在北京楼市的诸多板块中，顺义是一个不太引人注目的区域。该区域地产开发整体起步较晚，价格在北京楼市中处于中等偏低水平，且增速相对缓慢。虽然顺义起步较晚，但区域楼市始终保持着良性发展的势头：即便市场遇冷，房价也不会出现“断崖式”下滑，总体趋势平稳。
顺义区楼盘分布图：楼盘主要集中在顺义老城区、顺义新城区、天竺空港区
2014年对于北京楼市而言，无疑是一场难以跨越的严冬。年初成交骤冷，春节前后跌入冰点，进入3月，位于大兴天宫院的某名企盘以低于预期3000元/平的价格开盘，从此拉开了北京楼盘降价战的序幕。在通州、房山等刚需主供应区，楼盘降价博弈激烈。但在顺义，降价风声小、幅度小，给人的感觉是：这里的降价静悄悄。
在“网易房产—北京新房”页面上查询，可以看到顺义区当前有在售楼盘40个，待售楼盘15个。值得注意的是，这其中还包含9个自住房项目。仅从可售项目数量来看，顺义确实算不上北京楼市的主力供应区。这些楼盘价格1.5-8万/平不等，可见顺义是一个价格两极分化比较明显的区域。
从行政区划上来看，顺义楼市可划分为四个版块：起步早、生活配套成熟的老城区；靠近首都机场的老牌别墅供应区——天竺空港；后起之秀、2014顺义楼市主力供应区和楼盘热销区——顺义新城；以及高端公寓项目和低价自住房并存的赵全营区域。其中，当前顺义楼市的主供应区是新、老城区和天竺空港别墅区。
网易房产数据中心统计数据（2014.1.1-2014.12.25）显示，顺义区2014年的成交均价，除4月（成交价11854）、5月（成交价27070）有异常波动外，其他时段成交均价多在1.8-2.3万之间波动，总体均价20000左右，比2013年上涨3000，价格稳中有涨。从销售套数来看，2014年2-9月，顺义楼市一直处在成交低位，甚至出现单月成交仅100套的冰点，直到10月新国展满庭芳、金地悦景台等自住房项目集中网签后，成交量才有较为明显的改善。但与2013年销量相比，全年成交下降接近四成，仅靠个别老项目相对热销，难掩顺义楼市总体疲软之象。
记者通过实地走访发现，普宅标准调整、930新政、央行降息等多项政策利好陆续出台后，顺义楼盘呈现出两种截然不同的应对状态：以鲁能7号院、中铁·花溪渡等为代表的总体去化较好的老项目，选择了小幅上调价格；而以恒华·安纳湖、会展誉景等为代表的主力大户型的项目，则选择了降价应对。总体看来，顺义楼市动作不大，无论是涨是降，都是小幅甚至微幅的，不身在其中，很难感受得到。
记者调查发现，2014顺义出现过降价的楼盘，并无明显的区位特征，大户型、去化难，或是顺义在售楼盘降价的主因。
以位于顺义新城的恒华·安纳湖为例，该项目于2013年12月12日取得一现房销售许可证，获准销售7栋楼总计442套房源，而截至2014年12月25日，该项目网签售出房源仅140套，占总房源数的不足三成。今年6月，项目推出了1万抵38万元的巨幅优惠，相当于每平米直降3000元/平，这对于房价少有起伏的顺义来说，堪称史上“最大尺度降价”。且和指定房源不同，当时的优惠针对的项目所有房源，因此有实质降价的意味在其中。当前，项目三居房源价格19000起，比1万抵38万优惠期间价格还低1000左右。从近期成交来看，项目总体去化虽仍不理想，但较前几个月已有明显改观，可见降价策略还是有一定效果的。
恒华·安纳湖某现房预售证销售情况（来源：北京住建委官网）
和恒华·安纳湖相似，位于中央别墅区的名企盘——万科天竺悦城也选择了通过抵扣优惠来降价跑量。项目今年7月底开盘时，公开售价30000-31000元/平；或是受楼市总体下行影响，一个月后项目很快做出了价格调整，均价降至28500元/平；10月，在均价不变的基础上，项目推出了8万抵13万的优惠；进入12月，优惠尺度扩大到11万抵22万。除开盘早期售价有明确调整，其余时段项目都是通过调整优惠幅度来变相降价的。项目主力户型为120-130平米三居和180-190平四居跃层，记者推测，降价或是因楼市下行对大户型房源冲击更剧烈有关。
同位于中央别墅区的会展誉景，则更喜欢用数字游戏来变相降价。今年10月之前，67-188平1-3居不限购公寓产品23000元/平，全款93折贷款97折。进入11月后，价格调整为22000元/平，全款94折贷款98折。假设购房者贷款，则相当于房价直减750元/平。这种降价策略，更大程度上是为了吸引购房者入市，而非实质意义上的降价。
和其他城区相比，顺义区拥有强有力的产业支撑，优美宜居的自然环境和相对处于洼地的房价。15号线和机场线的开通运营，也加深了顺义与城区之间的联系。除老城区外，生活配套虽总体匮乏，但也开始不断完善。在2014北京楼市总体的震荡和下行中，顺义明显被波及：成交量下滑超4成。但就房价而言，顺义还是保持着稳中有升的态势，没有出现通州、房山那样明显的价格下滑；甚至，在多项楼市利好政策出台后，部分项目还小幅上调了价格。
降价真与顺义无关？NO！顺义楼市在2015年还会面临着更为严峻的挑战：一是因为顺义共有9个自住房项目，价格集中在14000-19000元/平，后续入市会对其他项目定价形成明显压力；二是目前楼市仍处在下行期，房价最能挑动购房者敏感的神经，顺义2014年楼市成交量如此惨淡，不平价跑量，何以为继？
本文来源：网易房产
责任编辑：
王晓易_NE0011
