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借势环渤海经济圈概念 台湖区域被业界看好

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借势环渤海经济圈概念 台湖区域被业界看好

在北京台湖镇板块的土地被热抢之后,该区域的发展一直是北京楼市的关注焦点。2013年9月17日,“聚环渤海高端总部,建宜居宜业新台湖”举行,论坛上政企学三界从不同视角来解答台湖的区域价值,探讨台湖房地产市场火热的背景因素。

业界认为,从宏观经济局势发展的需要来讲,环渤海经济圈的概念再次被频频提及,以期打造长三角、珠三角之外的第三大经济圈,台湖区域的整体规划也借此而出,借助其连接京津,地处通州、亦庄、CBD环抱地带的区位优势,将成为北京优先发展板块。

据通州区投资促进局副局长吴涛介绍,环渤海高端总部基地位于通州台湖镇,占地面积17.21平方公里,规划建筑规模1720万平方米,未来将打造成一个“有城有业、城业联动”的高端、智慧、生态的现代城市综合体,以及具有全球影响力、环境友好型高端商务新城。

泰禾集团北京公司总经理李彤先生介绍了泰禾集团看好台湖的三大理由,一是以环渤海高端总部基地为首的产业利好;二是便捷的交通网,台湖距CBD仅16公里,有三条地铁在门前交汇,东五环、京津高速两条城市主干道连接主城区,且全程无收费站,交通条件优于通州核心区、亦庄等成熟区域;三是宜人的生态环境。台湖拥有76公顷的湿地公园,这种大面积、与CBD共生的公园在朝阳公园之后可谓绝无仅有。他认为,台湖不仅受益于CBD和通州新城的辐射效应,更将因为大量企业总部的聚集,而形成城市副中心。这是一块充满可能的价值热土,和十年前的CBD一样,将在未来几年内释放出强大的动能。

目前,已有泰禾、万科首开联合体、北京世纪鸿等多家知名房企进驻台湖。据悉,今年第四季度台湖板块将推出泰禾1号街区、公园里等项目,台湖将正式为北京楼市提供生力房源。

以下为文字实录:

【论坛背景】继珠三角、长三角飞速崛起之后,环渤海经济圈势如破竹,一跃成为中国经济增长第三巅峰。在环渤海经济圈急速发展的影响下,北京向东、向南发展已是大势所趋。位于东南五环外的环渤海高端总部基地,作为北京参与环渤海区域合作发展的“桥头堡”,无疑将是环渤海经济迅速腾飞最大的受益者之一。在环渤海高端总部基地的强势启动下,“台湖”已成为2013年土地市场最火热关键词之一。

9月17日,由全联房地产商会主办,泰禾集团协办的“环渤海高端总部,建宜居宜业新台湖”2013台湖区域论坛在银泰柏悦酒店隆重开幕。住建部政策研究中心主任秦虹、中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强、泰禾集团北京公司总经理李彤以及众多媒体嘉宾齐聚一堂,就环渤海经济圈影响下的台湖区域发展、产业升级、商业现状、投资机遇等话题展开深入探讨。

【论坛时间】:2013年9月17日

【论坛地点】:北京银泰柏悦酒店

【主持人 姚长盛】:尊敬的各位领导、各位来宾,女士们、先生们,大家下午好。

欢迎各位今天光临台湖投资价值分析的论坛,我觉得在今天这样一个时刻选择大家见面非常不容易,我们赶上了北京最堵三天里面的一天,很多人来参加这个会议用了一个半小时,我用了一小时40分钟才赶到这样一个地方,几乎可以印证我们看到的这样一个题目,对一个地区价值的判断首先要从交通来入手,首先要从我们如何过去拼命地涌进一个资源的中心,变成如何能够看待一个资源能够去辐射到的更有价值的一个一个未来的闪光的珍珠的亮点,从这个角度开始来入手,所以如果在中秋之前,我们能够见面的话,第一是一次圆满的聚会,第二在北京堵车的时候我们还能够坐在CBD里大家一起聊聊天,我们应该为我们这个难得的下午和中秋鼓一次掌,感谢一下主办方,谢谢全联房地产商会,也要谢谢泰禾集团,我们希望能够把今天下午的很多情形变成价值的分享,能够有一次思想上的下午茶。

为大家来介绍一下今天本次论坛的各位嘉宾:

通州区投资促进局副局长 吴涛

住建部政策研究中心主任 秦虹

中国房地产学会副会长 陈国强

全联房地产商会副秘书长 黄岚

泰禾集团北京公司总经理 李彤

今天还有来自北京各主流媒体的朋友,还有一直关注台湖地区经济发展的朋友,欢迎大家!

其实台湖我相对来说有一段时间会熟悉一点,因为过去是我们一个摄影的基地,后来有朋友在那个地区又做了一点产业,我当年在广播学院90年代在那儿上学的时候,我已经觉得定福庄已经不在北京的,今年再去看定福庄的时候,都快成北京的中心了,让我惊讶不已,我们当年目睹着京东快速如何修成,现在目睹着它如何变得跟快速没有关系。台湖名字很浪漫,大家都说这儿居然也是北京的一个区域,说这个话是12到15年以前,我97年的时候去那儿拍过照片,今天再去看恐怕跟十几年以前有巨大的差距,就像十几年以前我们所处的这个区域跟今天相比完全不可同日而语,所以说北京是在展现出神奇的一面,或者说中国经济的发展在展现出神奇的一面,这个神奇的一面从每一寸土地和做过的每一件事情上表露无疑,有人说北京哪些最吸引你?其实非常简单,第一北京有非常好的资源,这些资源分布在教育、医疗、科研,也包括产业等等。第二个,叫北京有中国最有趣的人,一个城市没有人就没有办法了。第三个恐怕是北京有中国最好的机会,它是作为中国经济的装引擎,所有人的梦想能够在这儿来实现,简单地说北京是一个不断地有人气可以注入的人,我们看到的数据每年大概60万到80万人,实际上更多的梦想恐怕是超过百万的梦想,几百万的梦想每年都希望在北京能够种下一颗种子,未来能够爆发出一个灿烂的礼花,所以北京是一个有趣的城市。

北京在今天来看,资源已经集中到如我们今天所感觉到的这个地区已经熟透了,中国的城镇化不是由我们看到的三线城市、五线城市,或者研究的一些乡镇来变成一个发达城市的过程,首先应该是大城市和过去的最中心的资源去辐射、照射的最有趣的过程,这个在我们的论坛之上能够看到一个标本,或者是研究对象,我们希望在北京能够首先出现这种让大家惊喜的一个范本。

下面我们非常荣幸地首先来邀请通州区投资促进局副局长吴涛先生为我们来发言,我们希望您紧扣刚才我们的话题,欢迎!演讲的题目是通州新城与环渤海总部基地规划。

通州区投资促进局副局长吴涛 主题演讲:通州及台湖区域发展规划

【吴涛】:各位领导、各位嘉宾,各位新老朋友们大家下午好,非常高兴也非常兴奋,今天能参加通州台湖区域价值论坛,感谢各位嘉宾、各位领导、各位新老朋友一如既往地关注通州,尤其是关注台湖区域,对这个区域一如既往地支持和关注表示感谢!

下边我简要把通州新城和台湖区域的规划情况向各位做一个介绍,通州大家应该都非常熟悉了,可能各位也有居住在通州的,通州是为北京的东南部,百里长安街的东端,在通州沿着长安街往东有一个古城村,从这儿到石景山的古城总共有一百华里,京城大运河建于2000年之前的京杭大运河是起源在通州,所以我们位于千年大运河的北首,整个通州区域面积906平方公里,通州是整个是十一个乡镇,台湖镇是十一个乡镇之中的一个,整个通州的人口是130万,实际上目前我们统计已经超过200万,未来整个通州新城的城市人口会超过80万。通州可以说有三大优势,第一个优势区域位置非常优越,通州位于环渤海CBD经济圈,人流、物流、信息流交汇的一个中心地带,交通又是非常明显。咱们这个位置距离通州是13公里,通州距离天安门广场是20公里,距离首都机场是10公里,有一条快速路可以直达首都机场3号航站楼。距离未来的大兴的第二机场是40公里,所以也可以便捷地通过六环路到达,整个通州这个区域位置非常优越。境内有一纵四横五条快速路,与城市中心区连接。目前在通州已经开通的轨道交通有两条,地铁八通线2002年已经开通了,另外2010年12月开通的地铁亦庄线,这个可以直接通达咱们环渤海高端总部区域,在环渤海高端总部设有三个站点,目前已经开通。未来整个在通州区域我们会有十条轨道交通的布局,整个建成后会成为北京轨道交通最密集的新城之一。

第二个特点,通州水利交融、景色突出,通州境内有13条河流,这个京城三大水系,有两大水系主要干流都流入通州,著名的京杭大运河起源于通州,在通州流经42公里,咱们08年奥运会的水上火炬传递就是在通州进行的。我们沿着京杭大运河两侧修建了一万多亩的滨河森林公园,这个已经开通,有机会请各位朋友到咱们大运河森林公园一游。

第三个特点,历史文化底蕴深厚,通州是建成于西汉年间,最繁盛的时期是在明清时代,作为皇家的漕运码头。另外在通州的宋庄镇也聚集的6千名的原创艺术家,有五千多名的画家,在台湖镇也聚集了像以台湖文化艺术院的画家为代表的一批著名的艺术家。

第二部分呢,我简要地把通州新城建设的情况给大家做一个汇报,2009年10月北京市十届七次全会明确提出要聚焦通州,在通州建设与北京建设世界城市相回应的城市,由四位副市长亲自挂帅的北京通州新城领导小组,专门出台了通州新城建设计划,北京市十一次当代会明确提出要建设与首都建设世界城市发展相适应的首都城市副中心,这个也是目前唯一一个也是首个北京城市副中心。把通州的定位提高到了一个新的层次,通州目前北京市给通州的定位实际上是疏解中心城区的功能,承载北京建设世界城市,新增功能的承载地。也是北京首都发展新时机和首都功能新载体。咱们北京通州是由一核五区组成,现在北京唯一的一个宾水商务高端区,这个目前规划建设已经开始。

第二个区域是借助宋庄艺术家聚集的优势,在宋庄建设占地14.6平方公里的宋庄文化创意产业聚集区,也是北京最大的文化创意产业集聚区。在台湖、张家湾、梨园交界的六环和京沈高速交界的区域,建设北京通州文化旅游区,未来在这个区域将建设成为面向世界的北京现代时尚旅游目的地,这个未来会有一批著名的主题公园相继在这个区域建设。

第三个区域,在运河东岸建设一个占地15平方公里的北京国际医疗服务区,将打造“医、教、研、养、康”五位一体的国际产业链,目前国际服务区的规划已经开始。

第四个区域也就是今天论坛的主题,在通州南部的台湖区域建设环渤海高端总部基地,这个区域位于通州新城西南部的台湖镇区域。规划面积是17.21个平方公里,这个区域交通优势非常明显,有两条高速公路从这个区域穿行,一条是京津二高速,还有一条是京津塘,而且京津高速在这个区域有一个出口,这个出口距离向前走一公里就是收费站,这个出口是不收费的。不收费的意义就是这个是属于城市道路,这个在整个这个区域还属于北京市整个大城市中心区的区域范围内。另外,这个区域有一条高速铁路,京津高铁在这个区域通过,有一站,未来当这个区域建成后,亦庄火车站也会开通,将和这个区域的地铁亦庄线形成无缝的环城,交通优势非常明显。

另外,这个区域我们规划的整个的生态布局也非常优良,这个区域规划面积是17.21平方公里,它的整个要建成一个绿化的部分大概占了5.7个平方公里,大概占了三分之一,这个区域将会建成一个大型的湿地公园。所以环渤海高端总部基地,目前在产业规划上,将着力走高端的现代服务业,将实现与通州新城中心区双龙驱动发展的一个格局。这个区域建成后,将成为北京参与环渤海京津冀经济圈合作的桥头堡和综合服务中心。所以目前这个区域刚才讲了,具有得天独厚的区位优势,另外轨道交通目前在这个区域也已经开通,所以这个区域轨道交通与高速在此交替叠加,共同构成了驱动整个区域经济高速增长的两大车轮,其巨大的聚合效应将极大促进城市形态与经济结构升级加速。整个台湖区作为环渤海高端总部基地核心区域,目前已经聚集了中关村工机电一体化基地,中关村金桥环保产业园等产业,使这里汇集了富饶的人流、物流、信息流和资金流,环渤海高端总部基地更加夯实了整个台湖发展的趋势,原有的区位交通等优势也将成为打造环渤海高端总部基地坚实基础。随着环渤海的不断发展,越来越多企业和精英们已经开始关注并入住这个区域,今天论坛的主办方泰禾集团,以及万科首开等知名企业已经入住这个区域,这也说明台湖区域所拥有的发展潜力毋庸置疑。环渤海高端总部基地的各类产业资源全部汇集于台湖,台湖区域作为环渤海高端总部基地的核心区域的价值无可替代。

第五个区域是在我们国际医疗服务区,运河南岸的目前这个区域是在东方化工厂原址,我们在这个区域准备打造国际组织聚集区,这个区域整个规划面积是5个平方公里,该区域重点吸引知名的国际组织和机构入住,承接国际会展与活动,打造一个国际文化交流与合作的平台,目前这个区域还在前期的规划论证当中。良好的发展环境正成为提升核心竞争力的重要支柱,通州区委区政府力求把通州建设成为资源会聚的洼地和行政服务的高低,在服务的方面先后出台了一系列优惠的政策,力求为投资者提供有针对化、个性化的服务。努力把通州建设成为政策最优惠、万事最便捷的首善之区,北京城市副中心的宏伟蓝图正在一步步实现,独具特色的水城正在迅速崛起,通州未来的光辉前景需要在座各位的大力参与与支持,我们真诚欢迎各位朋友到通州做客,来通州发展,到通州投资,共同创造北京城市副中心的美好未来,谢谢大家!

【主持人 姚长盛】:非常感谢,我们有两个感想,第一个,我们原来分享过,在北京的所有的委办局里面,投资促进局是跟其他的委办局区别是最大的,因为相当于政府的营销部门,营销政策、营销未来,也包括营销信心,所以说我们跟投促局的局长打交道的时候都感觉不一样,吴局刚才说到一个前景,我们从08年的时候看到通州在不断地推出这个规划,国际新城,后来包括副都啊,中间从通州整个角度来说房价经历过两起两落,经过几次之后,其实最需要考验的是通州自己怎么想,所以在今天我们看到这个规划的时候,比08年我们第一次见到这个规划,和2010年我们重新又看到国际新城这个概念推出来那个规划的时候,第一显得低调,第二,显得更坚决。第三呢,是能够聚合更多的一些资源,现在是更多的资源在聚集于像通州,包括我们看到的种种的区域,也包括像今天提到的台湖,房地产里面有一个规律,位置、位置、位置,其实位置的背后不是一个地理的概念,应该是一个资源的概念,为什么要挑一个好位置呢?因为它聚集了更多的商业、人气和过去的最优质的资源,大家说王府井、天安门比其他地方要好,但是一个大城市它的资源和重心是不断地漂移的,一个大城市永远保持过去的一百年和几十年的重心,在现在城市的发展过程当中几乎已经不可能了,它的重心在不断地漂移,会分散出多个自己的重心。这个重心我们应该对位置做新的一些解读,所以位置背后是资源、资源和资源,不再是简单的地理和区位的一点划分,所以刚才如果我们从吴局长的演讲当中可以总结的话,演讲题目的副标题叫“谁不夸俺家乡好”,第二个我对台湖位置的理解其实意思是如此,他谈了这么多资源,其实谈的都是位置、位置和位置。

我们下面荣幸地邀请住建部政策研究中心秦虹主任为我们做主旨演讲。

住建部政策研究中心主任秦虹 主题演讲:宏观经济与当前房地产形势分析

【秦虹】:给我的题目是当前房地产市场形势分析,今天来参加台湖区域发展的论坛,其实还是很高兴的,因为接到论坛邀请之后我就想我能说什么,我能提供点什么有价值的信息吗?我赶快查了一下我们的研究报告,为什么要查研究报告呢?因为今年年初我们对北京市40个重点镇做过一个全面的系统的研究,这40个重点镇,从经济的基础、资源的条件、区位的优势,以及前期房地产市场发展的成熟的程度,以及未来产业的定位等等,既做一个定性也做了一个数量模型,做了个模型,把40个重点城市做了一个排序,一类叫做具备优先发展的小城镇,第二个具备发展潜力的小城镇。我看了一下我们的研究结果,我们发现台湖镇还真是在我们前面那个具备优先发展的小城镇之列,因为我们分了很多指标,在某些指标上它排得还是比较靠前的,所以我想这样一个具有发展潜力的镇来讨论它的发展,结果还是挺有价值的,今天我来谈谈中国房地产市场的分析,我简单地说。

中国房地产市场目前用一个最简单的话,最精炼的话带概括它的特点的话,我觉得就是一个分化,市场分化,企业分化,这是它最大的特点。如果大家看我们全国商品房销售面积和销售增长趋势图的话,你可以看到现在销售面积的增长速度现在是25.8%,销售额是37.8%,这是一个不低的数据,增速是比较高的,全国差别非常地大。如果70个大城市我们看现在房价上涨涨幅最高的,这几个最高的竖线都是一线城市和二线城市,全国有多少个市呢?有657个,真正能列为一二线城市的城市恐怕连零头都不到,我们绝大部分城市是三四线城市,三四线城市里面也出现了一些不同,绝大多数城市今年的房地产市场相对比较平稳,少数的城市的房价处于下跌的状态。所以分化是我们市场的格局,目前我们也大致认定中国房地产市场的分化已经形成,今后可能是一个常态,为什么是一个常态?而过去不是呢?因为过去十年,我们有土地制度改革这样一些制度性的变化,导致的是我们过去十年整个房地产市场铁板一块,我们遍地都是机会,所以导致各行各业投房地产,千家万户去买房子,因为哪儿哪儿的房子都是涨的,无论大城小城,无论一二三四线全是涨,没有出现分化的格局,今天是不一样的,经过了十年房地产的快速发展,今天往后看,房地产市场不会再出现铁板一块的格局了。为什么呢?除了制度上我们的制度红利、改革红利在过去十年已经得到充分的释放之外,我们还面临着今天的发展阶段,今天的发展阶段是什么?通过城镇化率超过50%,整个国家城市那么多,这个时候和城镇化率不到50%的时候,整个国家人口流动趋向是有变化的,当一个国家城市人口多、农村人口少的时候,整个人口流动以中小城市向大城市流动,当城乡运动基本上停滞,城乡格局已经不再发生变化了,比如说城镇化率达到80%以上的时候,这个时候人口的流动以城市的人往农村逆城市为主,大概是这样的发展阶段。而我们中国人口正从中小城市向大城市发展的阶段,所以我们看到一二线城市的房价还在上涨,北京市已经出台全国最最严厉的调控政策,也没有阻碍今天房价涨幅又居于全国的第一位,大量的人,不是农民,可能有些农民,但是对房地产市场上上来说,都是中小城市,人口的结构周期对房地产市场影响也非常大,北京市采取这么严厉的调控政策,怎么会有这么多人买房子,怎么有这么多人有资格、有能力买呢?我们看到的是现在的人口的周期对房地产市场影响特别大,也就是说如果说在过去的十年里边,城市的新增人口里面20岁到39岁的人在全国只占新增人口里面只占31%的话,像北京、上海、天津这些直辖市都超过了50%。北京年轻人新增人口里占的比重大,尤其突出,2011年北京按照统计数据来看,新增人口大数60万,20岁到39岁的年轻人占到26.8%,这些人在城市里主要谈恋爱、结婚、生孩子,生完孩子之后由父母或者保姆来照顾,对住房的需求是最迫切的。

所以中小城市向大城市流动,北京一线城市比较突出,再加上这些流动人口里面又以年轻人占据大多数,所以对住房无论是租还是买需求都非常大。有人说北京生活成本很高,要到三四线城市去,从北京市的新增就业人数来看,没有看到一个明显降低的变化。从不同的角度都能印证我们北京市人口的增加,以及结构的变化对房地产市场的影响。但是看这是2011年和2006年相比,普通中小学招生人数的一个变化,北京增长了81%,上海增长了仅仅60%,很多省市在小学、中学人数里面是负增长。你可以想北京的教育资源是不是同比在这几年里也增长了81%呢?如果没有就可以解释为什么北京房价上涨全国第一的情况下,我们学区房长得如此厉害的一个重要的原因,分化的一个表现就是北京上海一线城市和部分二线城市房价该在上涨,全国的总供求压力并没有缓解,所以分化是现在房地产市场最大的特点。分化的情况下,市场不是铁板一块的市场情况下,对我们的投资就产生了巨大的挑战。因为过去我们在哪儿买地、买房都不会有很大的风险,现在再看市场分化的时候,投资就有可能出现风险,对我们的房地产投资来讲,选择、趋势判断最重要。

下一步,房地产的投资趋势怎么判断呢?我三个研究的体会,我们认为简单地说三点:

第一点,瞄准城市群,为什么要瞄准城市群?因为中国的城市化率已经是53%,我们不是城市化率还很低,你研究房地产首先要研究城市,未来的中国城市怎么发展?我们从十一五开始,也就是06年开始中国要走城市群为主体的城市发展空间格局。我觉得这个政策是我们多年以来在中国的城市发展这个政策选择和市场选择最吻合的一点。自从开始做了什么是城市群发展这个战略方针之后,我们各个省就开始做城市群的规划,我看了国家发展研究中心,国务院发展研究中心的一个报告,大家说全国大大小小的城市群有50几个,我想不是所有的城市群都有同等的发展机会和空间,最有发展空间和机会的首先还是城市密度大的城市群,中国的城市非常多,我们不能够仅仅看规划,大家看日本的经验,我们在研究国内外的市场和数据的时候,我们发现了日本经验可能对我今天的观点有支撑力,日本在1950年的时候,全国总人口8400万人,三大城市群占人口的比重是36%,这是1950年,经过了50年的发展,到了2000年,日本的总人口增长到了1.26亿,人口增长了50%,去了哪里呢?你可以看到三大城市群人口总量从36%增长到了51%,也就是说当全国人口增长了50%的时候,三大城市群的人口增长了1.1倍,110%。我们就想为什么?是因为城市群里面这个城市密度是最大的,特别是成熟的城市群,已经不是规划的城市群,它的城市密度是最大的,产业是最丰富的,产业之间的创新空间是最大的,所以带动了新的产业的产生和就业机会是最多的。比如说现在中国长三角、珠三角、环渤海是相对比较成熟的城市群,是不是就没有发展空间了呢?我认为它的发展远远没有到它应该到的程度,未来发展空间还是比较大的,而中西部地区不是所有地方规划了城市群的地方都有发展空间,一定要看在一定土地上集聚了多少城市,我们房地产未来一定要研究需求,这个需求脱离了产业带动人口增长的需求,你没有产业带动人口增加,这种需求是空的,所以这是一个很重要的指标,我们说第一个要瞄准城市密度大的城市群,未来的发展空间更大。

第二点,要建立区域概念上的城市群,按照我刚才的说法,我们中国的城市只有一二线城市才有发展机会,中小城市人口向大城市流动,我们的中小城市、三四线城市数量众多,我们六百多个三四线城市里面还有很多有发展机会的,他们机会也是不均等的,那怎么看那些城市,哪些城市更有发展机会和空间呢?我认为有两类中小城市和三四线城市是值得我们关注的,第一类就是靠大城市,龙头城市辐射强的周边的中小城市,紧靠大城市辐射的中小城市,因为它是大城市发展外溢必然涉及到区域,这是值得我们关注的。所以当这个城市发展足够大,外部的周边的中小城市实际上是在不断地改变着机场运输,远离核心城市和大城市的城市它的投资增长空间是小的,这是第一类。第二类,是不是所有远离大城市的中小城市都没有机会呢?不然,我们要看中国现在正在建设的铁路网,高速铁路网,城市群我们要打造快速轨道交通,形成一小时城市圈,在国家通过高速铁路网把各个城市群连起来,这个建设正在规划进行之中,我们网络还没有形成,一旦这些高速铁路网建成之后,中国的城市大概就是一张网。有一些城市它可能离大城市相对距离比较远,由于他在这个网上处于交通的节点,实际上也一下子改变了,这城市是从整体上改变了区位价值,这些交通节点的三四线城市,未来投资的成本会更低,机会就会更多,产业集聚度会更大。

最后一点,我们还是觉得房地产公司应该多元化,只有多元化才能利用中国的特点规避企业投资的风险,中国的特点是什么?中国最大的特点就是大,发展不平衡。所以我们要在地域上,要在品种上,要在类型上坚持多元化,你这个多元化不是说我还没有一个主业我就多元化,你是再一个专业化基础上的多元化,未来才能对我们的投资更稳健,也更符合我们未来房地产发展的方向。

以上我就谈点我个人对房地产投资、市场形势的一个看法,仅供大家参考,谢谢大家。

【主持人 姚长盛】:非常感谢,前几天在另外一个论坛上碰到秦主任,每次围绕中国房地产价格的看法都会成为一个焦点,现在在中国已经过了谈房价最好的时候了,现在最好的时候是谈价值,最好的一个关健词也是今天我们提到的价值,再去谈价格会误导很多人的看法,甚至会误导方向。就像我们过去和今天听到的秦主任对房地产的分析是一样的,这里面的关健词是跟随,就是跟随一些聪明人的想法。人是聪明的,如果人不是聪明的时候你就要跟随钱。你会看到过去聚集的东西总会在跟随者的跟随之下越聚越多。所以说很多事情是沿着这样一个投资和思路,包括我们像前面看到的投资的三条分析,这是一个明线也好,暗线也好,是指向的一个最简单、最明确的指向。

下面这个演讲题目确实从区域经济看台湖区域价值,分析得已经很具体了,我们邀请北京大学的教授、中国房地产学会的副会长陈国强先生为我们来做主题演讲,欢迎!

中国房地产学会的副会长陈国强 主题演讲:区域经济发展与房地产价值走势

【陈国强】:想和大家分享两个话题,首先一个是我们为什么看好通州?第二个问题是台湖区域价值评估。其实第一个问题刚才吴涛局长做了很详细的分析,也有了很清晰的结论,但是我跟他的视角略有不同,说到通州大家知道在北京所有区县当中,通州是唯一一个以州来命名的。从一些经济指标,或者从一些重要的社会经济发展的一些数据来看,通州并不是显得十分地显山露水,或者说出类拔萃,我们看下面几个数据。

我们拿通州和其他可比的几个区县,其实是五个城市发展新区,相关的指标做一个对照,从一些重点指标来看,通州在五个城市发展新区当中的排名大概是中上,去年的情况比2011年有提升。从规模以上工业动产值的总量以及增速的排序来看,通州在五个城市发展新区当中排列第四,这个名词没有变化。从增速来看,和上一年度相比略有提升,从第五升到第四。从全社会固定资产投资总量以及它的增速这两个指标来看,这个指标比较有意义,通州在几个区县当中总量第一,增速也是第一。后边我还会提到一个数据,这个实际上我们判断,或者说观察一个区域、一个城市它的未来的发展的潜力,或者说未来价值是提升改变平稳,甚至是下降。资金的流入状况、流入规模,我觉得是一个非常关键的指标。从社会消费品零售总额的总量以及它的增速来看,通州排在第三,跟上一年度的情况没有变化。从公共财政预算收入排名来看,通州在五个区县当中排在第三,这个名词也没有发生变化。大家可以看一下这个表,这个里面表明了2012年我们几个通州、顺义、房山、昌平,以及大兴五个城市发展新区,它的相关的数据,以及去年一年它的增长的情况,以及增长的排序。刚才我说了,从最前面的这些指标来看,通州显得好像不是那么出类拔萃,但是我们如果从另外两个指标,首先一个是从投资的指标来看,刚才表格里面已经出现了,无论是投资总量,还是它的增速,2012年通州在五个区县当中都排在第一。

这张图粉红色这条线代表的是通州的数据,去年的一个总的表现。还有一个重要的角度,过程说重要的指标呢,我以为是人口指标,人口净流入的还是净流出的,从这个指标来看,通州也是非常值得我们关注的,我们根据第六次全国人口普查的数据,这个数据是几年前的了,是截止到2010年的年初,跟吴局长提到的几个数据相比显得小了一些。第六次人口普查的收据通州区人口是118万,刚才他提到了是130万。第六次和第五次相比十年时间通州的人口增长实际上净增长51万,年增长了75%。每年平均大概增长了五万多人,这个数据前面秦主任也提到了,北京过去若干年每年平均的常住人口以及就业人口的增长情况,我想从这个数据里面我们做一个对照的话,可以看出通州的过去十年,每年人口增长的规模相当于全北京每年增长的十分之一的概念,显而易见很显然它的人口是持续在增长,人口是在流入的,所以刚才从投资的指标,资金流和人员流的两个指标来看,通州它是资金在流入,人口在增长,所以我想通过这两个关键性指标来观察、来判断。那么我想对通州未来的发展我们觉得应该是可以更乐观,或者可以得到比较乐观的一个结论。

后面一个数据,前面吴局长也提到了,我们在北京的所有的这些区县当中,为什么我们对通州要高看一眼?这个从两方面我们可以做一个基本的推断,首先从区域定位来看,通州区在北京城市发展当中的特殊定位,刚才吴局已经有很详细的说明,我想不具体展开了。我想今天对于通州来说,它的北京唯一的城市副中心的这样一个定位,对于它的未来的发展来说,这个是意义非常关键,或者意义非常重大的,这样一个代表通州未来发展的空间、前景,以及它有可能走向何方的一个非常关键的依据。

第二个方面呢,我想是从通州它所具备的,或者所处的特殊区位,它的区位优势,这个方面我想我们在座各位都有很清晰的判断,不用展开说了。

我想从这几个方面,我们对于未来通州它的发展,它为什么和其他区县相比有它得天独厚的,或者说需要我们对它格外地高看一眼的,我觉得这是一个基本的理由。

第二个问题呢,我们结合今天探讨的主题就是台湖区域,如何看待台湖区域未来的开发价值或者投资价值,我想可以从几个方面我们简单地做点分析。判断台湖未来的投资开发潜力、区域价值可以从很多方面来观察,首先从它区位的优势来看,前面嘉宾也提到台湖镇处在这样一个特殊的区位上,可以说是处在环渤海区域高端总部企业总汇聚集区,处在通州新城以及亦庄两个重要的板块区域之间,北五环北六环,可以说是作为东部产业发展代这么一个中心节点,所以我们从地理区位上来看,台湖镇处在北京通州亦庄,三城环抱之中,我们如果聚焦的话可以看得很清楚,区位优势可以说是得天独厚。这个是我们通州区域以及台湖镇所处的区位,以及周边的相关的规划,相关内容前面吴局长已经提到了。

第二个方面很显著的优势,是它的多元化的立体交通,包括已经形成的,已经规划当中的,这里面有几条高速公路,距离第一机场、第二机场便捷的区位,以及五环、六环两条高速,包括已开通,已在建当中的亦庄线,还有轻轨S6线,台湖镇它具备了东南五环地铁站点,具备了很明显的重要交通枢纽的交通条件,非常优越。

第三个方面,我们观察台湖的区域价值,可以从目前已经明确的相关的几个规划,特别是当中的环渤海总部基地,这样一个重要规划对于这个区域它所蕴含的意义,这个总部基地的规划呢,当然现在已经非常清楚了,它的范围以及未来规划的人口规模,包括相关的产业的设计、规划。除此之外,还有对于台湖镇来说,关系它未来发展的两站一街的规划,这里面主要是几个地铁站点,以及商业街,实际上对于它的未来发展来说是商业配套、生活配套这样一些非常有实质性意义的内容。

第四个方面,这个区域的发展当然离不开当地能够依托的,或者它的产业的支撑的因素,在总部环渤海高端总部基地之前,我们知道已经开始投资建设,在运营当中的中关村科技园区通州园光机电一体化产业基地,以及星湖工业园区,和正在开发的环渤海高端总部基地形成了三大依托平台。所以和其他的区域相比呢?和其他的区域发展显得有差别的是未来的台湖区,不但只有人口的增长,或者说房地产以及相关产业的发展,它还有更重要的相关产业的依托,所以未来台湖区域的建设方向是有城有业、产城联动,类似于亦庄这样的产业定位,有产业依托,而不仅仅提供一个居住区,和其他区域发展里面有显著差别。

最后呢,我想我们对于台湖区域它的区域的价值,或者说未来的发展的前景,我想应该有一个很基本的判断,在北京未来的大北京时代,台湖镇它的价值在今天恐怕为我们市场还没有充分地认知,当然我们一些企业已经发现它的未来的投资的前景。土地市场的表现我觉得是一个很引人注目的,对于区域价值判断的一个表现。我想我们开发商、投资商对于一个区域的价值判断往往通过土地市场,它的参与企业的多少,以及地块的争夺的激烈程度,可以有很显性这样一个表现,从去年下半年近一段时间以来,台湖区域,作为北京土地市场最热门,热度最高的这么一个区域,它的区域的价值,或者说价值洼地这个特征已经有所显现,伴随着一批品牌企业的入住,对于未来这个区域的开发、投资,以及它的价值提升来说,我觉得是创造了基本的一个条件。所以对于这个区域未来的发展,我们有理由给予更多的关注,我们也有理由去判断这个区域它的价值,我想可以获得比较明显的提升,先和大家做这样一个分享,谢谢各位。

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