新年伊始，深圳房地产龙头企业佳兆业集团就开启了2015年中国资本市场的首例违约，未能偿还汇丰提供的4亿港元融资贷款。随着此事不断发酵，投资者对于地产行业出现连锁式风险的担忧情绪蔓延。
然而，北京总价新地王的诞生，却又让人恍若从前。
1月7日，经过53轮现场拍卖角逐，华润、首开、平安联合体以86.25亿元的价格将丰台区花乡白盆窑地块收入囊中。
这一豪气冲天的景象几乎让人以为，中国地产业仍处于黄金时代。然而，从实际销售数据看，地产业持续疲软的态势仍未得到改善。中国指数研究院公布的最新数据显示，2014年12月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10542元/平方米，环比下跌0.44%，为连续第8个月下跌，且跌幅扩大0.06个百分点。
一面是新地王的不断涌现，一面是楼市销售数据整体低迷、部分房企违约事件频现。中国的房地产市场可谓一边是“火焰”，一边是“海水”。
所谓“火焰”，是指实力雄厚的、在一线城市发展良好的大型房地产商。虽然2014年以来全国楼市整体低迷，但这些地产商资金充足、实力雄厚，承受能力较强。再加上从“9·30”房贷新政开始，决策层密集推出了一系列利好楼市的微刺激政策，使得人口流入量大、潜在需求旺盛的一线城市成交量有所回升，部分楼盘的价格甚至出现小幅上扬，回暖迹象明显。这一现象让尚有余力的大型房地产商摩拳擦掌，试图再度掘金。
而“海水”则是指饱受高库存之苦、资金压力升级的中小型房地产企业。这些企业往往没有能力在全国范围内发展，更无法在寸土寸金的北上广与大型房企争利。随着去年商品房成交量下滑、房价高涨难再，中小型房企大多陷入了商品房库存居高不下的泥潭。尽管有利好政策支持，但中、小型房企所依托的三、四线城市前几年已经将需求透支，加之房地产库存量比较大，新建房屋的施工量比较高，去库存化压力居高不下。持续低迷的市场使得很多小型开发商无法获得充足的现金流，民间房地产企业破产早已不是新鲜事。2014年，河北省邯郸市的房企老板就掀起了一股“跑路潮”，此次佳兆业爆出的债务违约也再度提醒市场关注房地产行业的高风险。
那么，究竟该如何看待中国房地产业的“冰火两重天”呢？佳兆业违约是楼市风险暴露的开始吗？大型房企目前仍然一掷千金、放手博地的底气何在？
市场对中国2015年货币政策走势抱有的乐观预期或许可以解释地产商的豪赌。由于当前我国经济运行仍面临不少挑战，在地产投资回落、制造业投资不振的背景下，中央仍以“经济增速稳定在合理区间”为2015年经济工作的首要目标，这就要求货币政策兼顾调结构和稳增长两个目标，既不能为了稳增长而强刺激、大放水，也不能为了调结构而紧缩流动性，引发实体经济融资成本上升，资金链紧绷。因此，市场普遍预期2015年货币政策将进行更多偏宽松的“微刺激”。
而过去的经验表明，宽松的货币政策对于楼市而言是一个利好信号。例如，2014年11月央行公布不对称降息政策后，部分城市楼市就出现了回暖迹象。国家统计局数据显示，2014年11月份70个大中城市中，房价环比下降的城市有67个，最大降幅为1.4%，但降幅收窄了0.2个百分点，且部分城市二手房价格出现了上涨。同时，商品住宅成交量较10月份有所放大，创下半年内新高。
因此，在相对宽松的货币政策下，市场无需过度担心楼市会在2015年硬着陆。
但是，这并不意味着房企可以高枕无忧。一个不容忽视的事实是：伴随着中国人口拐点的到来，中国楼市的疲软走势将难以逆转。据统计，中国25周岁的置业新增人口在2013年已经到达峰值，而25岁至44岁区间的人口数量将于2015年见顶。随着作为刚需主力的婚龄人口和作为改善性需求主力的劳动力人口和比例加速下降，住房的刚性需求将逐步走弱。
与此同时，寄希望于改善性住房需求的地产商恐怕也要失望了。据民生证券研究院执行院长管清友判断，未来改善性住房需求的增量也将放缓。他指出，中国的户均住宅套数已达到1.03套，人均居住面积已经达到33平方米，与发达国家差距不大。
由此看来，仅靠宽松的货币政策，恐怕无力扭转人口结构拐点导致的房地产需求高峰回落。更何况，政府的调控政策只是对楼市持续疲软的一种调整，而非新一轮刺激。其用意绝不在于放任楼市泡沫泛滥，更非吸引投机资金入场，而是为了稳定住房消费，避免我国经济硬着陆。
因此，房地产企业当以谨慎之心、敬畏之意对待可能到来的市场寒冬。
作者：马梅若
本文来源：金融时报
责任编辑：
王晓易_NE0011
