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秦虹主题演讲:房地产转型与创新发展

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秦虹主题演讲:房地产转型与创新发展

由清华大学房地产卓越总裁同学联谊会、清华大学继续教育学院以及网易房产联合主办的2014年第三届中国房地产高峰论坛于2014年9月15-16日北京·九华山庄盛大召开。

以下为住房和城乡结合部政策研究中心主任秦虹演讲实录

秦虹:大家下午好,很高兴和我们在座的各位清华的学友们一起交流有关房地产发展的问题,应该说房地产的发展现在我们上上下下都非常关心!到底怎么判断未来房地产市场发展的走势呢?可能我们站在不同的角度,大家有不同的观点,今年这种对未来趋势的判断的分歧尤为明显,一方面我们听到很多微信的文章,研究的报告告诉我们中国的房地产市场在今年要崩盘,价格要暴跌,市场要处于严重危机的状态,所以给我们感受的这种信息非常普遍,我们看到市场的情况也确实是商品房销售面积和销售额两个领先的指标1—8月份仍然是负增长,商品房开发企业的增速,新开工面积的增速,土地面积的增速都是下行的,并不令人如意!但是另一方面,我们在今年,实实在在的感受到整个行业一种创新的努力,很多的企业家或者是我们的行业的企业他们在创新的道路上已经开始取得了成绩,所以我们说我们从来没有见到像今天这样对未来房地产市场充满了完全的截然相反的这么大分歧的判断。我们作为研究单位怎么看待未来房地产市场?房地产市场发展的转型和创新到底应该是什么样的状况?我想在这里借这个机会和大家做一个交流。

我想判断房地产市场未来的走势,我们的确要建立中长期的观点,它确实不能和看股市一样,看股市我们很短期,但是看房地产一定要看它的趋势和中长期,因为房地产投资是中长期的事情,短期市场的跌宕起伏和落,都不足以我们特别的关注,我们是需要关注未来的趋势,大势方向如何。怎么判断未来房地产市场的大的趋势呢?未来房地产市场我们研究的结果认为,它和过去我们所经历过的房地产市场的发展一定有很大的不同,这个不同会是什么?我们把它概括为具体表现在有以下三个方面,和过去有明显的不同;第一,房地产

这个行业发展高度增长时期已经过去;这是第一个表现,因为我们过去10年由于住房改革启动了房地产市场,我们过去的10年的确是黄金十年,与商品房销售面积这个领先指标为标志,我们最初10年房地产市场,商品房销售面积年化增长速度大概在16%左右,确实是一个高增长,只有销售增速高,才会带来后面价格的变化,房地产开发投资的变化,土地购置面积的增长,土地市场的繁荣。过去10几年整个房地产市场非常繁荣,但是未来我们进入的房地产市场首先面临的是增个房地产行业增速的放缓!如果说哪一年,比如2013年我们有一个高增长年,但是呢它很难持续,所以也就是说房地产是整个宏观经济的组成部分,随着宏观经济增速下台阶,房地产这个行业增长速度也一定会下台阶!这对我们房地产行业来讲,这个增速的变化意味着什么?我认为最重要的是意味着我们不能把过去10年经验复制到未来,未来我们面临的是新的常态,最重要的表现是市场波动、增速下滑。这是我们第一个要面对的新的形势。

第二,房地产市场最新的变化,我们认为以新房交易为主的时机即将过去,我们过去经历的房地产市场,所有买房者需求的满足都是靠新建商品房来满足的,那时候消费的增长速度非常高,但是随着我们总的建筑量的增加,随着我们现在总量问题已经基本解决,房地产市场主要矛盾、转向、结构性问题之后,我们认为未来二手房市场开始兴起,中国房地产市场从开始兴起到发展,一定会走到今天发达国家房地产市场的格局。中国今天的房地产市场和美国现在的发达国家的房地产市场相比有什么不同呢?不是价格高低的不同,也不是说人家都住别墅,咱住公寓的不懂,最根本的不同是中国房地产市场到目前为止,我们还算是一个新建商品房交易为主的市场。大家买房子60%—70%左右的需求是靠新建商品房满足的,而发达国家房地产市场几乎毫无例外都是一个量房交易的市场,比如美国一年卖500套房子,但是91%是二手房满足的,新房是占房屋交易10%,中国格局是4个一线城市,二手房交易总量超过了新房,40个重点城市,二手房交易量占新房40%,三四线城市也逐步转向二手房交易为主。

这对我们开发企业来讲意味着什么?意味着即使我们未来的需求量仍然很大,甚至还有增长,但是,对新房的需求有可能降低,因为我们二手房能满足相当的需求了。我们通常通过供求关系来研究市场,这个供求关系如果假定未来和以前的供求关系是一样的,我们需求量仍然很大,但是供给就开始发生变化了,所以我们必须要引起关注。

第三,随着消费结构升级和产业结构升级,中国房地产市场以住宅开发为主体的时代也将要过去。我们过去通常大家都讲房地产市场,讲房地产调控,但是实际上过去的房地产开发,房地产调控,主要讲的都是住宅市场,中国的政府从来没有对非住宅市场进行过调控,但是它不是说住宅调控政策,都是房地产调控政策,主要原因是我们过去的开发量里80%以上都是住宅。房地产几乎可以等同于住宅,但是未来随着我们消费结构的升级,产业结构的升级,我们认为我们的判断是非住宅市场的增长速度可能将会高于住宅市场增长速度。非住宅市场的增长速度开始兴起,未来房地产市场肯定跟过去有很大的不同,概括起来讲就是房地产这个行业将从过去的趋势性机会变为未来结构性机会。

过去我们房地产行业是趋势性机会,千家万户买房子都是对的,过去无论你懂不懂房地产行业,只要进入房地产行业拿了地盖了房子都能赚钱!无论你在北京、山东、海南还是在黑龙江,天南海北,哪怕在县级市你只要买了房子,都会涨价,你财富都增值了,但是这种趋势性机会逐步的就已经开始过去了!未来房地产市场有没有机会呢?当然有机会,而且机会很大,但是这个机会主要是结构性的机会。在结构性机会下,房地产企业对我们开发企业来讲有什么意义呢?趋势判断,投资选择和企业的创新就显得尤为重要了。也就是说你的专业化能力才是真正考验你未来能否抓住结构性机会的重要的方面。

我们企业的创新应该在哪些方面呢?最近一年,我做了很多的调研,因为一方面今年市场有一些不太理想的表现,整个市场压力非常大。另一方面,我们觉得这个市场未来发生新的变化,我们也了解了很多的企业,我们总结了关于房地产企业在未来应对结构性机会实施创新方面做了以下方面的总结,我们认为我们未来房地产企业的创新可能会聚焦在以下几个方面;第一,传统住宅还能不能做?我刚才讲过去10几年房地产市场的发展主要是住宅市场,未来住宅市场能不能做呢?我们认为由于中国每年新增常住人口还有2000万人左右,我们住房改善还没有结束,传统住宅当然有机会还有市场,但是,如果不守过去的做法做传统的住宅,我们认为这些企业恐怕很难赚到钱,你可以卖,但是由于我们供应能力足够的大,大家的利润开始降低,赚钱不赚钱就成了不确定的因素,什么样的企业做传统住宅能赚到钱呢?有以下三点是需要把握的;

第一,你的企业有足够强的资金周转能力。别的企业不赚钱,你赚钱。

第二,你有足够强的成本控制能力。大家知道土地价格很贵了,劳动力成本很高了。现在对企业的竞争,很重要的方面就是你融资的能力。我们行业内房地产企业融资成本差异很大,最好的企业资金成本只有2%到3%的资金成本,很多企业资金成本有12%和13%,所以我就说无论是通过你们建筑的成本,还是你们管理的成本,还是你资金的成本,无论通过任何一个渠道,你能够把成本控制能力足够的强,别人不赚钱,你赚钱。

第三,我认为就是产品的创新。你有个性化的产品,别人的房子卖不出去,你能卖出去。这在方面,我们的企业应该说很多企业做了很多努力,也取得了明显的成效,我在这里举一个例子介绍一下关于产品的创新和取得的成效,这是我们过去千篇一律的房子,现在有些企业在产品创新上取得了一定的成绩,而且取得了很好的效果。比如说这个项目是在东北,一个大城市的开发新区,在那个新区有具多的供应量,所有的楼盘卖的都非常艰难,但是这个小区不大一个企业的老总对我说,说别的小区一个月卖两套房子,我的小区一个月卖30套,最高的时候50套,一年多一点的时间我的销售周期就完毕了!我就很奇怪,怎么你有这么好的销售业绩呢?所以有一次我到东北开会,绕道去看了一下他这个房子,说的是不是真的?他就是在产品创新上有了一些个性化的特点,做了一点产品的创新,他说我就在东北的新区,有征地农民、下岗职工和退休老人,带花园的小区尽管贵一点卖得都非常好,他从一楼到十几楼,每家每户都有一小块自己的土地,我看了以后这是不足为奇啊,不就是阳台吗?不就是种草种花种菜吗?弄点土不就行了吗?我开始以为很简单,但是看了这个小区以后其实不简单,为了解决每家每户把菜种出来,这个企业研发了整套的技术,每家烟台都有30—40公分后的土,他要解决采光问题,通风问题,上水问题,下水问题,防水问题,除味的问题,保暖的问题!他们现在又研发了家庭餐厨垃圾一体化,他把这一套技术专门申请了专利!这不是我们阳台放点土就能实现的,所以这个小区家家户户都种的胡萝卜、白菜、花,什么都有。

其实,他就是在产品上做了个性化了创新,就赢得了当地市场的欢迎!我想我们过去在快速的粗放式发展的过程中,我们忽略了很多人的需求,人到底需求什么?但是市场慢下来,我们供应量增加了,这种产品的创新就开始出现了,在实践中取得了非常好的效果。所以传统住宅能不能做?我认为当然有市场,但是我们供应量巨大,你怎么开发?你要么快周转,要么你成本控制能力足够强,要么你有个性化的产品能够吸引消费者,否则的话,我认为固守传统的方式做传统的住宅,还想赚过去那样的钱是非常困难的!这是第一个,我觉得我们的创新需要把握。

第二,我认为创新需要关注的地方是以改造升级和管理提升为核心的存量房子再开发,这个判断和我们前面逻辑是一样的,中国房地产市场正在步入存量房交易为主的市场,中国城镇化速度很快,城市扩张速度很快,我们郊区不断的变市区,意味着大城市地租已经发生了很多次变化,但是,现在是市区,过去是郊区的那些地方,上面盖的房子可都是当时老的标准比较差的,功能比较低的房子,他们面临着和地租同时提升的空间,如果我们有能力把它改造出来,它未来升值空间也是非常大的。这是一个案例,上海的,当时买来的时候每平米租金3.5毛钱,现在一年多时间每平方米7块钱,投资取得了非常明显的成绩,不仅仅是写字楼有改造的空间,我们企业家在住宅方面的改造也有取得成绩的,这是北京的一个项目,旧的公寓,也是被一家基金公司收购之后改造成新的公寓,按照经营的理念,打造新的出租的住的公寓,这家投资公司说,我要打造全新的生活方式,我要营造新的家,为年轻人打造一个纯年轻人的社区,为此,他在新的公寓上做了23处创新,仅举几个为例,这个公寓楼前黄色的土地是透水室,他说我要让在这里上班的小白领们回家的时候无论外面下多大雨鞋是干的,他在整个楼里打造了没有死角,不间断的高速Wi-fi生活,过去我们住酒店一个房间是一个密码,但是在这个公寓里不存在,极受年轻人的欢迎!他在这个楼里打造了低碳环保的生活,有废物收集的工具,不用手触摸的垃圾箱,穿着西装上班的白领是不需要用手摸垃圾箱的。

其实不仅仅是商业,这种出租式的公寓,住的房子,也有的企业家在创新方面做出了存量房改造方面做出了很大的成绩,住在这个楼里很多年轻人说,如果有这样的租赁环境,我何必急着去买房呢?无论写字楼还是住,都有企业做出了非常好的创新。

第三,以资产管理为核心的商务楼宇。中国GDP总量已经是世界第二位了。在中国GDP贡献里面第三产业所占的比重只有40%多一点,不仅低于发达国家70%以上,甚至80%的水平,还低于发展中国家60%以上的水平,连世界平均水平也没有达到,中国经济还要增长,我们到2020年要实现两个翻一番,我们从现在开始到2020年平均GDP每年至少要保持7.2%的增长速度,这靠什么来实现?靠大量的出口?世界经济不给你像过去10年那样的机会了!你出口支撑中国经济的增长现在是不现实了。第二,大力发展制造业?我们现在传统的制造业面临着就是产能过剩,现在65%的制造业产能利用率不到75%,所以未来中国经济的增长7.2的发展,很大一部分程度是靠我们大力发展第三产业。发展第三产业意味着很多从事第三产业工作的人要到办公室地区上班,而不是工厂里上班。所以我们说未来商务楼宇的发展,未来前景是可以期待的。但是,同样是一个逻辑,并不是说中国658个城市,所有的城市都适合发展商务办公楼宇,中国很大,发展很不平衡,同样的逻辑,我们认为哪些城市具有发展商务办公楼市场的空间呢?主要的是那些产业结构转变快、升级快的地方,才有更大的商务办公楼宇的市场需求。

北京的市场和上海全国最大的一线城市,你比较起来非常有意思,在核心市区,比如北京三环以里的位置,上海的住宅价格是高于北京的,在北京现在三环左右的房子还有4万一平方米的房子,在上海同样位置的房子至少在6—7万,甚至达到8万一平方米,上海住房面积比北京是贵的,但是反过来,上海的写字楼的租金远远不如北京!为什么?同样是房地产市场,同样是一线城市,为什么?我想了很长时间,我开始想,北京大的国企多,不缺钱,有的是租金去租办公室,但是想想也不对,北京大的央企国企都有自己的办公楼,人家才不去租市场上写字楼呢!你北京有央企,上海有大量外资企业啊,他们也不缺钱,为什么他们写字楼的租金要远远低于北京呢?后来,我认为主要是产业结构的不同。大家知道,北京在2008年的时候,它的第三产业占GDP比重就已经超过50%,现在北京在整个GDP构成里第三产业占的比重是77%,北京一年新增常住人口,过去是80万人,现在是50万人,一年新增就业2013年北京新增就业43万人,到哪里去就业?绝大多数都是从事第三产业的,因为它的整个产业结构调整幅度比较快,现在第三产业占GDP比重是77%的,绝大多数进入第三产业的领域。

上海产业结构里面第三产业所占的比重只有60%多一点,所以它的新增就业里面有相当一部分人是进入第二产业,产业结构不同,也导致不同地方的写字楼市场的需求。未来,我们怎么来判断哪些地方商务楼宇开放和运营有机会有市场呢?一定要关注哪些地方产业结构调整快的地方,那些地方新增就业第三产业占比高的地方,我们认为它的办公写作市场需求是很大的,全国发展是很不平衡的。在这里还要强调,以资产管理为核心,什么叫资产管理为核心呢?一个写字楼的品质,如果按照住宅的开发模式去开发的话,这个写字楼的品质是很难提升的,要以资产管理为核心,标准未来我们未来的兴起,对整个写字楼商务地产的发展是很大的支撑。

第四,以产业、旅游、养生、度假为核心的新型地产开发。中国经济在增长,收入在提高,消费结构在升级,人们不愁吃,不愁穿,还有钱怎么办?特别是60后这代人逐步的成为社会的人口主体,消费观念会发生很大的变化,所以我们认为未来旅游养生这种保健啊,消费升级的需求是一定的,2012年,这是中国出境旅游已经跃居世界第一位了,我们国际市场旅游2013年就达到32.5万人次了!市场需求非常大。

大家说我们搞了很多旅游地产,也没有哪个地产让人特别的羡慕啊,我们认为关键是我们的旅游风景地,休闲养生地我们有,这种地产开发是有前景的,旅游养生休闲度假的需求也是大量存在的,最关键的我们认为是旅游市场的建设,中间桥梁的连接是缺乏的,现在我们看到在中国也有一家公司,业务做的风声水起,商业模式是美国的HomeAway,把你休闲度假的需求和旅游地产这种办公地产有机的结合起来,发展是非常迅速的。这个公司老总说,我十天要跑12个城市,我们一家根本做不完这个市场,由于互联网的技术能够把这样的商业模式建立起来之后,我们未来发展的前景是非常可喜的,我们说创新的确是有很多的方面是有空间的,关键是我们会不会做?怎么做?这是非常重要的方面,产业地产为支撑也是大势所趋,你要看国外现在产业地产的发展,有很多成熟的模式,产业地产新增的开发甚至都是超过住宅地产的。我们说,过去建了一些住宅区,配套一些产业来解决他们的就业的话,产业是配套,未来可能是我们要建产业为主导,住宅式配套,这样能够共同发展。

还有一点,第五个方面以配套服务为中心的老年服务社区的开发,这个需求量是很大的,关键是我们如何找到好的商业模式,因为这个观点是非常清楚的,中国人过去怎么养老?我们中国人养老就是靠多生孩子,我们实行独生子女政策几十年了,多生孩子已经不现实了,下一步我们独生子女的家庭,如何养老?我认为一定和居住方式有关。我们现在和养老相配套的居住方式地点有没有呢?两种,一种是低端的福利化的养老服务。有福利性质的养老福利院是政府必须要提供的公共服务,但是绝大多数中等收入,大众消费是不可能去的。第二,高端的养老,特别贵,也有提供的。我们缺的是中间这部分大众化养老服务社区的建设,到今天为止,我们还没有找到,如果说前面我们可以举出一些例子来说明,我们的创新能够取得的成效已经取得了一些效果,市场给予验证的大众化养老商业模式,我们还很难找到。我想这里面可能需要政府和企业共同努力和创新,来找到多赢的大众化养老的商业模式。但是毫无疑问,中国的老龄化已经迫在眉睫,按照联合国通常的标准,65岁人口占到整个人口总量的7%,开始进入老龄化的话,中国2000年达到了这个指标。我们和发达国家不同在哪呢?发达国家老龄化的时候,人均GDP都在5000美金以上,而我们2000年进入老龄化的时候中国人均GDP800多块钱,我们还没有准备,老龄化就已经来了。

第二,我们未富先老。我们未来老龄化的趋势是非常现实的,尤其是独生子女政策之后,大众化养老模式和居住方式一定有关联,所以我认为下一步这种探索创新的空间,包括政府的支持空间都是非常大的,这是值得我们关注的。

第六个方面,以直接融资为核心的多元化资本结构的构建。随着中国房地产市场逐步的走向成熟,中国房地产市场支撑房地产市场资金的问题未来也一定会发生变化,我们过去房地产企业资金来源主要靠间接融资,银行贷款,真正成熟的市场应该是三足鼎立的,银行贷款,公募市场、私募市场,构成多元化资金来源的结构,中国房地产市场一定会走到那一步,未来考验房地产企业是资本为王,开发企业融资能力决定你能活多长,多久,如果企业建立起多元化的直接融资的资本结构,对开发企业长远的运行是非常关键,而现在市场上我们也看到直接融资的占幅也在逐步提高,对此进行知识的准备,我们对人才的准备,以及发展趋势的了解都是非常重要的。

最后一点值得我们在创新领域上关注的方面就是以互联网为支撑的房地产服务的发展。过去房地产我们就是关注建房子为主,但是我们房地产服务市场空间是巨大的,特别是现在的互联网技术有了之后,对房地产的服务领域的发展,我们认为它的创新空间是非常巨大的,在这里面最近也有几家公司,是现在互联网公司来做房地产服务,市场增长速度非常的快,所以我和我们行业内的原则创作的做房地产服务的企业交流,他们说,我们不怕同行间竞争,我们最怕互联网公司的竞争,因为互联网公司最强的技术就是整合!随着我们存量房市场发展,随着我们大量用户存在,随着中国城镇化今后8亿多人在城镇里居住,这个服务的市场空间是巨大的。整个房地产行业在未来一定进入新的常态,而在新的常态里面,创新一定是新常态的明显的特征,过去不需要太多的创新,我们都能活得很好,赚很多钱,未来不创新,我们的发展就会非常的艰难。所以我经常跟企业交流的时候就想,现在抱怨市场,抱怨政策都是没有意义的,市场环境已经了了变化,我们的政策也已经非常简单清晰,现在关键要反思自己,我们企业能否应对未来新的形势做出自己的转变和我们的创新,所以我们在今天和过去相比,过去的时候我们听了很多圈外人士讲房地产有创新的,房地产未来前景如何好,前几天开了一个会,有一个知名的企业家跟我们讲,他说房地产黄金十年是未来十年,过去十年不是黄金十年,非常看好,也有看衰的,说今后房地产市场未来要崩盘,说好的说坏的,我们已经不足为奇了!但是在今天,对未来房地产出现了两种不同的判断,一部分人说房地产企业没办法做了,哪有什么需求?根本卖不出去房子,不挣钱!也有一部分企业对未来充满了信心,固守传统商业模式做传统的事竞争非常难,但是如果有新的思路,新的模式做房地产,未来结构性机会属于这些判断趋势准确,把握创新模式发展趋势的有创新思维的商业模式的企业家,房地产是有中长期的视角,在过去走了一段路程,未来面临新的局面,对我们是新的挑战,需要新的思维来积极的应对。

以上是我把最近一段时间我们对房地产领域新的变化做了一点梳理,和大家交流,仅供各位参考。谢谢大家!

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