如今，华润五彩城开业已经三年，这个华润置地在北京打造的第一个区域型购物中心，在业内已具有一定知名度。最近，在项目东侧、通往北京北五环的毛纺路开通了，“它代表华润五彩城第二条生命线“，华润置地北京大区商业地产管理部部门副总经理、华润五彩城总经理曾灿说，这条路的开通，对于华润五彩城未来发展具有特殊意义。而总结华润五彩城目前所获得的成绩，她认为三大要素造就了项目的升值，即：一是跟上城市发展的节奏；二是精准的市场定位；三是细腻的锲而不舍的运营。
曾灿霞是在赢商网第39期《每周下午茶》沙龙上作上述表示的。
华润置地商业管理部北京大区副总经理、五彩城总经理 曾灿霞
据了解，代表华润五彩城第一条生命线的是项目北侧的清河中街，是通往八达岭高速的一条路，这条路可以将五环北部华润五彩城周边的区域客流导入。第二条就是毛纺路打通到五环。“这条路开通，横跨五环，可以将五道口、学院路这一区域的客流引入到项目。”
华润五彩城地处上清板块，面向上地、中关村的高知型终端消费人群，因而锁定了“年轻的家庭式消费”的定位，其自营冰场在全国冰场销售排名前三。然而地处中国硅谷的它将如何拓展商业蓝海，赢商网第39期《每周下午茶》除了邀请华润五彩城的运营团队代表外，还邀请了众多业内专家进行详细解析。此次活动由中经联盟秘书长陈云峰担任主持。
其实，华润五彩城在开业之初面临着很大的困局。2011年6月项目一期6.5平方米试营业，品牌数量也不是特别多。周边还是典型的城乡结合部，高档社区与低矮平房的消费差异，交通的不便都是当时面临的问题。之后2013年1月项目二期开业，整个五彩城才最终完整的呈现。
经历了脱胎换骨的变化，华润五彩城2013年实现销售额超6亿元，利润率达到25%，先后引入了五彩冰酷运动中心、Snoopy乐园等特色品牌项目。
在曾灿霞看来，整个项目开发的节奏和城市的规划、建设的节奏是相吻合的。根据交通发展和人口导入的节奏安排五彩城的商业供应。首先项目一期先通过沃尔玛这种人流聚集比较强的业态，来改变区域人口的消费习惯，同时橡树湾（优惠购、楼盘相册、最新报价）一、二业主也入住，打下了两万多客流的基础，一直到之后的日均达到四五万，项目二期开业时橡树湾三、四期也相继入住。另外，随着周边的东、北两条生命线即将打通，顺畅的吸纳了五道口、学院路的客流。
另外就是比较精准的项目定位，基于区域周边以年轻家庭为主的人口结构，所以从开业一开始主打“爸爸妈妈和我的五彩城”。在品牌定位的时候也充分考虑到当地的时尚度和消费力。同时另外一个很重要的核心就是基于家庭人口的家庭主题楼层的设计，还包括主力店、冰场、SNOOPY主题乐园。
曾灿霞表示，最后也最关键的就是运营。五彩城的运营团队非常年轻，很有干劲，想到什么事情就扎实的去做。要成功的塑造一个区域型的商业中心，还需要运营团队对客户的深耕细作。
作为五彩城的运营人员任东亮看来一是跟消费者之间的关系，二是跟商家之间的关系。运营团队还会给每一个租户提供五彩城《经营告知书》，详细分析了商户各项数据、排名，以及项目整体楼层、业态、业种数据。
北京理工大学房地产研究所所长周毕文教授也指出五彩城填补了该区域商业配套的这种空白，不是简简单单百货业态、超市的填补，而是要抓住居住的主力人群和辐射的主力人群。而整个项目的运营体现了细微处的人性化管理。
而作为华润五彩城早先的重要合作伙伴RET睿意德的高级董事王玉珂也参与了此次《每周下午茶》沙龙活动，他表示，2008年，RET睿意德团队介入该项目服务之时，该项目因为体量较大又位于偏远区域，并不被业内看好。周围被金五星和菜市场包围的状态，也让人们对周边人群的消费习惯和水平持质疑态度。直到2011年开业之时，五彩城一期开业之初，周边区域清河地区还是典型的城乡接合部，商业形态以小商品、小百货为主。但睿意德依旧建议华润五彩城不设百货主力店，“经过几次专题讨论后，华润五彩城运营团队终于认同了”。
如今 ，伴随着家庭型购物中心这一定位，集时尚购物、生活配套、餐饮、娱乐、文化、运动为一体的地标性商业旗舰价值的释放，项目所在区域已经形成了京北全新的消费区域，区域价值得到了明显提升。
另外，在此次活动中，曾灿霞还介绍了华润置地北京大区的商业项目情况。目前，华润置地北京大区包括北京、天津、河北、河南两个直辖市、两个省份。已有商业项目的城市是北京、郑州、石家庄。三个城市产品线覆盖比较全。包括以高端商业产品线定位的万象城、区域商业中心定位的万象汇/五彩城及邻里中心plus365三大商业产品线，另外还有北京三元桥的凤凰汇，其中华润五彩城属于万象汇系列。而位于石家庄的万象城及北京密云的万象汇也将相继开出。
本文来源：网易房产
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