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北京西白辛庄土地纠纷20年:项目烂尾陷入死结

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村民田阿姨清晰地记得,“2011年10月15日开始测量和评估,11月份就开始拆了。”如今,距离最早一批拆迁户搬迁已经过去了三年之久,但原来政府承诺的安置房迟迟未能动工,也直接导致最后约100户居民拒绝搬迁。

2月10日,北京市顺义区后沙峪镇西白辛庄村一片萧瑟,原来近600多户的村庄,经过三年多的拆迁,如今只剩下不到100户,整个村庄到处断壁残垣。

村民田阿姨清晰地记得,“2011年10月15日开始测量和评估,11月份就开始拆了。”如今,距离最早一批拆迁户搬迁已经过去了三年之久,但原来政府承诺的安置房迟迟未能动工,也直接导致最后约100户居民拒绝搬迁。

旧的村庄消失了,新的安置房还杳无音信。“我们村没有耕地,村民收入主要靠出租房屋,现在基本什么收入都没有了。”一位村民告诉记者。

西白辛庄位于顺义后沙峪空港新城核心地带,是北京东北区域传统的高端别墅区,从上世纪90年代起,周边区域逐步融入城镇化浪潮,建立起现代化的高楼、别墅,西白辛庄700亩土地成为最后一片未开发之地。

早在1995年前后,西白辛庄村包括耕地、宅基地在内的土地已经悉数被征用。“耕地被征用我们知道,宅基地是前年到北京市国土局查询的时候才知道已经成了国有土地,之前我们毫不知情。”一位村民表示。

中国房地产报记者了解到,20年来,西白辛庄地块的开发企业几经变更,不断陷入债务危机和诉讼,目前土地分别属于龙湖下属的盟科置业、国家电网下属的碧水源房地产和裕顺通房地产三家企业。然而层层转手过程中遗留的一地双证、甚至一地多证的问题引发了开发商企业之间、开发商与村民之间、开发商与政府之间的重重矛盾,如今政府一级开发长时间停滞,开发商迟迟不能动工,拆迁户安置房至今无法落实。

20年纠葛

据知情人透露,早在1995年之前,港资背景的源泰控股取得西白辛庄1000亩土地,计划开发高档别墅项目。为了避开“基本农田超过35公顷必须经过国务院审批”规定,源泰控股把项目一分为二。

两个项目分别由北京嘉浩房地产开发有限公司和北京柏联房地产开发有限公司拥有,各占500亩土地。嘉浩房地产股东为香港嘉浩投资与北京大龙房地产,前者占股95%;柏联房地产股东为柏联投资和北京中海房地产,前者同样占股95%。两家公司注册资金和大股东占股比例均相同。

中国房地产报记者获得的一份国有土地使用证显示,北京嘉浩房地产名下登记土地面积为544.44亩,登记时间为1995年8月9日,使用年限从1995年8月9日到2065年8月8日共70年。

源泰控股在开发嘉浩别墅的过程中,向建设银行、农业银行和中国银行等多家银行进行过借贷。2002年前后,源泰控股因资金链断裂而集中爆发债务危机,柏联房地产和嘉浩房地产开发的部分别墅项目及未开发土地被悉数抵债。

从2002年开始,一千多亩土地及已建成的项目经过法院方面的数次调解和诉讼,被逐步转让至裕顺通房地产、盟科置业、九九实业及几位自然人名下,而问题也随之产生。

柏联房地产因债务把项目转让至城启投资下属的城启房地产,城启投资以项目为抵押向北京奥德房地产和PPG两家公司进行融资,项目实际上属于上述两家债权人。2011年3月,两家债权人把债权转让给裕顺通房地产,随后裕顺通房地产获取了土地使用证书。

源泰控股在处理违约债务过程中,把其已经取得预售许可证的商务中心出售给了九九实业,九九实业以此抵押向建设银行借贷3000万元。后来北京火炎炎房地产通过收购债券成为商务中心抵押权人。后来,该部分债权又先后归属于东方资产和中财长信投资。另外,2002年,农业银行北京朝阳区支行因嘉浩房地产债务违约查封了部分别墅,并于2007年1月进行拍卖,后来5位自然人通过拍卖各自购得一套别墅,并于2010年取得了房屋土地使用证及所有权证。

裕顺通房地产获得的土地证包括项目全部土地,商务中心和5套别墅作为项目的一部分理应归属裕顺通房地产。但5位业主同样有国有土地使用证,九九实业名下的商务中心的预售许可证同样在相关部门进行了备案。

一地多证就此产生,并引发三方持续诉讼。裕顺通房地产一度将北京市住建委、后沙峪镇政府告上法庭,但问题并未获得实质性进展。顺义官方一位人士私下表示,西白辛庄问题属于历史遗留问题。

嘉浩地产方面,2004年6月,嘉浩房地产将未开发的244.75亩土地转让给龙湖地产下属的盟科置业,并于6月9日在北京市国土资源局完成土地权属变更。该地块位于已经建成的嘉浩别墅北侧,包括西白辛庄部分宅基地和原来的耕地。记者在现场走访看到,耕地部分被围墙与民居隔离,围墙内荒草丛生,仍可见陈旧的地基和锈迹斑斑的钢筋。

嘉浩地产旗下另一部分资产目前归属于碧水源房地产,其股东为都城伟业有限公司,都城伟业为国家电网直属子公司。碧水源房地产在西白辛庄拥有优山美地优惠购楼盘相册最新报价)商务会所及部分土地权属。

不过,龙湖下属的盟科置业所拥有的土地同样权属不清。材料显示,后沙峪镇西白辛庄宅基地早在1995年就已经变更为国有建设用地,但村民们表示一直不知情。至今未拆迁居民手中仍有一张集体宅基地使用证,形成了一块土地两种性质和一地双证的难题。

前景难测

这些问题也引发了西白辛庄未拆迁村民的警觉。中国房地产报记者获得的一份资料显示,西白辛庄20个小组共585户,其中碧水源占用1、2组土地,涉及67户居民;裕顺通占用3至14组土地,涉及358户居民;盟科置业占用15至20组土地,涉及160户居民。

目前除了117户居民还未拆迁外,全村大多数居民已经拆迁完毕。据一位村民介绍,2011年10月15日,由评估公司、大龙拆迁公司和村委会三方组成的团队开始进村测量评估,11月27日正式开始拆迁,并发放相应补偿费用。

中国房地产报记者获得的一份《北京市行政事业单位资金往来结算票据》显示,付款单位为北京碧水源房地产开发有限公司,时间为2013年9月3日,款项为拆迁补偿人员安置费用,总金额91.26万元。

另一份同样的票据显示,付款单位为北京盟科置业有限公司,付款时间为2013年9月10日,款项为超转人员补助费用,金额为386.49万元。两张票据只有收款人签字,没有付款单位公章及签字,也无政府方面的公章。

据未拆迁的村民介绍,拆迁补偿标准为:土地每平方米1955元,人员安置每人39800元,每户还有3000元的奖励。此外,还有每人每月750元的安置过渡补偿,超过55岁的男性及超过50岁的女性拆迁安置人员,还有每月1300元的补偿。

另外,政府方面承诺拆迁后居民可以回购安置房,45平方米面积内每平方米2300元,调剂面积每平方米2980元。“开始承诺2013年建成入住,现在又说2016年3月建成,总之还没有动工呢。”村民告诉记者。

在一份后沙峪镇政府致西白辛庄村民的信中提到,西白辛庄700亩土地一级开发由北京京泰鸿地产开发有限公司负责,安置房由天竺房地产公司负责,前者为后者子公司,后者属于顺义区国资管理中心。

据一位村民介绍,回迁安置房仅仅为政府口头承诺,并未签订相关协议,而前期已经完成拆迁的400多户居民至今仍租房居住,这也成为117户居民拒绝搬迁的主要理由。“拆迁可以,但政府要白纸黑字写清楚。现在安置房还没影呢,我拆了上哪儿去住呀?”村民表示。

一位开发企业人士表示,土地出让金、安置费用和拆迁服务等所有相关费用,开发商早已交给政府,但土地一级开发一直进展缓慢。“我们也着急,但又不好说什么,因为还得在这儿干。70年的产权,还没开发就少了20年,我们找谁说理去?”上述人士告诉中国房地产报记者。

另外,据上述知情人数透露,三个项目中,裕顺通项目已经取得拆迁许可证,另外两家还没有取得拆迁许可证。一位村民也证实:“我们上北京市发改委和规划局查了,裕顺通和盟科连手续都查不到。”对此,政府方面尚未有任何回复。

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