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易招鲜第六期:产权缩水咋回事?

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房屋产权的年限,是从开发商拿地之日起开始计算的,而地产开发的周期又较长(一般从拿地到交房入住需要2-5年甚至更久),因此购房者到手的产权一般会缩水几年,并非像开发商说的70年。

房屋使用年限分两个概念:一个是房屋本身的使用年限,另一个是土地使用年限。房屋是私人财产,购房者享有永久的所有权和使用权。土地是国家的,开发商和个人拿到的只是使用年限。因此我们通常所说的产权年限,指的是土地的使用年限。

易招鲜:产权缩水咋回事?


产权最高年限有哪些?

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二行规定:“土地使用权出让最高年限按下列用途确定:

(一)居住用地70年;

(二)工业用地50年;

(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;

(四)商业、旅游、娱乐用地40年;

(五)综合或者其他用地50年。”

易招鲜:产权缩水咋回事?


产权年限是如何缩水的?

土地的使用年限,是从地块取得之日起开始计算的。购房者和开发商签的合同,是从开发商获得土地使用权时开始计算的。因此算上楼盘的开发周期,购房者实际获得的土地使用年限,是肯定不足70年的。如果开发商囤地或分期开发或多次转手,则购房者实际获得的土地使用年限会更少,有时甚至会低于60年。

举个例子:红杉公馆是通州怡乐园老项目后期,从拿地至今,已开发了四期,红杉公馆便是第四期的项目名。而怡乐园一期,早在2000年左右便已竣工,再算上前期开发消耗的时间,目前剩下的产权应当不足60年,像这种情况,就属于产权缩水比较严重的。

再打个比方,假设一套老住宅是1990年拿地,1992年交房的,那么第一任业主买房时所得的产权便是68年。2010年,第一任业主把房子卖给了第二任业主,剔除1990年到2010年的20年产权,第二任业主所得产权仅50年,这种情况,也属于产权缩水。

易招鲜:产权缩水咋回事?


如何避开产权缩水陷阱?

1、买房时确认自己购买房产的土地性质,以免买到规划用做非住宅的项目,如商改住,产生因土地性质不同造成的产权缩水;

2、买房时详细询问项目地块的拿地时间,或是去当地住建委官网查询拿地时间,避免买拿地时间早、开发时间晚的楼盘;

3、在同等条件下,建议优先考虑新房,因为二手房的产权缩水程度,通常是远超新房的。


(网易房产综合整理)

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