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东方之门:“秋裤楼”又起争议

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前几日,东方之门疑似失火的报道登上各家媒体新闻。

据报道称,东方之门高楼上冒出浓烟,疑似起火,消防部门出动多辆消防车赶到现场,等消防员上到高空查看后确认,市民所称的浓烟,其实是弥漫在高空当中的雾气。

虽然之后被证实是虚惊一场,但对于东方之门的争议却从未停止。

早在2012年,就有媒体和网友指出:东方之门从买地建楼至今已11年时间,但至今大楼仍未完工。

网易房产记者3月31日实地拍摄
东方之门工地工人寥寥无几 网易房产3月31日实地拍摄

东方之门工地工人寥寥无几 网易房产3月31日实地拍摄
东方之门工地工人寥寥无几 网易房产3月31日实地拍摄

针对“秋裤楼”建期缓慢十多年的现象,媒体和网友众说纷纭,甚至有网友称“东方之门已经停工,那边的房子已经成了烂尾房”……而有消息指出该楼早在2011年下半年便开始预售,但租售预订成绩不佳。

根据《第一财经日报》记者的调查发现:东方之门建设11年仍未完工的主要原因是融资困难

“东方之门”的开发商苏州乾宁置业有限公司在2003年8月成立后不久便于2004年2月以约4亿元人民币的价格竞得东方之门所在地块。在当时,总建筑面积约43万平方米、总投资约45亿元,折合下来每亩1104万元,创下当时苏州工业园区经营性用地出让单价纪录。

该项目原定于2008年8月11日前竣工,而事实上,直到2008年“东方之门”才真正开工。

期间,一方面,由于国内相关技术的不足,东方之门的工程审批需要通过向国外购买大量重要数据才能完成从而延迟开工。另一方面,也是更关键的一点是,从开发商公司成立之初的2003年至2008年期间,乾宁置业股权几经转让,新的投资方不断入股又撤出,公司资金层面不断遇到考验。

东方之门时至今日仍未完工
东方之门时至今日仍未完工

根据《第一财经日报》的调查指出:乾宁置业成立之初的注册资本为1亿元。公司发起人为南京天地房地产开发有限公司(下称“南京天地房地产”)、南京东方投资集团有限公司、苏州太湖之星开发建设有限公司(下称“太湖之星公司”)以及苏州东方之星置业有限公司(下称“苏州东方之星”),分别持有公司35%、30%、30%以及5%股份。四家股东公司的法定代表人均为杨休。

据南京一位开发商介绍,杨休为江苏第一批民营企业家,实业起家,后转向投资房地产,在江苏、山东等地开发过多个住宅项目,在业内颇有名气。

乾宁置业发起股东之一的南京天地房地产即是南京天地新城项目的开发商,另一发起股东太湖之星公司则是苏州太湖之星别墅项目的开发商,两个项目均在当地有很高的知名度。

不过开发“东方之门”这样一个耗资不菲的大型商住综合项目,却是杨休首次尝试。让旗下两个主要房地产项目公司共同参股“苏州之门”,显示出杨休在项目放手一搏的决心。

不过要撬动总投资45亿元的项目,乾宁置业仍然需要不断寻找新的投资方。在乾宁置业成立不久后,太湖之星公司便向南京华恒投资有限责任公司(下称“华恒投资”)和南京华福投资有限公司(下称“华福投资”)各转让15%的股权。

而乾宁置业另两家发起股东——苏州东方之星和南京天地房地产也试图分别将其持有的5%股权和14%股份转让给江苏万泰实业集团有限公司。

江苏万泰实业集团有限公司背景深厚,为张近东名下的地产业务平台,大股东为江苏苏宁投资发展有限公司。然而,乾宁置业试图引入万泰实业的愿望却最终以失败告终。华恒投资和华福投资也在2007年底退出了乾宁置业。

此后,乾宁置业的股权在杨休旗下几家关联公司不断腾挪。若干个人投资者也陆续以债转股的形式成为了乾宁置业的新股东。

前景未卜,销售代理欲退出 “苏州的东方之门仅仅是开始。未来我还想再建造四个东方之门,分别在南京或常州、北京、上海和香港。”杨休曾经的豪言壮志,如今显得有些讽刺。

“裤衩楼”地标光环削弱 周围高楼林立

苏州中心广场项目已经动工
苏州中心广场项目已经动工

由于至今未能完工,“东方之门”当年的地标光环已大幅褪色。在“东方之门”身边,又将有新的“地标”诞生。

与“东方之门”紧邻的地块,苏州中心广场项目已经动工。这一由国企背景的金鸡湖城市发展有限公司负责整体开发的项目,规划了包括500米和450米超高层建筑各1栋、100~200米高层塔楼7栋、还包括与新加坡凯德商用合作开发的国内单体规模最大的购物中心,总建筑面积达40多万平方米。

除了在该地区的地标性意义下滑外,“东方之门”内部的销售管理也面临尴尬境地。

当“东方之门”作为地标的溢出效应逐渐减小,后期的装修运营又仍需要大量资金投入,乾宁置业唯有寄希望于销售“自救”。在2011年下半年,拿地7年之后,“东方之门”项目终于获得了两张预售证。

据悉,乾宁置业打算将“秋裤楼”的一条裤腿开发成90到240平方米酒店公寓对外出售,售价在每平方米2万至5万;而另一条裤腿则开发为113平方米到2000平方米“豪宅”对外出售,售价在每平方米1.8万至8万。期望利用“双利剑”来冲刺销量,结果现实与期望相悖。

2012年5月,为了打开销售局面,东方之门推出了“100%全额补差”的举措,同时通过一系列的促销手段,东方之门酒店式公寓的销售情况得到改善,住宅依然面临着销售惨淡的困境。

2013年4月,东方之门再次加推“空中豪宅”,去化效果仍不明显,过大的库存导致该项目陷入销售瓶颈。

时至2013年8月,据苏州东方之门售楼处,一位工作人员介绍:“东方之门在售的产品有东方华府一区的空中豪宅,面积为135到383平方米;精装东方公馆,面积90到240平方米;在售华府二区高层空中豪宅,有两房、三房、四房三种户型可供选择,面积为120到240平方米,共计200多套。价格为28000到60000元/平方米,部分房型已经所剩无几,想要购买就要尽快。”

按照该工作人员的说法,东方之门的销售情况应该不错。但一位不愿透露姓名的知情人士告诉记者,这些都只是销售中心的对外说辞。事实上,东方之门的销售情况一般甚至可以用惨淡形容。而在东方之门三家销售代理公司中,有一家代理公司表示经过系统的统计和评估,东方之门未来走势并不乐观,有可能会退出该项目。

苏州市商品房网上销售管理系统显示,截至2013年8月25日,东方之门酒店式公寓销售状况相对较好,可售房源为103套;而住宅产品的销售状况尤其惨淡,可售房源为326套,而总共409套房源仅售出83套。

由此可见,东方之门两年多的销售周期内,产品的去化率仅有20%左右。建筑主体即将完工,产品销售却“跟不上步伐”,东方之门可谓前景堪忧。

金螳螂幕布工程
金螳螂幕墙工程

无独有偶,同年,东方之门又被知情网友曝出金螳螂垫付大量资金承接该工程,至今工程款也未有着落。

据知情网友爆料“东方之门”金螳螂垫付大量资金承接该工程,至今工程款也未有着落。由于苏州“东方之门”投资方资金出现问题,幕墙工程在朱兴良的主张下,金螳螂垫付大量资金承接该工程,然而由于垫资太多,最后金螳螂无奈之下只好半途而废,至今工程款也未有着落。

虽然东方之门官方辟谣,指以上新闻为不实报道。但本该早早竣工,号称苏州地标之称的“秋裤楼”,时至今日仍然还在建设中,令人不得不思考以上“传闻”的真实性。

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