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全联房地产商会2013年会(直播)

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全联房地产商会2013年会(直播)

会议主题:全联房地产商会2013年会

会议地点:万丽大厦首府厅

会议时间:2013年12月4日

主持人:尊敬的各位领导、嘉宾,大家上午好。感谢各位出席全联房地产商会2013年的年会,我是主持人钟彬,在这里,我代表任志强会长对各位表示欢迎和感谢。作为行业风云人物的言论阵地和交流平台,去年房地产行业是最引人们关注之一。那么这次是我们第二次年会,也是十八届三中全会以后召开的最大规模的引领潮流的未来风向标的会议,今天大家齐聚在这里,在此我们表示感谢,今天出席的代表包括全年房地产商会的专家领导和会员企业,地方商会行业精英和媒体界的朋友,以及我们国际合作伙伴,据我们昨天晚上统计,我们主次统计的人数已经超过了前年,是最多的一次,由于时间的关系,我们的嘉宾众多,就不一一介绍了,但是由于我们的人员众多,也为我们的服务带来了很大的准备也不是特别充分,如果我们有照顾不周的地方,也请会员多多理解,下面会议正式开始,首先有请张新武先生致辞,大家欢迎。

全联房地产商会2013年会(直播)

张新武:尊敬的任志强会长,各位来宾,全联房地产商会的各位会员,大家上午好,很高兴出席这次年会,在此我受全国工商联的委托向大家祝贺和问候。今年以来,在党中央国务院的政策领导下,面对目前复杂的形势,国民经济是稳中有升向好的态势,前不久的三中全会出台了中共中央关于全面深化改革的决定,特别是市场的决定性作用,建设法制政府和服务型政府,还有围绕三个平等的政府的提出,比将激发各行各业的活力,释放更大的信心。我们在三中全会中看到,房地产行政调控,以土地、资金为主的房地产要素市场化程度将不断的提高,以法律法规为主要手段的长效机制将逐步建立,特别是金融税收管理制度等,将对房地产发展产生深远的影响,我们希望全联房地产商会代表各大企业,勇于改革和创新,为行业和会员企业制定更好的发展战略,健康可持续发展及2013年全联房地产商会在任志强会长的带领下,在全体会员的积极配合下,商会工作迎来了新的气象和局面,在推动转型升级,地产创新,物品建设和建沿等等方面,开展了一系列卓有成效的工作,这表明全年商会的地位和作用越来越说明政府的重视,而领导班子的紧密团结和合作,让我们看到了房地产商会未来的前景。希望未来房地产商会能够团结带领未来的企业,为中国房地产行业做出贡献,为美丽中国和中国梦奋斗,最后,预祝本次会议圆满成功,也祝愿房地产商会明天会更好,谢谢大家。

主持人:谢谢张会长的致辞和祝福,接下来将由我们的会长做年度工作报告,现在有请富力地产总裁张力先生。

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张力:尊敬的各位来宾,全国房地产商会的各位会员,媒体朋友们,大家上午好,感谢大家出席我们地产商会2013年的年会,下面我们向全体会员做2013年的工作简要的总结报告。2013年是我担任会长的第一年,也是我们商会注册为国家一级社团法人之后开展的第一次会议。今年以来,我们商会在建设行业的维权,国际交流,公益慈善和加强组织建设等等方面,做了一系列的工作,也取得了一定的成效。在建设这方面,今年商会通过了全国工商联向两会提交的小产权大隐患书面发言,这是目前解决小产权问题具有建设性意见的举措,商会向住建部递交了关于促进发展,长效政策的报告。5月29号,任会长带领商会参加全国工商联商会关于民间投资36条的实施贯彻落实情况座谈会,并在会上发了言。7月8号,商会作为六家重要的行会之一,参加了部分行业座谈会。会长代表商会做了汇报、发言,引起了与会领导的高度重视。9月11号,商会还应邀参加了证监会关于资本证券化试点的研讨会。这是第一方面,建设政策方面。

第二,行业的维权方面,7月的博鳌论坛上,我主持了第二次商业联席会,与会代表讨论了企业维权的相关话题,10月,商会向有关部门反映了我们副会长单位发展房地产这方面的问题,10月份我们确定了明年两会提案选题,关于建立民营企业及财产保护机制的提案,10月15日,全国工商联团员会上,商会也就此事向领导做了报告。10月27日,报道了多家房企缴纳巨额土地税的问题。25号召开了由法律、财务和有关开发的专家共同开了一个研讨会,讨论了上述报告有关问题,并发布了有关的声明。这也是央视报道后首个房产行业就维权,维护行业合法权益发布的重要声明,这个重要声明发到各方,反应很好,央视也做了一个报道。

在国际交流方面,推动中国房企走出去,成为今年商会工作的一个重点,也是一大亮点,今年初以来,商会共组织了四次对外的投资活动,其中澳大利亚一次,美国三次,在对美投资考察活动中,商会取得了一系列的成果。5月,商会与美国的洛杉矶市政府签署了合作备忘录,正式发起成立每中房地产投资中心,并在洛杉矶、纽约分别设立了办事处,而且我们积极的在美国开展房地产投资,也得到了美国大使馆的认可,前段时间我们请了十几二十家的房地产商会的会员讨论。5月27日,我们在北京接待了回访的洛杉矶政府访华代表团,当时由洛杉矶市市长带领。11月2号到14再次访美,由前十名会员企业参与与投资,五是国际互动的投资基金在这期间,他为经济人协会参与了合作战略,并与纽约市签署了备忘录,纽约市将11月14日作为蝉联房地产的商会日,同时还组织了十次亩以上的交流活动,与澳大利亚、韩国等等的政府部门和驻华使馆进行了相关的企业面对面的交流。在公益慈善方面,4月20号,庐山地震发生之后,商会向行业发出了抗震救灾的倡议,积极组织会员及房地产行业相关机构一系列的捐款,参与灾后的重建活动。据不完全统计,介质4月27日短短一周内,全国房地产企业,共为地震灾区捐款了1.97亿,其中员工捐款卷五总额超过了1亿,5月12号,商会还携手中国房地产职业经纪人联盟,募捐捐款超过了百完,同时商会还积极相应传统工商联的号召,对口扶贫重点县。另外7月12号,我和列会长等在博鳌房地产论坛上启动了精锐未来成长计划,旨在为少儿儿童提供人均改善和支持,目前已经实现了多个项目。在加强组织建设和会员服务方面,截止到11也,新发展会员16家,常务理事会员19家,会员单位三百多家,7月2日,商会在博鳌发起成立了酒店投资商会分会,这次联会我们将成立教育培训专业委员会,国际合作粘液委员会以及新型城镇化与产业发展,中心的二级结构,另外据统计,今年商会开展大小活动50多次,先后组织了包括土地对接专长在内的系列的对就会,在全国各地举办活动机会,商会与各地商会进行了紧密合作,使商会协作机制得到进一步的发展和完善。除商会自身外,商会还积极的响应周扬统战部和全国工商联的统一部署和指导,在房地产行月内开展非公制经纪人的教育活动。回顾这一年的历程,我深深感到,这是取得以全国工商联的领导支持一与列会长以及各会副会长的大力支持是分不开的,商会也在这个大家庭里,只有众人拾柴,才会火焰高,再次我向关心和支持帮助商会的各界人士和会员朋友,表示衷心的感谢,谢谢大家。

回顾过去,展望未来,在新的历史起点上,我们商会将会带领行业企业深入学习贯彻十八届三中全会,组织研究行业未来发展的新趋势、新战略。2014年,我们商会初步拟定了几项重要工作,第一,商会在民年将会把这个企业的维权放在工作重点上,这个企业维权目前非常重要,特别是我们非公有制,特别在我们房地产行业,这几年确实受到了不少的外界的干扰或者是侵权方面。我们的商会作为会员的组织,有义务也有责任去维护好大家合法经营所得的利益和合法经的所得的经营权。

明年两会期间呢,我们呢商会也准备提交关于建立民营企业家及其财产保护机制的提案,同时将联合地方商会、信托机构等等为民营企业提供紧急机制,事前事后保护机制等相关的服务。

第二组织建设方面,进一步大力开展与地方商会以及二级机构的跨专业跨区域的全面联动协作,形成全国一盘棋的组织战略。

第三,完善中国房地产电子商务平台的建设,依托商会房地产物品集团采购专业委员会,完善中国房地产电子上午平台的建设,将电子商务平台,作为服务会员及行业的综合性平台。

第四,继续推进中国房企投资海外的行动,2014年,商会将加强各国领事与国际机构的合作,充分依托国际合作专委会和美中房产投资中心,更好的推动中国房企在海外的组织,确实这些近一两年来,这个我也觉得,在中国的东南亚,包括北美、欧洲、澳洲,都是房产投资一个大市场,也是洼地。外面的市场也慢慢浮出,也比较巨大,最近我们公司也在马来西亚的星三,也买了一个90亿的土地,所以我觉得未来这一两年,我们房产企业不但注重国内的投资,节可以着眼在国外的投资,国外的投资条件、投资环境相对可能会比中国要好,所以大家把这个眼睛放远点,对企业的长远发展,我觉得会带来更多的好处,保护这个企业的发展。

第五,加大精锐成长计划的开展力度,作为一个行业企业参与社会公益,实行社会责任的公益平台的商会,将继续不遗余力的支持精锐人居发展基金会,让精锐成长计划取得更好的发展,以上几点是我对商会的几点设想,这个计划将提交下午召开的会长联席会进行讨论和完善,希望大家多提宝贵意见,谢谢大家。

主持人:下面是一组授牌仪式,首先请中国建设设计大师陈世明先生上台,请各位嘉宾上台。

全联房地产商会2013年会(直播)

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我们的商会一步步的壮大,是我们有很多中坚力量和新生力量支持我们,所以我们感谢新老会长的支持,也请新的会长壮大我们的班子,能够把我们的商会做得更好,下面进入我们的主题演讲和高峰对话环节,首先有请余斌先生带来演讲,大家欢迎。

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余斌:各位领导,各位来宾,女士们先生们大家上午好,首先非常高兴出席今年的年会,我简要的谈一谈三中全会以后中国的经济体制改革和发展的问题。十八届三中全会通过了中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定,所以这次改革的突出特点是全面深化改革,十年以前的十八届三中全会通过的中共中央关于完善社会主义市场的经济体制若干重大问题的决定,也就是说十年前的党中央国务院领导提出的改革方案,仅仅是经济体制的该案方案。但这次他的改革,涉及到经济、政治、文化、社会、生态等很多领域,强调改革的整体性、系统性、协同性。当然他是全面的改革,也有重点。这个决定分16张60条,就是他所占的条数来说,有三分之一以上的内容是直接论述经济体的,如果我们把三中全会的决定掐头去尾,再把其他领域的改革当中纯经济的改革,比如社会主义体制的降格当中,关于收入分配的改革问题,比如文化体制改革当中文化发展的问题,把它纳入到经济体格的改革内容,那么在整个改革的内容中,经济体制改革的内容要占到50%,所以经济体制改革是全面深化改革的重点,因此发展是解决我国所谓问题的关键,过去的三十多年,我们在经济发展方面,取得了举世瞩目的成就,但今天从人均收入水平来说,还是相对落后的,我们所遇到的一系列问题,没有别的出路,惟有通过不断的发展,才能使一些问题得到解决,以经济建设为中心,发挥经济体制改革的作用,自身经济体制需要深入改革,而且在改革的过程当中,要带动、推动相关的其他领域的改革不断的深化。

三中全会提出了准目标和完善目标,完善社会主义建设,推进是治理体系和治理能力,怎么理解总目标?党的十八打报告提出了两个一百年目标,就是中国共产党成立一百年的时间,要全面建成小康社会,一个是建国一百周年的时候,要把中国建设成为富强、民主、文明、和谐的社会主义信贷化国家就是本世纪中叶要实行信贷化,那么首先是治理体系和能力上实行信贷化,才有可能完成十八大报告所提出的第二个一百年目标。

所谓阶段性的目标,到2020年,在重要领域和关键环节改革上取得决定性成果,完成本决定提出的改革。过去的十年,实际上我们是在很多领域里进行了改革。那么每年国务院都会通过当年改革的任务,确定改革的任务,制定改革的方案,那么年底要汇报改革的任务是否完成,那么很多人认为,我认为最关键的问题在于,我们在重要领域和关键环节的改革上没有取得实时性的突破,所以这是强调,在2020年,我们要在改革上取得决定性的成果,并完成本决定所提出的改革,当然这里就涉及到另外一个问题,决定提出的改革任务众多,是否从明年开始,决定所提出的这些改革内容,都能够制定方案开始展开呢?我认为不一定是这样。

因为它是到2020年,有些改革我们可能明年,就会着手制定改革方案开始实施,有些改革  我们可能需要首先创造条件,等条件成熟以后,才有可能逐步改革。那么有些改革可能要三年五年以后,才可以推开。确定改革的突破口,我们认为考虑三个方面。一,改革的增长效应,在新一轮改革的起始阶段,我们要选择具有明显增长效率的领域率先改革通过他们的改革,释放出稳定经济增长的活力。第二,要考虑紧迫程度,配套条件和达成的共识程度。就是说有些问题已经非常研究,如果不改就会引发大的波动,我们必须率先突破,我们还要考虑配套条件,如果配套条件跟不上的话,实际上你的改革很难取得预期的成果,还有达成共识的程度,第三年要考虑改革措施的不确定些和复杂性较高的改革可适当的推后,并且通过调研精心设计等方面做前期的准备工作。

那么三中全会的决定是一个全面改革的方案,在这个方案当中强调了经济体制改革的重要性和作用,那么经济体制改革的重点呢,核心问题是处理政府和市场的关系,使市场在资源配置中起决定性的作用和更好发挥政府的作用。这句话的前半截源自于十八大报告,转变生产发展的关系是要深化改革,是处理好政府和市场的关系,使市场起基础性的作用,这是三中全会的举行,改为起决定性的作用。直到现在,这个问题仍然是社会上一等问题。

所谓市场的作用是说,市场供求关系决定改革,随着改革的波动,来引导资源配置优化,所谓市场起基础性的作用是说,市场供求关系决定的价格,只是政府制定价格的基础和参考,你比如说我们直到现在为止,银行的存款利率是政府确定的,那么政府在去定和调整存款利率的时候,他是考虑到了市场资金的供给关系,所以这个过程中,政府是决定着,市场供求关系只是起到基础和参考的作用,所谓市场起决定性的作用呢,就是未随着金融体制改革的深化,进一步的市场化,把资金价格的决定权还给市场,直接由市场决定,那么如何发挥政府的作用呢,政府不能直接提供改革,但是可以提供供给和需求,从而引导资金间隔,沿着他预期的方向去进化。比如说我们现在认为,资金价格太高了,超出了企业的生存能力,怎么办?政府应当增加资金供给,当然现在更总是的还是金融体制的问题。在经济体制改革当中,三中全会透出了以下改革,完善经济社会制度,加快完善市场体系,城乡发展一体化以及开放性经济新基础等等,在每一个领域都有很多新的改革的举措,改革的事项。要把这个领域的问题说清楚,那要花很长的时间,在每一个领域当中,我认为最重要的是什么?在完善基本经济制度当中,我认为以下的话十分重要,国有资本投资定义,要投向关键领域,发展公共服务,保护生态环境,保障国家安全等等,那么人们关心的很多,所谓国有企业从经济领域里退出的问题,三中全会没有正面回应这些问题,但是他讲投资和运营要服务于国家的战略目标,而且明确指出什么是关系国家安全和命脉的方面,他点了几个方面,公共服务,发展前瞻性,战略性产业,生产环境进步,国家安全,这是要更多的发挥国有资本作用的,国有资本小姐件投入,在提供公共服务方面出更大的贡献。这句话强调国有资本的定位及国有资本下一步应当加强的领域和方向,讲了他下一步的重点,已经说明他不重要的是不应该由国有资本控制的。

第二,完善社会体系当中,凡是由市场形成价格的都应该交给市场,政府不进行干预。推进水、石油、天然气等等领域的价格改革,分开竞争性环境的价格,政府定价主要先在重要功用事业、公益服务等等,而且要提高透明度。这讲的是基础产业领域的改革问题,比润说我们过去认为定义这个行业,有自然垄断的属性,应该由国有企业垄断,其实不应该是这样的,在法定环节,我们完全可以允许多种所有企业同时进入,在法定环境,通过竞争来形成价格,这就是放开竞争性环节的价格。同时在销售环节,世界上他是在批发地以后,再给消费者和企业,他只是批发与零售的关系,完全可以与非共有体制做。真正具有垄断性质的就是这个环节,政府定价的范围是限定在公用事业,就是水、油、电、气等等,公益性的服务呢,比如幼儿园、学校、医院,网络性资源垄断,这些环节要需要政府定价,也需要提高透明度,结束社会做。实行统一的制度要清单之外的领域,那么这沿用了上海的清单事件,清单是性质的领域。那么哪些领域可以进入到负面清单当中?去安全和生态安全,实行全国重大生产力布局和重大公共利益等项目以外,一律由企业依法依规自主决策,政府不再审批。只有关系国家安全,生态安全,实行全国重大生产力布局,这些项目,可能是性质的领域,除了这些领域以外,其他的要依法平等进入,在财税改革当中,与全国责任相适应的,地方政府经常说中央点菜,地方买单,这次是划分市权的基础上承担责任。因为他把市权划分为三类,中央的市权,地方的市权,中央和地方共管的市权,这就是承担和分担的问题。中央通过委托让地方来做,相应的才有支出,跨区域,且对其他地方影响比较大的服务,中央战役支付,承担一部分地方市场的程度。这明确了中央和地方搁置了市权和财权。

第五,建立透明规范的城市建设投融资机制,允许地方政府通过发债等形势拓宽城市近来融资渠道,不允许发债的后果,地方政府要么是土地财政,希望把价格卖得越高越好,要么就是大量的举债,导致地方债务风险增高。如果可以融资,那么可以避免这些问题。允许社会资本通过特需经营等方式参与城市基础设施投资和运营,这将会有更大的变革,基础设施的特点是回收期漫长,如果你啊基础设施的价格定得很低,让投资者没有利润,不能收回投资,这些项目是许多吸引力的,如果回收期漫长,你的政策是不稳定的,政府想怎么做就怎么做,那么也没有价值,因此体制和机制,都有重大的关键。

推进金融、教育、文化、医疗等等服务业领域有序开放,我们主要是通过工业制造业的率先与国际接轨,对外开放从而促进工业制造业的改革与发展,那么今天我们是全球第一制造业大国、贸易大国、世界工厂,我们已经进入了工业化的中后期,下一步中国经济增长的主要来源是服务业,就是服务业如何开放、与国际接轨、改革?所以到了这个大阶段以后,所谓开放型的新系,主要是服务业的新领域。

关于三中全会我只挑了我认为的重点,大家可以去挑,重点是不一样的。

习近平说我们现在处在经济增速的换挡期,克枪总理说,我们进入中高速的增长阶段潜在增长率下降是客观规律,GDP每增长一个百分点的属相不一样,实现难度也不同。我们十万亿人民币,只需要取得一万亿的增量,就能形成10%的增长,那么今年呢中国经济总量60万亿,你要取得10%的增长,就需要有6万亿的增长。

1978年到2012年是改革开放的三十多年,年平均增长9.8%,我们叫中国经济的高速增长阶段。2012年中国经济增长7.7%,我们预计四季度经济增长略有回落,全年增长略高于7.5%,大体上是7.6%到7.7%,那么明年呢,中国经济增长略高于7%,中国经济增长还处在回落的过程中,2011年到2015年是十二五规划的五年,中国经济增长的预期目标就是7%,那么到了小康社会呢,党的十八大提出,生产总得要比2010年要翻一番,要保持7.2%的增长,但是由于2011年增长7.3%,因此我们现在只需要保持6.9%的增长,如果用7.6%来折算的话,那么我们现在只需要保持6.7%的增长,也就是说我们预计未来十年,中国经济增长将处在7%左右,我们把7%左右的增长,叫中速增长阶段,那么目前我们处在什么位置?从接近10%的高速增长阶段向7%的中速增长阶段转换的关键时刻,为什么这是关键的?你表面上看是增长速度的下降,本质是增长动力的转换,过去通过

经济的高速增长,我们依赖于工业制造业,未来将依赖服务业,过去的增长是的高增长,未来的增长动力将来自消费扩张。这也是原有的竞争优势削弱新竞争优势形成的过程,原来我们在产品的生产上,形成了低成本,低价格,那么现在呢土地、原材料、资金的上涨,我们原有的优势正在削弱,我们需要在高附加值的产品上通过创新来做,并且我们需要重新寻找,有新平衡的过程,就是长期以来,他适应了高速增长的环境,那么现在我们大家都需要做出调整,这个过程中经济运行总体会十分脆弱。

从企业发展的度来讲,我们认为适应转换,企业升级,转型升级,需要解六大高成本的问题。

第一,劳动力成本过快上涨。我到浙江调研,过去的十年中,劳动力成本上涨15%,怎么办?机械化,大规模的机械替代劳动力,提高设备的自动化水平,来降低劳动力成本,当然这是三中全会针对人口结构的并化,也采取了措施,比如说延长退休年龄,我认为这带一定程度上有利于遏制快速人口老龄化的过快上涨,第二,资金成本过高的问题,三中全会解决这个价格,在资金发起设立中小型银行,我们在金融领域看,一方面中国是资金供给最快速的,我们的M2今年要超过200%,美国在70%,所以宏观上我们是资金供给这块,但是我们去调研  你跟企业家座谈,普遍反映资金成本过高,超出企业承受力。当金融体制是国有大银行为主的企业的时候,融资高成本无可避免。所以三中全会讲金融体制改革的时候,强调要允许民间资本发起设立中小型银行。

三,土地成本过高的问题,我到浙江调研,他们把工厂建成三层五层,把重型成本改到三五层,为了降低土地成本,那么土地成本,很多服务业企业,将在城市里难以生存,那么城乡一体化发展的部分强调,集体经营型用地,与国有土地同地同权同价,我认为这在一定程度上可以遏制土地成本过高的问题。

四,流通成本过高的问题,这也是对中国市场造成影响的部分。过去我们出国都是买奢侈品,现在呢,出去买日用品为主,首先买一个大箱子,然后装满再回来。为什么?原因很多,主要是中国流通成本高,效率低下,第二,是知识产权保护成本过高。过去我们认为,美国、欧洲这些发达国家,强迫要求我们保护知识产权,那么现在呢?我们要建设创新型的国家,我们要走上创新驱动的轨道上的时候,我们必须发自内心的保护知识产权,才有可能解决这个问题,因为准入成本过高的问题,这是三中全会的重点,讲了很多,政府不再审批。我们认为政府与市场的关系,首先是应当市场能办的事还给市场,因为这本来就是市场的事,社会能办的事应该是交给社会,这样政府把自己该管的事管好。因为你只有把市场核试验社会能办的事交给社会,政府才有可能把该管的事管好,如果你把很多的资源配置在不应该管的领域,那么就不可能做好。做个总结,增长阶段转换和确立新常态的过程,也是政府、企业和居民逐步调整并适应的过程。我们认为核心在于降低成本上,盈利能力和水平对紧张规模扩张的以来程度下降。好,以上是我的看法,不一定对,仅供参考,谢谢。

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主持人:下面请任志强先生带来中国经济形势分析的演讲,大家欢迎。

全联房地产商会2013年会(直播)

任志强:大家都想知道明年的房地产怎么办,昨天的会议上,有两句话,一是加强住房保障,第二呢是加强宏观调控。从现有的情况看,今年的土地供应量比去年略有增加,至少增加了百分之十几。去年负了19%,今年负的只是个位数。所以明年市场的供应量应该比今年有好转,有好转以后,整个的价格会相对平稳,涨幅会略有下降,估计还是一个增长的过程,但是我想借这句话说明什么呢?这个到底采取什么样的宏观调控政策,将维持对未来房地产市场产生重大影响的必要条件?今年年底的时候,有17个城市出台了一些按照国五条签订的房价上涨任务指标采取的行动,这些政策对当地的市场都产生了一些不良影响,如果继续的话,明年就会暴涨。

星期一我和毛大庆、刘志峰会长还有三位专家,还有四个地方政府的官员,参加了全国政协常委会上的一个关于房地产宏观调控政策的讨论。我想把我关于会长的一些建议和说法跟大家介绍一下。这个会讨论的时间比较长,主持者明确的说这是俞正声主席强调,要政协拿出的办法。也许他认为国务院比较无能,要政协来帮国务院。调研报告大概已经开始了接近半年左右的时间,这半年来呢,他们已经去了很多省市,其中讨论会上也有四个,重庆、山东、黑龙江、西安陕西,四个省市的报告,讨论比较激烈,我们一直讨论到八点半,大家还是在激烈的争论中。

那么会上有很多意见,这些意见可能就是中央经济工作会议在等的东西,就是到底出台什么政策还没有定论,也许会在两会前后经过政府讨论之后,他们才能理顺。那么政协的报告很快要成稿,所以我们讨论过程中,也出现了很多花絮。刘志峰部长提出的就是过去十年的错误主要是因为国务院调控的错误,最后导致了市场不平衡,出现了很多问题。我说说我当时说的意见,他们说会上没有记者,你们可以使劲说,今天有很多记者,但是我们也想说一说。第一,各个省市分别提出的意见都是不要再进行市场调控,这可能引起了很多问题。比如说山东说我们没有人口流入,过去的土地指标比较充分,所以山东省的房价比全国平均低1340,我们只有五千多,全国是平均6000多,那么黑龙江也认为我们房产市场价格是在下降的,下降了0.45%,就是全省平均下来,其中的一些问题,就是严格按照中央的步伐,不适合各地方。那么其他地区说,除了这四个城以外,他们已经进行了包括上海、浙江等等其他省市的调查,都说明这个问题。因此看来城市的分化,已经为上上下下取得了共识,无论是一二三线还是重点城市都有差别。那么人口随着经济增长的流动,已经成为越来越重要的条件。

那么过去就地城镇化以后,相当多的容纳,但是最近的五年里,2008年以后可以看到,城市间流动的人口比例非常高,他们城市间流动的非常高。从统计数据看,过去我们一二三线城市的上下浮动基本上是对称的,尽管高低不一样,但这两年我们明显看到的分化,所有的差距都体现出来,一二三线非常特殊,不管是面积、销售、施工、价格等等都可以看出来,从历史上同上同下变成了有的地上的时候有的地下,这不能用一刀切的办法解决了。第二是不要在短期之内频繁出台政策,这也取得了共识。房地产是长周期的任务,如果没有形成一个周期调控的话,就会出现逆向,这个逆向就会和我们产生冲突,所以双重压力的时候,就会造成恶化的情况。

比如说养猪,要三个月养,如果猪没养成,就给猪肉调控,最后老百姓就把猪杀了,所以频繁调控会造成这个结果,这也取得了共识,大家都说要建立长效机制,虽然我认为没用,因为大多数的都不是仅仅因为说我建了长效机制。这个目前看来也得到了共识,我们可以看到,这是今年资金的变化和贷款变化。这个浮动线说明短期的资产调控之内,资金动荡剧烈,不能保持平衡,造成的结果就是今天供应多了明天少了,因此就出现了从土地供应到商品供应,都上上下下浮动。另外的情况就是,这个基本上能够取得共识的,就是房价的果不是因,以价格为主的调控目标都是错的,调控措施也都是错的,因为它只能治表不除根。这个问题我们过去多次提到,不能仅仅看他发烧了,就吃退烧药,但是没解决病根,讨论过程中也得到了共识。

我们明显可以看到,土地的变化,我们按月计算,土地供应的图,所以他出现了上上下下的巨大曲线,这个曲线过程和我们政策有密切的关系,每一次政策发生变化,就产生了巨大的变化,出台一个政策,市场就变化。有的时候是低增长、负增长、高增长,为什么?因为我们不到一个生产中心  就进行一次调控,就是租房就调控了,房子还没有出来,土地就没了,里里外外的调控,这是我们的曲线。这个变化和我们的土地变化曲线是相等的,周期不一样,就是那边土地下降,这边房子就上升,那边上升了,这边就下降,就是因为我们不平衡的结果,在不断的调控造成的结果,就是曲线不断的浮动。那么所有人都认为,是开发商把大量的土地拿走了,导致了我们的下降,不知道你们大家注意没有,昨天的会议是关于土地的组织。

昨天我们说首先要把土地价格弄清楚,这次我们李克强总理是要解决不动产登记,这包括土地、草原、林地、山地、河流、海洋,不动产是一个大的概念,但房地产也是其中的一项,所以过去农业部、林业部、国土部、海洋部等等不同的部门管,都要登记,所以不动产包括城市也包括农村,所以这么多年,我们占的比例是极低的。很多人讨论都说到,各种园区,包括工矿等等,所占有的土地比例远远大于了土地比例,也导致了市场和城市近来中的不足。那么土地在严重垄断之中,一定会造成价格假象,形成了政府垄断,于是这次提到了农村的土地,同价同权,那么从土地价格的变化看,在住宅上价格增长是最快的,工业土地只生产了71%,但是他占的量很大,所以有些官员说,如果不做我们就完了。所以这一定要靠涨价部门来获取,数据可以看出来,涨到525%,但是综合用地只有不到300。

那么关于个人信贷问题,也成为这次的重要问题,银行现在可以不按照中央政府的要求调整信贷,他可用0.7也可以用0.85等等,那么国际上说这是一个长期的问题,那么其中包括德国住房银行享受的是国家对个人消费信贷的额度,可以减免税费,也有国家是要保证利率自由化、市场化的时候,让个人贷款享受到一定的福利。那么尽管他可能触及到我们现在的税法问题,我们三中全会的决定中明确提出,要依法治国。我们也争论了很多时间,到底转型条例是不是法?不是,只是规,所以按照中央财政决定,房地产税已经提到了立法条件,至少我觉得资本主义国家,都能给购房人优惠。那么从利率的情况看,由于利率造成的价格是相悖的。凡是利率较低的时候,价格就最高,利率最高的时候,价格就最低,这和购买率是密切相关的,当时都说到了,利率的调整对个人支付能力相差很大,从0.7到0.1之间的利率差影响非常大。就是100万的贷款要增加20万的利息,如果开发商选择了十万块钱的房价,还要多付十万块钱,那么很重要的就是政府的保障措施,这个是争论最大的,政府到底保障什么?我们的意见是保障居住权利而不是财产权利,尤其是要保障租不起房的人,而不是买不起房的人,要转向人头补贴。

从法理上来说,我们现在的所有政策是无法无天的,所以地方政府可以任意的按照民意出台政策,您看这些政策有几个是人大批准的?几乎没有。那么怎么样从保障权利过渡呢?我们过去的研究报告里明确提出来,在我们提出的处理办法中,比如说北京的自住房,常常会引起异向,现在已经有八万个家庭开始了,还没完呢,大概现在有40万的家庭申请,摇号比例非常高了,目前为止还没有结束。就是说讨论的结果,我们看最近专家也在说,低端可以保障,是居住权利,高端的市场放开,是交给市场决定的资源配置,那么中央这块怎么办,有的认为政府不能不管,那么罪名推出来的就是政府支持,那么2009年就提出了用帮助的办法解决,帮助的概念是保障是两回事,帮助是告诉你,我今天给你一点便宜,明天你还给我,而保障呢是你无能力支付,你一分钱不花也给你保障。所以最近是采取英国1948年的办法,共有产权。这个在过去的计划中是刘志峰提出来,你个人购买要持够50%以上,剩余的部分折合成现金,那么现在呢,我可以给你一部分钱的支出,然后这个钱相当于我的股权,你赎回的时候,要按照涨价过程分享,那么这次他们可能提出来的,就是能不能把50%以上变为30%,在共有产权过程中,现在是不交房租的,但是在英国,你只有50%产权,你就交50%的房租,你只有7%的产权,就交30%的房租,这可能会成为一个重点,所以我们看这次的会议,把保障搁在前头,把调控搁在后头,所以习主席可能更多的提出的是关于保障的问题,然后才解决交给市场,那么我们认为,这次要把错误都取消,尤其是认为加税可以解决房价问题,所以消费者一定会取得更高的价格水平,因为他们承担这块税费,但是相反也出现了这种二套房交易过程中的退费,但是中间也出现一些问题,为什么我们的增长平台会更多的处于高位?还有两种,一是我们的低价房太多,所以现在拆的差不多,因此后期住房改革之后,后期住房建设房的面积增加,那时候我们就有增长,但是90之后是不是增加了呢?2012年降的比例很多,关于二套住房也有争议,但是香港规定是两套可以同时居住的中国却不是,所以这也有造成了一些问题。那么如何打通这个通道?我们认为中国现有的阶段,无法避免高速房价,世界各国都有个过程,超过这个历史阶段以后,才有可能进入一个平稳状态,那么收入问题是其中之一,从消费增长可以看到,我们的收入增长里,消费过程中,住房消费从3.5涨到了8.9%,这个提升很高,而国际上看,欧盟的很多国家都是30%,日本也是,那么从发达国家看,20%到30%的住房消费是一种常态,而中国现在还不到10%,这都是不含购买,所以还有一个向上增长的过程,大家都说因为买房让其他消费降低了,这个观念是错的,在收入增长的过程中, 其他消费是不同的,比如说食品等等,当你满足以后,你不可能吃六顿饭,不可能成倍增长,但是住房剩余价值转移以后,可能会是成倍的。

那么在一个特殊年龄阶段里,如果把结婚的年龄推后,我们发现20-24岁的人口都在骤减,每年人数下降很快,那么可以看出来,后期这种因素造成的影响会减弱,但是现阶段还是比较强烈的。除了这个以外,我们看现可以看出来,总人口的比例是下降的,也造成短期之内人数增加,从1960年到2010年之间,增长了800万人口,但是家庭主妇从1900万变成了4000多万,为什么?就是家庭人数迅速减少,中国也面临这种情况,我们从3.9几下降到2.8几,那么明显可以看到,一代人从第五次人口普查到第六次,从27%增长了38%,那么2005年是最高的,为什么2010年底降低呢?因为我们每年一千万套的住房,为什么降低了呢?就是因为我们家庭的户数增加了,当家庭的户数增加的时候,其他的降低了,从城镇化看,我们有一个宽跨越的过程需要增长,特别是李克强提出的保护力,这次会议也提出了,要做一个新的城镇化,那么从城市发展过程中看,日本、韩国、台湾他们都经历了一个增长的过程,我们从人口比例、收入增长等等,大概相差24年,即使持续增长也相差16年,从工业化速度看,相差比例更高,那么城镇化速度低于这个的时候,是无法满足的,所以我们现在有大量的农民工。只有城镇化高速发展的时候,这两个比例,工业化1,城镇化4,如果能达到这样的领域,我们现在是0.9比1,基本上是1比1的概念,我们还有相当长的过程,为什么?我们产业的人口占40%多,但是只产生了10%,那么只有当我们高度提出的时候,我们的人均收入水平才能解决,所以最终是人的城镇化,当第一产业转为第二产业以后,才能形成真正的城镇化,过去的历史过程中,一个高峰是土地承包之后,第二个高峰是允许有更多的资金企业进入,我们认为下一个高峰,将是三中全会之后,新的调控措施不管怎么出台,都不能违背这个调控,我们会看到,新的调控政策会促进更加市场化、城镇化,这里头免不了房地产会成为城镇化的必要条件,但是绝不是土地,当更多的土地进入城镇的时候,才有高速发展的基础,谢谢。

全联房地产商会2013年会(直播)

主持人:谢谢,我们进入高峰对话,我们有请张雪舟、张宝全、张章笋、陈启建、周政、袁伯银、李晓东、沈东进上台。

主持人:大家可以看到,我们今天的年会是爆满,说实话我们没有做好准备,这次我们是代表了整个房地产发展的趋势,大家急切的关注,刚才余斌主任分别代表了政府和行业的角度,对十八届三中全会的精神解读,那么我想跟大家更多的分享行业企业家对这样一个事件的解读和认识,今天对话的嘉宾,两位西部地区一个是重庆,一个是甘肃,是国有背景的企业,所以这个配置比较全,他们的对话可以反应这些。

他们讲的促进投资合理增长可以解读一下,第二是房地产的基础性作用,城镇化的很关键就是我们明年要出台实施国家新型城镇化规划,从去年开始就提出新型城镇化的概念,但是今年还没有实施规划。最后一句,做好住房保障和房地产市场调控,把保障放在了调控前面,这些细节可能一会儿我们嘉宾来解读一下,下面我们就请几位嘉宾,分别就十八大三中全会的精神和认识和解读,以及下一步的发展趋势,分享一下你们自己的理解,从张总开始。

张宝全:非常高兴我们今天有好多新朋友,我记得在七八年前,我们也在一起过,最近几年做的很好,像黄世达我们几年以前经常见,这都意味着大家对未来房地产的一种判断,可能是一种新的机会和机遇的开始。我个人是这么认为的,就算是新的开始,也有很大的不同,我们都已经去了,就是市场将来成为资源配置的最重要的要素,意味着行政开始不在我们怀里摸了,但是我想行政和政府的手段摸,使市场的手引到后面,我们这几年我们地产发展的过程中,该好的好了,不该好的也好了,所以真正回到市场的状态,如果不能按照这个的话,也会不同的。以前房地产作为投资、投机、增值、保值等等货币资金,作为一个很重要的状态,那么现在如果真正回归到需求,究竟又会是怎么样?其实我们看了很多资料,包括人均的比例等等,这点是不一样的,第二点,我们要关注新兴的市场需求,一定和我们新的生活方式有关,电商影响比较大,马云说多少年以后,50%的销售没有了,马化腾的话我非常有体会,马化腾说互联网时代,商业的改变不是改良是颠覆。我觉得任何改良仅仅是用了工具提高了效率,而颠覆可能是不一样的,颠覆是彻底的改变了我们的消费方式,这可能给我们整个供应方式,都要带来改变,这跟我们认为的商业地产和独家地产,我个人认为是不一样的,我们现在做的最多是改良,不是颠覆,而下一轮的商业旅游地产里应该是颠覆。

另外就是未来房地产市场的城镇化,房地产开发的重心和核心,在地产企业来讲是不一样的,在中国房地产开始的时候,我们是内部市场化,那么真正住房的需求是空白,或者是真的几乎没有供应,所以只要你盖了,都可以卖,所以这不是核心区域,而是在我们城市的边缘,那么这样的城镇,农村向城镇转变的过程中,地产企业本着什么?我就讲今天我们面临这么一个非常好的形势下,给我们地产这样的机遇和机会,但是我认为,我们面临着很多的挑战也是不一样的。

主持人:张总是业内比较早的企业,所以张总呢,应该有不同的声音,听听张总的反馈。

张章笋:我认为三中全会的决议,他的核心点在于关于将在市场资源配置中起决定性的作用,这是核心,咱们改革开放35年,小平同志的改革开放的核心就是市场经济,由过去的社会经济转为市场经济,35年,我们的提法只是市场在资源配制当中起基础作用,这基础作用带来的35年翻天覆地的变化,改革开放初期的1979年,咱们国民经济的总量是7600万亿,35年后的今天,咱们今年达到60万亿,就是35年由市场经济产生了82倍的经济总量的变化,所以我认为今后市场在资源配置中起决定性的作用,有更高的层次,更深入,更加彻底的从市场经济,市场决定资源的配置,这是金融未来十年的强劲发展的支持力和核心的动力,咱们按现在计算,十年之后将达到127万亿,就是十年再翻一番,那么我们的工作量要做前35年的工作,他一块的核心动力和真正的支持力在市场,他市场这块的作用力,第一他当前的结构性,由市场的作用力去淘汰落后的产能和产品,第二去创新,营造新的经济,新的行业和产品,推动经济的高增长。咱们房地产业跟市场资源的配置,市场当中的作用,其实这尤其如此,目前房地产市场这个有些地区,实际上已经是土地供应量过大,房屋建造过多,所谓已经产能过剩,但是有些地区,尤其是北京、上海、深圳等等,房价依然上涨,房地产市场要健康的发展,要稳定房价,稳定的发展,决定性的作用,在于市场对于土地资源的整合、配备和供给,起决定性的作用,这是真实的房价的可持续发展。

他有两层意义,一是房屋实际的需求量楼宇的需求量,去整合土地资源,各地区有效的利用土地资源,来达到供求的平衡,第二,他利用土地的资本,他能有效的利用和收益,去整合空置的房屋,让它进入市场,去盘活、利用、消化,谢谢大家。

主持人:刚才张总提到了房价的差异化,在全国的平均水平来说并不是这个情况,陈总从西部分享一下您的认识。

陈启建:我曾经和领导谈了一下那个解读,特别是我们的会长做了非常详细的建议和意见,宏观上就不多谈了,我想拿几个建议,第一,我们的资源是非常大的,这个资源我想应该是,因为我们全国的人大代表、政协委员,包括有些副主席,参事等等,我们的商会很多很多,是不是可以考虑一下,因为袁会长提到了一些非常深刻的意见和建议,我们商会可以把它归纳一下。归纳一下以后,因为我们很难有这样专业的,这样资深的一些专家,对房地产入木三分的分析,包括我们的叶会长等等,在这方面都有非常非常多的一些思考和建议,我想全联商会整理一下,是不是发给各个商会的会员企业和地方商会,让我们一个学习,第二个,在地方的一些人大政协会和明年3月份的全国人大政协会议上,像这样的建议提交给我们的相关部门和政府,因为市场配置这个概念,是十八届三中全会提出来的,大家知道我们的市场的决定作用,可能需要几年甚至更长的时间,才能基本上到位,因此这种情况下,这完全是政府发展的行业,我们近七八年的调控,调控都是什么?越调控房价越高,大家越不满意,现在我们国家,要是询问大家做一个调查,恐怕绝大部分就是房价,房价过高,买不起等等等等,我觉得是作为一个产业链里边非常重要的环节,我觉得有必要向这样的优质资源,让全国和各个地方能够听到我们的行业组织,行业的专家提出来的一系列有效的建议,避免我们政府了闭门造车。因为前几年大家看到,到底调控的成果怎么样?房价越调越高,我觉得在这点上,我提出了第一个建议,第二呢就是中国的房地产土地太大了,我经常说北京上海要说是第一世界的话,西部地区是第三世界,他们发展的轨迹、基础、资源、人均收入都不一样,因此一刀切的这样的政策,会对我们这样的地域辽阔的国土来讲,是它的效果是不言而喻的,可能在有些城市符合,但是有些不是这样的。一线城市还在涨,部分城市呢现在相对平稳,有些城市在下滑,三线城市呢,大部分的城市,现在恐怕是一个供大于求的问题,因此在我们国家制定房地产的政策的时候,一定要考虑到这样的差异性。我觉得这是我谈的第二个观点。

第三个观点就是对于限制,现在前两年做的限购限价等等,据不完全统计,好几十个这样的不利于健康持续稳定发展的这样的房地产行业,应该把这个房地产政策做一个认真的梳理,增加我们专家的一些意见和建议,加以调整,我就说这么几个具体事情,谢谢大家。

张雪舟:陈会长是把我们下午的联动工作都提出了很好的意见,刚才在张会长的报告中提出,我们今年重点是要把房地产商会和地方商会的工作做了一个梳理,这有很多听取了地方商会的意见,下面我们想请袁会长,因为我们由于众所周知的原因,我们很少看到重庆的开发商,今天很容幸,我们袁会长代表重庆,来介绍一下你们对十八届三中全会的理解和认识。

袁伯银:我来自龙兴地产,大家对龙兴摩托车比较熟悉,对我们龙兴地产了解少一点,因为我们还是在重庆和成都,我们是同一家的,龙兴摩托车和我们龙兴地产,那么结合这次会议的问题,我呢讲三个比较,一个是想谈谈十八届三中全会前后的比较,可能也是因为我们在这个行业里,因为我们一直在讨论房地产的行业政策,所以我们感觉这次三中全会提的房地产比较少,而且也没有什么特别的新的东西,这也是用于我们行业里工作的,各种思考、学习,我们也看到很多这方面的研究,所以感觉政治上并没有特别的针对房地产,但是我的感觉,应该说还是在向好的方向发展,对于行业回归理性,回归一个正常的行业来说,应该说这次三中全会还是有非常的信号,这次行业的发展,房地产行业和其他的行业比较,由于发展的时间比较短,过去国家从推动房地产经济的发展,出台了很多措施,从最初的取消福利分房,搞商品房到土地制度的改革等等,其实我觉得这些调控,也是国家对这个行业的修补,当初我们搞这个行业的时候,有很多问题也没有想清楚,政策也没有配套。所以对我们来说,调控用一个正常心、平常心看待这个调控,我也认为这个调控还是有必要,作为这个企业来说,我们怎么样在大前提下做好我们的工作,我也是一直在思考这个问题。

第二个比较呢,就是我们和其他的行业相比,因为我也在消费者零售行业工作的,我们无论是成熟度还是竞争的程度,还是说开源节流方面工作的要求的程度相比,房地产行业还是非常好的,我们由于这个行业涉及到国际民生,政策性比较强,但是相比快速消费品,其他的行业来说,房地产行业还是竞争的没有那么激烈的,日子好过一点的行业。但是也正因为我们长期的工作,可能因为政策、市场的波动,给大家压力比较大,但是相比于快速消费者其他的行业来说,我们还是比较轻松的。

第三就是城市的比较,我原来是深圳工作,现在在重庆,我也能体会到城市的差异,原来只是知道,现在在不同的市场工作,也能知道差异是非常大的,未来这个行业还是非常好,但是不同的城市、企业,或者你对你的产品定位的选择不同的话,将来遇到的局面会不同,谢谢大家。

张雪舟:请会长介绍一下您的理解和认识。

我们在学习十八届三中全会的认识,第一点呢,叫做去行政化,房地产也是如此,这几年我们调控,俗话说叫大调三六九,小调年年有,在温总理常务会议专题研究房地产的调控,大家印象非常深刻,我总结过,就是说调控多少次,坚决打压多少次,大家都有数,这样等于我觉得三中全会的精神使房地产这个行业,今后会更持续健康的发展,完全用行政化的手段,越来越畸形,社会矛盾越来越多,刚才袁会长也讲了,这是非常非常可喜的变化,对我们行业是非常好的事情,这是第一个感受比较深的,第二是土地制度发生的变革,要建立城乡统一的土地市场,那么这里对我们行业带来的变化可能有两种,一种加大了土地供给,第二,是否会对土地垄断的情况有所改变?不敢说,因为细则没出来,但是可能会有所松动,这对房地产商来讲是非常好的。第三是新型城镇化,我们国家从1978年的9%已经到现在的52.5%几了,几乎是每年都增加1.3个百分点,那么看周边国家,我们每年增长1%的速度是慢了,那么三中全会以后,未来的二十年,城镇化的速度,随着新型城镇化概念的提高,势必会加速发展进程,那就是说每年增长1%,这个数可能就要激升1.5、1.2,那就进入了中国城镇化快速的增长期,那么这样给我们房地产商带来了无限的机遇和空间,城镇化无非是几个要素,第一,土地,第二,户籍,第三,城市群,这里面在城镇化发展过程中,我们房地产商一个是带来了空前的机遇,要深度的参与其中,第二,也要尽责任和义务,怎么打造好以人为本的城镇化,昨天政治局还开会呢,今天我们就讨论这个问题,我们觉得城镇化是未来经济增长的国家发展水平标志,也是一个经济增长的动力所在,所以我们作为房地产发展商,我们对未来的20年,还是充满了信心的,这是我的理解的三条,最后说一个,也是受全联房地产商会的委托,我们中房集团公司,承办了城市住宅的商业委员会,我们也当了主任委员,过去我们承办过中国房地产协会的委员会,后来被收回去了,现在又被委托做这个协会,希望获得各位领导和在座的会员,各个企业的老板,能支持我们,都给出主意,我们一定要办好,为全联商会做出我们的贡献。

张雪舟:下面晓东从资本方金融方解读一下。

李晓东:其实这段时间,我一直在考虑这件事情,十八届三中全会以后,对房地产市场的具体的影响,到底是利好还是利空,那么整体的判断是利好,而且是未来二十年的,刚才沈总也讲了,我讲的利好不要简单的理解为房价的涨跌,而是刚才每一位副会长都提到的十八届三中全会的思想,市场的作用被强化,从过去的扭曲,行政手段的干预,政府的看得见的手总是在我们的怀里乱摸,现在他的手至少是收回去了,那么市场的手出来,那么这对于行业的游戏的所有的参与者,大家都是利好,对市场未来的判断,能够更可预测,而且因为房地产的变化,他的金融化、资本化越来越明显,从原来过去的更多的是一些关系密集型变成了资本密集型的行业,那么这种情况下一定是长期的利好,那么解读具体的政策环节,就不一定对每一个人都是利好,我个人是这样的看法,比方说它讲到城镇城乡土地市场的统一,这个可能带来的我的解读就是有利好的一面,也有利空的一面,利好的就是土地的供应会增加,还有就是为房地产未来造就更多的市场。因为原来我们国家未来的最大的房地产这块的消费群体,有可能以前是被我们忽视的,现在随着新的土改,有可能土地增值的收益,会由政府全部拿去变成了现在留一部分给农民,那么这部分人,等他们有了钱,不管对房地产还是整个的消费市场都是促进。但是反过来,土地供应量的上升,也会带来市场的上升,那么既然是市场发生变化,那么短期内释放的供给,肯定会比创造的需求多,有可能造成房地产短期内的供求关系的变化,那么还有一个说城镇化,但是城镇化这个事情,我个人一直认为,如果说是单纯的讲,它并不是一个造房子的运动,其实过去35年,我们城镇化的进程从来没有停止过,我们从20%的城镇化率已经提高到了50%以上,这个速度没有停止过,那么如果说是各地,借城镇化的目的大肆造房的话,后果肯定会出现,因为脱离了经济的发展和就业的城镇化,一定不可持续。那么市场的手如果发挥作用,全国市场的两极分化一定会出来,现在已经体现出来,北上广是能够吸引大量的有购买力的人口迁入的城市,我们国家大城市人口是不断的增加的,因为他没有流出的机制,所有北京上海的户籍如果没有放开,走了就没办法回来,在中国,很多人会想我如果要离开了,将来能不能回来?如果我个人去了东部工作了,那我们子女的教育怎么办?那么如果这个打破,北上广的房价一定是上涨,但是中西部确实对于一些地方,我们做融资的,接触的项目特别多,也看到在一些三四线城市的不断的搞开发区等等,我们对那些还是有忧虑。

那么还有的就是说新土改之后,地方政府的很大的财富是土地出让的收入中间弥补的,过去四年卖地的收入是11万亿,这个预算大概有30%左右的比例,如果把这一块拿掉,那么必然带来的另外一个结果,他一定要有弥补,没有办法弥补,就会从存量上想办法,所以房产税的激增是不可想象的,那么不管是法律上合不合规等等,这一块一定要争,而且全世界范围内,各地的财源都是物业税、房产税上弥补的,如果这个开征,会对房地产有冲击,但是冲击有多大?有些地方未必会好,有的地方影响大,所以我从事实际工作,可能对具体的政策有一些解读,另外这个过程当中,我们过去十年一直做房地产投资的机构来说,这中间也是机遇和挑战并存,更多的还是机遇,这样的话,因为我们觉得市场可以预测,我们很多的风险,系统性的风险要降低很多,这样的话,对我们产品的设计,投资决策无疑是非常好的,所以我个人来说,对未来的长期行业的发展是有非常坚定的信心,长期看好。

张雪舟:刚才我们几位嘉宾,是很好的履行了副会长的职责,站在行业的高度提出了很好的意见,但是今天在座的都是成功的企业家,都想知道你们最后怎么办?我们最后一个简单任务,把您自己企业的发展任务分享一下,从陈会长开始。

陈启建:我觉得作为房地产行业,我觉得永远的主题呢,就是盖房子,我们以前呢实际上从房地产的发展阶段呢,我们把它作为前几十年作为快餐住宅,近十几年呢是时装住宅,那么现在和未来,房子应该是要考虑到百年住宅,因此我们的公司呢,将会在百年住宅上做更多的事情,谢谢。

沈东进:希望在三中全会的指引之下,房价能稳定的增长,涨不好,跌了也不好。

张章笋:明年是我们企业很重要的一年,明年是里程碑或者是标志,因为明年我们在塞娅湾的规模是亚洲最大的,这样的综合体,明年9月25号全面开业,三个月的盈利已经超过了这个模式适应的新的市场需求,那么明年第二件事,就是12月8号,塞娅海棠湾的第一届开业,这都是我主持的,这两个开业,无论是模式还是设计上,许多方面可以说是非常非常具有颠覆性和创新性的,当然在意味着我们的转型是否有意义,或者说是否能够新的需要,这也是关键的一点,所以明年对我来讲是很辛苦的。

袁伯银:三个跨界,第一就是跨出中西部,第二就是跨出纯住宅,第三是跨行业,用我们龙兴工业的制造精神,把我们的住宅做得质量更加的好,谢谢。

张宝全:我们四个字,一是转型,二是提升,一定要适应未来的变化,在构思管理流程上转型,再一个提升,用最好的最先进的这些管理理念,来打造出更好的精品,同时除了住宅以外,尽量我们探讨新业态的模式,所以2014年是我们转型年,也是管理提升年,谢谢。

李晓东:房地产的快速发展的话,应该为我们做房地产投资的也提供了很好的蓝海,明年大家知道原来我们是专注于房地产私募投资的,为了适应现在大资管时代各方面的机构,都进入房地产投资的领域的趋势,我们现在也在积极布局,我们公司最近跟除了我们原有的业务以外,我们跟国内的华安基金也达成了全面的战略合作,明年会共同开拓房地产基金的业务,进一步的提升为大家服务的质量和水平,希望来年跟我们房地产界所有的同仁携手合作,大家共同提高,谢谢。

张雪舟:谢谢各位副会长分享了自己的认识和战略,让我们表示感谢。

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全联房地产商会2013年会(直播)

钟彬:谢谢大家,这个房地产的成立之路,我们非常重视,以前我们做了两条,引进来和走出去,包括我们跟美国跟各个国家的一些资源到中国来,那么现在两年我们有新的趋势,就是我们商会的一些核心的副会长单位,包括万科、富力等等,也纷纷的走向了国外,那么国际化的道路有这些含义,现在我们的很多企业是很有意思的,现在我们钱总的公司是在国外,徐总呢也在香港,万科也有,所以对境外的四位都是有很多体会,所以今年的房地产商会开始加大国际的路线,包括尚主席也去了,我们也一起组团去了美国,那么我们也感受中国和国际上是很近了,今天我们看到全世界最大的开发商都在中国,而且我们在国外看到,原来最早是买房子,现在我们看到很多城市是建房子,那么国际化之路怎么走?听听我们会会长的思考,首先请单主席,因为单主席也是带队去了美国,那么您看来,中国与国外的房地产市场有什么变化和趋势?

单伟豹:我们2009年去了美国,那时候金融危机刚过了没多久,房子便宜的一塌糊涂,那时候200万的房子50万就卖,那么这次美国已经走出了谷底了,基本上升了10到20,就是离开2007年的时候,现在投资美国是机遇,他曾经跌了那么多,他的上升轨道是值得的,目前中美基金也就是商会那个投资美国的那个基金平台,他找了好几个项目,其实他回报率,不比我们现在国内的低,所以一个合理的健康的房地产公司,是应该把注意力放一些在外国,中国的成交量去年是十万亿,等于美国的,虽然GDP是他的四分之一,但是我们房地产的规模已经相等了。万科比美国任何一家的房地产公司都大很多,他们觉得一千万平米都很了不起了,我们万科早就超过了,我们的成交金额也跟他们差得不远,所以中国之所以走的那么快,我觉得这种精神,我们应该走出去,现在应该到澳洲,到无数的国家里,全世界我们去香港参加年会,碰到一个德国的会员,他就说你们现在怎么不来欧洲看?现在的德国等于两年前的美国,但是他们不会永远差下去,所以现在去欧洲看也是时候了,所以一个小有规模的公司走出去是非常对的,然后我们中国房地产变成全世界第二,应该走出去。

钟彬:今年我们看到了一个重要的趋势,商会在海外投资是有很重要的比例,去年前年我们都没有深入的谈国际化和走出去的战略,那么下面请毛总来谈一下,您说要学习国外的先进经验,那么万科怎么看待呢?

毛大庆:我想讲几个内容,一个中国的房地产企业走出去,房地产的势头真是挺猛的,原来是一些民营企业,个人的公司,走的比较早,因为那比较灵活,比较快,那么过去一年以来,大型的上市公司,尤其是公众公司,事实上现在在海外做房地产业务也不奇怪,万科规模不算大,包括(碧阁园)做的非常成功,他们用了很多创新的手法,那么这个状态的出现,他们是应运而生到了一个时候,必然会出现的,那么他们说万科的一家的销售额比美国任何的都要大,如果把我们中国前五位加在一起,那不得了,这时候产生了中国企业在海外做实体发展的状态,这跟前十年的中国房地产的跟国际交流的发展有关系,现在随着大数据时代的到来,事实上交通沟通和距离的成本,由于距离产生的成本,是越来越在下降,我很有体会,我今年在国外跑马拉松比较多一点,原来觉得这个事情到外国去跑马拉松好奇怪,现在我们有一帮好友,到什么程度?我们去国外跑马拉松不用请假的,现在基本上我们礼拜五下午,大家早一点下班,坐上一架飞机,到欧洲北美任何一个城市,只要是大概十一二个小时到的地方,跑一个马拉松,星期一回办公室上班,很正常,那么我们到柏林,到圣彼得堡跑马拉松,这很正常,一堆中国人。

我讲这个案例是什么意思?我们到国外做房地产业务,已经是非常正常的现象,好像原来大家认为说,对中国没信心了,这是一个想说的,还有就是走出去的目的,大家虽然各不相同,但是有一点是肯定的,走出去了,资金引进来了经验,万科的套路非常明确,我们在新加坡、美国、香港、米兰做世博会,这四个地方是万科做投资的地方,这些地方走出去的时候,我们的合作伙伴都是当地非常优秀的,新世界等等,这都是当地数一数二的,我们也看到,由于我们跟新世界等等的合作,大家的思路在转变,包括如何用国际资本,如何用杠杆,如何更加规范的操作,我们经常说在国内签合作协议,可能就三五页纸,我们跟铁氏门合作很痛苦,合同这么厚,但是实际上这个过程,对于整个团队的训练是巨大的,包括我们看到铁氏门怎么样用少量的资金撬动那么多的资源来做项目,这对我们振动很大,我们投入的可能是一个资本,但是带进来的是巨大的变化。最后想说的就是资本,资本这个问题,在全球的资本流动已经变得越来越活跃,我记得大概在2006、2007年,那时候我们通过银行做资金的募集,当时跟叶会长有很多的交流等等,这些东西我那时候很有意思,我亲自到中东做介绍,这是我这辈子印象很深的,从早晨到晚上,外头什么样都不知道,进来的人不用问他身份,讲完了以后,三两个星期,几个亿美元就到帐,然后你就可以把你的商业地产等等开始折腾,这样的事情在今天,就像洋流一样,老说热钱,实际上热与不热不讨论,这个热流很正常,中国加入早早就开始了,只不过由于我们的立法的滞后等等,使得我们的经济体没有完全的被打破,这个问题前两天我也在国家某重大会议上讨论这个会议的时候也想,现在我们老爱谈房地产、房价,各种资金都砸向土地之后的金融风险,老在谈如何防范银行等等这些金融机构,可能会由于房地产泡沫带来的问题,事实上我们看到的是,你由于防范这个问题,又不及早想问题,每天做无效的投资,投资也不知道投什么好,甚至有资金已经到国外了,你不如尽早的做我们的方便,否则真正占便宜的真是国外的热钱,如果我们做好各种配置和结构,我们的资金就活了,而且我们在投资领域会更为活跃,这钱未必会把土地炒高,他会把经络更为通常,还把国家级的都做了努力,那么我们今天谈国际化,我想谈怎么样真正的把国际的经验带到中国?这是未来中国到国外投资,资本在国内流动,正是未来的大的国际化系统真正产生的,我们希望早一点,这是我们希望的,谢谢。

钟彬:那第一阶段讲到说,我们是把资本输出去,然后仅仅好的经验,我们最早的国际化是输出资本,下面我们请徐总讲讲,您如何看待国际化?

许华芳:这一年多,大家都在讲国际化,我看来它还是有大背景和机会,这几年的发展,开发商已经够大了,已经可以驾驭中国和国外,从我开发商的角度,我谈一个很重要的,中国地价确实太贵了,如果从机会和投入的角度来讲,从这个角度看,走出去也是很重要的,再加上国外的成本和市场的恢复度,是给我们很多主流开发商,特别是一些开发商实际往前走,但是我来看,中国的开发商非常多了,但是什么样的开发商适合过去?需要很多的思考,现在中国的开发商走出去的,也要考虑说是短期的还是长期的,是合作的还是自己做开放,是卖给中国人还是国外人?都需要很多的思考,从我们现在行业来看,看到我们行业领先,像万科、富力等等,他们都是走得更好,从我的感觉,他是站在更远的角度讲,如果没有未来扩张一些新渠道的话,可能要满足长期增长,还是有一定压力的,从宝龙自身而言,我们是一直关注境外的机会,也关注项目的走的方式不断的调整、研究,我们现在也在东南亚,特别是东南亚,因为我们对国内东南亚比较熟悉,也很多的资源,很多朋友,所以这方面我们也比较多的研究探讨,但是毛总谈的经验这方面也很有感受,今年我们去了新加坡和澳大利亚考察的六个大的开发商,因为宝龙是做商业地产,我们也看到说,中国的商业地产和其他的相差在哪儿?如果从这个来讲,差别还是非常大的,我去看了澳大利亚四个大集团,世界上最大的开发商地产商,我一直很难理解,为什么澳大利亚一个2000多万人口的国家,国土那么大?

他们必须有三个平台,资金、资产、盈利平台,在我们国内的商业地产开发商,我的理解都只在做第三个管理平台,那么我们学的是自己组建的资产管理公司,也在和合外的合作搭建这个平台,希望在资产平台先做起来,因为中国没有好的投资者在做这件事,但是我认为是很有必要的,他更科学系统的站在资产方的角度,怎么样提高效率和创造价值,所以国际化有很多方面,经验上的国际化和学习,也是我们现在的房地产商,也是很好的机会学习。老外来我们这交流,也是很尊敬我们,因为我们有很多机会他们没有,所以这是很重要的感受,谢谢。

钟彬:11月初的时候呢,我们的精锐的董事长去了美国,开了一个年会,这个年会里有一个美国非常权威的组织,全总和美国的企业探讨了这些落地生根的模式,那么我就想请您谈一下理解。

钱建蓉:我觉得最近几年,东南亚地区的国家,包括像缅甸等等,出去看和投资,站在我的角度还是尝试型的,因为你通过对外的投资,你可以看到很多东西,包括这次在美国的考察,中美之间在房地产的方面,还是有很大的差别的,一个是房地产市场的产业链条非常完善,无论是开发商也好,还是基金等等也好,都是非常完善、成熟了,那么他的行为是理性的,所以我发现美国的开发商,尽管使用的杠杆比我们高得多,在整个的百分之百的投资之中,只投了10%,但是他用这样的杠杆撬动了整个项目的开盘,他之所以能这样做,是因为这个产业链条非常完善,比如说房地产的基金银行的参与,包括持有性物业的基金都是非常完善的。第二,美国的开发商在开发过程中,都是有近百年的老店,对房地产开发的规律的敬畏令我非常惊讶,我觉得我们中国的开发商,因为是一路高歌走来,所以缺乏对房地产规律的敬畏,甚至可能认为说,我们还会一路持续的高歌猛进下去,这对我们的行业还是有非常大的风险的。所以在我看来,我觉得真正的我们当三中全会以后,有一个非常重要的词,就是让市场起决定性的作用。我一直想,如果我们中国的房地产,也让市场起决定性作用的时候,我觉得我们面临的环境将会更加复杂,因为我们过去,其实在过去的十年,尽管行政的调控,我们对它有很多的不满意的地方,但是其实当这种行政调控到了后期,我们已经知道,他归他说,我们归我们干,因为他越说,房价越涨,所以也掌握了这种规律,但是未来的十年二十年,如果更多的由市场决定,我们会面临什么样的环境和挑战,这是我们需要思考的。

另外我们看到,我们在国内的房地产还是存在着风险,比如说我们整个房地产的租售,这个比例是很低的,平台是没有的,开发商变成了一个物业的长期的持有人,你没有推出机制,所以这个游戏对于中国的开发商来讲,如果在未来这个还不出来的话,对商业不动产的开发商来讲,还是非常痛苦的一件事情,所以我觉得从这个角度上来讲,可以看到目前国内的商业地产的开发环境还是不完善的,所以这个环境当中怎么做,也是值得我们思考的,那么另外一个方面呢,商会支持成立了海外的投资基金来投资美国,从美国的市场情况看,我最近也连续了几次,美国的市场还是恢复的非常好,我看到一些数字,美国的市场已经从2012年开始逐步的恢复,到今年的9月份,我看到的数字已经是连续16个月的环比的持续增长,到今年9月份,我看到美国的20个城市,房价创了2006年的最高,20个城市已经达到了13.29%,那么11月份全美的建筑商指数,已经达到了54,超过了他所谓的50作为荣枯的点,应该来讲,开发商已经连续6个月看好未来的美国房地产的前景,那么从我们这次考察情况看,美国的房地产正处于增长的初期,所以这一轮的增长刚刚开始,那么回头看,我比较担心的,我们从两个国家的比较来讲,美国的经济恢复的强劲,可能会超出我们的预期,尤其这次我们在硅谷看到的新科技,新兴的产业在恢复和增长的速度还是非常快的,这也预示着未来的经济的增长也会是比较强劲的,所以我看到未来几年美国的经济增长的预期是,每年可以达到3.5%左右,这在美国过去的经济发展过程中,也是不错的数字,所以这样的数字,我相信对美国的房地产还是非常利好的。那么另外一个方面,回头看中国,中国在过去这一轮的经济发展过程中,大家都知道,实体经济对经济的支持度是非常脆弱的。那么喊经济转型等等,目前为止,我们实体经济的恢复和态势是没看到的,尤其在江浙一带,我们很多朋友都是做实业的,所以如果我们的房地产是建立在这样的基础之上,也是要谨慎的观察的。所以我们希望能够看到金融的改革,能够带动我们体制的改革,经济的改革,能够带来实体经济进一步的恢复和发展,我想这一点跟我们房地产的发展是有良性互动的,房地产不可能只有我们一路高歌,其他的实体经济起不来,这对我们也是有风险的,所以美国还是面临着新一轮的机遇,在商会的带领之下,可以跟美国主流的开发商,这次去的都是我们一线的开发商,所以当你第一步走出去的时候,能够跟这些开发商携手,能够降低风险,学到很多的东西,所以这个过程当中,对于走出去,美国是一个选择,包括马来西亚等等,像这样的国家,他的房地产开发的游戏规则,甚至有的还不一定像我们这边这么健全,越不健全,也有很多的机会,所以我看缅甸,大家无法想象,在仰光,他的写字楼的租金不比过去低,过去的几十年没有开发,所以他面临着也有很多的机会,但是这些地方法制不健全,风险更大,你的获利也有更大,但是美国市场他是非常完善的,但是另外一点,投资美国、海外,也是从公司的整体的资产配置的角度,未来中国的公司必须走出去,也是在资产配置角度考虑的,所以商会在这方面,能够为我们的很多会员做了很多前期的工作,这次成立这样的基金会,是非常好的事情,我就说这些了,谢谢。

钟彬:刚才钱总讲了全球的资产配置,也看到了一个隐忧,中国房地产的市场周期和美国是不同的阶段,那么投资价值一定不一样,那么有个别会员,我们也报告一下进程,今年的5月,房地产投资中心是正式成立了,我们纽约办公室也成立了,我们当时就秉持着和政府的主流要整合,所以我们建立了非常良性的非常紧密的合作关系,第二是美国主流的协会和社会组织合作,包括非常重要的主流机构,这样为我们企业走出去带来了很大的便利,第三呢,和美国主流的企业合作,只有这样才能学到好的经验,降低风险,所以商会一直在合作,2014年是落地生根,那么我们也请单主席讲讲我们这块下面的打算。

单伟豹:去年1月1号,在基金层面做得好的不多,我们大概有1800多家的基金公司,这在外国来说是太少了,但是十八大对经济领域的开放,肯定会助长发展,那么我们董事长他们做得很好,因为基金这个行业,我接触了很多公司的人员,他们是做得比较好的,(中美基金)是一个开放的平台,有我们很多组织,这也是我们副会长级别的朋友们一起投资的,我希望这两个项目能够变成我们一个前沿的一个尝试的经过,习惯一下中国的基金走出去,会遇到什么困难,在中国有中国的经验,但是外面还是有这尝试,这里我希望张明生张董事长参与我们进来,给一些意见,他们投了很多项目,我觉得他们做得非常正规,而且我的同事们,说张董很保守,所以他们叫张董,所以我们中美基金希望不断的发展这个项目,经过实线操作,我们会放大,希望成为中国对外投资的一个比较大的平台,帮助所有愿意走出去的会员们。

钟彬:钱总,您是我们基金的主要参与人,您对于我们下一步有什么期待呢?

钱建蓉:现在已经确定了两个项目,这个月下一周,我跟单主席还会去纽约,那么2014年,我想我们会有更多的项目会落地,这次看了不少项目,有一些是从投资回报和市场情况都是不错的,那么因为对美国市场还不够了解,只有多走多谈,能够找到更合适的一些项目,所以我想对2014年,我们也充满了期待。

钟彬:毛总,谈谈您的建议。

毛大庆:走出去大家情况各不相同,但是我还是明确的建议,我觉得从投资的安全性,未来的可持续性角度来讲,还是应该找好一些好的合作伙伴,当然国外的好合作伙伴很好,或者国内的大家都有一些共同意识的,包括共同的国际化经验的这些企业,好多伙伴一起出去,也是一个办法,因为毕竟来说,我们的投资开发的理念,包括我们的客户对象、产品定位等等这些问题,跟国内的市场还是很多不同的,无论您是做写字楼还是住宅,他的客户群包括市场的操作办法都是不一样的,但是刚才都讲的肯定比技术层面简单很多,但是他是个市场问题,我也看见过很失败的案例,我在温哥华亲眼看见这个新鸿基做的项目,就很麻烦,这个地方在我们中国看起来地方不错,主场馆的边上,肯定没错,然后规模非常大,容积率还挺高,跟咱们小区似的,香港人感觉这个事情很好,但是卖起来非常困难,因为这个地方温哥华人不是很愿意去,而且他专门有公寓的区域,你盖的都是有地房产的中间,就有问题,销售的办法也不同,那会卖房子不是弄个销售公司就很卖,他找卖手,所以最后老板都飞过去求这些卖手卖房子,所以这都是经验,经验碰壁也没问题,但是作为大宗的投资,大家还是希望有投资安全,相对的安全的保障,所以找一个好合作伙伴,摸清当地的市场,学习当地的经验,沉下心去做当地的过程,这是取得投资的办法,不要说我是中国的老大,不得了了,这不行。还有一条,你做一个全中国人都住在里面的项目,这肯定完蛋,我们真的是看到过这样的项目,住的都是中国人,周边的学校也下降,老师都跑了,大家都不去了。所以一个楼,你必须有好多民族在这,不能全是一种人,所以这都要学习,你不做不知道,做了学会了,才能做好,根本的问题还是本土化,我想我们出去以后也得本土化,不然也有问题,谢谢。

钟彬:这是我们的建议,对我们的会员企业,您有什么好建议?

许华芳:我觉得几个阿哥都讲得很好,我的整体感觉就是还是可以尝试的,如果放自己一部分的配比的资产去试的话,还是不会错的哪里去的,中国人也很努力,所以也祝愿大家都有好的成绩,谢谢。

钟彬:今年的主题跟去年前年来比,我们一组讲形势,一组讲国际化,这是行业的趋势,也是企业走出去的内在需求,刚才各位企业家聊到了如何走出去,那么我们走的稳健、正确,中国的国际化也包含了房地产企业的国际化,全球资本的国际化等等,一个能够长期立足的企业一定是国际化的企业,所以我们也祝愿我们的企业走得更加稳健、美好,谢谢各位嘉宾。

下面的环节是我们全联房地产商会的活动,这个环节将由我们的常务副会长赵会长来主持。

赵会长:首先我们看大屏幕,就是我们年会的工作的总结和定义,请工作人员播一下视频。

(视频)

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2013年12月4日下午

任志强:我们要讨论企业维权和产品权的问题。那么关于财产保护的问题,请王会长做一个汇报。

王会长:大家好,我先介绍一个提案,题目是关于民营企业家的会议。机会难得,各位代表都想发言,所以我尽量主要的材料,在咱们这本材料里,有这份详细的文字的东西,我捡主要的进行汇报。我请大家注意几个数字,为什么这次提出来,要保护民营企业家权益呢?就是首先要明确企业家他们在这里的作用,然后碰到了什么问题,进而我们给国家和政府什么建议,主要是这几个方面,我想考虑数字的就是第一个:国民企业占所有企业的99%,还有创造的最终产品价值合乎于60%,交税占50%,提供的就业岗位呢占75%,那么就是说从数字上看,一个99一个60一个50一个75,这说明了我们民营企业发展的作用是一目了然的。那么这里为什么单单要提民营企业家呢?那么全国工商联研究室有一个研究报告,他们认为所有上面这些业绩当中,企业家在这业绩的贡献率也达到了60%,那么就是说民营企业重要,民营企业家也很重要,那么这个发展过程中,还存在着很多问题,那么我就几个问题,总结了五个问题。

第一,企业家和财产保护相关立法滞后,法律保护偏弱。为什么?民营企业家及其财产保护,我们相对而言,就是国有企业他有国有企业、国有财产管理办法,那么相对而言呢,就没有民营企业的民营财产或者个人财产,那从相对而言的这方面是一个缺失,那么因为这方面的缺失呢,我们的民营企业家如果遇到一些法律问题的时候,那么立法的所有财产都会说,这一个企业就进行不下去了。那么执行层面的法律是偏弱的,有的讲法是很好,但是执行过程当中有问题。

那么第二个问题就是民营企业家和财产被公权利侵害成为一种现象,这在重庆的问题上表现得相当突出。一大批企业家被有的腐败权利、公权利,就是腐败给造成的一夜间自己的损失,这些不光是重庆,其他的也有,我在文件当中的例子大家看。

那么第三个就是民营企业家移民海外,转移资产,成为一种趋势,那当时我们在调查研究的时候呢,就是有的律师就讲,说现在的能移民的说这些企业家们,能移民的全移民了,没有移民的还正在考虑移民,这个比例也占到七成以上,这是第三个。

第四个就是民营企业家易患上一种家庭财产分裂症,就是这个人企业家也许没有移民,也在国内,但是因为健康原因,突然的交通事故,或者是什么意外状况,他的财产顿时就失控,那么家属就为分这个财产打官司,叫家庭财产分裂症。

第五个问题就是社会名誉、地位成了泡影,一旦这个人、企业家被抓起来以后,他的政协委员、人大代表职务,很快就罢免了,所以这时候就一无所有,那么所造成的伤害,我们讲它不仅是对民营企业家本人、家庭及其所属企业造成的直接伤害,更重要的是对我国各行各业,甚至是经济社会可持续发展造成的伤害,这个问题已经到了不得不解决的程度。那么三中全会关于全面深化改革若干重大问题的决定呢,是我们解决这个问题的重要的思想指南,那么三中全会决定指出,公有制经济和非公有制经济都是社会主义的重要组成部分,都是我国发展的重要基础。那么完善体制安排中强调,公有制经济财产不可侵犯,非公有制财产权也同样不可侵犯,所以我们就要认真学习领会三中全会的决定精神,知道企业家财产保护的问题。

那么我们想主要提了七条建议,第一条,坚强民营企业家自律,遵纪守法,诚信经营,这条当时我没有想,后来说这一条必须在第一条,首先我们企业家自律,遵纪守法,诚信经营,我们不去犯法,这个我们就会顺利的经营下去。

第二个叫重塑民营企业家信心,宣扬中国企业家精神,为什么?为什么好多人移民海外,就是因为他们没有信心了,那么企业家最根本的一条就是有冒险、创新精神,他丧失信心了,就没有这个。但是我们作为行业组织,必须要倡导宣传中国企业家的精神,然后呢恢复民营企业家的信心。

第三就是要完善相关的法律法规,就是上面我讲的国有企业有国有企业的资产管理办法,那么民营企业是缺失的,要有都有,要没有都没有,这是一个建议。

第四个建议就是深入研究保护机制,这个问题呢最近几年比较突出,那么作为一个完整的研究,制度机制、法制制度等等,这方面还不多,所以我们加强保护机制的研究。

第五条就是鼓励海外投资,而不是海外移民。今天上午的会议,我们深入探讨了企业如何走出国门,进行海外投资,但是不是让你去海外移民。你挣钱呢移民是给别国赚钱,海外投资是给我们挣钱。不能让我们的民营企业家像被娘打错的孩子,孩子离家出走的现象重复上演,所以这句话我们完全是照搬任总,他有一本书,我们好多会员都拿到了,任总也有一个切身的经历,他因为在自己创业的时候,被以贪污罪逮捕,又以投机倒把罪判刑,进了监狱一年多的时间,那么当领导问他如何受到冤枉的时候,任总表示说,我就是娘打错孩子,我不会改变我对党的信仰和主张,这个是不会变的。所以我一边写建议的时候,我就觉得深受任会长这本书的启发,所以我个人建议,我们应该为这种优秀的企业家鼓掌。

第六就是发挥NGO组织作用,传承慈善事业,积极回馈社会。我们提这个建议呢,我们是房地产商会,是会员组织,会员的娘家。那么我们就要组织起这个工作来,所以今天也请了律师机构、信托机构,他们是专门负责保护,怎么样提供对民营企业家和法律救助和一些信托的救助,那么我们还有一个仪式,所以这个我们是将来做一个会员权益的长期的工作,最后一个我们就说要鼓励市场上积极开拓,保护民营企业家及其财产的市场性的产品,是委托产品,或者说可能还有些保险机构的产品。那么政策建议呢就讲,主要是听大家,我们为什么历次年会搞提案,没有专门征求过会员的意见,但是这个问题太重要了,所以我们把这个问题抛出来,就是也许我们提出问题还都不全面,那么建议大家积极提出这个建议,我们积极修改,争取在 明年两会上提出来,我们是集思广益,集中了全商会的思想,我讲完了,谢谢大家。

任志强:过去发生过很多和企业家相关的维权事件,那么鉴于今天企业家都没有通过组织和协会和律师的通过,所以我们会提出一个建议,最明显的就是峰会问题,商会以商会的名义提出一个建议,然后正式向社会发出了自己的声明。那么对行业来说,和对企业家来说是非常重要的一件事情,如果没有这个,那么中央电视台,已经分别在各个地方进行了采访,他们还要采取系列的报道,可能会让整个社会对房地产行业都会产生不良的影响,由于我们商会和其他中国房地产协会、研究会等等社会组织共同努力,才应该说让中央电视台兑现所有的承诺。虽然他们得到了信息,央视已经受到了批评,也认识了自己的错误。如果没有法律、管理协会,很难对民营企业家和企业给予更好的保护。所以我们也要求一些律师事务所的高级合伙人和一些信托的企业,他们也来跟我们介绍一下,有关用法律和信托方式对企业维权和保护的一个情况。

上一次我们讨论会的时候,他们有些人已经参加了,这一次我们请他们参加我们会议,我们请律师事务所的李建明先生介绍一下维权的情况。

李宪明:很高兴和大家介绍一下从法律的角度如何维权,今天时间有限,我专门就信托机制如何参与民营企业维权这件事情,应该说信托从2001年信托法颁布到现在11年,一直是公益信托、民事信托等等当中运用,那么维权的点上,这是暂时的现象,那么为什么会用到信托呢?根本的一点就是因为信托制度,有一个特有的特征,就是财产的独立性,我们国家用信托,首先是社保基金、企业基金的制度当中,目的是为了保护这部分财产,不受第三方,不受法院和债权人的冻结,比如说企业里,员工把这个资金交付给信托以后就不能拿走了,一直到他年老以后具备了条件才能拿。那么我们今天说,把他用到这个里面,也是用这个制度。首先是在立法上得到了信托法的确认,这个财产独立性在管理制度当中,只有信托法确立了这个制度,所以法律保障非常充分。第二就是配套制度上,有一系列的保障,比如说信托的登记制度,按照法律规定,应该有一个登记,告诉第三方是有信托财产。

第二,要求财产转移到受托人的名义下之后,必须有制度保障他是独立的财产。再一个他要求在人员上、组织机构上也是独立的,所以各个信托公司都有独立的系统,部门的设置、人员的设置、档案的管理,都是严格分开的,所以因为有跟信托法匹配的制度,保障了我们的独立性。

第三就是事务当中,各级法院都承认了信托财产跟信托公司的固有财产,将委托人的固有财产的独立性,就是确定了他的独立的法定地位,那么他的财产是参与信托,那么法院就不会参与执行,如果因为信托破产,也不会影响到设立财产的独立性,所以这种保护机制对这种民营企业的事前保护非常的重要、有效。那么第二点强调,信托不仅仅是一种保护,他在民营企业的财产的传承、管理发挥了很重要的作用,我们说独立性只是一个方面。一个就是家族事物的安排,因为家族企业肯定面临着财产的分配,那么这个呢,可以通过设立信托的方式,事先规定好,就是防止一些民营企业突然的破产,或者实际控制人突然出问题,导致企业就乱了,家族就乱了。

第二,可以实现传承,因为民营企业都面临接班人的问题,有的是不愿意接班,有的是接班没有能力。通过信托制度,可以通过实际控制跟职业经理人联系起来,可以找到职业经理人管理,使家族后代能够享受企业发展带来的收益。

第三,信托这里有严格的保密制度,有明确的规定,所以有利于家族企业的安排。

最后,信托本身有节税的功能,第一,信托本身天然有节税功能,因为设立信托需要财产的移转,在国家现有的制度下,如果信托利益不进行分配,那么里面就会滚动运作,不断的产生收益,这里面就包括了应当纳税的收入,所以对投资人来讲,起到了节税的作用。第二,国家会有相应的税收政策,这方面也会有利于信托发挥他的节税功能,时间关系就介绍到这,谢谢大家。

任志强:陈长宾先生介绍一下情况。

陈长彬:我是北京德恒律师事务所的负责人,我主要负责事务所的争议业务。所以今天非常荣幸来参加这个年会,那么在具体的业务当中遇到的具体的案例来谈一点心得体会,这是我们在过去这些年的案子呢,特别是针对民营企业的财产性纠纷,人身侵权的案件,我们体会有几个类型,一个就是民营企业与其他企业之间的经历纠纷,这比较常见,还有就是民营企业内部的股权类的纠纷,甚至包括家庭成员的纠纷,还有一类就是民营企业与其他企业的合作纠纷。那么总结这些发生,我们觉得很重要的一点,我们更多国内的企业,更关注于我们怎么把我们的业务做好,而忽略了这些企业在发展、合作过程当中产生的纠纷,所以往往都是通过事后的方式来解决这些法律上的困难。所以这次我们我们提出来对于民营企业家和民营企业的保护,我们觉得我们应该建立这么一个结构,不仅是为运作过程中的纠纷提供机构的保障,更重要的是要有法律上风险的意识,把我们很多的法律的风险和问题,能够在通过一些制度上的,甚至一些商业模式上的安排,能够把这个风险降到最低,那么避免在今后产生更多的纠纷,那么我可以举两个例子,我们在具体的承办当中遇到的。

一个就是刚才王会长提到的我们重庆的民营企业家的纠纷,还有山西的民营企业家纠纷侵权的案件。那么近期我们涉及到鄂尔多斯的整个的一些信贷啊,一些民间的借贷当中的纠纷非常多。那么我们遇到一个困惑,民营企业在面对强大的公权利面前,他是非常的薄弱。那么在一个案件当中,我们是执行人,但是遇到了一个阻力,就是当地的打黑办,而且他们发了很多的公告和文件,就要求你所有的债权人,无论大小、优先权,你都统一要到打黑办备案,来进行处理。那么我们是享有法律的优先权的,但是打黑办说我们就是这样的,你要不接受,我们就把你所有的财产进行公平的分配。所以我们也确实体会到了我们民营企业家在这样的一个大的政府环境、法律环境之下,面临了很多的困惑和困难。

所以我想我们强调对于企业家与企业家财产的保护过程当中,很重要的一点就是说,我们要获取一个公平的公正的道路,而不是说在像其他的弱势群体一样,我们寻求一种法律上额外的保护,这是我想强调的。还有就是我想表一个决心,我们作为律师,在企业家保护的过程当中,我们非常愿意为企业家提供全程的全方位的法律的支持和服务。包括我们这次维权行为当中的财产信托当中的财产制度的安排和法律文件的设计,以及在企业家面临财产上的侵权纠纷过程当中遇到的纠纷,我们愿意提供全程的法律服务,谢谢大家。

任志强:谢谢,第三个请大成秘书所高级合伙人。

陈凌:我发言的内容是两个方面,第一存在的问题,第二,五点建议,首先呢就是关于民营企业家的保护的四点问题,从我们职业过程当中,我们感觉到民营企业家的主要问题有四点,第一,就是市场准入权利的不平等待遇的问题,像某些垄断或者半垄断的行业,现在基本上都在国营企业的手里,我们从民营企业的手里很难切入,除此之外,像一些对外外商投资都能够开放的产业,对于民营企业的投资也很难介入。从这个意义上来说,民营企业的地位相对来说不平等,面也比较窄,第二个问题,我们在职业中发现的问题,民营企业现在融资的角度来说,也有一些很艰难的问题,近年来,中国资本市场发展面临的比较大的融资方式,股票类、贷款类、基金类等等的融资方式,除了短期信贷以外,其他的融资渠道对于民营企业的开放度比较低,整体的融资不到全世界的10%,对比一些国营企业的融资,民营企业是期限短、比重低、比例小等等这些问题,民营企业的问题主要是环保的问题,在一些案件的过程当中,可能正常的羁押期限都在一两年,除此之外,第一大股东被限制人身自由了,然后整体集团的下属没有做关键性的决策,这些问题都很严重。第四呢就是关于财产保护的问题,中国呢有一种倾向,就是有一种仇富的心理,改革开放的让一部分人先富起来的思想,就产生了越来越浓的否定情绪。那么对于民营企业私有财产的保护就需要越来越完善,那么对财产权的保护和公权利对抗的时候就很薄弱,所以这是民营企业面临的比较严重的问题,从民营企业来说,我们愿意给出五点建议,首先就是政治层面,从社会上给予呼吁,我们必须确认让一部分人先富起来的道路不动摇,然后稳定的经济政策,通过法律制度来保护私有财产,建立法制阶层的信念不动摇。现在关于国有财产的保护已经有了明确的界定,对于私有财产的保护呢,我们希望从法律行业,我们能够呼吁国家成为专门的法律,第三呢就是我们建议能够发挥行业组织的支柱作用,上次开会的时候,我们也给了一些具体的建议。比如说有专门的机构进行整体的保护性的研究,然后从法律立法上设立的专门机构,包括一些流程上做一些研究,同时呢我们自己行业内的机构,能够长期的支撑和维系整体的流程运作。第四呢就是关于民营企业个人的财产保护方面的建议。刚才我们律师们谈到了信托的问题,其实呢这种产品海外是一种比较成熟的产品,在国外已经发展了近百年的历史,现在完全到了可以进到国内成熟的推行的阶段。第五个建议,我们从舆论的角度上来说,要引导这个良好的氛围,充分的发挥信托的公司,成立一些专门的专家团来研究流程,这是我谈的几个观点,另外呢我也表态,我们大成律师事务所呢,因为我们的主任是全国政协的常委,通过他的政协渠道,现在可以有一些关于立法的专门的提案,还有特殊的通道,所以我们也愿意利用我们的资源和关系,为未来的民营企业的立法提供协助,除此之外我们大成律师事务所,有一个专门的民营家族企业的保护和财富传承的专业委员会,我们也愿意奉献我们的专业力量,来保护民营企业家,谢谢。

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任志强:下面我们请了三家信托公司,先请大跃信托的王毅。

王毅:谢谢大家,根据商会2013年以来的要求,我们把这个信托公司,信托公司的作用,开展私人财产的管理方面,做了一些介绍。

第一,信托公司是一个借助于信托的功能,开展财富管理的资产管理公司。这一点在我们最近欧洲进行考察的时候,我们一些管理机构,欧洲在十字军东征的过程中,很多的男青壮年因为战争的需要,都奔赴战场。可是呢家里的妇孺老幼,他们财产没人管理,所以他们很多就把财产和家里的事情交给专业的机构管理。在这基础之上,逐渐的形成了欧洲独特的利用信托的功能来管理财产、传承财产的作用。而且在此基础上,延伸出来了很多专业的金融机构,我们国内在2001年以后,确定了一个信托公司管理办法,在这个信托公司的利用信托的制度,开展的项目的融资、投资和财产管理方面,在过去经历了十年的发展,跟现在的信托财产管理的规模达到了十万亿。可能在座的对于信托还有点生疏,信托这是个外来词,信托的定义是委托人对我们这些受托人的信任,然后把自己的财产交付信托,并以信托的名义实施专业化管理。这个管理过程当中,就实现了财产管理本身的风险隔离和独立运行的功能。

什么叫风险隔离和独立运作呢?就像我们成立了有限责任公司一样,大家每人都出一块钱,十个人出十块钱,那么这个公司呢,然后按根据公司本身的普通的愿景和利益价值,设立了信托以后,就有很多的灵活性和管理的特殊性,所以说在过去的十年里,中国的信托业利用信托的独特的功能,开展了投资、融资、财富管理,这个事物性管理等等方面的业务。资金都投向了这个房地产,在支持房地产基础设施的融资等等很多方面,都发挥了很大的积极作用。

在这个过去的十年,我们也知道中国的房地产业,也得到了一种非常的高速的发展,在这种高速的发展过程之中,我们很多的房地产的开发商这个机构,也民营企业也积聚了这样的资产,在这样的条件之下,也引申出来了财产管理,这样的一种内在的因素。信托公司在财产的管理方面,我觉得也可以借助于过去十年的发展经验,然后把个人财产的传承和个人财务的管理,能做得更好。

首先第一点,是在个人的财产的传承方面,我们很多的说法都是这个富二代啊还是什么的,所以信托这种技术,可以嫁接一种所有权和经营权相对分离的情况之下,把财产实现专业化管理,然后提升和促进提高我们私人财产的价值的空间。

第二,在私人财产的管理方面,他可以充分的利用这个风险隔离的作用,因为信托在过去的十年的这种大范围的管理中,信托的功能和信托理财的这种特点,已经深入人心。很多的投资人对信托都有不同程度的了解,包括很多政府的很多机构,都对这个信托有了不同程度的了解。实际上这也就为我们开展私人财产和管理,打下了一个非常良好的社会基础。

财产在有效的这种信托法的风险隔离的强调之下,可以做到一定的隔离,当然了,要说信托,一个机构或者一个信托法作为民法的重点的部分,去解决整个私人财产有效传承和保护这个问题,可能还略失偏颇,可能需要更多的法律体系的逐步完善和搭建,然后共同支持私有财产在信托这个管理之下,财产这个权利的完整性和不受外界因素的影响,所以说第二点,信托这样一个办法,要在不断的整个的支持这样一种财产安全的这个私人财产传承的法律体系的完善过程之中,然后逐渐的显现出它的作用。

第三个就是说,整个信托财产的管理的不利性和运作的这个要求,也对于我们财产的本身的权衡关系,也要求提出了更高的要求。我们刚刚说到了这个民营企业的私人财产不能侵犯,实际上国有企业的财产被侵犯的事也比比皆是。实际上所有的经过有效权利确认的有效财产,这个财产不管是民营的还是国有的,都不能侵犯。那么在这种财产制度的管理过程之中,就要求的前提,我们信托财产有个前提,就是说这个财产是真实、有效的,所以说在我们开展这个业务的过程之中,也希望和所有愿意开展家族财产信托也好,或者相类似的私人银行、私人信托也好,这种业务大家共同来规范信托财产的合法、有效性,以保证进入信托范围内的财产的传承有序和有效。我的话讲完了,谢谢大家。

任志强:下面请北京信托的瞿总。

瞿刚:大家好,我是北京事务所的,各位律师朋友,我就介绍一下我们在财产保护过程中能起到的作用。我想说三点,第一信托是什么,第二,信托能干什么,第三,怎么干。刚才王总也说了,按照信托法律来做,信托行为是受托人用自己的名义,为了受益人的利益,或者特定的目的进行管理和处置的行为,这是法理上讲的,其实大家可以理解到,信托公司并不是大家所理解的拿一个金融牌照的贷款机构,或者实业、私募投行等等,不仅仅如此,信托是能够灵活的运用财产管理和转移的民营机构。

第二个呢,我们为什么要有信托制度,在整个民营企业家里头能够起到什么作用,在咱们整个框架体系里面,有维权的设定和其他的等等,为什么我们要强调信托?至少三点,第一个是灵活性,只要信托财产没有权利上的瑕疵,就是你没有在设立之前就是优先的债券,设立的方式是可以多样化,目的也是合理化。只要你受到任何都可以给信托,你可以设置自己作为受益人的信托,也可以设置你的子女、亲戚,甚至你不认识的人作为受益人。那么在咱们的财产保护过程当中,更多的是差异性的信托。这就对应了刚才王总说的第三个问题,第二个是信托的稳定性。信托关系一旦确立,不会因为各种意外情况发生,而终止这个信托,另外他这个家族信托,也是率先走出了这一步,当然我们也在做积极的工作来稳定这个项目。信托产品在民营企业家出现一些意外情况的时候,他的财产权的保全,这个过程中可以解决家庭财产分裂的机构,那么两个情况下都能实现,一个是债务债券关系实现确立,第二个是受托人固有的财产,不应该受托人的情况而出现财产的混淆和一些管理不当的情况,这就可以解决二四五的受到公权力侵害的三点。

第三点就是怎么做?怎么让这个落地?同样也是三个,事前事中事后,事前因为信托的关系,我个人建议,事前可以跟咱们协会包括律师所,咱们各家的信托公司联手,给全国的6600单位提供服务和产品,主要对应哪块?资金的信托,包括委托信托、累计信托等等都可以实现。第二呢是引向深入律师对这种侵害行为的就近提出,这个行为以后,有两件事可以保存,第一个是咱们专业委员会,能够提供相应的资源和专业层面的保护,如果可行的话,由各家单位发起保护基金,大家群策群力,在平时不能承担谁是受害者的时候,汇集大家的力量提供保护,既是保护别人,也同样是保护自己。那么事后从立法的高度,提出的公有产权和私有财产,这还不够,刚才大成的也说了,大家需要群策群力,从各个金融层面,在立法这个层次,更好的解决问题,北京信托能够持续不断的通过三十年的累计的资源和管理资源,在咱们的法制环境日益健全的大形势下,为咱们商会的各个单位,提供财产保护的需求下,做出自己的利益,谢谢大家。

任志强:谢谢,下面由外贸信托李总。

李银熙:今天很高兴有这个机会,在我们商会的年会上,介绍一下我们的信托业务,我今天想介绍的就是家族信托,主要想讲个方面,一个就是简单的介绍,还有国内的家族信托的情况,第三个就是我们外贸信托在家族信托的开展的情况,刚才讲的家族信托是我们为了一个风险隔离和传承的目的单独的设立出来一个信托,这个可以避免司法上的不当利益人侵害他的财产等等方面,包括委托人自身在公益事业上的一些安排。所以家族信托是目前市场上大家非常关注的产品。那么我们国家的信托刚刚兴起,在海外呢已经有一百多年的历史了,那么我们国内呢,随着这些年的发展,随着财富的增加,那么家族信托就得到了大家的关注,那么我们民营企业家呢经过了创业的积累,现在已经积聚了数目可观的财富,现在很多民营企业家关注他的后代,他的生活,他的创业,他的教育,包括他家族事业的传承,包括他家族精神和文化的传承,是现在民营企业家们都非常关注和思考的一个问题,所以国内目前商业银行的私人银行部和投行的公司,都非常投入精力在研究,目前在家族信托方面呢,已经有了产品的推崇。那么国内和国外有一些区别,他的形式呢就是设立一个STV这个公司来作为信托的载体。但是他的管理还是找一些委托人来做,那么国内的信托都是通过专业的信托公司来做,那么有信托法的金融机构在运作,那么国外呢仅仅是一个形式的安排等等,所以收费比较低,那么国内的信托因为在家族信托的管理、运营等等,所以相对来讲国内的费用比国外要高一些。那么我们外贸信托在家族信托上的开展情况,我给大家介绍一下。

外贸信托是几年前开始研究的信托,然后我们在今年的5月份,联合商业银行,推出了私人银行的产品,目前我们的家族信托已经是签约了十几单,目前正在谈的各部门比较多,感受到市场需求非常的旺盛,那么从我们做的家族信托的具体的案例看,目前信托的财产,是以金融类的等等,目前还在考虑股权类的财产,但是不动产的家族信托,因为一些制度和政策,现在还不够配套,因为他有一个登记,有一个财产转移方面,是按照交易性财产来做,所以不动产还在研究,但是股权信托,包括保险权益的信托,包括一些公益类的信托,就是在我们家族信托里都涵盖了,我们现在家族信托是财产方面,最大期限是20年,最长是50年,那么还有一百年的传承的需求,所以我们确实是感受到了国内在家族信托方面的需求非常旺盛,我们避免国内民营企业家的财产外流,在我们境外为他们提供服务,从家族信托业务的管理来讲,我们是运用的管理,我们在信托之前,给他提供了很多推荐产品,也可以按他的意愿,帮他支付各种费用,这是我们信托业务的情况,从这些年的实践看,我们确实感受到这是非常广阔的市场,也是大家解决现实问题的,尤其是民营企业家财产保护的紧迫性,所以我们外贸信托非常愿意在这个民营企业家财产保护的过程当中,提供我们应有的信托方面的服务,谢谢。

任志强:商会一共组织了四家事务所,三家信托公司发起一个倡议书,由商会提供各种服务,比如说建立律师信托公司的服务,然后给所有的会员提供相关的联络服务等等,如果各位有兴趣,我们想用这种方式,可以落实三中决定中对企业家和财产的保护,一会儿由张总介绍一下,会议结束之前,我们将举行一个倡议书的宣言仪式,如果愿意的话,我们希望有更多的人参与,用这样的形式保护我们的权利。

李泊溪:我们先请会员代表一块发言。

任志强:我们还有第二个议题,我们想分开,除了财产保护的问题以外,我们还希望更多的了解一下房地产市场的看法,虽然上午已经有了一些发言,我们也想听听各个会长关于这两个问题共同的意见,我们先请李泊溪会长做一个介绍。

李泊溪:我听了刚才咱们很好的发言,我觉得对咱们这个很有信心,我在国务院的负责呢就是打报告,我的意思是咱们的事情如何做?申请的时候注意哪些问题?我认为我们这些报告,总的基调是落实三中全会的决定。一个就是三中全会的精神里边,提到财产保护的问题,咱们目前财产保护的问题,刚才一位发言也提了,财产保护问题普遍存在,民营经济问题显得很突出所以我们这个报告是解决民营经济的财产保护问题,这是一点,还有利益的保护问题,最好是能够把民营经济的保护毅力说清楚,再一个,因为民营经济在这国民经济中的作用,如果保护好了,有利于他的发展。还有保护好他的利益,也涉及到他提供服务的广大群众利益的间接保护问题。所以我想从这个落实。

第二这个问题是市场在资源配置上起决定性作用,这必须是多种所有制总体运营的市场,假如我们在这个地方,把民营经济做好,才有可能发挥作用,这一点特别要注意。

第三点就是说在非公有地位的肯定,我们三中全会里说得非常突出,以人关注也使大家民营经济很振奋,因为过去是限制利润,后来说是对社会主义有利,后来又说发展民营经济,现在就是平起平坐,所以我们这个做不到,我们这个报告就是基于这个精神而提出这个建议。再有一点,我是想,要如果从这几个角度来补充一下玉清的报告,也许我们这个报告得到更多方面的理解,在这里说这个还有民营的问题,咱们这个报告一说,好像这都是移民的问题,实际上这个移民我没有特别调查,实际上公务员的移民,国有的企业中的到一定程度,也有一个保护的问题,这个移民都挺普遍的,所以我们能不能这样想,目前移民的关注,在民营经济的过程中,财产得不到保护变得很重要,免得移民情况大家有误解,我想从这方面,我这天天改革开放三十多年就是打报告,我个人的体会就是咱们学会参考,我再讲一点事,就是我们要理解一个状况,我国的经济深化改革的结果,整个的经济就是自由化这个前提,需要引起在座的商会成员的注意,如果经济自由化呢,马上就会问何为经济自由化?就是指的政策、法律、制度,对市场配置资源的影响最小化,也就是说一个市场经济没法律、没制度都不行,但是这些东西,他对市场配置资源影响最小,这个谁影响的小,谁经济自由化程度最高,美国的经济跟我们的区别,是经济自由化的程度不一样,所以在我对他的研究里,就提出了自由化程度最高的地区,那么经济自由化呢,主要是四个自由化,一个是经济自由化不用说了,就是用市场决定,这是全部定义,投资自由化,就是危害人们健康没有什么不可以,金融自由化呢是全部体系进行改革,何为离岸金融?他不使用中国人民银行确定的金融,不接受中国人民银行的领导的金融,还有运输没有限制,没有各种中介的限制,所以我讲到这一点,就我们现在面临的,要迎接一个经济更加自由化的改革以后,这样的社会的到来。这里我需要跟大家说一声,我们目前看了三中全会的改革,大家很振奋,同时我觉得改革进入中坚战、分水区,有非常多的障碍。

你比如说各个部委习惯了过去的怎么样来管理经济,现在让你改革,马上就不一样了。比如说今年国务院要求,各个部委都把行政审批解决下来,于是乎所有的部委都向上报了,这样的话,马上就成立一个专家委员会,对这个问题进行改变。我告诉大家的意思就是说,三中全会给我们指明方向,如果要变成现实,还要做出卓越的努力,诸位房地产商,各位会员和在座的诸位,如果我们要做好呢,要在这个竞争中取得利益,取胜,我们一定要提高资源配置的水平,提升资源配置的效率,增强资源配置的能力,这样才能提升竞争力,预祝大家成功,谢谢。

任志强:进入自由发言阶段,请各位会长做好准备。

周政:我是今天新当选的副会长,中粮集团的,今天的课题非常好,我觉得结合十八届三中全会之后,尤其是房地产领域,商业地产,结合市场在资源配置中的决定性的作用来说,结合我们中粮大悦城,首先政策调整来说,更重要的还是抓住如何为消费者提供满意的产品和服务,尤其是在电商冲击方面来说,对商业地产来说是挑战,我们认为来说也有很大的机会。那么挑战是这个电商已经带来了,像今天上午咱们的会议谈到是颠覆式,对于一些在服务方面不要求你那么高的,只是在成本、反应速度上,如果有非常强的劲头,你这个购物中心,百货,商业确实是颠覆了,那么如果说回到一个商业本质,满足消费者多层次的需求来说,去挖掘这个市场,从商业地产这个角度来说,是大有文章可做,机会非常多,中粮我们做的大悦城,我们各位朋友,各位同事,西南大学城,朝阳北路的大学城,在全国开业五个大学城,我们根据对消费者的分析,根据真正满足市场的要求,我们在消费者这种对求新求变,对服务,对体检,对精神层面的东西,你是从网络过不了的,你比如说我们商业这块,要做出一个让消费者能觉得这个地方以后,你要有一个定位,你不能够泛泛的做个商业地产,我们现在商业地产有十多种没有完全的把我们想做什么想明白,你服务的科学是什么?不能是全课程,老少高中端全部都做很难,还是定位一个目标。那我们在自己的体会当中,我们是定位的新兴的资产阶级,那么这个课题里,我们抓住他们不仅是物质层面的特点,在精神层面,我们要营造一种聚会体验感非常强的,不仅仅你是在零售方面,你在餐巾方面,在影院,在文化,在精神这个层面,在教育,包括冰场,包括整个商业服务方面,要形成一个到了这里来以后确实舒服,我的领域我愿意来。这个层面来说,你如果电商要进行一个,你说你买一个服务,说送一个服务,送一种精神到我电脑里来不一样。

那我们11月11号那天,咱们天猫350亿我们压力非常大,我们那天是赢了市场走,咱们说要承认电商对于我们的购物中心的作用,但是不能回避,这时候应该是主动的引诱、适应它,那么我们欢迎所有的客户,欢迎你来体验,没买没关系,但就这一天,我们所有的天津的上海沈阳五个大悦城的商业,销售额增长了25%,客流量提升了28%,实际上大家在体验的过程里,很多的年轻人、商户都试衣服,试完了之后,他说你不买吗?不一定,但是他们款式新,在产品的新奇特方面有自己的特色,这时候呢,对消费者来说,他有差异化,另外他即使主办方是来做,但是他购物中心一般350到400个商户,这时候你还有参与,你有文化教育,有其他鉴别的,包括你是开放心态以后,给消费者带来的是多元化。

后来我们理解,电商这块是整个购物中心消费形式里另外一个渠道,你不要变成竞争的格局。所以积极的适应这个电商的崇敬。那么对于我们怎么样调整步伐,以市场为导向,抓住消费者真正的心态,你比如说标准化的东西,我们有专门的电子,他一般新的就在购物中心,换季的就在网上,然后线上线下都是真正的消费者让它怎么方便,让他延伸那么一种范围,扩大了对消费者的一种服务,反而来说实体的购物中心,商业,他和网络把电商方面带来的行为,这样的行为处理好以后,这种资源配置反而对我们未来一定是体验式的,你像餐饮的体验,品种比较多,服务环境比较广,那这样的东西,你承担以后,一个真正人们聚会,有这么一种很好的空间,另外我们在三个方面,第一,就是零售商品,品牌商品的领域,要有空间的体验感,人们来了以后无论是产品的展示还是式样,都有体验方面很强的冲劲,第二个方面就是空间感的感觉,这要以客户为中心,强调消费的感受。第三个就是实体商业和电商结合,就是说第三空间,把电商怎么把这个坚强?把线上线下能不能做一个有机的优惠,这个方面来说,我觉得商业会有做这方面的工作,我觉得商业方面一个体会就是需要交流,那么交流和沟通之后,可以加强学习,加强合作,比如说我们在北京悠唐的购物中心就是我们采取这个支持的,那么你不同的方法,不同的定位,不同的招商,我们招得进留得住,运营的好,业务提升的好,这里面有文章做,所以不管民营和国有,最终上市之后都是公众公司,就是最后要给投资者交出满意答卷,这方面来说,我们大家能够把握好,理解三中全会的决定性作用,关键就是我们要真正拿出市场的产品和服务,这样我们一定能够做好。

任志强:还有哪位?张总。

张民耕:上午听了几个报告,我们做了几个机会,那么顺着这个思路想呢,今后的房地产市场会有什么情况?那么我大概是这样一个体会,这届政府已经实施了这样的指导思想,所以从这届政府上来以后,到昨天为止,第一次提到宏观调控,这个但是没有政策的政策是非常好,一个呢就是说增加土地的供应量,北京上海的核心城市以及各地的土地供应量和去年相比,有一个比较大的发展。第二就是增加资金的供应链,一个是银根,一个是地根,这个就是土地上涨,现在是各种金融机构,都可以采取类似信托这样的办法进行房地产的融资,第三个呢,还是有一些功能,就是实际上对于房地产税的推广,一直是现在线上的。那么这对于把房地产作为投资和投机的人,不得不多一些,另外再加一些保障性用房的增加,那么我感觉就是以市场为导向来进行长效的市场化的,不调是不可能的,因为房价指数几乎就是政府的民营,所以还是要调控,是政治的需要,也是社会发展成本的需要。但是如果是长效机制的调控,可能就会有感觉,那么我们会稳中有降,我们做了这样的判断,当然前提还是政府自己管好自己,这个手是印票子的指数,如果相当于GDP的两倍,那么是房价,最好的就是资产价格的上涨,如果管住自己这张嘴,从中长期看,这个房价是制止了上涨的速度,而且可能稳中有降。

对于房地产形式,我是从金融这方面,我们基金联盟近来也开了一些会,第一个市场分化非常激烈,可能未来三五年内,前一百强占据市场份额,其余的占据剩下的50%,那么这个红到什么程度?还有一部分中小企业是处于边缘化,另外呢随着这个房地产金融的发展,让他们可以金融的各类机构,都来做这个房地产金融,可能会有一个萝卜快了不洗泥,对于风险防范这方面,会有一些可能做不到的。所以作为我们私募的保险基金来说,既要看到这样的发展的形式,又要看到里面的机遇,所以我们提倡的就是和各类金融机构进行合作,然后发挥我们私募基金多数是以开发商作为基础,以房地产业务作为我们的核心竞争力的这样一些优势,就是把这个基金管好,把房地产这个金融当成融投管退各个环节做,这样很可能就是可以增强房地产金融的安全性,增强收益,所以我现在就是从管理金融的角度,就是提高风险意识,提高我们的核心竞争力,就是把房地产各个环节的操作达到更好,防范风险,这是下面需要做的。

任志强:好,谢谢。张总的意思是大家没钱了可以管他借,还有哪位?

桑洪:我想在此对房地产的改革,能够在我们商会做一些调研,提出一些更有分量的意见来,因为维权的很多公民的问题,非民营企业家和民营企业家的一些问题,我们应当深入研究一下。我想听三个方面的问题,第一,关于房地产税费的改革,到目前为止还有很权威的意见和建议。那么房地产税和费之多,是所有的行业都没有。我们知道我们政府向我们收的费有多少种?税有多少种? 那么我就不多说了,那么这么税费谁有详尽的报告给政府,我们应该怎么梳理,变成简化一些线条清晰一些的?这方面是不是我们在十八大三中全会的报告中也提了这个事情,但是能不能我们全联房地产商会做一些调研,对房地产税费的问题进行一些建议性的东西?与房地产税费关联的其实还有好多东西,很多城市也是一样,比如说房地产的这个租赁登记费,大家可以看到很多房子啊,有的城市是按照租赁额的1%,由租赁方和被租赁方各拿5%,比如说我拿1000万,每家拿10万来付,如果大的话是很大的,这方面有很多类似于这种登记或者是担保的登记啊,或者是抵押登记等等,这方面很多城市不一样,那么这方面也有必要随着房地产税费的改革,能不能提出一点意见和建议来?

第二与房地产有关的是人房的问题,按照人民房屋法,那么几乎在省会城市和这些大的城市,都是按落地面积来建设人房,或者是你交人房费,不用自己建设,我看了人房网,我也给各级人房办打了电话咨询了,那么这个人房法就有一个问题,按落地面积建设人房,是越高的楼越少,越低的楼越多,所以在人房法的条例上,我仔细看过,就有很粗糙的东西,各省市执行起来也不一致。那么这方面,我觉得存在着巨大的,在房地产的过程中的浪费行为,现在有多少人房可以用?有多少是挂羊头卖狗肉的?这个数额是很大的。

第三,关于城改和旧城区改造问题,这个问题我在微博上说过,现在很多城市都在进行城改,这个我毫无异义。但是旧的城区,随着市长们的愿望和每一届政府想做业绩,旧的城市在中国的大地上已经基本消除了,或者说是快消除了,也就是说能否我们呼吁,放慢旧城区的改造步伐,留给旧城一些历史,给我们的后人们认识这个旧城,去保留每个城市的历史,再由历史的人员审慎它,或许比我们更聪明,更能够对我们的城市有贡献。我们看巴黎,巴黎的旧城改了吗?没有,在建新区,我们现在旧城,哪个城市保留了旧的城区、胡同、项目?就是有些旧楼,也被政府为了装饰一下,把它变成表面新楼了,为了脸面上的事情,所以是否应该提倡放慢旧城区的改造的脚步,而加快棚户区的改造?不要混为一块,这也是需要关心的,我就提这么三点建议。

任志强:我这有灯光看不清楚。

嘉宾:各位权威大家好,我想问一个关于农民工的问题,现在农民工是松散的状况比较不乐观,我想问随着社会的发展,和咱们城镇化的进程,农民工的职业化和专业化的发展趋势是什么样的?他们未来什么时候能够不是农民工,而是职业化的工人?谢谢大家。

任志强:这不是我们发展商能解决的,这得提示国务院改革领导小组,还有谁要发言?

史建华:今天这个会,主要是讨论一下咱们房产商的问题,那么刚才听了黄主任关于商会未来的空间有一个指导,三中全会以后有一个建设,特别是在维权的问题等等一系列的中间,怎么样政府既能对立又能对话,我想这是围绕我们这个主题,如果把这些工作做好呢,我想有几个情况。

主要的问题就是沟通的问题,现在的政府和房产商的沟通上,可能会有一些顾虑,由于种种的压力,包括是一些群众意见看法,所以政府扩大面积的房产商会。第二方面来讲,作为商会,作为房地产企业来说,怎么样集中正确的力量向政府汇报。第三就是我们怎么样创造一种形式、创造,能够让我们在城市化的建设中间和政府同步,现在很多的一些建设中,开发商是城市建设的一个主体,怎么听这方面的意见,不管是管理上还是发展的环境上,能够吸取这些,所以我们能不能在这方面创造一些经典,都是为我们更好的来对三中全会以后,企业的发展,城镇化提供一些意见,谢谢。

任志强:我们商会在今年一年里,我们发了好多通知,我们去年也说过,地方商会时候有问题,应该向总商会这提供一个信息,我们也建了信息网络,我们可以考虑提出一些问题,比如说这次房产税的提出,是上次就提出了,如果你地方没有提出来,我们可能把所有项目的都了解,你应该弄个东西上来,要不然我们怎么替你们做工作?所以地方商会要发挥作用,即使把下面的政策向上面提供,也要求一方面参与,但是我们不可能把全部人都参与,我们很愿意做这个事情。

张雪舟:包括刚才桑洪会长说的那个,都要有个提示的。

任志强:你们网上把问题提出来,我们认为有必要做调查的话我们就调查,如果你们没提我们就没法调查。还有哪个商会的要提出一些问题?或者谈一谈看法?

徐树山:我是天津商会的,大家下午好,刚才大家都提到了维权的问题,我们现在提到维权的问题,大家都能够总结出来,关于自己的权益在哪儿大家都很清楚,但是有一个问题需要解决,我们怎么发声?要找个有发声的地方,要把这个声音让需要听到的人听到,一部分就是老百姓理解开发商,另一部分就是执政的问题。房地产发展了这么多年,几乎都是任总在那发声,使我想起一句话,天佑地产有志强,如果没有任总发声,那么地产被老百姓误解有严重,这个有人说,为什么大家对地产这么仇恨?不简单是政府,恰恰是地产的小人,他们是能够买得起房又想买便宜房的人,所以就是说我们这几年,包括政府一种民意,政府的民生的概念,加上舆论为导向,使地产比较被动。那么现在我们十八届三中全会以后,看来政府的一些想法在发生变化。但是呢,我们仍然感觉到还有很大的难度。因为现在有好多的过去遗留下来的什么税费的问题,政策的问题等等,如果剔除呢,还有政治问题,还有其他的不能够跟大家说清的问题。所以说想改变的难度很大,这更需要我们要有一个声音发出来。所以我倒想建议,咱们是不是能够跟当权者,或者执政者要一个讨论的权利?我们在微博上有任总发言,那是一个权利,我们不是单纯的地产商发言,我们各阶层的人讨论,形成这个局面,就会把真相让大家了解、知道,所以这样的话,对推动我们的维权更有利,关于具体的我们自己哪些有利,我们经营了二三十年的地产,我们很清楚,只不过我们不敢说,如果在这种形势下,我感觉到掌握一定的话语权和舆论的一些个力量,会对我们的自身保护会更有利,这是我一点建议,谢谢。

任志强:还有哪位?

鲍筱诚:我谈几点体会和看法。我入行比较早,快有二十年了。第一我觉得大家谈三中全会,这个事本身是一个我个人感觉,本身不是特别重要的信息,因为中国的政策没有保密性,三中全会以前就有很多的考虑了,出来以后有各种各样的请求,但是实际上第一个我想说,我们在看到国内政策的同时,还要看到国外,看美国、日本、欧洲的经济,都对中国的房地产有利。第一我想讲的就是有点国际势力,现在大家看中国经济的三架马车,国际的影响依然很大,所以不单单是这些,我想讲这个。大家如果关心国内的政策经济,也应该多去关心国际的,这对我们有好处。第二是具体经营房地产的角度,现在目前的三中全会也好,或者是以前,实际上房地产现在行业发生了很大的变化,主要就是经营的杠杆和财务的杠杆都设了这些,两种企业有比较大的冲击,第一就是规模比较大,这种企业要加快周转,在寻找这两点,所以大家看到,我们有很多的,我认为在未来的发展中,也是很有竞争力的,有的在细分的市场有能力,那么相反呢是中型的公司,这个挑战很简单,所以如果大家做不大,只是应该在专业上,在结构产品上有优势,还有一块呢,我觉得尤其这两三年,大家看地产的金融,金融向地产延伸,我们可以看到很多银行、信托、基金,都在向这个地产延伸,所以实际上我觉得地产现在,如果我们粗略的看,一个阶段是地产商自己玩的话,现阶段是有金融商和地产商一起玩,未来的趋势就是开始出现金融业的方向,所以我们有更多的理解,在整个地产的开发上,这块是我们对金融的理解比较深刻的。这点呢我想讲一个资产配置方面,我不知道房地产会讲什么,但是我想讲,在配置资产,不管是个人还是公司,应该是金融资产,供应资产,甚至海外资产合理配置,如果不配置的话,从中长期看,还是系统性比较好,谢谢。

高广桓:谢谢任会长,我是香港分会的主席高广圆,我想说几句话,因为刚才提到的问题,现在很多人把自己的资产拿到海外,把自己的公司搬过去,其实我觉得中国的房地产市场行业,已经变成最大的行业之一了,还有就是鲍先生说的,中国的资产不一定积聚在本地,有三个理由,第一就是把风险分散,把鸡蛋多放几个篮子,这非常合理的匹配,比如说百分之七八十在中国,二三十在外国,这作为开头来讲也是比较好的,中国那么困难的市场,政府有那么多针对性的政策,那如果在那么困难的市场能够生存下去,而且能做得大,那肯定在外国的难度不大,我们海外的基金经常说,中国的市场是全世界最困难的市场,尤其是对外国投资者来讲,第三呢就是说,现在欧洲、美国的房地产市场是处于一个比较低的状态,价格也比较便宜,那为什么我们一定要在这里争地王,不到外面去打拼一下?所以我觉得这是非常好的时机,如果说对外的投资,我觉得不一定是说搞移民的,我不是非常赞同这个说法,有这个可能性,但这不是主题,主力还是把投资分散,因为现在全球化的情况之下,越来越感受到我们的房地产市场,不光是自己来玩,中国的房地产市场,也是很多外国的资金进来,包括香港的资金,所以我们的资金也应该参加人家的游戏,尽早出去一下,房地产的投资不用担心,因为你投了以后,至少有土地有项目在手里,买多了买贵了,跟买便宜了,再持一段时间,可能价格还会上去,所以对外投资,中国的房地产企业对外投资越来越多,而且我觉得是刚刚开始,这其实应该是适应整个全球化周期,如果说对外投资的市场,最适合投资者去的除了美国,除了这个以外,可能是亚洲区的香港跟马来西亚,因为马来西亚也是今天早上那个张毅会长提到的,他们公司买了一百亿左右的土地,他的提法是非常对,马来西亚是非常适合中国人的,因为语言讲得通,吃东西可以,我自己也有一个合资公司做房地产开发,所以我鼓励大家多去外面走一走,如果提到欧洲呢,德国是欧洲经济最好的,应该可以去考察一下,那这方面呢,我觉得都有一些很好的投资机会,包括荷兰这些地方,第二点就是我们有国内的企业,国外的资金去投资,去搞项目,那我觉得我们香港分会,前两天就是12月2号,举行了一个两岸四地的全天的活动,然后晚上是11周年晚宴,当时有很多人参加,理事长、秘书长都来了,澳门的两个房地产商会都参加了,节奏都非常好,然后长三角不动产联盟的会长都过来了,我们计划就是说,明年我们香港分会还会继续做一个大中华为主题,加东盟,可能我们希望能够做到这一点。

另外就是我们香港分会也希望增加我们的国际网络,现在我们有在德国一个会员,在缅甸有一个会员,在新加坡有一个会员,而且还有其他马来西亚、荷兰啊这些地方,都有房地产企业希望参加我们的分会,所以我们香港分会希望能够在全联房地产商会扮演这样一个平台的角色,让国内的会员能够利用好我们的平台,我们共同投资也可以提供专业服务也可以提供资金也可以,所以我想在这表达一下我们香港分会的情况,以及怎么配合总会,以及各会员未来的发展,谢谢各位。

任志强:对于准备参加境外合资的提供了机会,通过他们可以找到更多的机会,得到帮助,还有哪位?

马忠山:我想提一个具体的问题,因为现在很多集团在房地产行业的投资呢,在逐渐的沉淀,然后变成有管理模式的轻资产,然后您对未来的一两年,这种重点的写字楼等等的开发和并购的方向趋势怎么看?

任志强:你搞错了吧?这得看城市产业服务的比重,如果那个比重很低或者根本不往上走你干嘛去?你们先研究研究经济学的基本道理,第一产业向第二产业转移的过程中才需要写字楼,不是所有城市都可以随随便便盖酒店的,你们要把产品的情况介绍一下,所以不是总统一说哪些城市如何如何,要着重研究一下,还有哪位要介绍一下?

李岳清:明年开这个会的时候,是不是研究一下我们主要的开会的方式,把会议的组织更高效一点,更符合现在企业家的需求,市场的需求,开会的形式,国内有组织非常好,现在将近一千人参加这个会,希望在这个方面再琢磨琢磨,就这个建议。

任志强:我们明年还有各种各样的培训会和专题会议,那么下午这个会议,本来是想希望各商业能够反映一下你们的需求和看法,包括我们提的两个看法,因为那市场,也包括产权保护,关于产权保护问题,我们已经联系了一些商会,这反映很强烈,希望更多商会反映一下,我们想通过这个会议汇集完资料以后,会跟全联工商联汇报,而且我们也希望全国工商联在两会期间,给他们一些好的建议。因此我们希望有更多的商会提出你们对这问题的一些看法。没有了,我简单说几句。

社会上有很多对房地产泡沫的说法,基本就是杠杆率,如果没有杠杆率就没有泡沫,如果这沙子里头有空穴,是杠杆翘起来的,那就是泡沫。中国的贷款比国外低,二套房子已经到了七成的首付了,就是这全是我花的钱,哪有泡沫啊,不要瞎猜,这不是低的问题,低了也不会对金融机构产生任何的影响,高了也不会产生影响,因为没有金融机构的钱,我们现在的贷款是占到12%之间,美国相当与GDP的总量,我们才占百分之十几,这差得很远,比如说我们有鬼城,我们同意,但是这是人口流动造成的,是不是说这房子都富余了,不是这么回事,按成套率算,人均还不到1,所以我们离泡沫还很远,局部有可能,因为他剩下的就跟比特币一样,流失已经超过了50%,所以不要以为随便说,我们中国的整个行业出现了房地产泡沫,这是有巨大差别,从中间而言,我们的水平和世界差很远,没有解决之前不要轻谈泡沫,我觉得三中全会和昨天的经济工作会议已经很清楚了,政府要对资源城市有规划,因为有些资源城市有可能形成空洞,没有了,枯竭了,所以他们在整体考虑的时候,会考虑这些问题,同时对市场的判断也是供求关系是第一位的,每一个地方的供求关系和整体的都有差别,从宏观来说我们有566个城市,但是真正产生50%交易量的只有50个城市,严格说是47个,就占了全国50%的销售总量,但是从销售面积来说,销售总量有28个城市,相当于50%,但是总体而言,我们全国的政策,最关心的是40-70个城市之间,如果这70个城市不产生泡沫,就不能是泡沫,你找了一个边缘城市说,人都走了,因此考虑未来的市场的时候,要考虑到中国的特殊性,因此调控中也有一些领导说,我们是不是把一线城市拿掉?因为他们的情况不是普遍情况,比如北京上海,他们的公共资源占有率超过了50%,比如说两地,好学校北京占了35个,剩下的学校由其他的城市分,所以就像三中全会提出,户籍制度的解放,中小城市可以自由进入,大城市要限制,特大城市要严格限制,为什么?你那个和其他的不能比,你有那么多高级学府吗?不是,但是媒体不太同意。还有一些时间,我们要把刚才的会议继续下去,重要的问题就是我们提出了一个倡议书,一会儿由张会长把这个说一说,我们想通过这个倡议书的方式,让更多的商会参与进来,对资产进行保护,同时用这样的方式,对整个行业提供一种保护措施,以后各商会遇到各种问题,我们都期望商会这个各地方商会能通过地产总商会向上进行沟通或发布我们自己的意见,对行业和企业,对企业家进行保护,请张雪舟。

张雪舟:受任会长委托,来宣读一下我们全联房地产商会的倡议书,为了贯彻十八届三中全会精神,更好的代表行业履行维护行业利益和会员合法权益的职责,全联房地产商会特联合相关律师机构、信托机构共同倡议。一,商会成立维权相关专业委员会,邀请保险、律师等金融机构加盟,二,建立法律援助数据库,商会负责组合会员参与服务。律师信托保险等金融机构,针对市场提供服务。三,商会组织开展维护会员企业和行业企业合法权益教育培训工作,律师信托保险等金融机构提供免费师资培训。四,商会在各地组织会员,开展维护会员权益活动,在条件成熟时,成立全联房地产商会维护权益基金,2013年12月4日。

好,下边我们就举行一个简短的倡议的发起仪式,首先请工作人员把我们的道具抬上来。我们这个仪式是邀请我们商会的领导,还有我们地方商会的代表,还有我们的法律金融的一些合作伙伴来共同参加这次签约仪式,作为首批发起单位,下面有请我们全联房地产商会的执行会长任志强先生,天津房地产商会的会徐树山先生,高级合伙人王飞,高级合伙人陈长彬,合伙人王毅,刘夏彬,徐刚,下面我们有请倡议单位的负责人,分别在这块盾牌上签下字,这块为什么做盾牌?象征着我们对商会对企业权益的维护,大家签字,也代表我们愿意为企业的权益进行守护,同时我们的盾牌比较坚固,象征着我们的决心和行动都是强有力的。我们签完字以后再合个影。谢谢大家,我们今天下午的老总圆桌论坛到此结束,谢谢参与的嘉宾,代表,下面我们的会场要翻台,请大家歇息,受到邀请的代表请去领取晚宴的邀请券,谢谢大家。

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