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聂梅生:市场调控 中国房企出路指向海外

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全联房地产商会创会会长聂梅生在“博鳌房地产论坛”上表示,国内深度调整,国外前景广阔,面对海内外房地产市场环境的分化,中国房企集中走向海外投资,而2014年中国跨境房地产成交总量有望超过300亿美元。

全联房地产商会创会会长聂梅生发表演讲

全联房地产商会创会会长聂梅生发表演讲

网易房产讯 “千亿规模的成长困惑,中国房地产市场调整的下行周期,都在驱使越来越多的中国房企投资海外。”7月15日,在三亚举行的“博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会”上,全联房地产商会创会会长聂梅生表示,海外房地产已经成为国内房企趋之若鹜的投资渠道。

《2014上半年中企海外房地产投资报告》显示,今年1至6月,中国企业海外房地产投资交易共35宗,披露金额的交易28宗,披露总金额371.32亿美元。确定交易22宗,披露金额的交易19宗,披露金额120.52亿美元。

“中国房地产这一次的调整,相对于其他几次,还是有深度的调整。”在聂梅生看来,结构化调整与经济再平衡,是现阶段房地产市场的主旋律,而国内环境的恶化,正驱使一些国内开发商走出国门。

在《中国海外房地产投融资实务论坛》上,聂梅生称,人民币宽松,逐渐加重了企业对货币贬值的担心,越来越多的开发商试图将人民币投资到国外。

“中国千亿房地产企业已经面对成长的困惑,目前情况下,靠规模扩张并非原来计划所想,企业压力比较大,我们可以看到,很多企业已经将业务扩展到国外。”

聂梅生提到,中国企业进行的海外投资中,美国投资比例遥遥领先,达到20%。接下来分别是澳大利亚、加拿大、英国、新西兰、新加坡、马来西亚、德国等。中国需求的购房目标和企业的投资目标是契合的。

网易房产注意到,万科、绿地、万达、泛海、鑫苑等企业最近几年均在北美迈出其国际化的第一步。而国外房地产投资,当前仍是大型企业的专属玩法。诸如绿地引领了中国企业海外房地产投资的浪潮,而以中国人寿保险和建设银行为代表,保险资金和其他金融资本投资欧洲回报率稳定的商业地产也初具规模。

根据记者了解,现阶段,包括办公楼、酒店、零售物业、工业地产和商业综合体在内的商业地产,以及住宅和住宅综合体在内的住宅地产,是中国企业青睐的物业属性。另一方面,赌场也成为海外投资新宠。

“2013年是中国房企出海年,中国资本走向了全世界。”聂梅生总结,去年,中国买家在境外商业住宅及地产出手超过了100亿美元,2014年这一数额还会继续增加。

已知的是,今年中国房企一季度海外投资金额接近千亿,超过了2013年全年投资总额。聂梅生预计,2014年中国跨境房地产成交总量有望超过300亿美元。而国内、国外房地产市场水温的的反差,以及海外开发贷及融资成本远低于国内的现实,还将进一步加速房企出海频率。

附:全联房地产商会创会会长聂梅生演讲实录

聂梅生:大家早上好!非常欢迎大家又来到美丽的三亚,来参加博鳌论坛,今天带来的演讲题目是《中国房地产海外投资之路》。

首先我们说一下为什么要对海外投资,今天主要讲的是对美投资,其他的一带而过。因为逆周期的资产配置是大家要考虑的,大家都知道,通过明天和今天下午的论坛,大家会明显的感觉到,中国的房地产正处在调整的周期,而且这次的调整还是相对于其他几次而言是有深度的调整,在这样的情况下,我们看一下美国房地产的周期。

美国房地产存在明显的周期性,而且市场化程度比较高,中国房地产的周期处于下行周期,美国是上行周期,这样的情况下考虑对美投资是明智的选择。

美国经济现在处在什么样的情况之下,从2005年的高点跌到2009年的低点,这是GDP的情况。然后开始回升,现在是2014年,如果按照增速的曲线来讲,会有稳健的回升期,还将持续几年。2014年美国经济复苏保持上升的动力,而且预计美国今年的GDP是2.25%到2.35%,领先世界发达国家,估计明年美国的GDP会比今年更高一点。

我们来看一下美国的就业情况,新增就业率未来几年保持正增长,经济在2008年以来是向好的,就业率保持正增长,就业峰值水平在2007年,到2014年又达到一个峰值水平。在这样的情况下,我们知道美国的经济处在上升的周期。

看一下大家比较关心的所谓的美国量化宽松是否会退出,是否会上升。

预计未来利率会小幅的增长,市场已经接受了小幅增长,而且消化了相应的因素。美国十年期的国债资本收益对应来看,房地产是在资本收益里面,未来2013年以后,资本收益已经大于稳定的十年期国债的收益,说明未来几年房地产投资具有很大的吸引力。实际上我们可以看得到,在美国现在已经发生了人口结构的变化,出生在1979年到1995年期间的人超过了7200万人,他们选择的是什么,晚婚晚育晚买房,步行乘坐地铁,重新回到城里上班,上一代美国梦是城里上班,郊区买房,现在的这批人更多的是租房和在城里买房,年龄高选择买房,年龄低的选择租房。因此对美投资在哪里,还是要分析人口结构。

美国房地产市场活跃指数

因为国外资本对美国房地产市场投资增加,交易指数增加,空置率下降。对美国房地产抄底的时机已经错过了,预计一线城市的涨幅趋缓。

办公楼、工业地产、商业地产、出租性公寓的情况,商业地产达到历史上的平衡点,曾经在2012年、2013年大幅度的上升。现在投资的空间可能是出租性的公寓,并且持续的上升。

曾经是城市中心的CBD和办公室是最高的,第二就是出租性公寓,现在处在遥遥领先的地位,其次是零售、酒店、工业地产、郊区办公楼。

公寓对比2007年房价的最高点,2013年出租公寓的价格已经超出了最高点5%,这一指标特别值得我们考虑,纽约、华盛顿、洛杉矶、旧金山现有物业的价格已经超过最高点的20%,涨幅是最高的,机构投资人将视野扩大到其他的热点,因为这些城市是美国最重要和有代表性的城市,已经比最高点超出了20%,其他地区的公寓也会上涨,大家可以仔细的分析这些数据,2014年到底什么是我们应该关注的热点。

中国的情况

2013年是中国房企出海年,中国的资本走向了全世界。去年中国买家在境外商业住宅和商业地产超过了100亿美元,今年这一数额还会增加。2014年中国房企首季度投资了近千亿人民币,已超过去年全年投资总额,预计2014年中国跨境房地产的总量有望超过300亿美元,因为第一季度超过了1000亿人民币,今年会有比较大的增加。原因一是国内房地产的情况,二是人民币前段时间宽松,大家担心贬值,因此将人民币投资出去。三是中国千亿房地产企业已经受到成长的困惑,目前的情况下,靠规模扩张不是原来的情况,因此压力比较大,房企集体出海是对的,国内和国外的反差比较大,例如中国房企融资已经钱很贵,但是海外的开发贷和资金使用、融资成本远远低于国内,因此造成了中国房企出海。

2013年海外投资绿地610亿人民币,接下来是总部基地、泽信地产、万达等等,分布的情况美国占48.66%,接下来是英国、泰国等等,今年会有所变化,总的格局不会改变,仍然是美国遥遥领先。

2013年中国购房者海外购房目标国家占比情况

美国的比例达到20%,接下来是澳大利亚、加拿大、英国、新西兰、新加坡、马来西亚、德国等等,中国的购房目标和投资的目标是契合的。

中国海外投资的目的是什么,中国人到底到海外干什么,宜居占了43%,很大部分是移民,今天亨瑞是最大的移民地产。教育排第二,占了24%,投资达到了23%,度假是28%,这是中国海外投资的比例情况。

投资的目标城市来说,第一是洛杉矶、纽约、旧金山、波士顿、华盛顿、尔湾、奥兰多等等,无论是投资还是买房都是按照这一顺序。

物业的情况

住宅仍然是居住的需求的主要产品,公寓占比71.26%,连锁公寓占了21%,独栋别墅占了41%,联排占了40%,公寓在逐渐的上升。

哪些城市的人对海外购房最多,谁到海外买房最多。第一不是北京而是上海,深圳、广州,还是北上广深四个城市,之后是重庆、成都等等,而且差距是比较大的。上海对海外购房人的群体中占了16.83%,遥遥领先。

大家购买的楼盘是哪些,2013年排名第一的是西雅图智慧岭别墅,美国房地产巨头开发的项目,而且非常有实力,中国对海外投资时都在争取跟他合作,其次的项目是墨尔本、伦敦英伦等项目。

目前的背景下,商会应该做什么事情,我们正在做五件事情,投资海外采取的模式是成立基金,集体启航,我们曾经一个个企业往海外带,效果不好。不如将中国的企业成立一个基金,通过基金跟海外对接,这样的方式可以集体启航,可以搭建一个国际平台,然后建立融资渠道进行客户选择,并且进行资产配置。

这一平台通过政府间合作,包括中国驻美国大使馆协助,跟各个政府以及市长对接,找到合适的项目和企业。房地产企业间对接,包括跟美国的ULI等美国行业组织,跟金融业和房地产业组织进行对接,相互参加他们的年会,容易掌握他们的脉搏,然后跟龙头企业对接,包括美国住宅业的龙头企业、排名靠前的美国地产企业进行合作。

商业在美国落地,在美国成立中国商会,为中国企业走向海外搭建了海外平台,例如在纽约市长布隆备格授予了全联房地产商会办公室,还跟休斯敦市长谈投资房地产的内容,成立沙龙,洽谈和沟通会等等。中国投资美国房地产案例激增,包括万科等等企业,今年会有更多的企业走向海外。

下面谈谈基金的情况,我们成立了ELITE国际不动产投资基金,这是由商会和房地产企业共同构成,大家可以参与,从而跟国外企业对接。

项目基金是在机会基金的平台下,最后投资海外的项目。这一基金是两层GP,不是说机会基金将GP都拿走,项目基金中我们的投资人就没有兴趣了,因为不能分享GP的分享,因此是两层GP来做,这里不详细的介绍。

现在有一个变化,项目基金中,引进了机构投资人,这是最近很大的突破。原来在项目基金中都是我们的会员,都是主流的房企和投资人。比如说项目1是由这些人来投,最近很大的突破,项目基金中有国内非常强的金融机构,例如银行来介入项目基金,这样的话,我们就分成了优先和劣后,机构投资人是60%,开发商投40%,对项目来讲就会更好,该项目已经成功,18日他们准备去美国进行投资。

投资的类型包括常青藤系列等等,这里不详细的说。

美国著名的房企是很负责任的企业,股权投资中,我们分为优先和劣后,开发商在股权中投10%这是很难得的,一般美国的开发商不投那么多,基本上是靠融资来解决,这样股权部分占了40%,债权部分由美国的企业对各大银行,中资的企业也参与开发贷。例如第一个项目工商银行就参与了,开发贷是招投标的,前面的40%是有的,60%是开发贷,其中三家开标,包括汇丰、工商银行等等,最后根据各个银行提出的竞标而定,利率只有2.5%,竞标的情况下,2.5%拿到,中国的开发贷是多高,而且还融不到,还要通过信托和增债来做,而且是15%,这种情况下,很多的开发企业考虑到投资过程中资金的本和优势。

收益率的情况

项目整体的收益率是29%,分为优先和劣后等等,开发贷是2.5%,看这样的情况,大家就知道投资结构跟中国是不一样的。第一个项目的目标地址是在洛杉矶的湖人队的主场旁边,绿地也在附近进行投资,已经开工,正式执行。

现在第二、第三个项目马上就要开始,资金还是有机会的,如果大家有兴趣的话,还是可以的。因为机构投资人是在18、19日进行敬止调查,打包来做,形成基金报来做,而不是一个个项目做的,例如你一投就是三个项目,在三个项目中进行分配。包括达拉斯高级公寓项目和休斯敦项目打包进行,投资人IRR杠杆可以达到23.38%,这里的土地都是在金融危机中拿到的,当时的地价很便宜,现在进行开发,就可以获得很好的收益率,休斯敦的项目投资收益率达到26.22%。这两个项目形成了资金包,大家投到资金包中进行分配,以后还会这么做,将很多的项目形成基金包,而不是一对一的投资项目。

我们说一下Lennar美国第二大开发商,1954年在美国成立,遍布美国16个州33个城市,拥有5700多家联营公司,去年建造了1.8万套住宅,我们的基金采取集体出海,成立基金,跟国内的机构投资人联手一起投Lennar,因为它有几个优势。

1、共同投资25%的股权资本,不是一家投资。

2、Lennar承担一切的担保,如果我们自己一家走出去,律师、会计师都比较麻烦,还要成立团队,Lennar全部承担了这些,而且他们承担担保,因此贷款得到比较优惠。同样中国企业的项目,这边拿到2.5%的利率,另外一家中国很大的企业利率是6%,因为资信是不同的,相差一倍以上。建安成本控制不住怎么办,Lennar承担建安成本的超资部分,他们承担建设、施工部分。在集体出海的前景下,我们会少很多的风险,走出第一步,不能一下子掉沟里。

整个的情况是这样的,机会还是很多的,今年还有很多次的活动,尤其是关于投资美国、澳大利亚、英国和欧洲的机会,通过今天会议的交流,大家一定能够对中国的企业怎么样走出海外,会比2013年有更大的进步,谢谢大家的关注。

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