易招鲜第五期：得房率越高越好？

“得房率”高，是开发商销售楼盘时常用的卖点之一，也是刚需族买房是考虑的重要因素之一。“得房率”在国家规范上有两个标准，一种是套内使用面积除以建筑面积（即销售面积），业内称之为使用系数；另一种是套内建筑面积除以销售面积，业内也叫建筑系数。通常情况下，建筑系数要高于使用系数，因此开发商在宣传得房率时，多用建筑系数，这样能显得得房率高一些。

得房率是买房时要考量的重要指标之一。得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。因此，得房率并非越高越好，一般在80%左右比较合适。这样公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。

不同类型的住宅，得房率会有很大差异。一般情况下，多层住宅的“得房率”在85～90%之间，小高层住宅的“得房率”在80～85%，高层的“得房率”相对较低，一般在75～80%，酒店式公寓则会更低。

得房率该如何计算？

以建筑系数为例，得房率的具体算法应为：

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积

销售面积（也称套型建筑面积）=套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积（俗说“公摊面积”）

得房率=（套内使用面积+套内墙体面积）/销售面积

“得房率”会受哪些因素的影响？

①房型结构。一梯内的户数增加，则每户需要分摊的公用面积就会减少。

　　②楼盘形态。一般来说高层得房率最低，小高层次之，多层则得房率较高。

　　③物业类型。一般来说板式得房率最高，叠式次之，点式则较低。

　　④公共活动区域大小。高品质的物业多建有高挑大堂、宽敞电梯、室内车库，会占用大量公摊面积。多层结构的物业一般没有那么多公共活动区域，故得房率相对较高。

得房率是否越高越好？NO！

关于得房率，国家并没有最高、最低标准的具体规定。不少购房者本着实用的原则，认为房子的得房率越高越好，这种观点未必正确。得房率往往跟小区的相关配套联系在一起，如：楼梯的宽度、公共走道、电梯的数量等。如果得房率特别高，只能说明房屋的配套不太好。得房率多高最合适，这没有固定的标准，主要涉及两个重要的方面：小区内的配套公用设施以及套型本身。

小区配套在地块开发的时候有规划控制文本，这个控制文本给出了这个小区需要配套的最低面积比率(如社区用房、物业用房、物业经营用房等)，开发商在应对这个比率的时候有自己的对策。不同开发商思路不同，有的开发商愿意花大力气建会所、休闲等公用建筑，这类项目的公摊通常会超出预期，从而导致得房率略低，但相应的舒适度会提高；有的开发商则将公摊面积控制到最低限度内，这样的项目会有配套不全或紧缺等问题，居住舒适度会降低。

得房率高出合理范围，会带来不少问题：比如高层住宅为减少公摊面积而只设一部电梯，上下班高峰期人们就要长时间等电梯；比如为了提高得房率，将过道、走廊造得非常狭窄，业主搬家时搬运家具、大家电等大宗物品就会很不方便；比如有些楼盘为了提高得房率，压缩消防通道的空间，这样会对业主造成潜在的安全隐患。

业内人士还提醒，对于套型本身也不能盲目强调得房率，要看套型设计得是否合理，有些套型的得房率虽然高，但是进深很大，有很多走廊、暗间等，这个得房率就高得没什么意义了。