房地产新形势职业经理人巅峰对话走进悦上城

房地产新形势职业经理人巅峰对话

会议时间：2015年3月21日（上午）

会议地点：世界村龙庭会所

会议主题：房地产新形势职业经理人巅峰对话暨中经联“朗法博摄影俱乐部”走进悦上城

会议内容：

王崇岩：尊敬的各位领导、各位嘉宾，大家上午好！我是中经联盟执行秘书长，也是本次活动的主持人王崇岩，非常高兴和大家相聚在中经联盟“朗法博摄影俱乐部”走进合生悦上城名企活动现场。

在过去的2014年，房地产行业在各种局势动荡和国内经济下行的双重压力下，不断地深化改革，银行利率的下调，公积金贷款放宽，城镇化建设等中国房地产体系正在发生着重大而深刻的变化。也就是在这样的形势下，我们迎来了今天的“房地产新形势”职业经理人巅峰对话。

首先请允许我向大家介绍一下，今天到场的各位领导和嘉宾，他们是：

北京中经合力投资有限公司董事长、中经联盟秘书长 陈云峰先生

华远地产总经理、中经联盟摄影俱乐部副主席 孙怀杰先生

万商俱乐部主任、中经联盟商业地产专委会副主席 杨泽轩先生

合生创展集团悦上城项目总经理 黄培雄先生

合生创展集团华北地区营销总监 刘芸岐先生

鸿润成业地产执行总裁、中经联盟常务理事 张晖先生

北京万年基业建设投资有限公司工程中心总经理 沈建忠先生

绿地开发总监 王雷先生

鹏森集团副总裁、中经联盟摄影俱乐部副主席 方强先生

京投银泰计划运营中心策划研发总监、中经联盟豪宅专委会主席 戴嘉宁先生

中冶置业项目总监、中经联盟常务理事 李瑞峰先生

众美地产总经理、中经联盟摄影俱乐部副主席  李艳春女士

鸿坤地产京东区域营销总经理、中经联盟常务理事 吴燕女士

北辰集团写字楼副总经理、中经联盟写字楼专委会主席 裴晓红女士

伟业顾问营销总经理 任春女士

长城集团副总 袁扬先生

银泰置地集团工程总监 王洪军先生

中冶置业项目总经理、中经联盟摄影俱乐部副主席 钟卫勇先生

鸿坤地产西红门项目副总经理兼营销总监 刘可心女士

三盛地产采购总监 张楠先生

鸿坤地产采购部经理 王明先生

市管委 习友先生

鸿润成业房地产公司行政总监、中经联盟摄影俱乐部副主席  赵卫萍先生

凯德中国质量督导、中经联盟摄影俱乐部副主席 王越先生

御嘉置地项目总监、中经联盟摄影俱乐部副主席 张冬泉先生

远洋地产前期经理 梁志英先生

总部基地控股集团合作与发展部经理  董琦先生

还有中经联盟—朗法博摄影俱乐部副主席高原先生、韩强先生，拍摄大师杨建庭先生、宾果先生等中经联盟成员。

最后介绍两位成员，一位是咱摄影俱乐部的主席，也是合生创展集团华北区工程总监张树军先生，另一位是咱摄影俱乐部的冠名单位、中经联盟的最大战略合作伙伴—朗法博涂装科技有限公司的董事长兼CEO胡业锋先生。

今天来了很多房地产开发商，也有媒体的朋友，在此不一一做介绍，一并欢迎大家。

在这里，请允许我代表主办单位合生悦上城，对各位的到来，表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

接下来，我们首先有请华远地产总经理孙怀杰先生给大会致辞。

孙怀杰：今天老朋友多，也热烈的欢迎新朋友，我副主席当了有半年了第一次参加这个活动。我们中经联盟我也有一段时间没有参加我们中经联盟的活动了，内心里面还是非常有愧疚感。因为我们中经联盟这个大组织非常有正能量，而且是我们成员在里面各自施展自己的才华我们在一起交流碰撞产生不同的火花，为推动我们联盟和组织，为房地产界贡献了我觉得不可估量的力量。我也号召中经联盟所有成员只要有点时间咱大家都要来参加。今天参加这个活动，今天看完合生样板间以后，两个字非常的震撼，我跟刘总说你买这个房子太便宜，才两万多，你让大老板听见了，大老板会考虑你的。当我开车来到这个区域看到合生这么大一个体量，而且各种基础设施服务设施这么好，尤其是合生产品创造方面我觉得是房地产界里面非常优秀和领先的。看到样板间5米5的估计在北京也找不着了，我认为是绝版，绝版应该卖绝版的价，这是我看到这个产品的感触。最后是春天来了，我们大家在一起非常高兴，愿我们的生活越来越美好，愿大家的事业更加发达，谢谢！

王崇岩：感谢孙总的致辞，下面我们有请中冶置业中经联盟常务理事李瑞峰先生致辞。

李瑞峰：我们迎着温暖的春风我们合生中经联盟走进朗法博俱乐部，中经联盟在传播正能量的同时也增强了业内互相之间的交流。我们项目也是在南四环外，我们跟合生一块应该说代表南城高端项目，在这个区域我刚才看到合生这个项目以后感觉非常棒，样板间，刚才孙总说了把重要特点介绍过了，项目做得非常成功，希望我们今天到场各位为合生点赞，欢迎大家以后有机会到我们项目去看，我们愿意与合生共同为南城发展做出贡献。两会以后政策转暖，售楼处的来电来访接待人群逐步增多，房地产迎来了新的发展时期，愿意与合生共同为新到来的春天共同迎接新的发展，迎接新的历史，谢谢大家。

王崇岩：感谢李总，孙总和李总对咱们合生悦上城这个项目给出了非常好的建议，下面有请合生创展项目总经理黄培雄先生致欢迎词。

黄培雄：亲爱的各位来宾，地产界的同仁们大家上午好，很高兴大家在百忙之中抽时间参加合生悦上城项目，今天来的都是房地产界的一些精英，让这里蓬荜生辉，我谨代表合生创展集团的全体员工对大家到来表示感谢。感谢朗法博俱乐部为我们拍摄出了精彩的照片，有一些摄影师为了拍一些好的照片六点多钟过来了，在这里为这些摄影师也是我的很好的一些朋友表示感谢。悦上城是合生创展2015年3月份新推出的一个项目，我们致力于区域缔造完美生活的标杆项目，希望大家对悦上城提出一些宝贵的意见和建议，我们将会择优采纳，与各位同仁们把这个房子做得更好。在刚刚结束的两会中李克强总理给中国房地产调控定调，要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城调控，这是去年基本基调的延续，也可以说中国地产行业迎来一个新的转折点，房地产商和产品如何顺应时代大势寻找新出路，这是我们齐聚一堂碰撞火花的主题，最后再一次感谢大家的到来。希望今天大会胜利召开。

王崇岩：谢谢黄总热情洋溢的欢迎辞，刚才我们中经联盟现任轮值主席陈肖然先生打来电话感到抱歉，今天这个环节赶不上了，他一会儿会过来跟大家一起午宴。下面我们引入房地产新形势职业经理人巅峰对话的环节，有请本场主持人杨泽轩先生上台，有请论坛嘉宾陈云峰先生、方强先生、刘芸岐先生。下面这个舞台交给四位老总了。

杨泽轩：大家上午好，中经联盟一直是传递正能量的组织，可以说是中国最强大的传递正能量房地产组织，面对这两年房地产形势，刚刚开过了两会总理又给了政策方向的指引，我们今天这场巅峰对话围绕两个，一个是形势怎么看？第二个政策怎么解读，传递的信号到底是什么？第三轮如果有可能我会给三位抛出一个意外的课题来解题，接下来把话筒交给中经联盟秘书长陈云峰先生，陈总博览众家，形势怎么样您先说？

陈云峰：刚才主持人为数不多能够在市场形势不好的时候抱团取暖，也为数不多在市场好的形势下共同迎接春天的组织只有中经联盟。你看其他组织没有这种能够把行业这些老总真正的联系在一起做交流，没有这种氛围，大家还是各干各的，只有联盟我们大家都是做自己的盘，都有自己销售和市场的压力，但是我们更觉得在现在互联网时代应该走在一起。还有很多人不知道什么叫互联网思维，互联网思维四个字：“开放、平等、协作、分享”，我觉得现在不是互联网时代了，现在是移动互联时代，我们更应该把自己心打开，合生向咱们敞开，咱们也都向合生敞开。包括这种平等的思想，互联网时候大家越来越具有同样的话语权，这一点是我开头的时候跟大家聊一句，中经联盟是中国房地产经理联盟，我们致辞两位嘉宾，一个是上市公司的总裁，还有我们大国企项目的总经理，都是不变在论坛上不便随意的说话，两位老总都是给大家致了一个辞，分量够重了。两会之后中国的房地产进入一个上行的周期，这一条业内现在判断没有任何争议，在周一和周二万科的谭总发表了2015年房地产上扬没有疑问的讲话，董秘说话是经过董事长决定的，万科的发言都对房地产行业有决定性意义的，包括万科的讲话，毛大庆的判断，市场看好的，市场看好还要看区域，这边属于通州区域这个板块也是没有问题的，合生是名企，我们走到售楼处，项目小区，包括走进样板间，内行要看门道，我们觉得合生内部管理非常扎实，产品做得真的非常有冲击力。它的这些样板间进去以后确实每个人都喜欢，我觉得我们形势一片大好，困难依然不少，关键在于我们合生项目部的正确领导。

杨泽轩：陈总有高度。接下来我们话筒交给方总。最近对形势和政策您怎么看？

方强：今天做论坛嘉宾很仓促，上午才接到知道，大家都是一线的操盘手，大家从去年930以后应该能够明显感觉到市场信心不一样，做房地产也是一种金融产品，市场信心很重要，信心不好你房子再好市场销售量也上不来，去年9月31号之前，930政策之前，从一线来说销售压力非常大，但是从930年以后，我们去年10月份到11月份到12月份，这三个月销售增长，尤其是今年两会期间春节以后，我是前天我去故湾那交钱，他们预定了一直没有时间过去，我是前天过去的，跟万花城的项目总监聊，从春节以后到前天他们基本上平均销售量区划量每天在7套以上，过一个春节他们走了一百套。我们自己项目在香河，香河基本上每天三套四套以上，从两会期间放出稳定市场的信号来看，应该说今年的房地产的销售来说我是比较有信心的。在座一线你们售楼处从几个月后我们来访量我们意见客户的蓄客量，包括市场对我们定价的认可度来预测我们今年公司也好集团也好给我们销售任务指标，首先我来讲我很有信心，为什么？因为市场更有信心，同时两会发出的政策导向给了我们信心，最起码它是稳定住房市场，支持有刚性需求差异化的调控。像对于合生这样的项目，会后我要学习我们的样板间，之前没有看，从刚才陈总对我们样板间的高度评价，对一个有品质的项目，有品牌的公司，有责任的公司来说我觉得这个价格低了。通过我们项目周围的市场，价格确实低了，因为抱团取暖吗？大家都在低价位上给市场发出的信号会有影响。我们自己操盘项目也是，并不是说调价，以前黄金时期，消费者物跟货并不是等值的，现在越来越等值，开发商对于产品质量体系管控的越来越严格，消费者花得钱越来越，现在是实物超属实的，进您刚需房需要买房的消费者应该是很好的切入点。

杨泽轩：透露一个信息调价不确定，心理有一个冲动，同时建议合生提价，要不要提价我们请合生创展项目营销总监刘总说一下。

刘芸岐：感谢大家的到来，我从几个小点感觉现在到底这个市场怎么样的？上周我们请了张大伟，郭毅女士一起走进我们合生悦上城，张大伟预言四月份北京必涨，他的数据分析有几个据点可以考量的，一个北京市二手房如果每个月成交量在一万套以上，对于新房市场价格走向应该是0.5到1个点的涨幅，各位都是操盘的专家，这几个月明显感觉到我们楼盘提价应该是进入缓慢的涨价通道，而且这是市场的共识。对于合生而言一季度我们指标完成了，我们总盘量要求不到，一季度我们实现30多个亿的销售，尤其是我们广州和上海地区它的崛起比北京快，每一次房地产大势都是从广州蔓延上海一直蔓延北京，现在北京有一个明显的提升，对于我们职业经理而言应该要挺住，属于职业经理人的春天到来了，我们看形势上来也调价，我们不能给现在北京房地产丢人，一线的城市已经是属于古董级别得了，上周请毛大庆先生做客，他给我形象描述他认为的合生，他说合生你们是古董商的思维在做地产，很多企业是经销商的思维在运作市场，前面很多年来讲尤其是2015年看来反倒古董商的思维做地产在中国这个阶段有可能是对了，今年2015年很多企业包括求扩张的企业好像也走古董商的思维，你在一二线城市的核心资源有没有占有，你有没有剥离很多的资产，越发给我们触动，一个我们坚持古董商在北京做市场的特点，如果把古董价值放大，我们价值提升能力还要提高，这是应对2015年的特点。

杨泽轩：谢谢刘总，古董商思维给我很大启发，大家都按古董商思维我想这个房子都好卖，而且买得也开心。底下的同志他们讲完有信心，底下同志没有信心的举手？看来都是有信心。

杨泽轩：我们第二轮话题开始叫新形势下房地产的创新？接着听三位老总接下来我们如何创新？

陈云峰：我觉得现在万众创业，大众创业，万众创新，这是李克强在前年天津的达沃斯论坛上他脱稿的一个演讲，我现在也不看电视，但是从微信上当时我看他在达沃斯论坛上讲话的时候，我觉得是中国历任总理视野和点是抓得最好的，我觉得他抓得创新的概念，包括创业的概念，真的对于中国整个经济非常好的，这个两会报告我也没有看，我知道有一个事代表赞成总理报告比较多，就是因为咱们GDP迅速在下降，去年勉强维持在了7.4%，但是咱们就业率在迅速的上升，就是因为现在他在引导创业的概念这是一点。另外咱们还是回到创新上来，创新我觉得房地产行业有两点不需要创新的，第一点是产品的质量，今天我们比较震撼是黄总原来管工程在华北区现在做项目总经理，领我们到样板间说我的房子都是精装，随便打开哪间房子都是样板间，我觉得这个是不用创新，质量不能创新。还有一点毛大庆提的合生做项目房地产的理念就是做古董，这一点在北京做对了，在北京即使最困难的时期大家对于北京房子也是有信心的，北京人口在大量的涌入。我上周回一下天津，在天津坐地铁平均年龄是30岁，北京地铁平均年龄我感觉是27、28岁，都是年轻人，早晨我赶过一回地铁，很恐怖，排着队一口一口的，地铁门打开以后，屁股都露出来了，听着后面人说一二三然后一推上去三个。只要人口在涌入城市就是资源在涌入，房产必然升值。只要是咱们孩子和咱们亲戚孩子大学本科毕业以后不愿意回去的城市，那个地方的房产就没有前途。我觉得有三个创新。

第一个确实产品方面还是要创新，第二个就是营销的理念和方式确实要创新，第三我们金融的方式还是要创新。我简单用两三句话说每一个观点。比如说产品方面的创新，我们去了样板间以后我就比较震撼，这里面有政策的因素，现在在北京有很多四米二的，也有部分的四米五的，但是没有五米的样板间，确实悦上城的五米是绝版，进这个房子以后我们觉得就是别墅产品，而且设计非常合理，又有面子又有实惠，面子是什么，进来就是挑空，实惠是什么，加一层挑空使用率170多，当时定价因为咱们产权证就是一层，上面没有产权证的，你肯定比实际的价格要低，低20%、30%就是增加那一部分，肯定比现在平层的价格要高，这个就是性价比的概念，在LOFT产品上，悦上城这个Loft是我见过loft最好的。我觉得以这种loft产品创新的方式上悦上城是走在行业前面的。

第二点就是营销的创新，现在营销创新最简单不能再铺天盖地的打广告了，现在从大海的撒网要变成定向的捕捉，以搜房网的转型，APP微信群公众帐这种营销应该占到我们营销方式主要方面，很简单就是来访得人都让你加一个微信，每次搞得活动，这些来宾说什么，搞得活动推送给他，这个准确率非常高的，这个远比打广告多得多，现在平面媒体没戏了，都在走下坡路，电视媒体，我去河北，河北省卖房还挺或，落后的省份。所有营销方式转到咱们移动互联网上，我觉得围绕移动互联直接找到自己的客户和这种像亲戚买房，卖房班，用微信病毒式传播的方式非常厉害。大家不要低谷咱们这次的传播力，房地产热都是行业内部先热。这次我们做一个游戏，我们要求这次参会的发在中经联盟的会上，我们要求中经联盟主席团包括毛大庆13个人要转，我们13个副秘书长要转，我们93个秘书处兼职干事要转，我们发到中经联盟50个微信群里面请大家转，我算过传播量都不会低于50万。

第三个金融的创新，大家看到这次两会包括两会之后马上住建部要出来的措施，一个公积金贷款比例降低，第二个二套房首付降低，降低是一方面，相对宽松一点最重要，原来实际上也不是不低，但是这个钱让黑心银行变成理财产品走了，真正银行指标受到压缩，这次两会银行说我们是弱势群体，后来总理笑了，后来全国人民都笑了，我觉得金融环境的放宽是咱们房地产界最期待的看好，限购这个事不太可能放，买房的太多，一放开给你抢空，销售人员干吗去，慢慢得卖。在金融创新，从国家政策，到咱们几个房展，什么搜房等等，大家都在推产品，包括咱们房地产商也可以等灵活的处理。

杨泽轩：接下来请方总。

方强：刚才陈云峰无论从互联网的高度以及结合我们行业实际操作紧密性都谈得够多了。我个人理解对于互联网思维这个话题应该是闭门静思的话题，把门关起来坐一个礼拜好好想想在互联网高歌猛进的大势当中怎么找到我们自己的位置。李克强总理提出互联网+的概念，我理解互联网四个字，核心根本是互通互联，每个企业有每个企业的机密，这是企业核心秘密这个不能往外走，其实不是，互联网概念让每一家把门打开，互通互联，互相学习，在这个甲企业运作非常成功的模式放到乙企业就不成功，为什么说这个互联网+的概念，互联网可能现在很热，但是十年以后肯定有很多有哭得有笑得，这个是我瞎说，因为目前它是闭门静思的过程，在这个大潮怎么找到我们自己的位置，下面衍生两个字跨界，以前行业跟行业之间的模式之间不适用，我们做地产房子在售楼处卖，随着市场发展出现了分销，代理公司，网上售楼处，包括平安、房流、网上售楼处一家一家出现了，把互联网模式嫁接到我们一线销售当中，我们考量真正房地产销售成功概率，哪种营销创新模式才是促使我们真正成功的，在一线做销售管理有一个强烈统计数据，行业里面对互联网营销创新，营销创新四个字很好说，但是门关起来在营销创新找到适合我们自己企业定位的模式我觉得这是很大方向。包括从工程管理上来说流程创新肯定有的，但是房地产怎么开发流程，在原有流程上我们找出适合我们自己模式的创新，这个话题很大。刚才陈云峰对房地产三个创新方面阐述很清楚，我不赘述了，我想说我们行业从业人员在互联网高歌猛进的大潮中抽时间把门关起来，在互联网思潮当中怎么找到我们位置。

杨泽轩：方强总建议太闹了回家好好想想。我们另外一个微信圈讨论是产品创新，关于小户型包括Loft跨界使用，听到你们有政策优惠，就是未来的产品可能也有更多的优惠，所以从一线的角度我想问问刘总这方面有没有什么见解，同时其他创新你也可以提？

刘芸岐：我觉得从我角度确实从窄域的领域去了我们所谓创新，我不知道大家怎么样，我买股票现在只买中国平安，我把中国平安当作以后可以传世的资产看待，为什么？因为我认为平安的创新能力是最强的，不管是平安好房，平安好车怎么样，有一种驱动力的内核，这种创新给我们很大信心保障让我们看到很多。房地产领域我们现在聊营销创新，给我印象很深刻，去年下半年开始所谓房地产互联网创新这种潮流真的很大，所有周边你看到这些朋友都在谈这个话题，今年我发现这个死掉很多，所有从业人员已经是垂头丧气了，从我们做房地产营销看待这个事情的时候，我认为他们没有给我们产生很大的帮助和有用的作用。刚才您问到我们有几个层面的创新，比如说现在一个是从产品，loft方面的创新，现在北京房产一个区域沉淀80平米的地面房域，通州核心区七个方面都在重新做产品优化，这时候我们创新就是跳出蓝海，拿古董拍一拍。从我们真正的营销行为创新来讲我觉得有两点我们应该重视。两个端，一个陈总说是传播端，另外一个端就是我们客户端。比如说这个盘我们做客户端的时候怎么做的？这个盘我们采用宜家合作伙伴，他有北京600万套二手房，所有现房，3D户型图，还有这几年这些住什么样的人家庭结构的演艺，我看过所有的大数据库，在这些数据库里面它能给我怎么筛选，可以给我筛选对于这个产品来讲你现在有多少直接客户？针对你的定位我筛选出有多少间接客户，间接客户什么概念？现在购买这种产品跟我们以前客户群出现很大区别，投资客户少了，以前房子70%是投资客，现在来讲是20%的投资客，我们拿原有模型做肯定是死路。现在直接买一步到位，四室两厅在北京你没有800万你是实现不了这个梦想的，在这可能三百万你就可以搞定，你抢占两房时期还是属于改善时期，你自己有一套房，现在不用卖掉这套房就可以占有，又能实现你很多梦想。基于这些定位筛选所有客户的时候，在这个区域有购房需求的我现在是1万8千数据，然后再准确的营销。这个效果很明显。

第二个传播端，我去年特别钦佩华业的销售，去年我们附近一个楼盘他卖了30亿，可能是通过陈总的传播实现了最大的赢利。比如说上周毛大庆3月8号他被习主席提两次名，这个年轻人不错属于创业的新典型，有17家电视台主动要跟他约访，我们把他请过来，对他创业进行一个全公开深度的解题，我们只是文章的阅读最后达到10万家，这是属于任何一个活动你没有的情况。

第二我们视频分集播出，有很多人要买视频的版权了，这种传播力更强，这只是借用了中经联盟的一点影响力和一点关系。

对于通州市场2月14号和3月8号我们请张大伟，郭毅真正用数据和我们楼段发生的变化，总结一下问题传递一下信息，现在新媒体的形式确实变了，我们利用这样一种传播模式，从创新点，爆点，利用这个层级分化来做出来，我们抓住现在营销非常有用两个端的体系。

陈云峰：我提一个建议，还是跟毛总当时的访谈一样，我觉得现在只要有哪个企业跳出来第一个提价你就马上红遍全中国，这个事操作特别简单，你发一个文件就完了，然后我们业界转你的文件马上就火，咱们可以尝试一下就这么一个点子，你看看影响有多大。

杨泽轩：从陈云峰的创新，到最后刘总讲的大数据，1万8千客户就这样筛选出来了，包括新的营销效果一下子十万的量，这些新创新希望给我们业界职业经理人一些启发，最后一轮因为时间关系我们简单，中经联盟是中国最高大上的房地产联盟，希望三位给全国的房地产经理人给一点建议。

陈云峰：房地产行业从黄金时代走入了白银时代，这个行业仍然是在中国所有行业当中含金量最高的行业之一，我们确实忍过了最难的春天，我们觉得中国房地产又一波春天的行情已经来了，这样我们房地产经理人的春天已经来了。

方强：春天来了，我想我们还是行业的职业经理人我们大家一起幸福的拥抱这个春天吧。

刘芸岐：我觉得任何企业拼来拼去拼得还是人，我们明显能够感觉到，中经联盟把真正所有优秀的人聚在了一起，我希望跟中经联盟学到这个阶段转型必备的一些东西，希望跟着中经联盟把自身做强作大。

刘芸岐：我们再预定一次活动，我们觉得这个项目比较有典型，我们觉得值得在行业内推广借鉴，回头让我们戴嘉宁和营销专委会，我们想请一百个北京房地产职业经理人、总监走进悦上城。

主持人：最后感谢三位代表我们房地产经理人的巅峰平台给大家分享了一场对话的盛宴，谢谢各位！

王崇岩：感谢对话嘉宾给我们分享的宝贵经验，让我们进行了一场思想上的洗礼。同时我听出来释放出一个信号，北京四月份房地产定价要上涨了，合生马上要调价了，黄总和刘芸岐总一定要给中经联盟的会员大打折扣这是最关键的。我们尊敬的中经联盟现任轮值主席陈肖然先生赶到了跟大家见一个面，谢谢陈肖然的支持。

我宣布房地产新形势职业经理人巅峰对话暨中经联“朗法博摄影俱乐部”走进悦上城活动到此结束，我谨代表主办方向莅临启动仪式的各位朋友表示诚挚的谢意，祝大家身体健康，谢谢大家！