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网易房产专访总部基地董事长许为平(实录)

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许为平:网易房产的各位网友大家好,我是总部基地中国控股集团董事长许为平。

网易房产:许总你好,我是网易房产的记者林伟,欢迎您做客我们的网易房产《对话地产界》栏目。我们知道5月底的时候,总部基地宣布投资10亿英镑在英国伦敦建立一个皇家码头,我们想知道为什么选择在伦敦打造一个亚洲的商务港?

投资10亿英镑在伦敦开发商商务港,作为全球布局第一步

许为平:选择伦敦实际上首先是选择欧洲,欧洲是亚洲企业最重要的一个合作伙伴,伦敦又是欧洲的金融、经济中心,同时也是欧洲一个非常著名的文化中心,中国企业走出去,那是势在必行,30年前中国开始改革开放,高速发展了30年,中国的企业,特别是中国的非公企业大量的崛起和发展,他们需要更多的参与欧洲的经济,参与欧洲的社会发展,所以我们选择伦敦作为一个中国和亚洲企业的商务港口,这是我们的一个发展方向。

网易房产:这个大规模、大手笔的投入,融资和合作模式到底是什么样?

许为平:合作模式当然是我们通过两年多时间,参与了欧洲的公开招标,伦敦市政府正式在欧洲公开招标土地的皇家码头,阿尔伯特码头的公开招标,这是一个非常有挑战性的投标项目,经过两年半左右的时间,我们终于胜出,作为中国背景的企业还是第一次拿到这么大规模的一个项目

这个项目的融资和投资大家也知道,我们总的规模一共是10亿英镑,10亿英镑一个大数来说,当然我们要分五期来进行投资,每一期平均来说那就是每期是2亿英镑,每一期2亿英镑,同时我们企业自己按照多年来投资的模式和财务管理模式,30%左右作为我们自身的企业自有资金,30%—40%我们通过市场融资,30%左右通过市场的预售和回款。

海外开发,未有中国官员介入负责

网易房产:这次是中国头一次出去到伦敦那边拿地,在国外拿地跟在国内拿地有什么不同的地方吗?

许为平:国外拿地和国内拿地,最大的不同我想就是它的公开竞标考虑的因素非常之多,大家也知道中国改革开放30年,有钱的公司很多,总部基地控股集团不算是最有钱的公司,有那么一点点,通过我们多年来的创业积累,但是欧洲竞标是考虑综合因素、企业的品牌、企业的理念、企业的市场定位,企业的操作能力,企业的产品,企业项目对地方经济的拉动,对地方社会的影响力,特别是像这个项目,伦敦非常看重的是亚洲企业、中国企业到欧洲去投资,对欧洲经济,对英国经济,对伦敦经济的一种拉动对他们来说最看重,所以我想这些都是和在中国拿地的一个重大的差别,而中国目前拿地来说,只认钱,谁的钱多谁就可以拿到地王,这个我觉得是有很大差别的。

网易房产:我想问一下这次在国外拿地,中国方面有没有官员或者是政府帮忙?

许为平:这个是完全没有的

网易房产:怎么说?

许为平:因为在欧洲竞标来说,确实是要体现公平公正公开,而且它在竞标过程当中,官员是没有任何话语权的。

网易房产:是一个个打框吗?您符合什么条件哪一条哪一条。

许为平:那当然,这是有竞标团队,这个竞标团队是市场的各界,包括律师界、开发界、管理界、规划设计、财务等等,大量的顾问公司,所以在这些决策的团队当中几乎没有政府在这里面特别的话语权,所以我想更不可能有中国官员或者中国公务员在这里面的话语权,那应该是百分百不可能产生,而且如果说出现这种状态,还会使得我们的竞标,给我们竞标投标企业增加负数,增加负面影响,说明你的企业不够自信,你还要通过官员或者是通过公务员来帮你说话,这显然不是竞标的优势,恰恰是负分,所以我们也没有寻求这方面的支持,我们也没有这方面的支持。

网易房产:2011年的时候有媒体采访您,您说将会在伦敦建一个总部基地,现在您实现了。

许为平:嗯。

网易房产:接下来我们又发现您打算在非洲建一个总部基地。

许为平:实际上并不是在非洲,你看很快我这次去伦敦,还受邀请到法兰克福去考察,就是在欧洲的德国一个重要的经济和产业,经济中心,类似像这样的走出去,总部基地走出中国,走出去到欧洲,到英国,实际只是第一步,我们全球的战略当中,欧洲我们也不会仅仅是一个伦敦总部基地,第一个是在伦敦,我们可能会在比如说像德国、意大利、法国这样的经济国家,特别是德国和法国,都有很大的优势,意大利我们也要看情况,也有这种机会,所以对非洲的投入那是站在另一个角度来说,全球布局,全球布局我们认为非洲是未来也是现在中国大量企业走出去的一个聚集地。

房企“走出去”更看重品牌塑造

网易房产:您刚才说到越来越的房企走出去,我们发现包括万达、万科、万通那些都走出去了。

许为平:是的。

网易房产:有业内人士分析说,他们走出去其实不是为了赚钱,而是为了新的项目做融资,对这一观点您怎么看?

许为平:我觉得如果说不是为了挣钱,是为了新的项目融资,我认为在海外融资,这个不仅仅是要在海外去投资,实际上你不去投资,像国际化的企业在海外融资,你项目在中国,应该融资更简单,实际上你的项目投到海外去,比如在伦敦投个酒店,在伦敦投个酒店要去融资,比在中国投一个酒店,可能还在中国投资融个酒店更容易,所以我认为并不完全是融资的一个动机,我认为很重要的一条就是品牌,这个就相当于我们的电影明星一样,如果仅仅是在中国做个影星,那就是中国的影星,如果你要在好莱坞成为一个影星,那就成为好莱坞国际影星,你能够在戛纳拿到奖,那就绝对是国际影星,所以在这个角度来说,中国企业不仅仅是要在中国成为先进的、优秀的企业,更要成为国际的优秀企业。

国际的优秀企业你不走出去,又怎么能够成为国际的企业呢?所以我想企业的品牌树立,企业的无形资产的树立,企业的管理素质的提升,企业的最终国际化优势的建立,你必须要走出去,所以从这一点我相信中国的大量企业会走出去。

网易房产:你觉得他们走的是国际战略?

许为平:对。

网易房产:那么你怎么看待中国的房企出海呢?

许为平:从中国房企出海,我认为所有中国企业,不仅仅是房企,首先要适应海外,适应海外的第一步就是要尊重海外,你要尊重海外的法律,尊重海外的文化,尊重海外的人文,以及他们的习惯性的做事的方式方法,要尊重他们,要了解他们,要去适应他们,然后我们还要肩负着一个使命,也要去改变他们,把我们中国先进的理念,先进的文化也融入他们,同时也要去改变他们,有这个机会。

网易房产:您说的先进的理念和文化指的是哪些?

许为平:我想中国改革开放30年,自身中国特色的文化就是先进的文化,比如说高速的发展,高效、求真务实、这都是属于中国的理念,不教条,非常务实,还有非常勤奋,非常努力,非常执着,没有条件创造条件也要去做,这不够吗?而不是按部就班的方式,所以这些方式,这些文化都很值得欧洲,值得我们去改变欧洲,改变西方。

当然反过来西方的严谨、遵纪守法、观念意识法制化,企业之间的公开竞标,公平竞争,不要依赖政府去搞项目,你刚才问我了,我们的项目是不是有中国政府在后面帮着做一些工作,说说话,这些理念只是在中国层面上的理念,还有标准市场化的模式,高端的技术,脚踏实地的基础的研究等等这些太值得我们中国学习了,所以这是互相学习,相互融合,相互学习。

用房地产模式运作总部基地 难实现新经济区

网易房产:我们知道最近随着经济的发展,国内越来越多的地区打出总部基地的概念。我想知道比如您的项目这边有一个沈阳,还有青岛、北京这几个项目,但是我们发现其他的地方,比如环渤海,他们也建立了一个总部基地,您觉得您的总部基地和他们相比有什么区别?

许为平:据我对国内市场的了解,虽然我们北京总部基地建设的前8年的过程中,也有很多地区仿造着北京总部基地的模式,仿造总部基地控股集团的一些模式和理念,纷纷也在地方自己建一些类总部基地,当然他们完全打四个字总部基地他是不可以的,我们是有知识产权的,ABP我们也是有知识产权的,早就在8年前拿到了中国的知识产权,现在是全球了,当然他们对类总部基地这种方式,我们认为首先一条,我们也是非常鼓励他们,也支持他们的,因为这是一个社会价值体现最大化,但是有一条,我想我所了解到的,真正有像总部基地控股集团这么执着、这么认真、这么系统的在研究、探索、实践总部基地,总部经济的模式,我想ABP还是独一的。

当然有很多地区他们用房地产的模式在运作总部基地,我想这个自然的结果也很难实现真正一个纯粹的,完整意义上的总部经济区,这个是很难的,甚至我也看到一些做得不好的,那就是属于烂尾的,打着这个招牌,也没有做成功的,或者最终又变相成为一个房地产的类别墅区的方式,也有。甚至有的项目他拿地的时候就已经是本身动机就是不纯的,他就想借着总部基地的理念做一个房产项目,那是另外一码事,ABP不会这么做,我们总部基地始终就坚持,而且我们现在将会推出很多全新的转型升级的模式和理念。

网易房产:这个能不能给我们透露一下?

许为平:按道理这确实是一个商业机密,当然有一点我想可以跟大家谈一谈,透露一点,那就是第一我们从模式上面有重大突破,将会有重大突破,我认为模式决定我们的结果,另外一点,只有通过顶层的模式设计,才有更大的实现突破性的转型和发展,我们在这个过程当中,其中合作模式我们将会有重大的突破,总部基地将会快速的在全国发展,这个快速发展我们有一个特点,将会发挥一切可以发挥的力量。

联合各地的力量,把过去总部基地控股集团单一控股为多元化,我们将会成为绝对控股人,大控股人,控股人,或者相对大股东,从体制上,从资本层面的结构上面进行发生变化,而这种变化就是可能会大大发展各地方的总部基地,比如说包括地级市,我们在未来的两三年内可能会发展20个左右地级市的总部基地,县级市我们认为也可以发展,我们也要去发展几十个县级市,省会级城市,当然应该几乎是全覆盖总部基地,这是我们模式上的调整,机制上的调整,可以使得我们总部基地的发展覆盖性、速度成倍成倍的增加,这也是一个。

再一个,我们在总部基地,超大规模总部基地,比如正在运作的江南总部基地,我们将会有专业化总部基地,根据行业去建立一个超大型的总部基地,这里面有各行各业的总部基地融为一体。

网易房产:这些拿地也是不成问题的,当地政府也是都会支持?

许为平:因为ABP拿地从来没有存在过问题,ABP拿不下这么多的地,为什么?各地方政府都欢迎ABP,因为ABP的定位就是各地方政府做梦都想做的事,而我们等于帮他做了,我们帮他总体规划,帮他产业分类、产业布局以及产业细化,同时还有产业提升,产业的转型,再一个,帮助招商,最终实现纳税,政府投资都来不及,现在我还带资金去投资,所以政府要给予相应的配套政策,那倒是应该的。

所以从地的资源问题来说,ABP从来没有遇到过问题。

网易房产:招商这块会不会相对来说更担心一些呢?

许为平:我们招商工作接下来也会,这也是正在讨论的内容,我们将会成立好多家集团控股下的专业性公司,包括像招商局有限公司,过去是招商中心,成立招商局,招商局还是集团的一个管理部门,我们接下来是招商局管理有限公司,专门是企业行为,设计、研发专业性公司,营销、宣传、策划专业性公司,宣传策划。

更加细分,更有穿透力,而且它可以用专业性公司来服务于我全国快速的扩张和覆盖,如果过去是一个管理部门那是不够的,这些都是我们在改制的地方。我想很多开发商很难。

我再给你举个例子,我们还将建立中国总部基地国际商会,把我们已经成立的8年的公社纳入到国际商会里面,成为国际商会的一个大型的俱乐部,而总部基地国际商会未来应该是全世界最大的NGO,非政府组织,它主要是把所有的企业都联合在一起,成为一个商会。

网易房产:就是在总部基地办公的那些企业都联合在一起?

许为平:除了办公,还有辐射的企业,不仅仅是在总部基地办公,还有总部基地辐射的企业,这些企业也都可以加入进来,这是一块,另外一个我们将会专门组建,实际上这已经拿到了,批下来一个新的NGO组织,那就是总部基地国际联盟,总部经济国际联盟主要是把国际、国内大量的高端知识界的,经济界的、学术界的,包括政府的,企业界的高端人群结合在一起,专门来共同探索总部经济在区域经济当中发展的地位,以及它的经济在地方经济、区域经济当中未来发展的趋势,对这样的研究。

谈“总部基地”名字由来

网易房产:我们知道多数人都称您为总部基地之父,这个ABP总部基地这个概念当初是怎么想出来的呢?

许为平:这个实际上我想,我在上个世纪末,九十年代中关村创业,在中关村创业期间,我始终也有这个梦想,也有这个遗憾,那就是说从零起点,从小变大的企业,发展中他们都有一个梦想,需要建立企业自己的一个总部楼,属于自己的楼,要有自己的大本营,但是要注意一条,在中国,在全世界都有这个问题,土地资源稀缺,还有一个,你一个企业去申办一块地,去建一个楼,那是对土地资源的极大浪费,同样最后性价比也是最低的,但是企业又很需求,所以从这个角度来说,当时作为自身也作为一个企业创业者,有一种深刻的体会,我们需要有这么一个梦想。

当然同时我们在九十年代初,我的集团就已经申办了,向政府申办实在是实现不了,花了四年多时间也没有拿下这个可以为企业自己营造总部的一个地块,这个时候也是对我的一种冲击,所以在这种情况下,后来我到英国去,到欧洲去游学的过程当中也发现,事实上欧洲在过去几十年前,一百年前,他实现了很多,特别是乔治建筑风格的联排楼,在欧洲比比皆是,在这些楼当中有大量的企业总部,这是给我的第一个启发,就是物理形态的启发,当然这种过程也是逐渐成熟的,比如说刚开始我们希望给企业的总部,给成长型的,高速发展的企业总部建立一个属于他自己的,可以表现自己个性的,完全属于自己领地的这么一个总部楼,可以自己去发挥,同时在这个过程当中,我们又发现,企业聚集在一起,可以产生一种新的经济形态,这种新的经济形态,我们就把它归纳为叫总部经济形态,而总部经济形态又是城市区域经济当中一个突出的表现,一个制高点,相当于把大量实体企业的核心部分,技术、人才、管理、研发、市场这些的核心部分的源头控制在一起,这就是企业的东部,然后把它的组织、生产、加工、物流等等这样的体系下放到相对偏远一些的地方去,这不就是总部。

而这些大量的总部聚集在一起,总部与总部之间,还有上下游,还有产业链的往来和合作,以及商业、贸易、销售、研发的共同交易,这就产生了新的经济形态,所以过去是分散在一个城市的各个角落,现在把它集中起来了,形成一种合力,对地方政府,地方经济将会产生巨大的拉动力,你看北京总部基地示范已经出来了,3000多亿一年的GDP,在过去这一片就是一片脏乱差的村庄,现在是3000多亿GDP的一个销售额的一个大的经济体量,那你想想对周边地区经济的拉动,对周边地区社会、文化的促进,对政府的收益,那是巨大无比的,所以这就是一种新的经济形态的产生。

总部基地不是房地产开发商

网易房产:刚才您说最早想拿地的时候困难重重,我发现您举例的那些,我看了一下,以前您也没有一个拿地的最初的计划。

许为平:对。

网易房产:但是我不知道为什么,您第一次拿地就拿了这么一大片地,这个能不能跟我们说一下?

许为平:拿地这两个字太房地产化,太中国的传统房地产化,而ABP从来不认为我们就是一个开发商。

网易房产:而是一个区域经济的打造者?

许为平:对,我们是在营造一个区域经济,所以这个土地拿不拿到,对我们不是最重要的,最重要我们可不可以在这片土地上实现这个梦想,当时实际上我们十年前是跟政府合作的,政府的企业合作的,就是本土企业合作的,而这个合作过程当中,我们才实现了这个梦想,当然当有了一定的资金积累,我们又到东北去,那倒是按照你们的说法叫拿地,但是这种拿地也是定向的,我们要去做这样的产业园,总部产业园,所以从这个角度来说,总部基地的模式确实不应该划到房地产内的一种模式。

但是我认为也可以从另一个角度来说,它也是房地产当中一种特殊的表现形态,也是一种创新,但是它是一个经济产业,而不是一个单纯的地产,也就是说地产不能包容我们,不能囊括我们总部基地这个模式,反过来总部基地又包容、包含了地产的整个过程,那是有的,比如说总部基地的硬件,我们实现了总部基地的十大平台、八大资金,那在地产行业是不可能实现的,而这些十大平台八大资金,都是为总部基地所有入驻的企业,成为一个经济共同体,而这样的经济共同体难道是地产吗?根本不可能,总部基地推出的三级平台,地产根本不可能,地产只做到二级,所以要谈这个问题,我们可以换时间,给你系列介绍总部基地的核心价值体系。

网易房产:您对自己的第一个作品,北京的总部控股基地您满意吗?

许为平:我觉得从实验区我们是非常满意的,但是从我们的发展来说,别说对总部基地,我刚才开会,如果说我现在刚刚要开始启动东北总部基地,那完全不同的模式,所以现在江南总部基地将会是我们超大规模总部基地的一个新的示范,一定的,我们因为这个过程正好在实现转型升级,找到了新的突破口,转型升级再突破,这是我们的工作方针,所以对北京总部基地,那是我们的实验基地,第一个示范,实验区,东北总部基地是一个规模化的示范区,还只是示范区,我想这次江南总部基地要做一个相对的成熟区。

网易房产:我们知道最近谈城镇化的话题比较多一些,您也参加过关于城镇化的一些论坛。

许为平:是的。

网易房产:您刚才说总部基地属于产业地产,新城镇化对产业地产将会产生哪些机遇或者影响呢?

许为平:新型城镇化事实上它的动机,它的定位是改善农村人口的居住、生活环境,也同时在转型中国的人口分布的比例。比如说过去城市人是少数,大部分是农村人,现在呢,要大量的农民要转型为城市人,城镇人,从事第三产业、第二产业发展经济,农业人口可以大大缩减,农业自动化、农业机械化的提升,使得大量农业剩余人口,剩余劳动力要参与城镇建设,参与城市化经济建设,所以这个势在必行要解决城镇化。

总部基地实际上它事实上跟城镇化之间,它们是一个产业定位截然不同,一个是动机是要解决农业,刚才讲的人口的转移,一个是解决城市区域经济的高端经济的发展,这是完全不同的定位。当然它们之间也可以有内在的一些联系,而这个内在联系,总部基地不会在城市中心区做经济中心,而是要在经济,城市中心的边缘地区,或者城乡接合部去发展,或者甚至更远,那么这个更远的时候,我们提出来总部基地可以去为新的母城,去建立它的经济中心,建立它的新母城的高端商务区。

新母城的高端商务区,又跟城镇化可以有一个在的联系,它可以成为未来城镇化的核心区,是可以做到,因为城镇化的规模,不可能是个全功能,也不可能是个超大规模的经济和产业的地区,但是它需要跟这个城市核心区,经济中心保持密切的联系,比如说就业问题,你让城镇化的人到哪里去上班?就业到哪里?它只为城镇化的产业,那第三产业服务很有限,他可以到总部基地去就业,而总部基地的就业,又可以大大的推进了城镇化的发展,所以这个就业是一个很重要的内在关系。

网易房产:好,谢谢许总,今天的访谈到此结束。

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