直播:全联房地产商会2014年会-跨界·创新·破局

主题：全联房地产商会2014年会——跨界·创新·破局

时间：2014.12.13

地点：北京富力万丽酒店

主持人：钟彬  全联房地产会秘书长

钟彬：尊敬的张力会长、任志强会长，尊敬的各位领导、各位嘉宾，大家上午好！欢迎大家出席全联房地产商会2014年会。作为中国房地产行业年度盛会之一，今天商会年会吸引了包括全国各地开发企业及房地产上下游产业链企业代表上千人参加，近百家媒体参与报道，这是商会连续第二年召开的千人大会。本次年会由我们商会主办，同时还得到了美国驻华大使馆，美国驻广州总领事馆的大力支持，今天还有一百多位来自美国各州代表莅临现场将为大家分享投资美国的经验，在此我代表主办方对所有嘉宾的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

本次年会以“跨界·创新·破局”为主题，我们邀请到了专家和商会副会长及副会长单位代表，旨在从全行业的高度探讨大金融、大互联网、大国际化的发展对未来房地产业的影响。前天恰逢中央经济工作会议闭幕，会上传递出重要的经济政策动向，我们也有幸在第一时间和大家分享这样的政策变化。

下面，有请商会的上级领导全国工商联党组副书记、副主席黄小祥主席为本次年会致词，大家用最热烈的掌声欢迎！

全国工商联党组副书记、副主席黄小祥

特邀嘉宾致辞——

黄小祥：尊敬的各位来宾、各位会长、各位会员，刚刚闭幕的中央经济工作会议正式宣布中国经济进入了新常态。今天，全国工商联房地产商会在这里召开年会，总结即将过去一年的工作，深入研讨经济发展新常态下的房地产行业未来的走势，探求房地产行业破解困境之道，对于促进行业健康发展具有非常重要的意义。我受全国工商联主席和书记的委托，向大会的召开表示热烈的祝贺！

近年来，特别是2003年以来，我国房地产行业高速发展，成为了国民经济的重要支柱产业，房地产行业关联度高、带动力强，与其他国民经济部门有着千丝万缕的联系，可以拉动钢铁、水泥、煤炭、建材、物流、机械设备，对行业的发展，对促进金融、商贸、物流、旅行等现代服务业的发展也至关重要。特别是在促进金融稳定发展，改善居民消费结构，保障和改善民生等方面具有重要的作用。同时，房地产又是受宏观经济走势和国家调控政策影响非常大，非常敏感的行业，我们可以称之为是经济的晴雨表，过去长达11年的景气周期极大地促进了我国房地产业的蓬勃发展。

近年来，随着我国经济进行深度调整，经济下行压力加大，增长速度放缓，结构调整镇痛显现，房地产市场也出现了振荡调整，房地产开发投资增速回落。从今年开始，无论是三线、四线城市，还是一线和二线城市，房地产市场和整个行业的发展都出现了许多新的情况，也显露了许多新的问题，这些新情况、新问题不仅制约了房地产业的健康发展，而且对中国经济的发展走势也产生了重大的影响。

我们观察到当房地产整个行业景气的时候，中国经济处于繁荣阶段，当房地产行业增长速度明显放缓，整个中国经济都遇到新的挑战。房地产企业如何适应经济发展的新常态，走出困境，求得更好发展，是全行业需要深入研究的重大课题，也是全联房地产商会的职责所在。

作为房地产行业有重要影响力的全国性行业组织，全联房地产商自成立以来始终坚持以促进房地产业可持续发展为己任，在加强调查研究，开展行业形势分析，积极建言献策，反映行业诉求，发展绿色建筑，推动金融创新，开发养老产业，引领会员企业走出去等方面，做了大量的工作，取得了很好的成绩，在行业内的影响力日益扩大，在全国工商联的直属商会中名列前茅。特别是商会定期编写发布的《中国房地产市场报告》，通过对房地产开发投资额、购置土地面积、新开工面积、房企资金来源、商品房销售面积、土地价格、商品房价格统计分析等，用详实的数据刻画了房地产市场的形势变化，辅以政策汇总解读，预测房地产行业走势。无论是对政府部门还是房地产企业，都具有很高的参考应用价值。

时势造英雄，越是在行业陷入困难的时候，越需要组织的力量，越需要集体的智慧，越需要商会发挥作用。全联房地产商会要增强使命感和责任感，带领广大会员企业正确认识新常态，引领新常态，切实担负起带领房地产行业走出困境的重任，引导会员企业审时度势，抓住机遇，迎接挑战，把压力转化为动力，顺应转型升级、创新发展的需要，注重增长质量，强调产品、服务与创新的精耕细作，引领行业走可持续发展的道路。

借此机会，我对商会工作提几点希望和建议。

一是要深入学习贯彻十八届三中、四中全会精神。十八届三中全会对全面深化改革作了部署，四中全会对全面推进依法治国作出了新的要求。我们要始终围绕两个健康文化商会工作，把全面深化改革和全面推进依法治国作为深化理想信念教育活动的重要内容，引导广大会员努力做到政治上自信、发展上自强、守法上自觉、不断增强对中国特色社会主义的信念，对党和政府的信任，对企业发展的信心，对社会的信誉。市场经济是法治经济，要大力开展普法教育，引导广大会员学法、懂法、守法、用法，依法经营、依法治企，积极提供法律咨询、纠纷调解，集体维权等服务，维护会员企业合法权益。

二是要不断提高服务能力和水平。服务是商会的生命线，只有始终坚持服务立会，提高服务能力，才能增强商会的凝聚力和影响力。要不断创新服务载体，扩大服务范围，丰富服务内容，打造商会服务品牌，在为会员提供政策、信息、金融、管理、技术、法律等服务的基础上，重点帮助会员解决实际困难。继续加强调查研究，注重把握房地产行业发展的现状和趋势，监测、收集、整理、分析行业政策信息，为政府有关部门和会员企业提供决策参考。加强与地方房地产商会的联系，在调研等方面与地方商会积极开展合作，主动与国际知名行业商会协会建立联系，帮助更多的企业走出去发展。

三是要切实加强规范化建设。在社会组织管理体制改革的新形势下，要提升商会的核心竞争力，必须加强规范化建设，建立健全权责明确、协调运转、有效制衡的法人治理机构和以章程为核心的内部管理制度，努力形成民主管理、规范有序的运行机制。要坚持团结办会，民主办会，会长要增强荣誉感、责任感、使命感，发扬奉献精神，处理好商会工作与自身企业发展的关系，调动大家的积极性、主动性、创造性。副会长要主动参与商会建设，支持会长工作，形成会长班子的合力，要进一步配齐配强秘书处工作人员，加强业务培训，提高秘书处工作人员的综合素质和执行力。

四要引领会员履行社会责任。引导广大会员牢固树立毅力坚固以义为先的理念，大力弘扬爱国、敬业、创新、诚信、守法、贡献为核心的优秀特色社会主义建设精神，积极参与社会公益事业，搭建行业公益平台，加强行业自律，建设行业诚信体系，树立房地产行业的良好社会形象。

全国工商联将一如既往的为商会服务，支持商会的发展，我们相信在大家的共同努力下，全联房地产商会一定能够创造更加辉煌的明天。

最后，预祝年会取得圆满成功，谢谢大家！

钟彬：感谢黄主席对我们全联房地产商会的鼓励，也是对我们的指导。下面有请全联房地产商会的会长，富力地产集团董事长兼总裁张力先生为我们作2014年度报告，欢迎！

全联房地产商会会长 富力地产集团董事长兼总裁

全联房地产商会2014年度报告——

张力：各位嘉宾、各位会员，以及我们商会的各位副会长，大家早上好！

2014年是十八届四中全会精神深入贯彻的新的一年，为了引导会员及行业积极应对房地产升级转型，全联房地产商会在抓好组织建设和会员服务的同时，加强了对行业的维权、海外的拓展，养老服务业电商平台以及社会公益等工作，做出了很多亮点。

第一，组织建设得到进一步的提升。会员发展方面，今年商会新发展常务理事38家，理事会70家，其中增股了3家副会长单位。为适应行业发展需要，商会今年发展成立了5家新的专业委员会。

第二，维权工作成了今年的一大特点。我商会在今年两会提交了《着力保护企业家合法权益》的提案，引起了上级有关部门的高度重视。商会组织召开了上市房企再融资问题的座谈会，任志强执行会长与10多家上市房企董秘参加，会后形成了《关于优化房地产上市公司A股再融资的国土视察标准的建议报告》，并通过了全国工商联递交了全国政协提案办与相关的政府管理部门。冯仑秘书长与秘书处领导一起应邀参加了中共统战部召开的中国非工业产业保护研究会，计时反应了我们企业的呼声。商会代表还在中编办等单位组织的会议上集中反映了房地产业行政审批问题，违规授权等方面提出了改革建议。

第三，商会推动企业海外发展。今年以来，商会在推动中国房企走出去方面进行了大量的工作，商会先后为多家副会长单位的海外投资提供了服务，并组织了一系列海外投资考察活动。在商会的推动下搭建了多个国际基金与对外投资平台，商会44家副会长单位中已经有20多家在海外投资，还有10家明确表示要向海外投资。特别是民生银行参与的对美投资基金会开创了中国商业银行对外投资的先河。

第四，养老住区发展，电商平台发展的工作。养老住区与养老服务是商会引导行业转型的重要内容，商会联合老龄委、清华校友房产等机构深入的推动养老区及养老服务业的研究和实践，首个学子园示范区已经落实到北京，到目前为止，有10家副会长单位已进入平台，分享公益商名录。

第五，组织了十一届精瑞颁奖活动，开展的精瑞成长计划项目，让超过738名生活在民间孤儿学校的孩子的人居环境得到了改善，帮助了贵州、四川等地的贫困家庭孩子得到义务教育。

第六，2013年的财务收支情况报告。我商会2013年收入566万元，支出的545万元，正资产增加了21万元。经北京神州会计事务所有限公司的审计，以上的财务状况、财务报告充分合理性和真实性。2014年的财务状况决算出来后，也经审计及时向会员大会报告。根据全国工商联对直属商会的评估，2013年度我商会再次以高分被评为优秀商会，受到了表彰。

第七，2015年的工作计划。第一组织建设方面，商会将通过与地方商会会长、秘书处联系机制，广泛调动大家的积极性，把地方商会作为商会工作的重点来抓，形成全国一盘棋的组织战略。第二，继续把企业维权作为工作的重点，联动地方商会做好2015年两会提案工作，加强与政府部门机构的联系，重视并加强商会在体制内的发声呼吁，推动政府部门企业权益保护条例，《关于规范行政审批管理》的出台。第三，重点加强企业的支持与互动，商会已得到民生银行一千亿的授信额度，商会协作企业得到金融快捷性和便利性的服务要求，是通过精瑞人居项目，以更好的支持报告的研究工作，商会也将加强精瑞成长计划的开展力度。精瑞评奖仍是公益平台的重任。第五，加强商会与国际平台的建设，组织国际大型活动，优化商会国际网站，继续推进中国房企海外投资的行动，充分依托国际合作专委会和美中房地产投资中心，更好地推动中国房产企业走出国门，抱团出海。第六，加大商会条块研究工作，重点推出房地产商会企业景气指数研究与推广工作，助力政府部门、金融机构和企业了解行业的发展，企业的状况。

让我们团结起来为房地产的可持续健康发展的明天，也为了实现小康社会和中华民族伟大复兴的中国梦而努力奋斗。

钟彬：谢谢张会长！接下来要举行三个与商会有关的仪式，加强商会的组织建设，希望更多的拥有良好信誉与雄厚实力，同时关注行业发展的企业家参加工作，依据商会的章程及会长办公会议通过，报全国工商联审批后，今年商会增补了三位候选人人选，他们是：张招兴董事长、张民耕董事长、李华董事长。同时有请黄小祥副主席和张力董事长为他们授牌。

同时，今天我们要成立房地产商会金融工作委员会，我们有揭牌仪式，下面有请全联房地产商会执行会长任志强先生、万通控股董事长冯仑先生、中坤投资集团董事长黄怒波先生等代表上台。

下面请全联房地产商会金融工作委员会第一届会长、中国民生银行行长毛晓峰先生，有请毛行长！下面请我们的毛晓峰行长和我们的张力会长为我们的金融工作委员会揭牌。请大家鼓掌！

对金融工作委员会牵头的发起单位之一，中国民生银行总行将在今天正式向全联房地产商会授信一千亿，用于支持在城镇发展领域、绿色节能领域、海外投融资等六大领域的发展，下面就请签约代表进行签约，有请张力总裁和叶天放总裁一起签约，由黄主任、毛行长、任总和所有的副会长一起来见证。

随着金融工作委员会的展开，我们房地产商会会和多家联合机构合作，为我们的会员企业提供一系列的金融服务。今天到会的有我们的领导、我们的会长、我们的副会长单位、以及我们的机构代表。谢谢黄主席、谢谢晓峰行长，谢谢！

下面的环节将是主题演讲和高峰对话环节，今天上午一共有三组对话，每组时间会控制在50分钟左右。

首先，第一组的内容是“房地产形势与房地产金融”，首先第一个演讲是大家非常期待的，是由我们商会的执行会长任志强先生，他为大家带来的演讲主题是“房地产业的发展展望”，有请任会长！

主题演讲：房地产行业发展展望

全联房地产商会执行会长-任志强

房地产开发资金来源已经降到历史的最低点

任志强：昨天刚刚公布了10月份的运行数据，大家也很关心这些运行数据对市场运行情况以及影响，从GDP的情况看，10月份的情况并没有好转，如果我们的GDP下滑成为新常态，我们担心的不是在一个低位运行，而是说它是不是今年下滑，明年还继续下滑，后年还接着下滑。如果我们的政策是为了托底，是希望它停留在一个中位数据，而不再下滑，这可能是大家都很关心的一个重点问题。

影响最大的实际上是我们的消费，因为老百姓的收入也在同步下滑中出现一种下滑的现象，那么消费可能就受到一定的影响。影响最大的仍然是我们的投资，投资在我们GDP之中所占的比重仍然是最大的，大概占到48%。从目前的情况看，继续下滑的趋势仍然没有止住，尤其是民间投资。10月份的数据除了基础设施仍然保持较高的增长以外，其他的都处于一个下滑趋势，即使今年我们第三产业比重已经超过了第二产业，但第三产业在10月份仍然是下降0.3个点。

总体而言，投资大概至少影响了0.3个点的GDP，其上游和下游和房地产都有关系，上游主要是钢铁、水泥、玻璃等等，下游主要是家电、家装、建材等等，相关40个行业中在房地产下滑中都处于下滑趋势。工业增加值在9、10月份略有回升的情况下又出现了继续下滑，下降到7.2，工业增加值下降中也包括了钢铁、水泥、玻璃和房地产相关的一部分工业，这些工业也持续出现一个下降趋势。

消费品零售额感谢“1111”，略有增长。光棍节的一波拉动，让11月份的消费比10月份略有0.2%的增长，但仅仅靠这种特殊的消费，不能支撑我们的消费增长，年初的工作报告大概提出14.5%的增长，从现在看，距离我们预计的目标大概差了三分之一。按扣除物价指数以后看，我们仅仅有10%左右的增长，离我们预计的目标相差很多。这次中央经济工作会议又提出了所谓排浪式的消费已经过去了，剩下的消费是什么？它可能和我们的直接收入有关。国房景气指数10月份又出现了大幅度的下降，已经到了94.3%，已经达到了历史上的最低点，自从我们有国房景气指数以后，08年是一个最低潮，此后2012年又出现一个最低潮，但是这次还没有止住，94.3%已经超过历史最低点，而且还在继续下滑。

开发投资，年初的时候我们预测今年会到10%左右，现在到了11.9%，还在持续下滑。从11.9%看，当月的增速已经低于了10%，我们已经连续三个月，9、10、11月，连续三个月的当月投资低于10%，因为有前面的稍微高一点的数据拉动，所以才维持平衡在11.9%的水平。至少到目前看，我们认为到年底和明年年初都是一个持续下滑的趋势，这个趋势不会发生改变。

住宅投资回落0.6个百分点，而住宅投资所占的比重也持续下降，从68%降到67.8%，东部地区回落4个点，中部地区1.8个点，只有西部地区保持了投资速度。

土地购置下降了14.5%，到目前为止，我们购置的突击面积不到3万公顷，而高峰的时候，我们是4.1万公顷，从目前的情况看和高的情况看，大概相差25%。换句话说，如果按3万公顷的土地计算，明年的开工量最多有9亿平方米，而9亿平方米对我们来说是不足以支撑的，因为今年的销售已经超过了10亿平方米。

同样，和土地购置相对应的是开工，我们看到三季度的时候，10月份曾经土地是有一个正增长的情况，所以三季度新开工是略有增加的，尤其是9、10月份，新增的开工速度是上升的。但随着土地购置的下降，新开工量也出现了再次下降。上个月我们是负的9%，这个月已经变成了负的13%。

从销售面积情况看，11月份的销售是全年最好的销售，当月的销售已经超过的1亿平方米。从整体看，不管是一手房还是二手房，11月份销售都是全年最好的，但为什么我们出现了负数加大了呢？是因为去年同期的基数造成的结果，因为去年的11月份更火，所以从基数关系看是一个持续下降的过程。

最严重的是东部地区，整个销售下滑中，东部地区下滑了15%，中部地区只下降4.3%，西部地区是正的1.2%。最严重的问题是在持续下滑过程中，我们的库存在不断加大。

从各类不同的销售面积看，这里面有一个巨大的差别，住宅下降了10%，办公下降了9%，而商业面积实际上是正的7.1%，商业在整个销售中是持续增长的一个过程。但问题是我们整体的商业开工量和库存量也仍然很大，如果按照目前的销售情况，即使它是一个正增长，商业也面临着一个巨大的压力，要持续消化可能比住宅还难。

从一线城市的情况看有了一些变化，在三季度的时候开始收窄，但是，9、10、11月份三个月里头一线城市的回升是比较大的。尤其是10月份、11月份，10月份一线城市增长了60%，11月份增长接近于百分之百，但仅仅靠一线城市增长是不够的。

从价格情况来看，07年的高峰之后，08年出现一个最低点，它和我们国房景气指数有点相似，2012年又出现一个低点，底部运行周期比较长，这次又出现低点。整体情况看，现在还没有指数价格的下降，从销售来看，9月份一个最低点，之后出现一个持续上升。如果政策调整合理的话，后续逐渐消化库存的过程中仍然是销售上升，但价格波动底部运行的过程。到目前为止，只有少数城市和少数企业的价格略有回升，大部分企业和城市在去库存中仍然是价格底部运行的过程。

我们目前的库存很大，大概预售面积已经超过将近6亿平方米，这其中只有3亿多是住宅，商业和写字楼占的比重很大。这个统计中有一个问题，就是商业和写字楼并不一定都是要卖掉的，因为有一部分是自持，虽然计算在库存中，但未必是一定要经过销售才能转移，或者进入市场。但是住宅是需要百分之百进行销售的，目前这个差距在不断加大，接近6亿平方米是历史上最高峰。换句话说，是已经取得销售证的产品的速度低于我们实际销售的速度。

到位资金情况更惨，这个月几乎归零了，0.6意味着我们没有更多的能力用于投资，或者是提高房地产的投资增速。到目前为止，维持10%左右的投资增速已经是竭尽全力了。从目前看，已经完成投资的情况和拥有资金的情况两者相差很多，在贷款中上个月我们增加了11%点几，而开发贷在11月份只有9%。自筹资金部分也下降了5.6%，而定金下降了12.2%，个贷下降了4.2%。从去年的情况看，仅在住宅消费上有6.8万亿，其中1.8万亿是个人消费信贷。个人消费信贷大概占到了27%的比重，大头实际上是个人支付的，而不是银行贷款。

虽然媒体上总说房地产的杠杆率太高了，其实从个贷所占消费额的比例来看，我们只有不到30%的杠杆率，应该是非常安全和非常低的杠杆率。今年我们看到的情况更差，5.3亿的住宅销售，我们没有算写字楼和其他，而个贷只有12000亿，比去年27%的比重今年已经下降到22%的比重了，也就是说80%是个人自付款，20%是靠个贷支撑。因此，银行个贷在今年已经被央行和银监会多次提到，年初的时候刘副行长就提出希望四大银行支持个贷而降低个贷利率，930实际上是针对个贷而言的，但实际我们看到的个贷在今年的整个销售过程中是成为了一个最大的障碍，如果没有个贷的支持，我们老百姓很难完全靠自己的能力去购买住房。

从货币供应量的情况看，比预期的年度执行计划下降了。我们也看到央行最近提出了一些希望达到10万亿贷款的消息，实际在12%点几的增速中，比预期目标低了一个点的增速，社会资金投资也持续下降，因为银行的存款在不断减少，社会资金加上股市导致社会总融资量持续下降，因此，很多投行都预测央行会用降准的办法来解决市场流动性和总量问题。

房地产开发资金来源已经降到历史的最低点，从企业开发资金程度来看，我们一般用两个数据来平衡，一个是我们有多少钱到位资金，另外一个是我们完成多少开发投资，这两者之间的比例证明我们还有多少余力来扩大投资。从08年的情况看，大概是1比1.34，到了今年，按11月份的情况计算，我们只有1比1.27，换句话说我们已经没有更多的余力去用于投资和生产了。

中央经济工作会议给出我们一个什么样的目标呢？一个，稳是基础，从连续几年的中央经济工作会议来看，稳都是基础。稳作为重要的基础说明什么？说明不稳，如果原来已经稳，还要稳干吗？我们看到的问题很多，中央经济工作会议也提出了确实存在很多问题，所以要把稳放在第一位，但实际上不稳会是常态。不稳有两个概念，一个是经济的继续下滑，第二个是政策的波动，我们今年看到的政策波动性已经让政策周期越来越短，一两个月就要出新的政策，比如说我们有两次降准，开行两次融资，还有各种各样的信贷，最后又是降息等等。一系列的政策说明我们用微调的办法反而让长期预期削弱了，微调就是今天可能出一个，明天也可能出一个，不如一次出一个大的，让人们有更好的预期。所以，我们看到经济增长虽然是重心，但存在的问题是你不断的要去应对随时可能发生的变化。

财政改革成为的重要的支撑，我们看到更多的是中央不断的加税，我们不知道它缺钱要用在哪，但财政仍然是主要支撑点。货币政策这次提出要适度，适度就是有可能随着经济的运行情况，如果下去了就放松一点，如果上去了就缩紧一点。

基础设施在今年批了很多，用投资拉动的基础设施部分仍然在持续增长，增加了多少条铁路，增加了多少机场，但这些投资在今年是完不成的，一定要在明年继续起到拉动投资的作用。如果投资在持续下滑，降到10几的话，还要降0.3—0.6个点。结构调整在房地产中可能也适度的出现了，比如说涉及上游的钢材已经在计划中做了结构的调整，减少一部分过剩产能等等。资本市场里头也成为了一个重点，一个是涉及到房地产的是个人消费信贷的证券化问题，我们提了很多年一直没有实现，另外一个是reits问题，如果个人信贷不能改善的话，我们的消费信贷仍存在巨大的压力问题。

提到了四化，城镇化仍然在其中，而城镇化中，房地产仍然是支柱。虽然在中央经济工作会议的报告中没有提到房地产，但隐含的涉及到房地产的内容还是存在的，比如说户籍制度改革和城镇化改革中，如果没有房地产作支撑也很难。

最大的压力是现有库存，这个库存不但在大城市出现，二三四限城市都拼命出现。如果底部运行在一个较长的周期，就有很多企业面临着现金压力问题、资金周转问题、银行信贷问题、高利贷问题。如果这个周期在持续，货币政策和财政政策不改变的话，这个周期就会加长，要消化现有的库存，不能试图因为降息、因为930、因为其他的一些政策过度乐观，这可能会持续比较长的时间。

另外一个就是地区差异在逐渐加大。一二三四线城市不是同升同降，而是有升有降，即使是同类的二三线城市，也是随地区发展不平衡，有些地区已经库存巨大，有些地区还有价格上升的空间。

投资增速持续减弱，明年可能仍然维持在个位数。这个投资继续下降的趋势，如果货币政策不发生大的变化，是很难调整的。所以，持续向下的趋势到目前为止我们没看到任何理由能阻住。

所以，如何平衡恰恰是我们需要考虑的重大问题。因此，希望所有的企业做好长期的思想准备。谢谢！

钟彬：谢谢任总！刚才任总跟我们分享了房地产业的未来，特别提到了前天召开的中央经济工作会议的精神和房地产之间的关系。

第一场高峰对话——大金融 房地产调控与房地产金融

主持人：钟彬

对话的嘉宾：

北京大学国家发展研究院副院长  黄益平

今典集团董事长、商会副会长  张宝全

商会副会长、荣盛房地产发展股份有限公司董事长  耿建明

商会副会长、越秀集团董事长、党委书记  张招兴

商会副会长、恒大地产集团董事局副主席、总裁兼执行董事  夏海钧

同时，再请任总一起上台。

钟彬：之前我们说要有一个会长董事长的精神，要有一个宣言，任总就说一定要等中央经济工作开完再把这个精神融进去，所以今天第一个版块是讨论大金融和房地产形势，因为今天第一个主题就是大金融、大互联网和大文化来作为主题来进行破题。

谈到今年的中央经过工作会议，特别提到一个关键词就是如何认识新常态，所以我想问的第一个问题，就是结合新常态，结合刚才任总的演讲来发表一下自己的看法。

首先请黄教授，黄教授不仅是北大的教授，是我们北京大学国家发展研究院副院长，其实以前也是我们金融界花旗董事总经理，所以请您先分享一下观点。

黄益平：谢谢！今天在这个屋子里我是唯一一个不懂房地产的人，但是说新常态和新常态对房地产的影响，我自己理解新常态意味着中国经济会发生很多变化，我觉得最重要的可能是三个方面。第一个是增长速度会放慢。第二个是经济结构可能会发生改变，过去是靠投资、靠出口，以后消费会变得更重要，服务业会变得更重要；第三个是产业升级会变得越来越快，也就是说创新会变得很重要。这些变化对房地产业意味着什么？我想一会要请听各位专家的看法，我先抛砖引玉。

第一点，从短期来看，如果稳增长，似乎房地产行业还是要发挥比较重要的作用。一般我们说要稳增长，主要是靠投资，因为消费短期内指不上。投资主要是三块，第一是制造业，第二是基础设施，第三是房地产，制造业我们都知道，刚才任总介绍形势，PPI一直在往下走，生产价格指数往下走，所以第一块是房地产投资，第二块是基础设施，基础设施投资多少？我们的财政政策看来要对地方政府加强约束，所以我的第一个猜测可能明年的房地产政策会出宽松的趋向。这只是我个人的猜测。

第二个，从中长期来看，我觉得房地产的需求还是有，但是结构会发生很大的变化。大家可能听说过李克强总理曾经说，我们未来十几年可能中国有三亿人对房地产有新的需求，他说三亿人，一亿人是已经在城里的民工，他们现在要定居，拿到户口，需要房地产。第二个一亿人是说现在在农村的农民，已经可能要进城，主要是在西部。第三个一亿人就是城中村的改造，也就是说未来可能会有三亿人会对房地产有新的需求，这也就意味着需求可能是有的，但是我们也知道这些人的收入水平相对比较低，但同时可能意味着已经有房子的人，他的需求要往上走，但是新的人会进来。

所以，我的总体看法是，第一我觉得短期内，尤其是看明年房地产政策宽松的可能性很大。第二，长期来看，总量需求似乎是有的，但是这个需求的结构会变化，尤其是刚才说到的一亿人，其实在社会上应该是中低收入为主。谢谢大家！

钟彬：谢谢黄教授！下面我们有请恒大的夏总，您是过千亿企业，这个新常态对您的关系也很大，您怎么看待呢？

夏海钧：刚才我听这个报告，其实我觉得任总的报告非常好，我建议把他的这个报告能够发到我们各个会员单位，因为这种宏观数据只有搞经济的专家去研究，特别针对房地产要用数据化、量化的指标来分析才是最科学的。

刚才分析的这些数据已经在表明我们的房地产从一个高峰在逐渐下行的通道里面，所以这是一个总的大趋势。所以，从今年到明年，我们对市场的判断，第一，房地产的价格应该是维持在一个平稳的状态，但是量会有上升，就是说房地产企业去库存，增加销量会成为明年的一个主旋律。今年实际我们已经走在前面，我们今年是以价换量，我们今年的价格升得不多，但是我们是提前第一个在香港市场完成我们的目标，去年是1100亿，今年是1200亿，我们明年还会坚持这个大的方向。只有这样，我们才认为能够度过现在这个寒冬。这是第一个大趋势。

第二个趋势，是房地产的集中度会进一步的提高。实际今年包括到明年，我认为很多中小企业会面临着一个更加困难的境地。现在的金融机构包括大的私人投资机构，包括私募基金、股权基金，都把他们的投资取向选择一些在中国有品牌、有规模的大发展商。对这么一个低谷来说，对大发展商应该是一个并购的机遇，也就是说两极分化会进一步加剧，大企业可能更大更强，小的企业可能会面临着一些并购的机遇或者风险。我认为这是第二个常态。

第三个常态是房地产和金融的结合，也是今天的主题，会进一步加强。我们原来房地产企业主要是以开发贷、个人信贷为主体的资金来源渠道，从去年到今年到明年，到后年，我认为房地产的金融创新可能是任何一个房地产的主旋律。2013年，我们和民生银行创造了永续债的结构，毛行长等领导组织前后台三四十个人一起研究过会，也就是说前台后台的银行是不可能坐到一块的，现在他们坐到了一块。这种创新为我们今年的公司的高速发展，充足的现金打下了坚实的基础，我认为明年房地产企业在金融创新方面会走得更快，也会更远。

第四个特点，我认为房地产企业可能会同心多元化，围绕着房地产行业怎么样能够增加自己的利润点，会研究比如说养老地产、旅游地产，包括走向国际资本市场，走向国际地产市场，包括围绕着中国人衣食住行的多元化探索，都会成为大型房地产的主旋律。但总的来说，由于国家大的经济形势是处在一个下行的通道里，我认为对房地产的支持力度，国家无论是怎么样调整，对房地产来说都会有一个较好的生存空间，这是由于我们的经济下行通道对国家的银根放松，对房地产企业在这种金融市场下维持城镇化发展的重要组成力量的布局，所以对房地产未来的发展我们充满信心。

钟彬：下面我们请张宝全董事长，最早中国房地产商会会员企业主动转型的就是宝全董事长，请分享一下您的观点。

张宝全：讲新常态，首先我们要对应的对立面就是旧常态是什么，我想旧常态是快，从今天任总作的报告里面，我们看出来整个下行和下滑的速度是很快的，现在我们已经慢了，新常态就是慢，对应以前就是快。

对产业而言，会给我们带来什么？刚才前面讲到了很多，金融包括兼并，但是我想对于地产企业而言，新的常态跟以前不一样，以前在快的时候，我们可能更关注硬件，因为硬件是我们的主要产品，也是我们形成销售和利润的主要来源。新的常态是什么？就是要重软件，无论是居住型的地产，住宅也好，尤其是商业地产，其中我个人认为，在不动产里面分两类，一类是经营性，一类是非经营型。非经营型就是居住型的，居住型的地产核心本质就是地段，为什么说地段？就是因为它和我们的工作、生活距离半径，包括我们生活工作能给我们提供的条件。所以，我觉得这是居住地产的根本本质。

无论我们是购物中心，都属于经营型的地产，软件就是运营，在目前的情况之下，在整个产业下滑的情况之下，我们如果不把运营做起来，不把软件做好，可能我们在目前的房地产大势下行过程中，我们的生存和竞争力都可能会有问题。刚才钟彬秘书长说到转型，09年转型的根本目的就是为运行提供组合各样的资源，把以前不务正业的电影、艺术、奢侈品等等组合起来，这就是我们后来所形成的度假生活方式，把当下最好的艺术、休闲、文化、购物集中起来。这些软件不具备，仅仅把一个酒店干起来，依然不能供应。

钟彬：夏总，您也提到了房地产金融很重要，下一步恒大在房地产金融方面有哪些创新？或者要主导哪些产品呢？

夏海钧：我认为恒大的发展其实应该是地产和金融结合的一个最早的范例，因为我们是1997年在广州成立的一个项目公司，张老板最清楚了。这个公司之所以这十几年的时间发展成一个过千亿的企业，我认为就是在金融创新上它始终走在前面。因为06年我们的销售额大概只有几十亿，到今年，我们销售额现在到11月已经完成1200亿，所有的指标从07年到现在大概都是几十倍的增长。这个增长，我总结的一个核心就是恒大的爆发点应该是在09年上市以后，上市的时候，我们的销售额是303亿，但今天我们认为年底可能在1300亿左右。

这么一个增长实际是在07年、08年走国际资本化市场，09年在国际资本上市，所以，这是一个创新，我们是避开了国内金融市场的增发配售，原来我们有一个绿景地产，由于国内的政策调整把它卖掉以后再进入香港资本市场上市，这个上市以后通过国际的增发配售，包括发债。这几年我总结了一下，大概我们在境外拿回来的资金80—100亿美金左右，所以说恒大的发展主要是靠国际资本市场。

上市以后，随着我们规模的扩大，我们是在研究国内的金融创新方面，在2013年，我们跟民生银行做了第一个房地产结构的永续债，这个永续债的概念是什么呢？最好是房地产企业不拿钱，我可以开发资产，轻资产化。永续债作为银行资金进来，他跟你一起玩项目的时候担心他的回报，搞好了可能赚大钱，银行更担心的是搞不好的时候怎么办？我们房地产企业担心的是什么呢？你的钱来了，你担心搞不好，我担心搞好了怎么办，搞好了你不退出怎么办。所以，我们在这两个之间设计了一个金融结构，既能保证银行的稳定回报，同时也避开将来房地产项目高回报的时候银行跟我分一杯羹，实现了双赢。我们跟银行做永续债以后，我拿20%的资金，80%的资金是银行配比，开发销售以后，开发贷也跟进来，也就是说我用20%的资金可以撬动100亿的项目，这个我认为就是金融创新。应该说这几年我们在永续债做的规模很大，可能在中国有几百亿的规模，我认为这个规模保证了我们长远的发展。

第二个创新，我认为现在是股权私募基金，现在很多的基金研究投入地产，在股权私募基金的投入国内地产方面，下一步是我们研究的重点，我们的概念就是用好恒大的团队、用好恒大的品牌、用好恒大的现有规模，来吸引社会各方面的资金，包括我说的银行的资金，信托的资金，社会各方面的股权基金。

在创新的reits方面，这是大家现在探讨的很热的，实际刚才张总他们已经在香港，越秀是最早做的这个reits。我们觉得reits也是一个很方向，在中国是必走之路，但是目前的状况主要还是国家的产业政策配套方面做不到，比如说reits在国外，它是一种利润转移的主体，所以reits挣的钱是不交税的，但是我们国家对reits盈利以后的税收政策没有配套的，所以你不知道将来会有一个什么样的政策。所以，reits在中国的发展，除了我们现有的房地产商会也好，房地产企业协会也好，我觉得国家要在金融创新方面解决现有的问题，国家的产业政策要配套上去。

但是总体来说，刚才他们都说房地产是一个稳步的发展时期，我认为新常态下对大企业是一个快速发展时期，因为在这个企业下，各种基金、各种资金都会集聚向大企业靠拢。小企业自己发展是一种途径，跟大企业合并开发也是一种途径，如果合并开发可能也是走入另外一个天地。

我举一个例子，我们最近在长沙拿了一个项目，将近100多万平米，应该说我们用3亿资本金，撬动120万平米的项目。为什么呢？小企业的品牌融资销售都没有途径，但是直到恒大一进去，所有资金都解决了。这个项目从我们8月份进去，到11月份就开盘了，以前这个老板用了三年的时间都开盘不了，所以他的资金也快速回来了，这是一个双赢的局面。所以在一个新常态下，解决好了金融创新，对大企业是一个非常好的机遇。

钟彬：下面我请一下黄教授，您本身也是金融学的教授，您帮我们看看房地产金融会有一个什么样的建议呢？

黄益平：我主要说两点，我觉得房地产行业如果要长期发展，确实需要做很多创新，但这个也是和我们现在这个金融体系要转型、要改革是有关系的。我说的两点，第一点，我们目前的房地产行业总体上来说融资过度依赖银行的贷款，在我们国家大致的匡算一下，无论是从开发贷款，还是按揭贷款，总体来看融资的比重大概是在70%甚至更高一些，这个和市场经济国家一般40%左右相比确实偏高。这个偏高当然有自身的问题，间接融资，银行对风险的控制不太一样，但是更直接的一个问题就是我们下一步面临利率市场化，资本项目开放，发展多层次的资本市场，其实银行在总融资当中的比重必须要发生改变，这也就意味着我们房地产融资的渠道要发生改变，你是主动的改变还是被动的改变，改变是一定会发生的。

但是第二个，就是直接融资，刚才夏总和各位举了很多例子，我觉得这些都非常好。其实我们在过去几年已经看到，大家现在说的很多理财产品、信托产品、委托贷款，或者是影子银行，其实是一种变向的利率市场化，或者自发利率市场化的一种表现。很多人不愿意跟银行玩了，钱不愿意放到银行了，通过其他的市场机制来决定，我觉得是一个积极的表现。信托也好、reits也好，不管是什么产品，它是在市场上决定供求，我觉得是一个很快的进步。

但是，这里头现在有一个问题，就是我们的这种自发的市场化有两个风险。第一个风险就是有很多的交易没有得到很好的监管，里头可能对投资方，对融资方都隐含着很多风险，需要从监管上加强。第二个比较大的问题是我们有很多带有国家政府背景的机构进入这些行业，比如说地方平台，它最后导致的一个直接结果就使得我们的无风险收益率无风险利率提高了。比如说地方平台融的资，虽然它是一个投资机构，大家认为它最后由政府兜底，实际上对投资者来说，地方平台给出来的8%也好、10%也好，甚至12%，对很多人来说就变成了一个无风险利率。对于企业包括房地产企业，如果到市场上去融资，它的利率水平就进一步提高。

所以，我觉得从总体结构来看，一方面是可能需要解决过度依赖银行贷款的问题。另一方面可能我们在利率市场化方面确实需要政府第一是加强监管，控制风险，第二实际上要解决一个软预算约束，尤其是跟政府相关的很多平台，在这个地方融资，其实一方面是扰乱金融秩序。

第二场高峰对话主题——中国房地产企业的全球化战略

主持人：万通控股董事长 冯仑

嘉宾：商会首席战略顾问国务院发展研究中心原局长 李泊溪

路劲地产集团有限公司董事局主席 单伟豹

中坤投资集团董事长 黄怒波

中锐控股集团董事长 钱建蓉

盛世神州房地产基金管理公司董事长 张民耕

建银精瑞资本管理集团董事长 李晓东

主持人（冯仑）：刚才谈正经，正经是一个常态，我这里是新常态，肯定正经。到了这个时候，我们这个新常态就是，谁想说什么就说什么谁想先说就先说，谁想说长就说长谁想说短就说短。

李泊溪：今天的题目叫国际化，我是做国家研究的，我只是说中国经济要参与全球化，要用国内外两个市场、两种资源，这是国家对外开放战略的重要组成部分。所以咱们本主题是符合国家战略的一个主题，是一个大势儿。这个主题不仅是国家战略，而且中国各个有关的部门都已经做了一些政策服务方面的探索，比如说在财税、跨境的财产保证，以至于税收制度做了很多工作，还有对法律风险的防范也出了一些指导性的意见，我觉得这些事情不但有战略，作为国家来讲而且有实际行动了。

作为我们房地产来说，作为产业来说，应该说进入了一个于是的新阶段，我们这个主题不考虑新常态，不讨论新常态，要说这个问题一会儿再说。咱们已经从一个快速发展时期进入到一个相对稳定发展的时期，在这个时期里就有很多的模式创造，而出现了很多优秀的企业，而且我们应该高兴地看到，有很多企业做了国际化成功的探索，在座的都是。在这方面，有很多企业蓄势待发，要向国际化走。我个人的看法，对于有机遇的市场不是所有企业都能成功的，因为我们要面对的是一个全新的市场，完全不同的法律体系，我们遇到很多新的问题，所以要谋划，要创新，多交流，甚至张会长说到的要抱团。今天我们这个会议就是一个大的机会。我要说的是，现在中国的政策服务体系等等仍然不完善，所以通过商会多向上反映，完善体系。

最后用习近平主席在外事工作会议上讲的话，说当今世界是一个变革的世界，而这个世界是机会和挑战都层出不穷的机会，如果企业要向前走国家是支持的，但是你们要谨慎，要善于化危为机，化险为安。所以请各位企业家在国际化的时候，积极要跟成功的企业多交流，祝大家取得成功。谢谢！

冯仑：您说的每个事儿都是真理，真理就是到那儿都对，接下来您说一点自己的事儿。

黄怒波：现在都在往外走，在中国做的也都可以了，先说新常态，这种会我们开了二十几年了，每年做的这些事儿，这些话题跟十年前的没有大变化。这就说明这个行业确实是一个传统的行业，想变革挺难的，它有国家的政治经济紧密联系着。刚才李老师讲得特别对，现在走出去要特别谨慎，怎么叫走出去创新？现在所有的地产都玩够了，旅游地产、美国度假地产，所有的产品想象得到的在西方早都已经成熟了，这方面中国企业真的要小心一点，在中国赶上就赶上了，但是走出去有很多的问题。我们在洛杉矶买了一块地，有一天突然来了一封信，一个人走在地的大街上摔倒了，他说你要赔偿我。为什么赔偿你？他说你外面的地不行了，找了一堆理由。在中国简直是不可思议的事儿，但是在美国真的是，为什么？他的律师老叫你出庭，老起诉你，他没事干，你要不停的出庭，最后包括找他各个口的给点钱，最后是保险公司妥协，算了，给一点钱吧。你遇到的情况在中国可能遇不到，但是一样有很多的不确定性，国际上绝对不是天堂。外国人管中国的钱叫傻钱，在这个意义上在国际上投房地产，风险一定是很大的，首先在美国，他的房地产税很完善，几乎不可能让你房地产行业作为一个特殊行业在美国存在。西方都这样，整个欧洲经济都是过剩的。所以走出去不是不可以走，我们去玩一把都是可以的，但是如果作为一个支柱型产业，要小心一点。有没有别的窍门？也有，比如美国洛杉矶华人的房子都卖得不错，这可能是一个机遇，你要抓住。前些年我们和冯仑交换意见，我们买的是抄底，但是这个底不会再有了。

国际化作为地产方面的一个布局，积累经验或者人才是可以的，但是地产化、金融化不能大洒花，这方面还是要谨慎。谢谢！

单伟豹：我从两个层面来看，第一是国家层面，中国已经是第二大经济体，一个第二大的经济体在全世界布局，像日本、德国、美国甚至英国也是应该的。国际上走出去有一定的短处，还是民间走出去比较适合国家大的需求，中国的商走出去在全世界经营还是符合国家政策，而且是必须的一步，将来2025年我们实际的经济体应该是全球第一，但是还局限在中国国内，那是不可能的。

第二，在产业和企业的层面，如果你已经是全国性经营了，你出去看看其他国家有什么机会，一个国家的经济走势总是上上下下有周期性的，但是这个周期性在外国刚好向高走中国向下走的时候，负责任的企业应该争取这些机会。所以对于企业来说，如果你已经是全中国经营了，你也应该走出去。

我们的经验是，路劲在去年6月份决定尝试在国外投资，结果都非常良好，因为是在上升的轨道中，去年11月份买的，现在涨了10%，还是比较成功的。我个人觉得在美国那么大的地方，每一个州每一个城市都有他的特点，如果你能够细的去分析，我们的分析能力、我们的经营能力不会比美国人差，他们比较严谨，我们的感觉不会比他差，一定能够找到比较好的项目。

刚才李老师说了，我们出去还是要谨慎，黄怒波也说了，我们要很谨慎。一开始出去怎么谨慎还是会上当，美国人觉得我们中国人钱多人傻，他们觉得我们人多，但并不觉得我们人傻，我们做了一年多，并不觉得比美国人傻，我们的规模比他们大得多，绝对是世界第一了。我们的经验不比他们差，我们操盘的规模比他大得多，借双方的势到外面去投资绝对可以的，回报率也不比目前的中国低，人家是非常规范的。

在美国的几个项目投了以后，美国的方式方法是以基金的方式做，开发商是轻资产投资的。这种模式在中国也有很多在做了，恒大已经在做，万科已经做得很好，依赖自己的实力去做，在中国这个市场上是做不起来的，所路劲学美国，学恒大，请资产操盘，这也是学习过来的，到了外国完全不同，我不是说外国一定比我们好，取长补短，到境外去投资比较有规模的企业是应该的，而且是必须的。谢谢大家！

张民耕：对外投资冯仑是走在前面的，我们就跟着一起走了。我有两个体会，第一，今后对外投资，尤其是对外的房地产投资将会成为我们财富管理当中的一个标准配置。讲三个小故事，第一每次去美国经济舱可以有不满的，头等舱和商务舱一定是满的，而且每次都能见到一两个哥儿们，可见大家都在往外走。第二，前天是冯仑的老外合作对象，纽约世贸中心的承建商我们一起吃了饭，我说我跟历史的传奇在吃饭，这个老犹太人在“9.11”前的6个月把双子座买下来了，特别有意思的是他保了一项全额的保险，还保了一项简直使人想不到的险叫战争险，他还说了一句话是我以前没有听到过的，他说后来发现这两个双子座这块地维修、维护和重建是你的责任，于是他就拿到了这块地永远的建设权，现在他在这块地上又规划了四座楼。他够有钱的吧？买双子座的时候30亿美金，现在光这一规划，130亿美金，但是钱还不够，他到中国来融资来了。你说是不是也是一种趋势？说明中国人钱多，其实不傻。

第三，美国的十年间以后带来非常深刻和广泛的，一个是世界各国都考虑别让美国把所有投资者的钱都引过去了，于是也纷纷放开。另外十年间对中国人的行为有很多的影响。我举一个小例子，我有一个小的合作伙伴很年轻，他自己做高端旅游，双十一这一块66666块钱做中国和美国的往返机票他卖了3000张，你想想会产生多少旅游和投资效益？另外我们在美国总会碰到很多华人美国的经纪，现在任何美国的房地产公司，华人工作人员成为一个标配，要不然拿不到华人的销售。今后对国外房地产的投资上可能会成为资产的一个标准配置，占20%、30%。还有一个，到国外投资必须尽快的找到我们自己合适的模式。昨天跟一个外国朋友谈，那么多中国的开发商一个一个在美国开发，我一则喜，二则忧，美国是有工会的，工会及其强大，有工会的建筑公司和无工会的建筑公司的成本大概有30%的差距，如果你的是贪图便宜，雇了非工会的公司，你的麻烦就会很多。

我和盛世神州基金一起就找了一个美国刚需当中的刚需，就是租赁市场，它能抗风险，经济好的时候不是先买房而是先租房。经济不好的时候，首先是买方市场进入了租方市场。另外也符合潮流，马佳佳说的90后不买房，在美国我是真体会到了90后不买房，年轻一代怕担更多的责任，所以美国年轻一贷租房租得非常厉害。另外追求的是24小时具有服务的生活环境，24小时有社会交际、有精神生活的生活方式，这就是在城中村，在公寓楼，我们合作的开发商当中他们盖的公寓是新派公寓，房间不一定大，但是弄的很舒适，公共活动空间特别舒服，游泳池、烧烤吧，搞派对的地方，还有影院、计算机房、健身房，公共空间可以让你24小时用起来，可以减少一点自己的居住面积。这种趋势在美国是很盛行的，甚至于开发商都说美国年轻人回归市中心，回归到公寓里来。我们就想做这样的东西，现在感觉这种模式是比较成功的。现在每季度分钱，物业的增值非常快，两年前投的，现在有一个项目已经百分之百增值了，马上可以退出。一年前投的大概有37%的增值。

当然各自的能力不一样，各自的偏好不一样，迅速的找到适合自己在海外的投资模式是很重要的。谢谢！

钱建蓉：前年跟全联房地产商会到美国去考察，开始思考怎么去海外做一些投资的课题。第一，尤其是中小型的企业存在着配置的问题，今年1月份还有意向买地以外，过了春节以后，这个钱就没地方去，国内也没办法地。这一年当中我们也在思考如何在不同的周期上，国外处在上升周期，中国处在调控的新常态，也许这个常态会一直持续下去，正好用反周期的投资能够在海外找到一些机会。也看了美国、看了伦敦、看了欧洲，我觉得还是有很大的不同的。美国的整个房地产开发是最高阶段，整个链条的细分是非常非常细的。他的开发形态跟我们中国的习惯的方式有很大的差别，比如说举个例子，如果你是开发的公寓，我们接触美国开发商，基本都是采取卖给基金目的方式，基本上开了地以后，三年开发周期，差不多还要2—3年把这个房子养一养，出租使他的租金达到一定的回报，可能需要第五、第六年才卖出去。这样的情况在纽约不同，基本上买家都是基金。所以说，这个链条对于中国的开发商来讲，还是比较陌生的，所以有一个学习的过程，有一个渐进的过程。

这个过程中我们也考察了澳洲，我觉得它的房产开发形态跟我们中国是相像的，有开发商去从事有一定的空间，因为它的开发模式跟我们很相像，尽管预售模式有具有，但是他还是采取预售模式，基本上是散户销售为主。2014年我们在澳洲一年投资了四个项目，开始去的时候，还是采取跟当地开发商合资的方式，这一年下来，我们已经从拿地、开工到销售，走完了可以说60%的过程。我们感觉这个方式是我们进入一个新的市场非常好的一种方式，我们跟当地都是跟本地比较有知名度的开发商合作，让我们学到了很多本地的开发经验，基本上以对方开发、投资、管理为主，我们监管，这个过程当中我们是学习的过程。

应该讲，在海外的投资要更多的依赖专业机构、中介机构，合同是非常重要的。而且整个过程双方在过程当中相互之间的角色定位非常重要。这一年下来，我们发现我们的合作是非常成功的，到目前为止我们看到的销售也得到了市场的反映和认可。

今年第四季度我们又在悉尼增加投资，拿了两个项目，这两个项目我们由自己来操盘。我们觉得在澳洲的市场，尽管外面有很多各种各样的说法，比方说大量买家都是中国买家，其实我觉得在澳洲中国买家总的比例并不高，有很多项目还是非常刚需的项目，针对本地市场的项目，已经开盘的项目，现在基本上做的都是公寓为主。在澳洲，在悉尼和墨尔本这样的市场有几个需求，第一，他的城市都在重新再造过程当中，比方说十多年前我们到悉尼我们发现到了晚上是一个空城，但是过了十年再去看，这个城市已经有大量的改造成了住宅。在悉尼里头进行住宅的改造和再投资是一个很好的机会。

第二方面，这两年澳洲也面临着新的城市化的过程，他的移民不仅来自于大城市，不仅来自于海外，也来自于本国，所以每年这些城市人口的增长速度还是蛮快的。我们没有去的时候，没有想象得到每年有这么多的新增人口，从开发商角度来看，有新增人口对我们来说是非常重要的，所以这是一个机会。

第三，年轻人的机会。刚才到说90后不买房，90后有不买房的现象，但是买小房子是很多的。我们在悉尼和其他澳洲城市开发的基本都是一房、两房，精装，服务，都有配套，大量的买家都是年轻人，他从一个城市到另外一个城市，从农村到大都市，找个女朋友，还没有成家，基本上买的都是小户型的房子。过去的若干年公寓的投资量是不够的，我们也看到一个数字，2030年之前澳洲的人口还会增加50%，公寓的需求还是非常旺盛的。

所以从投资的角度上来讲，这一年多的实践来看，在海外还是会有一些机会，但是确实要非常谨慎。另外一方面，要能够逐步的适应海外市场的开发规律。再有一点，要逐步的介入这个市场，而不是一下子都砸下去自己来干，还有一个学习的过程，这样可能会少交一些学费。

海外的投资方面，我们还会继续看，保持一定的投资力度。

李晓东：选择到海外投资跟全联房地产商会很有关系，我记得最早商会提出来去海外，2009年那个团，这边四位是团友，结果几年以后，都到海外去了，虽然投的地方不一样，投的物业不一样。这也是一个思考，从中国整体的经济发展来看，因为到了2015年是一个刘易斯拐点，国内的房地产市场从大趋势来说，我们的判断应该是一个逐步的消化库存，供过于求的现象可能还会持续很长一段时间。如果我们把这个作为一个曲线，说有一个坑的话，美国已经跌落坑底，现在正在往坑口爬坡上行；欧洲基本上还在坑底，还在寻求方向；而中国刚好在坑的边上，要进入新常态了。我们的决策是，从2011年起就在认真地准备到海外去投资，但是确实像李局长讲的，海外投资面临的风险不能说比国内大，但跟在国内面临的风险是不一样的。一个直观的体会，这两年从来没有跟律师开这么多的会，现在跟不同的律师开不同的会，法律游戏规则是不一样的。我们第一个项目选了一个非主流的地方，我们到了葡萄牙，2012年当时葡萄牙刚好经济也比较差，推了一个黄金签证的政策，还蛮热烈，今年一年大概有1500个到1600个中国家庭拿到了黄金签证，而且没有移民间买50万欧元或者存100万欧元的存款，保持投资5年就给你5年的临时签证，5年以后一定会转变成永久居留的签证。但是我们是干金融的，去了也不认识其他的人，所以就首先找当地的银行，当时去西班牙拜见了五个最大的银行中间的四个，最近成交的是前一段差点引起金融振荡的盛金银行，我们从他手上买了一批不良资产，这批不良资产刚好在里斯本的老城区，全是200多年的老房子，就像上海的黄埔区，但是相对破烂一些，这种不良资产买下来以后，我们选了一个项目专门做酒店式服务公寓，把它全部改造，只保留四面外墙，连楼板、房顶都掀掉，里面全部重新改造。现在收了7个这样的酒店。

我们去国外有很多不确定性，有很多风险，唯一能抵抗风险的是，我们的利润空间遥足够大。第一通过收购不良资产保证价格足够低；第二把它做成服务式酒店，当时收了7个酒店，现在已经有两个开业，目前为止运行得非常好，评分达到了9.4，超级棒，几乎每天都满房，我们的运营也非常好。买家主要是要去做葡萄牙移民的中国客户，所以我们的销售有保证。这个产业链条做起来之后，买了这个房子再委托给我们做统一管理。我在国内做基金，到了葡萄牙最终变成了开发商，我觉得中国的开发商我做不了，因为有太多的部门、关节、环节，在国外只要把法律研究透了，团队很重要。我们当时是一个外国的团队委托他代建，都是从ATZ出来的，委托他们干了以后，觉得团队不错，所以我们跟这个团队更深入的合作。建银精瑞原来在国内做房地产基金的，我们为了在海外专门成立了一个新的品牌叫加南资本，还有一个叫加南财富，把SOHO的一个副总裁请过来专门做海外的房产销售和人民币财富管理。我们在收购、运营、建设到国内的销售，形成一个闭环，这样的话比较好。

第二步我们投了澳洲的项目，澳洲的项目也是比较好玩的东西，不是标准化的东西，我们要在澳洲墨尔本附近建一个庄园，一共就十几个客户，但是每一个客户卖给他庄园大概600亩土地，里面可以由自己的马场，也可以当自己的农场，买了1万多亩土地在做这样的东西。通过买这个项目，也正好满足澳洲500万重大投资的条件，可以实现一步到位的移民。如果我们到外国去做完全是外国人的市场，我们是在拿着匕首和别人的大刀在比，所以一定要和我们中国的优势结合起来，这样跟人家在当地玩了几十年的开发商比，才能建立我们的优势。

通过两个案例跟大家分享，做海外有风险，但是并不是不可克服。团队非常重要，现在加南资本所有的团队除了我以外，其他都是海归，都是在海外工作了很多年的，我们的CEO就是有美国绿卡的，有很多的经验。把细节注意好，控制好风险，审时度势，把自己的优势和劣势分析清楚之后再去干。这是我的一个体会。

冯仑：谁还没有说够还想再说？不说了？不说我说两句。

我今天有一个很有趣的观察，完全不需要主持人，他们所有的流程都知道，而且鼓掌大家也都很配合。所以显然有很多时候，主持人就是泡沫，像我这样不漂亮的主持人更不必要坐在这里，所以这个世界上有很多操心都是不必要的，原来我们操心没有主持人怎么讨论，其实没有主持人讨论得更好，而且时间都掌握得非常好。从内容来讲，没主持人讲得就比较放松，有两个人提到玩的事儿，有钱就这么任性！到美国拿着钱，为了证明自己不傻，所以去玩一玩。如果说有主持人，他们不敢这么说，一问一答他们就不说这个事儿了。

还发现一个有趣的事儿，有真理的人谈真理，有钱的人谈钱，这比较合适。李老师我们认识很多年了，一直谈政策，这就对了。如果李老师教我们怎么挣钱，这就有点错位。如果你们净谈大势，说明你们老了，一般来说，大时代，像任总、像我们大话语，大意义，大人物，全是大口号，一看挣钱的都是年轻的，就开始谈进入小时代了，谈的都是小事，小钱，小玩一下，这是新常态。所以这个试验非常有意思，如果说以后我们的房地产、我们的市场经济都变成这样，我觉得就是一个健康的新常态的经济，政府有时候认为必须管的，就像要设置主持人一样，其实并不必要，所有的参与者都会自组织，自己知道采取什么知识，自己知道采取什么决策，而且跟台上台下的互动都会非常良性，一定会稳定、持续健康的发展下去。谢谢！外一个方面是让企业的融资变得越来越困难，其实这也是我们现在看到的现象。

钟彬：谢谢！由于时间的关系，我们这一组对话就到此结束，再次感谢台上的各位嘉宾！

钟彬：下面一个版块是探讨互联网思维对房地产业的影响，我们特别请到万科集团高级副总裁、北京区域本部首席执行官、北京万科董事长毛大庆先生，这个题目我们商会的命题，首先请毛总为我们作一个关于互联网思维的演讲，大家欢迎！

万科集团高级副总裁

毛大庆：刚才冯仑说没有主持人这事干得就挺好，我觉得正好接上我这个话题，去主持人本身就是互联网思维，主持人，你主持他们，你限定他们，这事就不对，所以以后就不能有主持人。当社会进入互联网时代以后就没主持人，各个因素之间互相作用，互相渗透，所以我觉得我们这个活动挺合适，去主持人了。所以，一会我们那场也没主持人，胡乱说就行了。

今天谈谈全联每次开这个会，每年一次，我刚才跟冯总说，互联网时代了，估计这种开会的办法也没几次，也得变。就这样形式的开会，台下几百人，台上坐几个人，我印象中这种模式也开了几十年了，所以互联网时代以后，明年咱们全联的会是不是换一个开法，讲的人坐中间，周围围一大圈，像生产队思维。

今年他们邀请我来讲这个话题，我实在是没有任何问题，我觉得互联网思维就像大海航行靠舵手一样，但是到底是个什么东西，说得神乎其神。我在想一个问题，2014年确实是未来看起来很有意思的一年，发生了很多颠覆性的事件。这个颠覆性的事件颠覆了很多我们心目中原来路径依赖或者认为墨守成规的事情，今年都被颠覆了。你们回家想想，今年发生了多少事是原来我们熟悉的，很多事是我们不熟悉的，甚至于原来我们认为不可能发生的现在都发生了。

比如大到国家政治生态的变化，到我们经济发展方式真实意义的在探讨它的转型，纵然转哪去没找到方向，但起码它坚定的要转型了，到我们的房地产行业发生多少变化，不言而喻，到生产生活方式的变化。

我想生活方式的变化，今年大家想想，我们有谁现在离得开微信？我估计这屋子里95%的人都用微信，除了任总坚决不用，我不忍心任总被时代抛弃，但是他就不愿意进微信。实际上这些东西改变了什么？改变了我们的生活方式，人和人之间的关系，我们人和人交流的关系。现在想想看，我们传一个照片、发一个文件，甚至于现在万科开个会，我们都是在微信朋友圈里开，我随时召集一个会，坐在车里面就开一个会。我想这种人与人的关系、速度，肯定是发生了变化。

我那天在香港参加全联的会，突然间这个圈里面冒出一堆人，我一看大家都在香港，以前哪里知道会有这样的情况。所以，我在想这些东西我们不能忽视，我们也不能够漠视。所以，那次我们在讨论的时候，任总说对于互联网这件事情你没有拒绝的可能，你只有以开放的心态研究它，去联合它，互相去促进。

今天我更多的并不是想谈万科在做什么，我更想谈这样一个东西到底对行业会产生什么变化，而已经产生了什么变化，未来会怎么样？我们在这个漩涡里头，其实万科做大，在互联网的这样一个产业经济下，我们也仅仅是里面的一个因子，这个因子会因此发生什么变化呢？我想这个是今天我们要谈的事情。

大概有三个内容，一个是电商房企的携手。第二是互联网思维下，到底什么是变，什么是不变的东西，肯定有很多不变的东西，上次在财经年会，我跟任总说不要天天嘴上挂着互联网思维，你就是互联网思维的人了，互联网盖不起房子，互联网也不能实现老百姓美好的居住梦想，最终还得靠好好盖房子，好好研究建筑技术，互联网取代不了实体的房子，但是互联网会影响到客户的体验跟我们未来商家和客户之间的关系。最后，介绍一下我们跟百度以及一些互联网企业做的应用案例。

这是万科在2013年的年报，今天回头看看还真是挺有前瞻性。我们在2013年年报发布时用了一句开场白，当新时代大幕揭开时，传统行业应该做的不是远离自己熟悉的领域。今天，我们仍然坚持这样的观点，当新时代大幕拉开，互联网介入到方方面面的时候，不是告别传统的领域，告别熟悉的领域去做互联网，而是要理解新规则、寻找新伙伴、运用新工具，将原来的传统业务做得更好。这是我们坚定不移的对于互联网思维最核心的思考。

实际上确实我们也记不得是从什么时候开始，互联网突然间就跟我们发生了如此密集的关系，就像我今天已经想不起来我是哪一天开始使用微信的。我当时是非常拒绝用微信的，我被秘书绑着开了一个微信，我始终不用它，后来不知道什么时候开始，我觉得我实在不能用，不用的话，工作不了，于是我被迫用这个东西，用到今天已经离不开这个东西了。我们记不得是从什么时候开始这些东西慢慢颠覆我们的思考，是什么时候渗透到我们的领域和市场里面来的。显然，这个东西确实是在形成一种风潮，形成一股风，如果是想做会飞的猪，你还真得到风口上去待着。所以，传统地产的开发布局、模式、管理方法在互联网的渗透下发生了转变，正是这种转变，使得2013年年初万科做了一大堆令人眼花缭乱的动作，我们走进腾讯、阿里巴巴、走访小米，甚至拜访跟我们一样的传统行业的海尔，我们是从传统跟非传统，创新以及原来的坚持下，寻找变革中我们应该坚守和改革的东西。

今天在互联网思维这么大的调研走访合作下，回顾2014年，我们有三点思考。

第一个，对新的事物我们想对于一个已经习惯了路径依赖，而且挣了十多年大钱、快钱、好钱、热钱、容易挣的钱的这样一个大行业，我们对于新的事物必须有一个开放的心态和心胸去拥抱，才能够真正理解未来我们的变化在哪里。而只有真正的理解，我们才知道我们跟这些东西保持一个什么样的合适距离。大家注意，我没有说我们拥抱了以后两个人就上床了，零距离，我觉得我们要保持一个合适的距离。但这个合适的距离其实是双方都需要的，我想这是一个很有意思的要考虑的问题。

第二点，比变化更重要的就是我们要找到背后不变的因素，这个是特别关键的。如果大风吹来，我们什么都变了，最后突然间发现原来的东西没了，新的东西你也未必抓到了。所以，我们要找到这些变的东西背后的不变，并不是所有东西都变了，是所有东西会受到影响，但是你一定要找到那些你所坚守、你所熟悉的和不变的东西是什么，这样才能够找到主心骨，才能够坚定的正确地走下去，否则结果一定是随波逐流，最后找不到北。

第三点，当新的时代大幕拉开时，传统行业应该做的确实不是远离自己熟悉的领域，而是要寻找新的伙伴，利用新的工具，将原有的业务做得更好。

这是我们在所有这些变局下，作为一个十多年在中国经济唱主角这么大量的资金投放行业下，我们面临新挑战时一个比较坚守的原理。

电商跟房企携手有着五花八门的样子，大家也在进行着各种热议，透过一些表面的现象在纷繁复杂的分析着讨论着各种趋势。这些现象并不重要，但真真事实的告诉你那样一个行业在不断地渗透着和开始侵犯着原来我们固有的边界，这是我们必须要认识到的一个问题。

第二，我想谈谈我们真实的感受。刚才冯总说他们跟任总都谈大事件、大事情，我觉得我们年轻人还是要谈谈小生意和小内容。这些小生意和小内容，实际上回归到传统行业里，每一点上都可以找到细微末节的变化，你似乎看每一点都没有新鲜，但是加在一起就产生了变化。

互联网思维下的变与不变，我先说说传统行业，对于万科来说还是卖住宅，还是卖最传统的在房地产行业里面最基础的快销品。对于这样的快销品，什么是变与不变？我想我们再找找几个我们经常在谈的房地产职业经理人、从业人员在谈的话题，比如说产品策划、成交转化、后期服务，这些词我想都是从事房地产行业最基本的从业人员需要背得滚瓜烂熟的词。我也做了20多年了，天天在脑子里转的都是这些词。

这些词背后的内容都在发生着变与不变的规律，在白银时代下，我们说环境在发生着变化，比如说从产品策划角度看，供应量确实在增加，竞争在加剧，同质化在加剧。行业里的开发商通过这几轮的淘汰变革，剩下的人大量都是英雄好汉，而且大家做的产品，说万科就一定比谁强哪去，谁比万科差哪去，都不用谈这些最基础单元的话题了。在这样的变化下，如何能够找到客户？价格上涨，换房成本升高，客户需求更强功能的实现，这些都是在产品策划角度，我们对策划人员要求必须关注到的环境变化。2014年，客户会变得更加珍贵。2014年前我们还会讨论买方市场、卖方市场，恐怕到今天谁也不会反对这一定是一个买方市场，如果说卖方市场，我估计看到这个时间的并不太多，所以这是一个客户珍贵的时代。

传统媒介的低效化已经分明的出现，渠道公司掌握着客户的资源，渠道成了一个珍贵的东西。所以，今年很多人谈的词是渠道、客户、客户、渠道，什么时候这个行业有这么多人密集的谈客户谈渠道？只有在2014年，我们出现了这么多人在研究客户，在捕捉渠道。

成交转化，房价攀高，库存巨大，客户需求，融资的渠道支持，选择空间急剧加大，现场体验变得更加重要。在后期服务方面，自媒体时代，口碑服务变得更加迅速。现在恐怕谁也不会说传播一件事还找一个报纸，登个报广，当然你会去做，但是我想最快的办法就是让品牌部、媒体关系部做一个微信模块，手指头动动，找两个朋友转发一下就出去了，即便你传播一个谬误也很快，所以今天判断谬误与真理、真相与虚假的事情变得更加困难。所以，这就是我们这个时代。客户的期待，更好的服务体验。今天我谈到的每一个一和二，这些点都代表什么是变、什么是不变。后面我们会分享一下我们对变与不变的看法。

在产品策划方面，刚才我前面也谈到了，产品策划实际上变在于借助互联网来分析客户的需要，比如说北京万科跟万科集团的商业，我们一起跟百度建立的O2O大数分析合作，这是个分析合作，不是一个工具，是个分析工具，原来要分析工具找谁要？找两个销售代理，找个顾问公司，现在分析工具找百度做，为什么呢？因为它的数据量最大，它的客户描摹样本最多，找它来做，我们可以掌握更广泛的客户需求。这是基于搜索和用户的动线来采集数据，基于大数据的分析来进行计算分析出来的客户需求。商业地产会更多的应用这个。

比如我们跟链家在北京的合作，链家其实不是一个互联网企业，但是它的行为形成了线下的互联网状态，上万的海量经纪人和几百家门店构成了一个网络以及客户的分析网络，成了我们的渠道供应商。所以，这样的思考原来恐怕都不用的，原来找两个销售代理就开门迎客。

不变的东西，我想仍然是基于客户的适配与标准化。比如说北京和我们多个地方公司客户需求的研究，针对短期内不能够或者无再次置业打算的主流客户群体，我们研发了新的C标的产品线，让客户在买适度的产品的时候，能相应的比原来买一个普通的首置客户买到的产品高一档的产品，这样使得他能够延长加长更换周期。这是我们在标准化节约成本、提升品质、适配客户上做的不变的东西，所以不变仍然还要做好你的产品研究，做好你的整个产品配置工作，这方面互联网帮不了你的忙。

在引客到访方面，这是今年最热门的一件事，怎么样把客户拉到售楼处，这是今年所有房地产公司在干的事。这里头供求关系的反转是真实的因素，导致了互联网思维在房地产行业变得如此热门，我想这个事情的背后正是房地产行业今年大形势变革的缩影。供求关系反转使得传统的媒介进入了低效化的时代，需要跳脱传统媒介积极寻求跨界合作，营销方法发生了变化，最基本的商业逻辑其实仍然没有变，我还要把客户抓来，让他看样板房，感受客户体验，让他知道这是一个好东西，这是没有变的。但是怎么把他抓来，这件事变了。比如说杭州万科跟淘宝的合作，利用淘宝的大数据平台，发起淘万行动，通过账单抵房产，跨界低成本的引入淘宝的流量。这些词原来都是互联网行业的词，流量、渠道、用户量，都真实的反映在我们的房地产销售里。我们这个淘万的合作实际上产生了相当大一笔的销售额，这是非常有意思的案例。

还有很多东西是不变的，比如说我们大家都认为的西安万科建立的全民经纪人的万科通平台，这好像是互联网思维底下一个巨大的销售型转变，包括我们跟链家的转变。实际这里面有一个真实不变的东西，就是精准匹配成交之后，互联网时代你必须记住你依然要坚持为购买而付费，你不可能因为互联网就不为购买而付费。即便建立了万科通，即便全民营销，你仍然要坚持为购买而付费，这是不变的原理。

在成交转化方面，这个变在于为客户提供更广泛的服务，比如说特别是在首置客户、首改客户，希望以低门槛进入购买的客户群里面，我们提供金融服务的支持。比如说像广州万科与微信理财通的合作，将定金转变为理财金，让客户在等待开盘的一定周期内同时销售理财收益。这是一个很有意思的变化，通过给客户提供金融支持做到购房也能理财，在这样的过程中，不变的依然是依靠现场的品质，我们纵然做了这么多，还是要依靠现场的品质呈现的状态来打动客户。

后期服务方面，变的我刚才提到了，在于自媒体时代口碑的传播变得更加快。我们去小米的时候，雷军对于互联网思维的七字诀，专注、极致、口碑和快，反想到房地产里面仍然是专注、极致、口碑和快。在迅速传播口碑的自媒体时代下，我们如何积极的运用微信平台定期向客户推送项目的最新工程进度，帮助业主最快的第一时间在移动终端上就掌握项目种种动态方面，在自媒体时代变得更为容易，在自媒体时代更容易运用这样的终端平台建立在客户中间的口碑。

需要明确的是，客户永远期待一个最好的服务体验，如果没有好的物业管理、没有好的入住体验、没有好的服务质量前面的销售全部是虚假销售。

简单讲一下我们跟百度的合作。我们跟百度做了一个购物中心的新的CRM的系统，主要内容旨在利用导航系统和百度搜索这个角度，更为精准的宣传促销我们在商场、在购物中心，包括未来我们的经营性不动产内容中建立我们的租户和我们的客户，以及我们的经营者和我们的场所跟客户之间的互动关系，这里面有很多具体内容，这里就不展开了。

比如说我们如何提高客户黏度，如何提高客户小消费者和租赁客户之间发生直接互动，改善运营管理，寻找客户需求的最大公约数，来研究未来租户的定位。一会我介绍一下我们在广州做的万科云和万科派，我们实际上是用互联网和室外导航、支付平台、SNS平台来做，无论是从客户的引导到客户的消费支付，到客户的消费体验，到最终我们对于服务产品的定位，其实都在用搜索技术和数据平台在整合。

现在我们说商业也罢，经营性不动产也好，已经远远脱离当时的因素。我最近在日本大阪看到在交通枢纽建立了一个购物中心，它已经脱离了原来传统的购物中心，它只是其中的三分之一，其他三分之二让所有的社区老百姓可以在这里建立各种各样的社区活动和社团活动。比如说我是一个发起人，我可以发起一个妈妈组织，让妈妈们定期一起探讨儿童的教育和培养。原来我们说找个什么地方干这个事呢？找个社区活动站，找一个会所，现在你可以说我在商场推送平台上建立一个社区妈妈活动中心，这个商场会帮你推送所有信息给周边的客户，客户看到以后有需要的人就加入到我这个平台里面来，利用商场的空间，这些母亲们、这些孩子们，还有很多老师们，他们分门别类在商场找到各自的空间组织各自的活动。这个活动貌似不挣钱，实际上吸引了大量的人流进来，他们在这里面吃、在这里面购物。

他们在这里用了三分之一的面积作为知识展示中心，比如说有苹果的、有微软的，还有各种各样的电子商务的东西，弄了这个东西以后，在租金最低的地方，顶楼盖了一个知识沙龙，这个知识沙龙是什么？我们传统意义的公众商务中心，它把这个公众商务中心拓展为中关村缤购咖啡，你可以移动性的约客户来谈事。这样的中心里有会议室、教室、各种各样的设备。所以他提供这样的服务，利用这个服务又收一大笔服务费。

所以，我想未来的经营性不动产是可以大量通过移动思维、移动终端来跟更为多元需求的客户发生更为广泛的关系，这个就是我们未来在经营性不动产方面有很多的移动互联网技术是可以应用的。

这就是我们跟百度合作经营性服务的提升，向外的对于周边市场的分析、竞争对手的分析、以及周围客户需求的分析，内外两端的分析通过百度跟我们研究的这样一个系统建立了一个闭环的服务平台。这个未来在经营性不动产上，远远不止在商场应用。我们现在建立一个教育奥特莱斯经营性不动产，很快在北京等城市落地。这样的东西貌似在一个经营性不动产购物中心的建筑物里面，我们销售的全部是教育培训，未来还有很多新的模式出现。

远期的展望，刚才谈到行业的变化，对客户的分析和追溯，未来我们希望形成住宅、业务、商用三大业务模块的闭环，实现资源的整合。

简单说一下万科物业的变化。在座很多通过我们的大数据，万科物业是掌握着最多客户数据的平台，它可以掌握很多跟客户之间的移动互联包括未来数据化的联系，首先对于物业一个最大的变化，我们传统上这是一个劳动密集型的产业，特别要感受到互联网对我们的变化，在于原来是依托ISO9000的靠人检查人的方式来管理物业，成本非常高，经常是办一块钱的事花十块钱的成本，物业员工的工作性质非常分散，每一个员工在客户那都代表着万科的品牌。所以，我们的变革方向是让每一个对客户服务的员工都与万科物业的后台保持联系跟迭代。

今年我们实现了“四有”，所有项目都有了经纬度，所有设备都建立了身份证，所有岗位都有了二维码，所有员工都有了经验值。这“四有”在原来最传统的劳动密集型服务行业最基础的物业管理发生了数据性的变化，这个结果带来的是我们员工提供了为客户服务的单位工作平台，去层级、去管理化、去成本，我想这个都是未来在互联网思维下对于我们原来最传统的服务行业的变化。

最终我们向往着并逐渐的去往城市型的O2O发展，成为智慧城市的一个重要组成部分。我想在这样的变革下，未来的小区、未来的房地产开发的种种形态，实际上是智慧城市最根本和最重要的一只抓手。所以，我在想我们确实值得好好思考。

最后我想说，实际上这个变化带来的是我们从业人员心态的变化，我们原来的员工形成的盈利概念都是上万、十万，都是万字概念。我们看看小米的员工，他们的盈利点都落在几十块钱、一百块钱的模式上，其实我觉得我们的行业真得变化，如果不变化，这个行业会出很大的问题，我们路径依赖形成了这个行业所有的从业人员已经对我们的盈利、对挣钱的观念发生了扭曲，所以在互联网状态下，实际上重启我们的从业人员对于这个行业的基本认识，很多因素都会发生根本的变化。谢谢大家！

第三场高峰对话：大互联网——互联网思维变革房地产发展模式

清华校友房地产协会副会长、清华大学房地产研究所所长  刘洪玉

中国房地产开发集团董事长  沈东进

广联达软件股份有限公司董事长  刁志中

百度集团副总裁  张东晨

保利房地产（集团）股份有限公司副总经理  余英

新城控股高级副总裁  欧阳捷

钟彬：首先有请刘总。

第三场高峰对话：大互联网——互联网思维变革房地产发展模式

刘洪玉：在新的互联网技术，云计算、大数据，我看国外现在在研究，包括物联网、机器人，包括无人机，还包括等等一系列的新技术，出来以后可能对每一个行业，它的市场、它的产品、它的客户，包括它在这个行业里面运行的企业，整个行业的发展形态，都可能会产生影响。这样一个思考过程，他把它称之为互联网思维。

实际上我自己的理解，在我们房地产行业，过去有很多事我们在做，但是可能要融入互联网思维以后，借助新技术我们能把这个事情做得更好。这是一个方面。

第二个方面，我们过去不能做的或者条件不是非常具备的一些事情，借助一些新的技术手段，把这些业务或者产品、或者服务创新出来。

我举几个简单的例子，比如说我们大家都知道，今年的房地产市场的变化起源于住宅市场里面的消费者信贷的可获得性受到了影响。这里面一个很重要的问题，大家可能也想到了，就是说我们商业银行过去把个人住房抵押贷款的业务当做一个非常好的业务、挣钱的业务，但是最近随着我们这个领域里面的改革，发现这个业务可能不是那么好了。所以，实际上这里面就会带来一个需求，比如说我们让银行可以发放贷款，可以在这个过程当中获取服务费用的收入，但是利息的收入将来转移给新的投资者，也就是说在国外做的比较多的住房抵押贷款证券化MBS。如果一旦实现了这样一个事情，个人住房抵押贷款资源来源就充裕了，我们这个市场的链条又进入到了一个新的常态。

但是谁去投资这个住房抵押贷款证券呢？他根本什么东西分析能不能投呢？我们发现他一定要有非常好的市场指标来帮助他去判断和决策，比如说我们实时的要知道不同区域的住房价格、它的变化情况。

最近我们发现有一些企业在做这些数据，跟我们的一些技术放在一起，就可以做到实时监测市场的结果，这样的话我觉得就为产品未来的创新提供了一种可能，因为市场透明度非常重要。

还有一种，刚才毛总讲的是住宅的客户，实际上我们商业房地产发展的过程当中，房地产开发企业面临的客户可能是买我们房子的人，尤其是我们的租客。但在开发商业房地产的过程当中，我们可能更多的要去看我们客户的客户，看他们的需求，因为只有我们客户的客观对这个空间、对这种服务有了感觉，有了这种需求，我们的直接客户才会对我们提供的这种产品买单，去参与。

我感觉也是有了这样一个互联网、大数据、云存储等等技术以后，让我们去更方便的研究我们客户的客户，也就是更广泛的范围里面的客户行为，对空间、对服务他的需求的特征提供了一种可能性。所以，我感觉我们一定不能够小看它的影响。

沈东进：我也是一个外行，互联网最近有一个现象，谁不上互联网就有点落后，跟不上形势了。最近我翻了翻资料，我对互联网有这么几个理解，互联网的特性，第一，它是个连接的概念，叫网络无处不在，一切皆可连通，它是个连的概念。第二个特性，它是开放的、包容的、自由的一个世界，当然了，这个包容和自由是有限度的，已经有人出问题了。但是，它相对是自由和包容的，在网上什么都能看到。所以从房地产行业来讲，正因为它的这种连接的功能，开放、包容、自由的特性，所以它会成为一个行业、成为房地产企业的一个工具。刚才毛总也讲了工具的概念。现在有的时候甚至有些神化了，说一有网什么都好了，其实不是，网络就是工具、就是手段。

现在很多优秀房地产公司都在纷纷触网，包括刚才毛总讲的万科，我记得有一个万客通，刚才又说腾讯万科，又说百万，即百度万科，包括我们的海尔地产有一个海客会，中海地产有一个云商务，绿城有一个电子商务平台，已经搞了很多年了，纷纷在研究怎样应用互联网这个工具来促进本企业、本行业的发展。我觉得这个是非常好的。

所以我觉得从房地产行业来讲，第一，所有房地产企业都应该有互联网思维，不能落后，因为互联网的兴起将来可能成为新一轮整合的开始。因为它是工具，是个现代工具，你都得用，谁不用谁就可能落后。你落后了之后就被淘汰了，所以弄不好可能又出现新的几家欢乐几家愁。

第二个，从哪入手？一定从产品入手，一定从客户入手，产品客户促进我们的销售。这个试点做好了，它带来的好处就是你的盈利模式和增值带来的好。所以，我就说现在的互联网时代已经到了，既不能神化它，也要应用好它。我相信随着互联网的应用，房地产行业一定会进入到一个新的发展时期，进入到一个新的发展阶段。谢谢！

刁志中：我来自一个软件企业，离互联网还是稍微近一些的。首先我想互联网是一个工具，不要把它神秘化、夸大，当然，这个新工具跟我们每个人尤其现在移动互联网、智能手机出来之后，跟我们很多人联系得比较紧密，但是这些确实影响到了从消费类开始起步的，现在已经逐渐的渗透到我们实业和产业领域。

我想作为一个企业来说，核心的东西永远是要生存和发展，要有回报，要想回报的话，肯定还是开源和节流。如何利用互联网去开源，如何利用互联网去节流，我觉得可能在用这个新的工具，能让我们原来的做法，我觉得这个商业本质没有变，变的其实是一些做法。

刚才毛总讲得非常系统、非常好，哪些是变的，哪些是不变的，给行业、给我们这些企业都能带来很多的启发。作为我们软件公司也在思考这些东西，因为我们也是为我们的客户提供产品，比如说在做产品开发的时候，因为永远是客户满意了，客户认可了你的产品，咱们的房地产是住宅产品，我们是做软件产品的。如何让这个产品让客户的体验极致满意，其实这是你永远生存的根本。

如何让他极致的满意？我觉得过去的研发流程、开发流程是发生了变化，刚才万科毛总讲的，过去我们开发产品一般都是自己公司内有几个产品策划人员，可能我们的一些所谓的专家，几个牛人在屋子里头先有一个假设，有个构想，然后，就让研发团队或者到外面做一些客户调研、市场调研，基本上就是小试、终试、推广。在互联网时代，这种模式我们利用互联网就会发生变化。产品的需求可能来自于大数据，来自于基层的员工的一些想法，大家在这上面不断地抛砖或者拍砖，不断磨合，甚至可能把客户都拉进来。

我们公司现在开发产品也是这样，我们有一个开发的社区，有很多客户已经在前期参与产品开发了，这样你做出来的产品一定是适销对路了。客户已经参与的设计，他最后购买时也是你的第一批客户，这样的话，让客户不管是在产品上，另外就是在情感上，得到了一样的满足。所以，我想就是让客户极致的满意。

另外一点就是节流，我们的整个管理模式，因为在研发上，在营销上，在销售上，在服务上，过去可能我们是串行的，现在在价值链上，有些链条可能就弱化了，这样的话，让我们的成本降低量超乎你的想象。比如说像我们软件产品做销售的话，我们过去线下有很多人员，随着用互联网之后，尤其移动互联网之后，我们线下的销售人员逐渐在降低，这个环节可能利用原来传统的模式就削弱的，甚至最后整个线下就消失了，这样成本就降低了很多。我看小米更多也是利用的线上营销、线下销售人员其实是很少的。所以，我想第一点就是商业的本质没有变，变的就是在整个价值链中的一些方式方法，有可能重新组合，这个价值链上可能有一些东西弱化，有的甚至消失，有可能先后顺序也都发生变化，所以我想这些是第一点。

第二个，现在讲社区、粉丝群、平台，我想可能最重要的一点，刚才沈总也说了，其实它是互联互通。既然是连接的话，在连接的虚拟世界里，我们就容易找到相同爱好、相同兴趣、相同需求的网上部落。这些部落可能就有自己相同的需求，这样的话，也给咱们这些个人，如果咱们讲企业的话，假如房地产企业，跟企业间也可以形成大的部落。比如说广联达跟房地产商会的这个平台，就是把大家采购的共同需求量聚集在一起，量增大了之后，我们共同去跟供应厂商、跟零部件厂商直接面对面进行对接。这样的话，因为量大了，对采购来说可以降低成本，对部件的供应商来说，他采购量大了以后，他可以规模生产，一样也可以降低成本。整个行业成本降低，对企业来说，利润并没有降低，有可能还增加。所以，我想这可能也是对咱们行业的一些应用。

张东晨：大家好，我是百度的张东晨。我对地产的理解原来就是造房子、卖房子，涉及到的服务是比较少的，互联网上有一群人，在满足他们的各种需求。刚才大家都提到了互联网思维，实际上互联网思维跟地产商思维有一个特别不一样的地方，就是我们整天在琢磨用户的需求，我们首先把用户需求摆在前面。

刚才我在认真的听任总、冯总、好多老总的讲述，大家在商业的层面描述得比较多，但真正的在用户服务层面，描述得比较少。所以，这也是互联网和我们现在房地产业有一个很大的区别。但是我也听到了一个趋势，刚才有老总说在国外买卖不见得是下一个主流，地产开始自己经营了，有些年轻人已经不买房了，他租房，租房在乎什么呢？就是体验的东西，周围的社区、服务便利等等，这些就开始跟互联网思维有关了。刚才毛总提到了商业地产的部分，商业地产部分也是有很多的都是要服务用户的。所以，刚才毛总提了很多他的想法和研究，我认为这些都开始跟互联网思维有很多契合的地方。

我们就从怎么服务好用户这个角度来想，现在用户出行之前会怎么样？早先的时候，大家会看看天气预报。现在在互联网环境下怎么办呢？如果我服务做得好，我可以告诉他路线，这个路线堵车不堵车，哪个路线好。我可以告诉他哪个地方商场打折，哪个地方电影院上映哪部电影、有票，去哪个餐厅可以订座，所有这些东西都帮助他做出行规划。

作为我们商业地产来说，把这个运作得好的话，其实可以很大程度上帮助这些用户。帮助好这些用户，问题就来了，这些用户可以很方便的到你这儿来，而且感觉到你这儿的用户跟其他的差异，而且在提供差异的过程中提供更多的服务给用户，所以地产往服务方向走更进一步的话，我认为互联网可以帮大家很多忙。

比如说我们做的百度智慧商业平台，试图利用所有我们有的大数据，还有产品技术能力帮助大家做好商业判断，提升商业效率。谢谢！

余英：实际上大家集中在产业链下游，真正的互联网思维对房地产业的影响，房地产是干什么的呢？就是给人住房子，在里面进行商业活动的，互联网思维应该是怎么样？对互联网时代人的新的需求，我们满足他什么样的产品，仅仅说用互联网思维是卖房子，我觉得是一个误区。当然我也做过了，今年在珠江新城送茶叶蛋，在台湾的娱乐节目说内地人吃不起茶叶蛋，我就做这么一个活动，我说送十万个茶叶蛋比较合适，第二天就送了两万个茶叶蛋。因为一上午送不出去十万个。

营销的同事一看这是件好事，马上跟媒体结合，把茶叶蛋弄了一个小纸袋，印上二维码，用手机扫描一下，我们的大都会小公寓，精准的珠江新城小业主、年轻白领，进行了一次互联网的炒作，当时他们进行了传播，当天广州那一块热闹起来了，记者都来了，电视台也来了，这就是互联网的销售。

我今天更愿意谈，互联网实际上是思维，而不是互联网工具，互联网改变了人。我们在80年代的时候有一个解构主义哲学，就是去中心化、去边缘、去权威，我认为这就是互联网的概念。作为销售，你用互联网工具也好、用渠道也好，我经常跟我们的销售说，你再牛、你再让人销售，你能比传销人员执着吗？传销人员连亲戚都能骗，为了传销老公都不要了，这么执着，为什么？我说营销人员应该学一学他的方法论，而不是学习传销的方法去坑人。那就是帮你传产品的人，他是分享了你的利益。

我们卖房子20年了，都是代理公司用一两个点帮我们卖房子，如果让代理公司的人、名人、其他的一些网络公司帮我们卖房子能够分享到开发商的利益，他就会比传销人员还有激情，他在饭局上进行宣传，可能饭局之后就有三套房卖出去了。我觉得这种思维方式不是简单的把互联网当做工具，微信、微博、打广告等等，它是一种思维。

另外一种思维，就是从产品的研发到产品销售、服务整个环节的思维，而产品研发更重要。大家说马佳佳说90后不买房，如果我们用互联网思维真正思考房地产，为用户着想，不仅要做到让90后买我们的房子，还要让00后也买我们的房子。到底90后、00后需要什么样的房子，这是我们应该做的，作为开发商，我尽量把房子进身做大、户型做大，这样我好出面积、好达到容积率。户型做大以后，我的间距做大一点。我是豪宅，我的精装修可以卖贵一点，所以现在400平米以上的别墅、300平米的平层大量都有，精装修、豪装。但实际上现在的年轻人据我们了解，他已经对大房不感兴趣了，手上的大房子很可能将来就卖不掉了，反正90后、00后肯定不买。

我们现在研发的有32平方，当然这属于销售面积，室内实际只有20平方的最小公寓。我们想让年轻人回家以后，解决他的基本生活，睡觉、休息，他大量的生活是下楼在我的社区里面进入商业地产，在广州有一个商业街，健身、喝咖啡、娱乐、会客、吃饭，都在公共场所解决了，这些是开发商卖给商业开店的人，卖给小业主、卖给年轻人的就是32平方或者再大一点的小公寓，他就解决了在家里睡觉的主要功能，其他的功能都在楼下。真正我觉得互联网思维应该贯穿到房地产全部的产业链里面，我更看重的是产品研发这一块，更看重互联网时代人的生活方式的转变，年轻人需要什么样的房子，需要什么样的物业服务，需要什么样的增值，在我这个小区里面。

所以，今天互联网思维对房地产的影响，我可能更强调的是产品研发设计阶段和产品的销售、物业服务、增值服务这一端。目前我也在思考这个问题，但是在产品生产环节我还没有想到更多，我觉得更重要的是笑脸曲线两端。谢谢！

欧阳捷：刚才毛总和各位嘉宾都讲了很多，他们讲的我就不讲了，我讲四点干货。

我们讲的互联网其实早就有了，但是真正讲互联网是移动互联网，移动互联网才有价值，互联网其实是没有价值的。

第一点，我们现在的移动互联网状态到底是什么？我们都被移动互联网绑架的，我刚才在注意，任总一直在被手机绑架，他从早晨6点多钟开始到晚上12多钟结束，他一直停留在上面。在上面干什么呢？随时在线、随时互动。

互联网还有两个特点，一个是信息对称，就是刚才那位嘉宾讲的解构主义，消除权利的霸权。房地产开发企业不再拥有信息的屏蔽性，也不再拥有垄断权。所以，他变成了跟我们的客户、业主、用户对等的关系。另外一个，个性张扬。

第二个特点是什么呢？在移动互联网这种状态下，移动互联网的思维到底是什么？大家都讲了很多，用户思维，特别强调一下，这里的用户思维不是客户思维，是用户思维，用户跟客户有什么区别？我待会再说。还有简约思维、还有极致思维、跨界思维、大数据思维等等，今天我们不讲那么多，只讲用户思维。

第三个观点，我们看现在房地产市场到底是个什么状态？刚才听了任总的报告，他讲了一些大数据，总的趋势是下滑的，但是他的报告里面没有讲背后的逻辑到底是什么。背后的逻辑是什么呢？现在房地产市场是三个供给在上升，两个需求在下降。什么是三个供给在上升呢？第一，待售面积上升，现在待售面积已达3.8亿平方米，并且持续上升。第二是在建施工面积上升，现在已经超过了49亿平方米，今年在建施工面积肯定超过50万平方米，这是纯住宅，如果把商业和其他加进去，要超过69亿平方米。我们的竣工率，就是以前每年竣工房子占在建面积的比例从2008年的38.5%下降到去年的15.7%，意味着08年两年半竣工，现在要6年的时间。第三个上升是我们的土地储备面积在上升，土地面积按照国家统计局的数据公布的是4.3亿平方米，按照容积率2来算，8.6亿平方米，这几个加起来超过了60亿平方米，60亿平方米去年销售住宅是11.5亿平方米，换句话说60亿平方米要消化6年。我们看国家统计局的4.3亿平方米，我们对这个数据是存疑的，因为恒大一家就超过5亿平方米，我们分析了年报，全国土地储备面积超过12亿平方米，因为万科4000万，碧桂园4000万，再加上其他的企业，我相信12亿平方米只多不少。

同时，需求在下降，一个是存量需求在下降，我们的投机性需求已经基本匿迹，投资性需求出海理财套牢。另外，我们的增量需求在下降，城镇化速度明显放缓。最近我们统计分析了全国所有城市公布的城市人口数据，全国一二三四线城市我们分析了一下，四个一线城市，常住人口净增量都在下降，比如北京2000—2010年，常住人口年均增长60.4万人，而近三年下降到51.2万人；上海从61.8万人下降到37.7万人；广州、深圳从两位数下降到个位数，全国28个二线城市，25个在下降，25个三线城市，19个在下降，28个四线城市，25个在下降。

人去哪了呢？像深圳和广州，常住人口的净增长接近于经济增长率，换句话说外来人口基本没了。而我们去年销售是历史上的一个高峰，是过去野蛮生长黄金期的最高点，也是高增长时代的句号，未来进入平稳发展期，即需求的平稳发展。需求只有这么一点，但是我们的市场蛋糕未来会慢慢变小，明年的市场情况不会比今年好，明年的需求或者我们的销售面积不会比今年更多。所以，我们的市场蛋糕在变小，大企业市场份额还在扩大，小企业日子越来越难过，这就是市场的状态。

所以，在这种情况下，我们就要发掘，我们的客户资源非常珍贵，我们到哪里去找客户，客户是谁？所以我们提出来投机性的、投资性的已经没了，因此不是客户，是用户，是买房来自住的。这些用户是什么呢？现在有一句话叫得屌丝者得天下，这些自住的人就是屌丝。所以，造给他们的房子跟我们以前造的房子是完全不一样的，所以为什么很多大平层卖得不好，因为不需要了，客户已经变了。别墅产品为什么卖得不好，变了，以前别墅是稀缺产品，现在不是这个概念了，没有客户了，所以它也不稀缺了。

第四点，就是在一个新的时代下，我们怎么抓住用户？抓住用户就是要用互联网思维去抓。我只讲两条，第一，要做参与感，我们前不久听零点咨询的袁老师讲了一段话，我觉得深受启发，他说现在80后、90后、00后的人是在移动互联网和互联网的环境下生存长大的，他们从小就会玩这些东西。现在我们要在移动互联网上作为父母要想告诉他们你应该怎么做，对不起，是反过来的，他教你怎么在网上买衣服，告诉你什么衣服是好穿的，什么衣服是适合时代的，我们都已经out了。所以，未来他们在小米手机上为什么小米有很多粉丝？这些粉丝在参与它的设计、研发、销售和互动。所以，未来这些客户、这些屌丝一定是参与了你的产品和服务，他今后才会认可你的产品、追随你的产品。所以，我觉得今后的参与感是非常重要的。

我们今后推出一款产品的时候，可不可以把它放到网上，广泛听取客户的意见，最后中标的产品就是给客户的免费回馈。第二个，平等的尊重思维是非常重要的，因为以后你不再有霸权的。在这种情况下，你必须尊重你的用户，尊重他们的感受，甚至给他们创造更多的免费机会。而屌丝的状态是什么呢？是我们过去按照一种小资的情调在培养的，按照一种新中产阶级培养的，他们想要什么就有什么的环境。而我们过去的成长逻辑是从无到有、艰苦奋斗一步一步成长为中产阶级的，他们生存的环境就是中产阶级，但是他们到了社会上之后发现他们没有钱，工资还不如农民工高，所以巨大的落差使他们成为屌丝，巨大的落差使他们寻求一切东西都是免费的。所以，我们尊重这批客户，一定要用免费的思维给他们创造更多、更好、更有价值、性价比更高的产品。

我们新城控股也在做贷客通，我们在这里面植入了游戏，让你玩着玩着就轻松把钱赚了，我觉得这就是新时代下、移动互联网时代下的新用户思维。谢谢大家！

毛大庆：我还是要总结一两句话，昨天晚上下班，我老婆说好久没看电影了，咱俩看看电影去，你买个票。我出公司到家以前在我手机上挑了座位、买了票、付了费，到家门口，我说你下来咱们去看电影，到电影院用自动取票机输入订票号把票拿出来去看了电影。

刚才他们说互联网思维，我们谈的还是思维，我们并不是像张东晨一样去做互联网。互联网也要生存，互联网也要找客户，互联网也需要我们，就像我们需要互联网一样，本身这两者的关系就是平等的，我们俩人最后变成了分不开的人，这是最终的变化。

我这次去日本特别有感触，刚才跟刘老师讲，我说将来互联网也会影响老年人的生活方式。日本的老年人，他们老了以后缺乏社会存在感，他要办各种各样的跟他有关的活动。像任总退了休，说我要搞一个房地产百人会之类的，他们怎么办呢？他那个大的购物中心里面根本没有成本的，你一扫二维码，加入成为这个场所的活动，成为这个会员之后你可以在这个平台上组织个机构，然后我也没成本，我也不用付场租、没有租金，我就办了一个机构，通过他们这种工具、通过客户动线、大数据推送，好几千人看到任总在这上面办了一个活动，这些就实现了。你说这样一个工作，任总以前要搞一个百人会，以前得让秘书打电话，现在拿手机一发就成为了一个组织了。

大家今天在这里侃侃而谈互联网，手机上这么多模块，这么多APP，有谁用的超过20个的？我估计大家都微信、微博、短信、邮件，看看天气预报就没了，我现在用了18个，我打算努力超过20个。为什么这么干呢？你都不在移动互联网的环境里面，你怎么知道这个世界的变化。所以，我今天跟大家说，你们也试试买个电影票，用手机买一下，我现在买飞机票用手机买，吃个饭搜索一下周边，找一个地方，就用百度地图，它还告诉我有三种路径选择，找一个最优的方式。欧阳总说得对，移动才是这个事最大的价值。

所以总结一下，开这个会我觉得挺好，不是分享分享听听万科在干什么，万科干的这几招没什么新鲜的，找几个销售员大家都会。我是想通过这个会不断的渗透给大家，这个事情还会发生很多的变化，而这是一种化学反应，这是人与人之间重大关系的颠覆，我们不知道会成为什么样。现在我跟我女儿的对话基本上90%在微信上，我给她写信，教育她怎么做人，她会告诉我你应该做什么人，她会告诉我昨天你又在哪讲话了，我不想让你讲这样的话。我们俩之间互相的搜索，所以你能用原来多少年前教育小孩的办法吗？根本没有用。我妈现在还打电话问你这两个礼拜都干什么了？我说你上微信就知道我在哪。

所以，我想告诉大家，这个社会一定会发生巨大变化，这个变化不是谁想、谁不想、谁愿意、谁不愿意，我们都在这个大潮里面跟着往前走，最后这个社会把我们全颠覆了，甚至互联网弄不好也被谁颠覆了，所以我想一切皆有可能，互联网就是这么一个时代。谢谢大家！

钟彬：谢谢我们的嘉宾！今天上午大家一起分享了大金融、分享了大国际化，也分享了大互联网这样的一些情况，下午大家会看到第十一届精瑞科学技术奖颁奖典礼，尤其是我们的商会在社会转型、房地产转型的实践。好的，最后感谢大家，谢谢！

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