田国强：中国房产的走势及其治理 房需与房价

以“重建改革生态”为主题的2015网易经济学家年会今日举行。本届年会房地产分论坛聚焦“房地产变局和新秩序”，以下为上海财经大学经济学院院长田国强演讲实录。

上海财经大学经济学院院长 田国强

首先感谢经济学家年会的邀请，给我这么一个机会谈中国房地产市场的现状、走势，我没有准备PPT，但我正好花了点时间把这写成了一篇文章，我今天主要是想从短期和长期来谈，我今天发言的题目就是“中国房产的走势及其治理，房需与房价”，也可能都是大家非常关心的。

实际上谈房地产总是吃亏不讨好的，无论你说涨还是掉，都是要被人骂的，被人甩鞋的，因为我是做经济学理论分析的，我今天主要是想进行内在逻辑的分析，刚才任总讲了很多数据，对当前的走势谈了看法，我觉得之所以出现房地产这么不正常的现象，就是许多制度的设计和政策的制定就没有什么逻辑，违背市场规律，特别是上届政府对房地产业的规制几乎是不遗余力，但仔细分析各种规则，总是感觉到头疼医疼、脚疼医脚，造成了“三多三少”的现象，哪“三多三少”呢？零散性、短期性的规则措施多，全局性、全期性的规则措施少，行政手段多，规则措施少，政府干预多，市场保证少，导致了一个后果，房地产在这么多年来，特别是最近十年来总是先大泻，然后再大补，然后再大泻，然后再大补，尽管中央说有三个秩序，但在政策方面我感到政府特别没有秩序。

我想今天主要针对分论坛的主题，房地产的新系统，新秩序（来谈一谈），这个秩序是否合理，就看政府的定位是否恰当，尽管十八大三中全会已经提出来让市场发挥决定性的作用，但特别没有自信，说得多，做得少，稍微出一点，涨了一点感到担心，掉了一点也感到担心，所以政策就出现了反复，不断地变化。

在讨论这个问题之前我首先想辨析一下人们经常混淆的两个概念：第一个就是房产的需求和价格是不尽相同的两个概念，比如我在前几个月新华社的一个采访中说过，从中长期看，市场的楼市远未饱和，马上就有人解读，认为我认为房价要大幅度上升。实际上不是这么一回事，需求尽管是上升，房价也说不定不怎么上升，这还依赖于很多因素，它主要是由市场均衡、由供给曲线和需求曲线决定的，所以我们在谈楼市的时候要区分开来房需和房价之间的差异，它们不是完全两者相同，尽管有很大的相关性，但不是相同的概念。

第二个，我们在做经济分析的时候，也要区分你谈的价格，谈的是“相对价格”还是“民意价格”，绝对价格，比如有通货膨胀和有泡沫的价格是一种民意的价格，是偏离了真实价值的价格，同时在谈未来的时候，我们也要对房市有一个基本判断，我的基本判断在过去五年，就是认为中国的房市没有什么泡沫，有什么泡沫呢？政府打了这么多年也没打下去。

我还记得在2010年元月份的时候，跟当时国务院政策研究司的主要负责人谈，那时候还没出现“国四条”和“国八条”，征求我的意见，问我的看法，担心中国楼市有泡沫，我当时就明确告诉他，没有泡沫，随后就出现了“国八条”、“国四条”，如果有泡沫，一捅就破，现在用核武器也打不破。我当时为什么说房地产没有泡沫呢？实际上你要看，有两个指标，当然，大家动不动就拿日本的例子来吓唬政府，说你看看，日本的经济不低迷吗？结果导致它的股市下降，从1988年左右开始。

中国的情况跟它是不一样的，为什么不一样呢？中国经济增长又是多少？在过去这些年基本上接近10%的增长，日本经济增长多少？2%左右，房价上升肯定是脱离了经济增长的轨迹嘛，但中国房地产的价格和经济增长的价格，我们有一个测算，基本上是没有超过，甚至是略低于从1998年房改以来，是略低于GDP的增长速度。另外一个理由，拿着美国的收入房价比，认为中国房地产已经比美国高了好几倍，实际上这里面又是一个误区，首先，你从静态来看，好象房价比特别高，但从动态来看，如果中国的经济增长速度保持比较高的增长，它的动态下来以后我们有个测算，比美国的房价收入比非常接近，同时再考虑到20%-到40%的隐性收入，实际上中国的房价比是比美国低的，我们看，是1998年买得起房子的人多还是现在买得起房子的人多？无论是按理论、逻辑，还是理论假说，都不能说中国的房地产有泡沫，我们讲相对的走势，必须对当前的、过去的房价有一个基本的看待。