房企并购重组潮涌 1月新增15家房企挂牌转让股权

■中国房地产报记者 许倩 北京报道

就在佳兆业身陷破产重组风波之际，又有媒体曝出赣州出现首例房地产企业破产，欠债近20亿元；南昌传奇国际广场因资金链断裂或将烂尾……房地产行业整合正在走出一波高潮。

从数据上来看，在国内房地产行业不景气背景下，房地产行业并购活跃度已跃居第一。清科研究中心数据显示，2014年共完成房地产并购案例187起，同比上升26.4%；并购金额方面房地产行业再次摘得第二位桂冠，完成交易金额为145.54亿美元，同比微涨2%，占总交易量的12.3%。

进入2015年，房地产并购重组势头更猛。

中国房地产报记者从北京、上海、天津、重庆产权交易中心统计发现，1月份截至28日，共新增15家房企挂牌转让股权，涉及金额51亿元，其中11家房企将绝对控股权甚至100%股权全部挂牌转让。而这些房企项目所处地几乎均为三四线城市。

据悉，三四线城市项目融资几乎早已被金融机构抛弃，再加上当地巨大的库存压力，项目销售难以顺利运转，2015年还将有越来越多的中小房企尤其是重点布局三四线城市的房企面临破产危机。

卖股难求生

越来越多的中小房企正在筹谋退出房地产。记者从城市产权交易中心了解到，1月份以来，约新增15家房企挂牌转让股权，其中大多数为全股转让，根据其房企类型和项目特点，可以归纳为几类：

第一类是，项目主要布局在三四线城市或市场形势不好的二线城市，当地市场供应量偏大，销售难以完成，而企业自身资金又出现问题，无法借新还旧，最后沦落到转让股权求生。

如，辽宁成源置业有限公司挂牌转让95.24%股权及4.97亿元应收账款，挂牌价格为5.72亿元，公司连续两年亏损；宁波中智房地产发展有限公司转让75％股权，挂牌价864.645万元，去年亏损5万元；湘潭和宇置业有限公司挂牌转让100%股权，挂牌价3.12亿元，企业连续两年亏损，其中2014年亏损28.81万元。公司项目麓华新城一期已售面积2.36万平方米，待售面积1.99万平方米，麓华新城二期则正在开发。

此外，邯郸市实达房地产开发有限公司挂牌转让100%股权，转让价格面议。标的公司拥有位于河北省邯郸市“阳光世贸广场”土地10760.5平方米，及相应房产53452.64平方米，抵押贷款3亿元将于两年后到期。三亚西元瑞和房地产开发有限公司则欲转让60%股权，挂牌价466万元，公司已连续两年亏损。

据悉，邯郸、湘潭、宁波、辽宁这些省市的库存量均非常大，且一直高居不下。去年，邯郸已有多家房企资金链断裂，引发开发商跑路、几十个楼盘出现停工，其中包括金世纪、万聚地产、新城国际、龙湖公馆、卓峰尚府等。有专家预言，邯郸库存消化时间长达10年。

“一旦到这个阶段，就说明资金已经非常紧张了。而这类资质不好项目也不好的企业，即使低价出售股权，也很难找到接盘者，而且，银行、信托等金融机构对于风险的防控也越来越严，借新债还旧债也不太可能，最后的结局很可能就是资不抵债，破产重组。”同策咨询研究总监张宏伟分析表示。

第二类是一些投资公司，主业并非是房地产开发，之前地价相对便宜而房地产行业又是暴利的时代，在北京、上海等一线城市拿地，之后又高价卖出，赚取了收益，但是去年以来，一线城市的地价暴涨，这类公司难以在一线城市继续生存。还有一些外来公司进入到一线城市后发展节奏没有把握好，高价拿下一些地块，后续资金难以支撑，自身实力也不够强大，也需要转卖项目或股权做出一些调整。

如，上海新体育旅游有限公司转让100%股权及上海外经贸投资有限公司对上海新体育旅游有限公司3352万元债权，主要是标的公司为归还银行贷款本金及利息而向上海外经贸投资有限公司的借款。挂牌价为2.48亿元，去年亏损823万元。公司经营业务为销售旅游用品（除专项），房地产开发，收费停车场，自有房屋租赁，物业管理。

此外，上海永宁实业有限公司转让100%股权，挂牌价5.9亿元，其中含银行贷款3.5亿元，转让方在收到转让价款后立即归还该笔贷款。上海永宁实业有限公司的核心资产为嘉定新城区B19-1地块的金嘉商务广场项目，已经取得预售许可证。银行贷款的到期以及项目开发后续资金的难以到位或许正是上海永宁实业有限公司面临被收购的主要原因。

“去年年初，银行停贷，使得房企贷款被收紧。今年宏观面虽然相对宽松，但是微观上还是对中小房企不利。一旦房企出现资金问题，银行催债等一系列反应就出来了。”张宏伟分析指出。

第三类公司，则是处于转型调整期，剥离盈利能力不好的房地产业务，回归主业。

如，江西中江集团有限责任公司转让100%股权，挂牌价25.47亿元。据其公告，本次挂牌转让股权的产权交易项目是江西省人民政府批准的江西江中制药（集团）有限责任公司整体改制的工作内容之一。本次标的股权企业——中江集团系江中集团于2011年3月实施存续（派生）式公司分立而新设成立的公司。中江集团接受了分立前江中集团的部分房地产业务资产和负债，主要包括持有上市公司江西中江地产股份有限公司上市流通股份A股计31373.73万股（占总股本的72.37%），以及持有100%江西江中物业有限责任公司股权，经济效益基本处持平状态。

并购重组潮来临

一叶知秋。前述正在挂牌转让的房企，绝不是孤案，相反正是代表了相应类型房企所处的困境。调整已成为唯一出路，尤其是对于前两年拿了地就进军房地产，或者是自身实力不够的跨界房地产商，他们现在需要考虑的就是如何更体面地退出。

其实，自2014年12月开始，房地产行业的并购重组潮就已启动。

据清科集团旗下私募通数据统计，2014年12月中国并购市场共完成297起并购交易，并购交易案例数上升109.2%，总金额上升79.8%。从并购案例数量上看，房地产行业排在第一，完成32起案例，占案例总数的10.8%，

清科研究中心认为，国内资本市场并购潮将会越来越猛烈，不排除未来将会出现全民并购。随着中国GDP结构的变化，房地产行业也进入了新常态，而并购交易不断增多将是房地产新常态的显著特征。

2014年以来，地产行业集中度加速提升。根据亿翰智库跟踪地产行业销售金额分析，前十位的销售金额市场份额从2013年的13%提升到2014年12月底的18%。而该数据在2010~2012年期间一直位于10%~12%的比例之间。

“2014年，千亿房企规模不但没降，还上升了，而排在20名之后的房企规模都出现了下滑，排名100之后的房企规模下滑程度更为明显。”张宏伟对本报记者分析表示，宏观政策上，略微定向宽松，但是微观环境对大房企和中小房企态度不一样，金融机构愿意给大房企贷款、利率也会有优惠，对其周转有保证；中小房企不但难以贷款，而且贷款成本越来越高，在市场好的时候，这些房企还能通过涨价来对冲融资成本，但是市场不好的情况下，降价都未必卖得动，出现破产增加就比较正常了。”

摩根大通中国投资银行主席龚方雄曾预测，未来中国房价跌10%或15%很正常，中国地产商可能会从8万多家变成1万家。

2015年，对于房地产行业，剧烈分化以及并购重组，亦将成为新常态。