增速赶超一线 二线城市零售物业迎“黄金时代”

■本报记者 叶青 北京报道

一连串让人兴奋的数字，预示着未来10年将成为二线城市零售物业的“黄金时代”——17000亿美元的社会消费品零售总额，让中国在2013年成为亚洲最大零售经济体，而13%~17%的零售增长则让成都、武汉、南京、沈阳以及重庆等二线城市成为中国零售物业发展最具活力的区域。

“总体来看，收入的稳步提升将使中国中产阶级人群不断增长，这将为未来10年零售业的稳定增长打下坚实基础。未来二线城市零售业的增长空间要比一线城市大，但同时也存在着开发商经验不足、零售商拓展体系需要进一步完善的现实。”高纬环球顾问部中国区董事雷玉红在接受中国房地产报采访时表示，业界对二线城市零售物业的未来更多的是持相对乐观的态度。

然而，在整体向好的预判下，市场上仍有对一些地方零售物业供应过度的忧心。“一些二线城市的商业在建量很庞大，但其中很多开发商是很盲目的，他们没有商业地产开发经验，对于消费者需求的变化把握不准，缺少专业团队运营，对市场敏感性偏弱，这一部分对于市场来说都是无效供应。”RET睿意德高级董事王玉珂认为，对于商业地产的专业开发商而言，二线城市的商业市场远未饱和，“二线城市的商业正处在升级换代的节点，市场机会是很多的，把握的重点一是运营能力，二是融资能力”。   

增速赶超一线

稳定的经济增长和相对有力的人群结构是中国零售业快速发展的背景板，这一点在二线城市体现得更为明显。

12月初高纬环球发布了《亚洲零售市场逆袭所带来的机遇》的报告，报告显示，虽然经济结构调整对零售业带来冲击，但中国零售增长依然保持活力。北上广深一线城市在2013年实现了9%～16%的增长，而二线城市如成都、沈阳等地的零售增长率更超过一线城市，达到13%～17%。

市场需求的空前高涨带来了零售物业的供应热潮。世邦魏理仕针对中国零售物业市场的调查也显示，在全球10大最活跃购物中心开发榜单中，中国有7个城市进入榜单，除了一线城市广州外，成都、天津、沈阳、重庆、武汉和杭州均为二线城市。，其中，成都更是以超过290万平方米的在建面积位居第一，随其后的是在建面积超过210万平方米的天津，其他几城市未来3年亦各交付100万平方米以上的购物中心。

“高昂的租金及人力等经营成本，再加上激烈的市场竞争，零售商在一线城市的利润空间被严重挤压，而二线城市居民收入的持续增长、快速发展的零售地产以及相对较低的经营成本则为零售商提供了扩展的机会。”雷玉红说。

的确，根据国家统计局的数据，过去5年（2008年～2012年），大部分中国主要二线城市社会消费品零售总额和城市居民人均可支配收入年复合增长率均高于一线城市。相比一线城市，二线城市居民可支配收入的递增带来了更大的消费力。

“二线城市发展得晚，它的商业环境、品牌、商铺与一线城市之间的差距很大，但正因为二线城市整体商业水平不高，其才会有更多的发展空间，加之城市整体的升级换代，未来10年将是商业发展的黄金时代。”王玉珂认为。

合理布局是关键

与几个一线城市均属于商业成熟区域不同的是，二线城市的零售物业发展步伐则是快慢不一。

12月20日，RET睿意德最新出炉《商业地产·中国城市40强》报告，报告从成熟、潜力、起步、过剩层面对它们做了划分。报告指出，沈阳、成都、天津、武汉这些一度被认为商业地产存在巨大泡沫的城市，实际上其经济发展水平和零售商进驻数量相当匹配，正逐步走向成熟；南京、济南、无锡、青岛属于潜力城市，经济发展已具备一定规模，商业发展尚有较大空间，对零售商有进一步的吸引力；长沙、厦门、哈尔滨、昆明、石家庄、郑州等城市则还处在起步阶段；而重庆、合肥、西安、宁波、大连属于“过剩”，已预支城市发展的未来机会，零售品牌进驻数量相对当地的经济发展明显超前。

其中，沈阳、成都在二线城市中无疑是颇具争议性的，它们有着高综合体开发量、供应量和空置率，但同时亦有迅猛增长的消费需求量。在商业地产开发商最青睐城市、零售商最青睐城市、奢侈品牌最青睐城市、潮流品牌最青睐城市以及快时尚品牌最青睐城市等多项排名中，成都、沈阳都是二线城市中的翘楚，有的排名中名次甚至超越部分一线城市。

“我们衡量一个市场是否健康不能仅仅从供应压力的角度出发。以成都为例，虽然存量在两年内大有翻倍的态势，但是同时我们也看到了很多实力强、经验丰富的商业地产开发商的积极进驻，尤其是港资企业，如太古、新鸿基、恒基兆业、信和等，这些开发商的到来从硬件和软件上明显提升了成都商业地产的整体水平。”雷玉红指出。

纵使被业界看好，以成都、沈阳为代表的二线城市仍难以回避的一个问题就是高企的空置率。

一份《2013中国城市综合体过热预警报告》显示，2012年中国二线城市的平均空置率为10.5%，其中沈阳、成都最为严重，购物中心空置率分别为24%和16.2%。

在王玉珂看来，这高企的空置率不仅仅来自于庞大的供应量，更多的是因为开发商对市场的不了解以及项目定位的不准确。

“商业地产与住宅开发不同，需要更多的专业力量，对于一个优质商业仅仅一个建筑设计师是不够的，其前期产品定位和后期的运营管理非常重要。”王玉珂认为，像成都、武汉这样的二线城市，优质商业项目并不多，市场需求远没有得到满足，而大量的在建项目都不是符合市场需求的有效供给，而这些即会提高空置率。“像一些城市建地标，建完后根本没法用，仅仅是个符号的意义，为了一个形象，而没有从需求角度讲。现在的实际情况是，一方面开发商都在建商业，但不知为谁建，另一方面却是品牌商找不到合适的商铺”。

对此，雷玉红亦持相同的观点：“对零售地产的开发商及运营商来说，在二三线城市面临的市场风险不仅仅存在于同类竞争项目的大幅增加，还存在于优秀专业团队的缺乏，包括招商、运营、管理等团队”。

这些都无疑对开发商提出了更高的要求。而除了建设能力、运营管理能力，融资能力也是不可或缺的一部分。“商业地产前期投入大，运营期长，变现能力差，所以现在的开发商还要提升资本运作能力。”王玉珂同时指出。