通，无论是金融服务、保险销售还是理财产品，都可以快速地渗入到合作方的产业链人群当中。
以中国平安与碧桂园的战略合作为例，购买碧桂园房子的客户可以在平安银行办理房贷，中国平安的工作人员可以向客户介绍新出的信托产品、银行理财产品，也可向年轻客户推介功能新奇的信用卡，以及向信用卡客户度身定制保险产品。与房地产消费的低频次相比，金融消费的高频次意味着保险公司能从交叉销售中获取更多的业务机会。无独有偶，越秀地产去年也与平安银行联手，推出“越秀平安好房贷”，只要满足条件，就能享受置业免首期、首付免息分期。其实质是开发商贴息，银行贷款予购房者支付首付。借此银行拓展业务，房企则加快售楼。
近年来，包括万科、花样年等企业都在社区服务上大做文章，如何从业主身上挖掘更多的增值服务，从而给房企带来更多的业务收入已经成为房企业务转型的方向之一，而保险企业等第三方的参与，更加巩固了房企挖掘社区资源的信心。
事实上，除线下客户资源共享之外，险企与房企的合作也能帮助险企学习物业开发经验，帮助其独立运营养老产业项目。当前，不少险资企业都有独立开发养老项目的计划，最明显的例子就是远洋地产的大股东中国人寿。
从2013年起，中国人寿就在苏州、天津、北京等地获取了部分项目用地，计划投资养老产业项目。今年，中国人寿成立了国寿（天津）养老养生投资有限公司，全面推进位于天津空港经济区的医养结合项目、苏州阳澄湖半岛活力养老项目。中国人寿相关负责人曾公开表示，上述养老项目并没有其他地产公司参与，而是人寿与美国一家专业养老地产保险公司合作独立开发，未来中国人寿的目标是建立一个大保险生态圈，形成“大健康大养老”的战略模式。
在房地产金融化的大背景下，房企与险企紧密合作、各取所需，或将成为未来养老地产的主流发展模式。
本文来源：中国经营报
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王晓易_NE0011
