自住型商品房"搅市"在即 三元格局加速形成

北京自住型商品房（地块汇总、实拍、论坛）的“第二只靴子”即将落地。

自去年11月30日恒大御景湾（资料、团购、论坛）自住型商品房项目启动网络申请报名至今已7个月，中国房地产报记者多方求证，金隅嘉业与恒大地产旗下的首批自住型商品房项目已确定在今年6月摇号入市。这也意味着，此前已经对北京市场产生重大影响的自住型商品房，即将正式进入市场供应面，与6月份计划入市的30余个普通商品房项目短兵相接。

金隅嘉业两项目将率先摇号

“6月中上旬，金隅嘉业两个自住房项目开始摇号，随即进入正式销售流程。”金隅嘉业项目拓展部经理姜新萍介绍，金隅嘉业旗下汇星苑、汇景苑两个自住型商品房项目目前所有入市手续都在最后办理阶段，预计取得预售证开始正式摇号会在6月中上旬，摇号过程、选房过程都将通过北京市住房和城乡建设委员会网站公示，完成摇号后即时可进行网签。

金隅嘉业市场营销策划总监陈玉谦更是直言，如果一切顺利，金隅嘉业的两个自住型商品房项目将成为北京市场首批正式入市的自住型商品房项目。

金隅嘉业的两个自住型商品房项目分别位于北京市朝阳北路附近和朝阳东坝区域，由于地理区位较为核心，也是目前启动摇号申请的自住型商品房中申请人数最多的项目，两项目合计申请订单量达43万余份，初步审核通过33万户家庭。这两个项目可供房源分别为1800余套和3400余套，总计中签率约为60比1。据透露，两项目申请中符合北京市自住型商品房“京籍无房户、经适房等保障性住房轮号家庭”的优先群体均有10万户，非优先群体的摇号中签比例近乎于零。

在金隅嘉业举办的自住型商品房咨询交流会现场，中国房地产报记者了解到，摇号中签量和房源保留2︰1，预留放弃和双重中签的余地。摇号结果产生后会公示1天，并提前5天通知选房。即中签者可在摇号6天后进行选房，并交纳10万元左右的订房款，最快可于6月底前进行签约。且经过与银行、公积金中心等贷款机构的协商，金隅嘉业的两个自住型商品房销售接受组合贷款的方式。

作为北京市属国企京金隅股份有限公司的全资子公司，金隅嘉业此前常年参与保障性住房开发建设，是北京最大的保障性住房开发企业之一，在自住型商品房市场拔得头筹也并不奇怪。

而将自住型商品房作为进入并立足北京市场的敲门砖的恒大地产，旗下的首个自住型商品房项目恒大御景湾也已“万事俱备只欠东风”。

“现在就差一些硬指标达标取得各类手续了。毕竟恒大刚刚进入北京市场，这块地又是去年9月才拿的，这样的速度已经算快的了。应该在6月底可以取得预售证正式摇号销售。”

一位知情人士向中国房地产报记者透露。该项目是恒大于去年9月份拿地建设而成，在历经9个月后进入市场。作为首个启动网络申请报名的自住型商品房项目，恒大御景湾备受外界关注，仅2000套房源就吸引了19.6万家庭注册申请，14.8万户家庭通过初步核实，最终6.53万户家庭确认申购，供需比达到1:33。

三元格局加速形成

自住型商品房从政策出台以来，一直在持续挤压刚需项目的生存空间。随着“第二只靴子”的落地临近，市场供应结构的调整已初现端倪。

“从去年恒大御景湾项目到今年年初的金隅嘉业两个项目，这些地段比较好的自住型商品房，每个项目不过两三千套房源，却仅是网络申请阶段就可以吸引几十万购房者。而一旦这三个项目开始摇号、正式网签，在市场上形成实际销售，再加上下半年北京市未来继续大量推出自住型商品房项目的预期，对普通商品房市场的冲击不言而喻。”北京世联行执行董事总经理刘春岩对此如是表示。

而据亚豪机构统计，在6月份北京计划入市的33个项目中，包括北辰红橡墅（资料、团购、论坛）、九章别墅（资料、团购、论坛）、红廷别墅（资料、团购、论坛）、海棠公社4个别墅项目，及龙湖滟澜新宸、住总万科·金域国际、丽都壹号、润泽公馆、臻园等12个改善型项目在内，中大户型的中高端项目数量多达16个，占比高达5成。

“可以看出，6月份的供应市场中，不但改善型房源的供应正在持续提速，而且以刚需市场为支撑的中低端市场也开始出现变化。中低端市场商品房项目经过前一轮的抢跑后，供应速度开始减慢，都是为了应对自住商品房正式进入市场。”

亚豪机构副总经理任启鑫对此分析认为，在房企、市场、政府的三方博弈下，未来北京“低端有保障、中端有市场、高端有控制”的三元格局正在加速形成，在刚需项目加速去库存后，2013年土地结构调整的效果也将显现在终端购房市场。在普通商品住宅市场，中高端项目将日渐偏向高端化，而中低端项目则需要拼性价比与自住型商品房直接争夺刚需客群。

任启鑫预计，经过6月份市场供应端的调整，从今年第三季度开始，市场成交也将会出现小幅度的结构调整，中高端项目依然会坚守对价格的拉升，中低端项目则要与自住型商品项目对冲价格。但长期来看，随着自住型商品房项目的正式入市成交，今年整体市场价格下滑将成为必然。