主持人：非常感谢，谢谢李铁先生，因为您结束得太突然，我没来得及拦住您，还得把您再请上来，第二个论坛就开始了，邀请李铁先生，陈志武先生，邀请秦晖先生，蔡昉先生，刘永好先生和刘晓光先生，邀请各位。
刘董迟到了，我们听说是参加房地产调控的会议去了？
刘晓光：这个会不是开过了吗？
主持人：已经开过了？我特别想问一下李铁先生，前天的新闻非常有意思，发改委官员表态，高等级城市房价将继续上涨，三四线城市房价将继续崩盘，大家认为这是代表国务院在发言，看见新闻了吗？完全误读。
李铁：这不是什么国务院的，是我自己的研究成果，因为我是有发改委的单位，大家为了吸引眼球，把我名字忽视掉了，把“发改委官员”放在前面。
主持人：代表官方表态，是这个意思。
李铁：其实是我个人的研究成果。
第二，这件事情，我们中国分析房地产的时候有很多问题，房价上涨泡沫和国际上到底有什么区别，很多人担心中国会出现泡沫，原因是欧美国家，日本出现过泡沫，可是我们研究过程中，得出的结论不一样，美国、日本、欧洲的泡沫前提是城镇化率基本到顶，经济增长指数基本在一二三的范围之内，人均收入增长水平已经保持一个相对稳定的水平，人均住房状况也比较稳定了，可是中国呢？这三个都还在变化。
主持人：按您的判断，高等级城市现在房产的泡沫并不严重？
李铁：高等级，你想想，北京集中了优质资源，优质大学资源，优质医疗资源，是全中国最多的。
主持人：我们看到过很多数字。
李铁：第二呢，全中国，我们将心比心讲一讲，有钱人第一件事要干什么？炒股票呢还是放银行？放银行净亏，炒股票肯定也亏，他肯定会选稳定投资，选稳定投资买房，有两个选择，一是投资选择，哪儿的土地资源最稀缺我买哪儿，第二是买公共服务，为什么香港房价是大陆推动的？大陆整个华人推动了香港房价上涨，我们北京和香港还差四倍的差距，所以北京、上海一线城市房价上涨趋势，就因为它本地化的管理结构使更多的优质服务资源集中在这里，所以它房价上涨是一种市场规律。
可是我这次的观点出来以后，我发现在网上拍砖最凶的，都在骂，为什么？我们很多人都寄希望政府能把房价压下来，他们通过政府的行为获得好处。另一方面，通过市场化，市场化给每人更多的资源空间，但实实在在的，北京、上海这样的城市房价上涨趋势是不可避免的，再希望政府压低房价，把好处再归给你个人，像原来的廉租房、分配房、福利房，这个时代基本已经过去了。
主持人：你这个话说完，现场很多人的北京住房梦再一次清脆地跌在了地上，而且我们又一次成功的把城镇化论坛变成了房地产论坛，不知道是不是一定避不开，刘董一会儿再发微信，刚才李铁先生说的话您同意吗？
刘晓光：他说了什么？我没注意听。
主持人：你看见没有？他真说实话，我真没听。
刘晓光：一线城市的观点我同意，但二三线城市的价格将来可能……
主持人：有问题？
刘晓光：有的城市价格好的可能会涨，有的可能会跌，为什么呢？由于土地财政的问题提得太……有些城市七八年了，还是六千多块钱。
主持人：还不如投在北京合适。
刘晓光：大城市。
主持人：大方向还是这样。我们特别愿意把城镇化论坛往房地产方面再推一步，这和现在的形势判断有关，我们判断现在决策层要看他几步走，很多东西已经表态了，比如行政审批现在已经表态了，比如说金融改革现在利率市场化也已经有一个动作了，比如底线也已经明确了，但唯独房地产没有表态，偏偏昨天好象对房地产表态了，我们今天中午跟大家一块儿探讨的时候说，昨天晚上上海很多业内人士已经开始击掌相庆了，说这届政府对房地产的表态第一很及时，第二是跟以往有很大的不同，可以视作这个行业的重大利好，是否能如此解读？是这样？
刘晓光：我觉得它是一种稳定发展，比较温和，但是具体内容咱们还没看着，到底怎么样。
主持人：具体还不好说。你们可能对刘董过去的表述和现在的表出不太清晰，在调控之前，刘董是非常能说的，伴随着一次一次调控，刘董说的话越来越少，而且关于房价永远不再做预测，但今天我们其实愿意沿用刚才那句话，包括今天蔡昉先生、秦晖先生、刘永好先生都在，我们的目的，城镇化不是房地产的问题，但在过去一段时间当中，中央跟地方明显想得不一样，比如脉络是不是清晰、思路是不是都已经贯通我们不得而知，但说城镇化的核心是人，这个大家愿意同意，但城镇化如果是人而不首先是项目，我想很多人可能又不愿意去同意，因为这样做的话，成本过高，而实际得到又很可能过低，所以
前面以余永定先生做结论，我简单向各位复述一下，他形容中国房地产用了两个字，“疯了”，这么多资源投在房地产，中国房地产这么发展，他认为是疯了，而且他认为还有继续疯下去的可能，陈志武先生，您同意吗？
陈志武：其实刚才谈到房地产的问题，大家听了我讲的内容以后可能会觉得好象我讲的跟李主任讲的有很大的冲突，其实不是这样，因为从投资，从一线城市、二线城市、三线城市房价的涨势到底会怎么样，哪些地方更适合投资的角度来讲，其实我刚才讲了一个很核心的内容，哪里有权力，哪个城市掌握全国的权力最大，你就可以往那边投资，刚才李主任也说到，北京集中了这么多优质的教育资源、医疗资源，不管说什么资源，都是北京掌握得最高，所以这边城市发展就越畸形，但从投资的角度来讲没办法，全国老百姓，就像我现在，每次到清华校园、北大校园里，看到这么多的家长带着自己的小孩在那儿说，这些导游不断的……昨天我还听到一个导游问十一二岁的小孩，你们下次到北京来的时候，到北大来的时候希望是什么样？他们大声地说“希望能够拿到北大的入学通知书”，这样一来，造成了北京的雾霾也好，（别的问题也好），……这个城市能够容纳的人已经超限，但是没有别的办法，所以这就是为什么我刚才说到，要改变这个局面的办法，没有别的，就是进行改革，这不是套话的改革，而是可以在政治，在限权的方面必须要作出的改革。
刚才李主任说到，一线城市，二三线城市，三四线城市的房价预测，大致上那是政治制度决定的投资选择的办法，我知道这样一来，我说的可能跟主持人说的有一点点偏了？
主持人：没偏，我们一直就没回来，没关系。
陈志武：另外我顺便补充一下，其实刚才李主任讲到的很多内容，我觉得非常有意思，说到底，他定义的城镇化更多是在观念和生活方式上，让进城的农民工也能够达到城镇化的效果，其实他讲的背后很重要的一点就是户籍制度，回过头来想一想，我们过去很多年，包括今天做决策的时候，做政策选择的时候，一定要避免以前那种为了解决今天的问题而退出一种政策，为了一时的方便只看到今天要解决的问题，不去通过充分的讨论把长久的后患（考虑清楚），比如户籍制度，当时是为了限制人口流动，加强社会管理还有其它的经济目的，但现在回过头来看，留下这样一个东西给社会带来的不只是今天政策层面选择空间越来越窄，而且整个社会那么多的不平等，特别是让农民、农民子弟后代经受的方方面面的权利和机会的不平等，是那么糟糕，所以我觉得今天，尤其是讨论城镇化，不管是怎样定义城镇化还有其它政策的时候，应该容许各种不同的声音，让各种不同的人把长久的、短期的、中期的方方面面的后果和代价都有机会表达出来，否则的话我们又会犯以前推出户籍制度政策时犯下的给中国人带来了几十年后患的错误。
主持人：户籍制度。对，我们一直反复在说核心是人，是权利的平等，现在很重要的是这两亿多人，未来三亿多人，再未来四亿多人，这些人如何能够在城市中安身，能够让他们获得跟这儿一样的人的生存尊严，或者是能够有安全感。
我要问秦晖教授，这事儿容易吗？大家都知道不容易，但是偏偏不容易的事情要去做，偏偏你要做容易事情的时候又绕不过城镇化跟项目和房地产联系在一起，所以大家想知道，这事儿是什么路径图，怎么去做？
秦晖：我觉得所谓的户籍问题实际就是权利不平等的问题，这里我还要讲，现在我们整天讲城镇化要实现所谓的公共服务均等化，这当然是非常重要的，而且我认为公共服务应该是老百姓有权要求的，不是皇恩浩荡，我已经讲过多次了，但是我认为更重要的，其实还不是公共服务均等化，而是个人权利的均等化，公共服务均等化，有人说是需要钱的，比如如果政府财力不够就不能给农民提供这样那样的保障，但现在我们老是说，所谓的外地人，当然我不一定是说农民，没有所谓户籍的人，其实最头疼的还不是所谓服务的问题，而是他们的权利经常受到侵犯的问题。
我举个非常简单的例子，刚才李主任已经讲了，他说城镇化在世界各国其实都是解决穷人的问题，不是要搞一个豪华城市，我非常同意的，前几年曾经有过一个关于贫民窟的问题引起了很大的争论，其实老实说这有什么可争论的？中国不仅从来就有贫民窟，我们以前叫“棚户区”，大家都知道，而且这里我要讲一个大家以前都没有提到但却确凿无疑的事，在中国不仅有贫民窟，而且贫民窟居住权是一种市民的特权，我这么讲大家可能会说这是什么意思？只是市民才住在贫民窟，农民就住在豪宅里吗？当然不是，我这里指的是，如果市民住在棚户区，你是不可能把他赶走的，他有住在那里的权利，如果你要改造棚户区你就要解决安置和补偿的问题，可是农民是没有的，或者说外来人口是没有的，他们随时可以被赶走，也就是说，他们可能住在棚户里头，但他们是没有居住权的，我们只能由于上面的恩赐让他们居住着，假如我们不想让他们居住了，那就把他们赶走了。
前几年很多城市都出台过把这些人赶走（的政策），然后公然说我们的政策是“不补偿、不安置，否则后患无穷”，这是什么意思？实际上这就是剥夺了他们的居住权，这里我要讲，这还不是产权，所以我最近讲了，我说，其实我们现在城市化中最需要解决的问题就是让“城镇新移民”，我不说他们是外来工或农民工，就是新移民，具体地讲就是城市贫民，因为全世界的城市贫民都是由……尤其是城市化过程中的城市贫民基本都是新进城的，这点中国没有任何特殊之处，从当年工业化国家在这个阶段，包括现在的发展中国家都是这样的，我们现在不说他可以盖个棚子，我们是不给他们这个权利的，我也充分理解我们现在这个体制对城市漂亮程度、宏伟程度的特殊偏好，我们在经济还不很发达的时候就要求建立全世界最漂亮的城市，那么这个我也理解，但是由于这一点造成的成本要由谁来承担呢？你不能让那些最可怜的人来承担，所以这些人应该有所谓的……用我的话讲叫做“租户权”，什么意思呢？我现在不要求政府承认他们可以有在棚户区当房主的权利，那肯定是没有的，中国从来就有棚户区，而且以前一直都不少，在计划经济时代，实际上中国的棚户面积是非常大的，我看过陈映芳教授的研究，他说上海在五十年代，棚户区居住的人口大概占到20%，而且后来这30年，一直到改革之前，从相对量讲有所下降，因为当时中国不让他们继续进来了，但是原来棚户区居民的状况实际上一直没有什么变化的，虽然我们经常讲什么龙须沟、赵家浜等离子，但那都是橱窗，我们国家当时提出来的口号是什么？把消费型城市变成生产型城市，还有一个口号叫做“先治坡后治窝”，还有一个口号“小车不倒只管推”，根本不讲工厂盖得多盖得少，因此一直到1978年，上海这个地方的人均居住面积相比1949年没有什么变化，还是有很多人住在棚户里，唯一的区别是这些人可以理直气壮地住在棚户里，没有被城管指责他们是住违章建筑，把他们臭打一顿撵跑的问题，但现在我们的外来人口普遍都有这个问题，或者说城市贫民普遍都有这个问题，所以我说，最起码的你不说给他们多少福利，最起码的应该解决他们的不受驱逐权。
比如我们现在搞“城中村”改造，我觉得有个提法比过去进步了，叫做“城中村改造不仅要让市民满意，而且还要让村民满意”，所谓村民是指城中村的户主，我们现在在城中村改造中给这些户主的补偿已经是相当高了，尽管这也不是市场交易，还是强制性的，但同样是强制性补偿，力度还是比原来高了很多，以至于城中村改造的时候很多当地户主发了财也是有的，甚至在深圳据说还有人因为城中村改造当了千万元户，但有一点我觉得没有变，这种补偿不管高还是低，都是针对房主的，而我们知道，不管是城中村也好、城乡结合部也好，还是我们现在的很多棚户区也好，其实很多都不是所谓房主自己住的，而是把它们都租出去了，实际上住在这里面的基本都是没有居住权的外来居民，没有居住权不光是没有产权，甚至他的租户权也是得不到保障的，现在不管所谓的城中村改造号称是要让村民满意，所谓的村民其实是指那个房主，而且很多人根本就不住在当地的，但是我们但我们有没有提到要让住户满意呢？实际上城乡结合部改造最大的利益相关群体还不是这些房主，因为我们现在的城中村也好，城市周边地区住户集中的地方也好，它那个户籍人口通常只是外来住户的几分之一，甚至是十几分之一，因此我们所谓的城市化主要是指比户籍农民多出十几倍的人，按照所谓的“不补偿、不安置，否则后患无穷”的原则把他们无条件驱逐，在世界各国都没有这样残忍的做法，我觉得这个做法不是什么公共服务的问题，实际就是不受驱逐权的问题，我觉得如果连这一点也做不到，我们所谓的以人为中心，什么等等的，就都没有了。
在不受驱逐权，具体来讲就是租住权，我们下一步的改革，下一步的城镇化是不能回避的，但现在我们很多人都回避了，不光政府回避了，包括学者基本上也很少人谈这个问题，真正谈到要给补偿，比如城中村改造要让谁满意，还是基本上谈的都是房主，从这一点也可以看出，我们的户籍制度改革其实绝不是什么农转非那么简单，刚才李铁已经讲了，其实对于城市周边地区的农民来讲，保留农民户籍是他们的要求，而政府要强制取消他们的农村户籍，因此如果说只是我们这个体制，包括我们刚才讲的拆迁，可以把住户
平白无故无条件赶走的做法，如果不改变的话，仅仅把所谓的农村户口变成城镇户口，而且是强制的变成城镇户口，这到底是进步呢还是退步呢？我觉得都是一个问题，所谓的户籍问题说穿了一是产权问题，二是人权问题，这不受驱逐权就是最基本的人权，如果这两个问题不能解决，我觉得户籍问题根本就是一个伪问题。
就讲到这里，谢谢。
主持人：
我们终于又把城镇化的问题转移到城中村上来了，现在叫租户权的保留，包括这一部分人的权利如何保障，还不是产权，还是叫居住权，甚至是租住权，甚至是暂住权，这样一些权利。
所以我想问蔡昉教授，这个事情，大家说如果让……
秦晖：这里我还要插一句，我们经常讲，把暂住证变成居住证这是多大的改革，其实大家看一看，很多大城市对于申请暂住证都有很高的门槛的，其中就有一条，“要有合法的居住条件”，这个合法的居住条件包括什么？不准合租，而且人均租住面积不得低于多少多少平米，北京上海都有这样的规定，如果你达不到，你就连申请暂住证的权利都没有的，不过我们现在有一点是比过去进步了，那就是以前没有暂住证你在城市是很危险的，警察查你的证，很有可能就把你抓起来了，就把你送去服苦役去了，现在老实说，因为查证抓人的事儿的确还比较少了，所以现在造成了一个后果，据我了解，现在无证在城市滞留的人比以前多得多了，第一方面，没有证的危险比以前低了；第二，持证本身就是有门槛的，甚至连暂住证都有门槛，专门有人研究过这个问题，上海的农民工大部分是居住在工棚里，集体宿舍里，其中有一半是租户，而租户中能够达到申请暂住证标准的又只有一半，也就是说，有一半的租户根本就没有资格申请暂住证，还不说什么居住证了，因此这些人完全处于无证状态下，如果你不解决这个问题，你把暂住证变成居住证到底有什么意义呢？
主持人：确定说完了？我刚才说什么来着？问什么问题来着，我都忘了，蔡昉教授，您就来回答刚才这问题就挺好，我们在说解决这个问题的时候，落户小城镇，大家都愿意，政府都愿意，但是你要让大家去落，大家都愿意落在北京、上海这样的地方，但北京、上海又明显无力承受，偏偏这些地方的流动人口又最多，每年还要自然流动60万、80万甚至100万的资源，这可咋办？
蔡昉：我不太理解这个问题，既然这些人已经在这个城市工作、居住，说明这个城市需要这些人，需要他们的服务，GDP里头有他们的贡献，那为什么叫“无力承受”？我不太懂。
主持人：我也不太理解。
蔡昉：我想对城镇化说一点冷静的分析吧，秦晖教授……
主持人：是感性的分析。
蔡昉：感性完了以后我稍微冷静一点。
其实一般来说城市化有两个对经济增长产生促进作用的功能，一个是从供给方，因为城镇化就是一个劳动力进城的过程，因此它为经济发展提供生产要素，劳动力进城，土地进城，它是从供给方推动经济增长；
第二个是从需求方拉动经济增长，因为平民进城，他收入要提高，他要变成居民的生活方式，消费方式，因此他创造了新的需求，同时城市化需要基础设施的建设，需要房地产，需要第三产业，都是拉动经济的需求因素，这是一般来说。
但是我们要看一看中国现在是需要什么东西，我们是需要拉动房地产，需要基础设施建设，还是需要其它需求的拉动因素呢？其实我们是不需要的，因为随着中国劳动力变得越来越昂贵，越来越稀缺，我们跨越了刘易斯转折点，人口红利也消失了，所有这些东西你搁到一个经济模型里头去算的话，一定意味着中国经济必须减速，必然减速，爱喜欢不喜欢，它是必然要减速的。
总得来说，我们是从一个10%的数量级减到7%或者略高一点的数量级，这个减速的结果是什么呢？是说你原来的需求因素是足够的，你刺激需求因素是解决不了经济增长能力的，我们想解决的是经济增长能力，因此城镇化提出来干什么用呢？是能够提高你的经济增长能力，也就是说，城市化不是拉动需求，拉动投资，上GDP的拉动因素，而是给我们提供劳动力的供给，提供人力资本，提供更稳定的生产要素的过程，所以从这个意义上来说，在我眼里，城镇化没有物质的东西，只是人，如果没有人进城，没有李铁说的平民的进城，平民就是我们新的人力资本，就是劳动力，如果没有他们进城的话，我认为没有什么城镇化的需要，从这个意义上来说，我们并不在于看未来是一个百分点还是一点四个百分点的城镇化增长速度，而是要看是不是把那1.6亿也好，2.5亿也好（的进城农民）真正变成了市民，从这个意义上说，市民要进行户籍制度改革，除了秦晖教授说的这些权利之外，基本公共服务还是主要的。
我们有各个方面的问题，但是作为制度建设来说，户籍制度的改革，基本权利的获得，社会保障的满足，这是核心，如果没有这些东西，就没有必要搞城镇化。
主持人：谢谢。我们听了一个感性的，也听了一个理性的对城镇化的分析，这里面大家都是纬度不一样，最后指向的目标是一样的，对现在的现象，已经发生的事实表示不解，而这些事实可能就是现在的一些难点，终于到刘永好先生讲话了，我们非常愿意先花15秒的时间讲一下您怎么永葆青春的？现场女士都愿意知道一下，有什么秘方吗？
刘永好：多吃猪肉。
主持人：你看。
刘永好：其实我说多吃猪肉不但跟永葆青春相关，而且跟新型城镇化非常相关。
主持人：跟新型城镇化都相关，试着论述一下，太好了。
刘永好：刚才各位专家都讲了，新型城市化，我理解，因为大家都讲的是北京、上海、大城市里面的问题，包括城中村问题的解决，包括农村人到大城市来的问题，但是我感觉，我们今天讨论的问题是新型城镇化，我感觉落脚点更低一些，可以是数以千计、数以万计的小城镇的建设，这是我的理解。
第二点我的理解是这样的，现在新型城镇化，大家讨论的是房子和户口的问题，我觉得房子和户口很重要，没有房子没地方住，没有户口没有权利，谈这个问题谈得比较多，
在大城市这种问题很特别，很重要，但是，我理解新型城镇化最重要的是农村的农民的生存方式的变革问题，农村人的生存方式变革，这是最大的变革。
30年的改革开放以后，现在已经有相当一部分人到城里去了，而农村的生产方式也正在悄然地发生变化，现在的问题是，新型城镇化以后，刚才讲，再过10年，20年，30年，将会有更多的人进城了，不种地了，不养猪了，今后我们城市人，全国人民吃什么，谁来提供猪，谁来提供粮，谁来提供菜，我说的是这个问题，我说跟养猪有关是这个问题。
新型城镇化，我们更多的着眼点是考虑怎么样解决户口问题，怎么样解决住房问题，怎么样解决房地产的投资和新型城镇化相结合的问题，对不对？某种角度对。但我觉得更重要的是现阶段怎么样去培育适应现代生产力的农民的生存方式的问题，就是说，他们不单单有地方住，不单单有享受城里人的权利，更重要的是，谁能养好猪，谁来种好地，而养猪和种地得到的收益比城里不差，差不多，国际上都是这样的，在欧美，在发达国家，甚至在中国台湾和韩国、日本，都是这样的，在农村工作的收入不比在城里少，要解决这个问题，问题是现在城市里面的收入不断提升，国家提出2020年收入要翻番，而且提出城市翻番，农村要翻更多，或许要翻两番，差距更大，缩小这个差距要翻两番，或许更多，怎么样才能翻两番呢？必定伴随着他们从事农业规模的扩大和科技水平的提升，我们以前靠科技水平的提升使得亩产量提高了很多，很好，但是亩产量提高很多不现实，非常难为我们袁隆平老先生，他那么大年龄还在田里不断努力，目的就是想把产量提升，但我们要指望他彻底解决这个问题，难度太大，在我的三亩八分地里，就算我的产量翻一番，收入也很少，因为这几亩地，一亩地一两千块钱，翻一番才多少呢？三四千块钱，几亩地一两万块钱，城里现在普遍都是两三千块钱，一年三万多块钱，翻番以后六万多块钱，你怎么跟得上？跟不上，也就是说，怎么样让农村的规模提升，不但靠科技，还要靠规模，这规模又跟土地制度有关，这规模又跟我们农村畜牧业的规模有关，现在大家都说猪长得太快了，鸡长得太快了，确实长得太快，因为长得不快，跟不上城市的需求，长得不快赚不了钱，赚不了钱，农民的日子就特别难过，就是这样长得快，现在很多农民的收入还比城里务工少很多，这里就带来一个新的问题，怎样让农民的规模提升，规模提升才能解决这些问题，农业生产的规模，怎样让农民养猪，一个生产单位不是养几头、几十头，是几百上千头猪，种地不是种三亩、五亩，而是几十亩、几百亩甚至上千亩，因为美国现在几千亩、上万亩是普遍现象，是基本，否则的话我们怎样赶得上城市收入的提升，要解决这个问题，而这个问题的解决又跟新型城镇化结合起来，我们要让这些人在农村有这样的收益，同时他又在这些地方能够住得下来，道路的问题，水电气的问题，住房的问题，等等这些问题需要跟随着解决，我觉得根本点还是在生产方式的转变，我认为现在农村到了大变革时期，更多的人从农民变成非农人口，他们有可能还住在那儿，也有可能节假日回去住，但他们不完全是农民了，真正的农民一定是规模化的，现在国家提出“家庭农场”，家庭农场的概念规模有多大？现在必须要扩大，而且随着人们生活水准的提高，它的扩大是成倍甚至成十倍的增长，这才能符合，我们国家在考虑这些问题的时候要把农村人收入的增长、农村生产力的增长和居住的结合考虑得怎么样呢？我觉得这才是真正需要下大工夫考虑的，而这个权重可能超过了要建多少房、解决户口的问题。
主持人：谢谢。
你看，我们今天听城镇化是在听两面，这边谈城镇化发展如何提高最后的城镇化率，最终达到75%，80%，这边谈的是另外一个，不可能这么多人完了之后，剩下这些人跟城市居民，已经城镇化的人差距越来越大，收入差距越来越大，地位差距越来越大，最终还承担着供养的水平，这是中国和谐发展要看到的问题，某种程度上我们也把这视为刘永好先生产品的植入广告，问题不大，如果要吃猪肉的话吃什么牌子的猪肉呢？
刘永好：多吃猪肉，多吃鸡肉，多吃鸭肉，我再说一下，禽流感基本都过去了，可以吃鸡鸭，但前几个月大家没有吃，中国的农民，老百姓，养鸡养鸭户亏损了几百亿，现在养鸡养鸭养猪的都在流泪，现在看来稍微好一点。
主持人：那晚饭就从这三项先开始吧，也算支持一下未来的新型城镇化。刘晓光先生，我看到您就想问房价的问题，我也不知道为什么，其实逻辑都非常简单，大家也是在按照这样的逻辑推断，就像我们看到的一些，用李铁先生来形容的“高等级城市”，按照级别的不同，每一年都有大量人口要进来，未来城镇化率每年提升的比例也都是固定的，最终要达到的比例要比现在的惊人，在这样的背景底下大家很难说未来的房地产企业是没落的行业，甚至大家认为房价的没落都属于天方夜谭，我不知道这对您来说是不是业务探讨范畴之内？
刘晓光：“没落”我没听懂，中国城镇化的发展，将来地产肯定是重要的机会，如果我们大量城镇化展开以后，重要的，除了农民的权利问题，农民生活方式的问题，很重要的是物质形态，没有物质的东西怎么建设？小城镇建设中，将来物质的平衡，资源的平衡，包含着文化的平衡，还有生态、产业的平台，这里可能60%是物质的东西，不能光讲生活方式的转变，农民的权利问题，人性的问题，它实实在在是一个物质的城镇，而且不是一个两个，而不是一万两万，可能是几万，十万，这是我的一个观点。
第二个我说的，它跟房地产肯定有完成，如果说谁失去了投资参与的机会，谁也就失去了重要的机会，对于我们的地产商来讲肯定也是一个重大的机会，当然，在小城镇的建设过程中来讲，我想，用什么样的模型这可能是一个很重要的问题，比如是以大城市为主带动小城市，还是中等城市群带动小城镇，还是大量小城镇群的出现？下一步都要进行详细的探讨。
这里头来讲，小城镇跟房价有没有关系？应该有关系，大城镇周边的小城镇，它的价格肯定……北京最近天通苑北边都要三万四，朝阳这一带两万二你是买不到的，这说明什么呢？说明大城镇周边的小城镇还有上升空间。
第二个，中等城市我想可能还需要区分，它的城市价值，它现在的批准量，它的所谓集资房的落实，都会影响到它本身这个城镇价格和小城镇建设以后的价格，因为城镇也不一样，我们在开发房山的长沟（音），大型微山庄（音），可能成本也都到一万多了吧，大概这么一个概念，那你说它的价格会怎么样？
主持人：可以鼓掌了，你们都听清楚了吧？
我翻译一下，北京的房价是可以想像的，原因是因为基于前面人的一些理由，另外刚才刘董晒了一下他们自己的成本，他们在朝阳那一带开发很多项目，现在还开发一个大的项目，中粮也在那一带拿了很多地，现在叫长沟，长沟的成本都到一万多块钱了？现在长阳卖到多少钱了？两万二，一万二起步了四年，现在到两万二，未来的北京充满了希望，我们很快就能够在万柳一带看到每平米15万的房子，三年半以后我们能够在丰台看到每平米八万的房子，大概一年半……17个月以后我们能够在通州看到每平米三万二的房子，这批三万二的房子之后呢，大概能够看到每平米五万的房子，在通州，其它地方不一而足，望京很快就要出现每平米八万块钱的房子了，我们真是为这个伟大的价格公式感到欣慰，城市的价值在不断提升，我觉得非常好，你们可以为这个城市的未来去感到希望，特别好。
城市的价值不断提升是一个好事，我们先按下房价不表，因为这个事情现在已经过了谈房价最好的时候了，它现在已经是这个价格了，再谈它意义不大。很重要的一点是在未来城镇化过程中是需要钱的，也需要有更多投入，但跟我们前面学者谈到的这些方向有一致担心的地方是，现在地方本身的政府债，地方的融资平台现在基本上处于冻结的状态，地方债又处于偿还期，大家又不知道如何从下面举新的债，如何再去做增量，如何去发展，很多人是把城镇化当做一个救命稻草的，认为这是可以打破突破口的，这是否可以，如果可以的话，会不会又变成借了新债还旧债，甚至会酝酿成未来政府无力偿债，而成为一个个类似像今天底特律一样的破产城市，有这种担心吗？李铁先生。
李铁：债的事儿特别有意思，很多人了解中国的泡沫，不了解中国政府的运行模式。中国有个特点是上行下效，所谓上行下效，大家看北京、上海，看省会城市，县级市看地级市，小城镇看县级市，这么一个过程。
了解中国城市管理运行的规律，就知道我们现在面临什么样的状况，第一，我们现在城市基本上靠招商引资来解决财政问题，招工业投资解决财政，大量政府会把精力放在工业开发区上的招商引资，刚才说人口红利资源丧失了，但中国土地红利还在持续，我们现在地方招商引资招工业企业的时候基本是零地价负地价，这在世界上是前所未有的，成本通过卖房子来承担，这边开发房地产来解决我的收益问题，一方面来弥补工业开发区，另一方面来弥补城市基础设施建设，这是一任政府，第二任政府要有新的政绩就继续搞工业开发区，继续卖房子，继续铺城市基础设施建设，但我们知道，随着几任政府的变化，空间在变大，摊大饼摊出去了，要求每任政府都按这种模式走的时候，那就面临着击鼓传花传到哪里去的问题。
刚才我讲了，高等级城市辐射全国，辐射全省，它有足够的购买力支撑，全国有13.6亿人口，如果5%的高收入人口，大概6700多万，这6700多万人口高收入，肯定会到北京或省会城市买房，问题出在哪里？这些三线城市收入水平不高的地方，它的辐射能力弱，击鼓传花摊到最后的结果就必然会面临着崩盘，为什么这次地方政府特别希望中央政府上城市化政策，给他们解决项目投资，刚才讲的非常对，希望他们解套，他们寄希望于两个，一是解决更多融资，二是给予更多土地，土地变现来解决他们的债务问题。
现在我想中央的态度已经很明确了，要通过融资体制改革，当然这也不是很容易的事情，如果全国两万个城市，改革要面对庞大的利益群体，市长都反对，你想我们的改革怎么进行？所以土地出让金制度暂时取消不了，现在地方财政50%来源于土地出让金，50%来源于融资，融资来源于未来的土地出让金的预期，现在一个要上项目，一个要解决房购两限政策，能不能给它松绑，解决地方的债务问题。
其实我个人提出融资改革方案，融资最后怎么还款，每个政府都是要面对的，可是我们政府还款就是一条路，土地，国外还款不这样，靠三个方面，一个是运行效率，一个是各种投资主体进去，再就是我的抵押物，抵押不了老百姓的东西，只能抵押政府的东西，现在中国做不到，只是抵押土地，所谓的运行效率就靠我们的基础设施运行价格，可是基础设施运行价格在我们这些年城市发展模式上基本都被福利化了，现在我们强调户籍制度改革就是要把福利的内容砍掉，改革的阻力就会小，我们房子的阻力，价格的阻力，我们在北京市政府做了研究以后，我们都说北京的房价高，北京的水价电价天然气价全低于来北京最多的河北河南山东的城市，基础设施价格也是最低的，北京的租房价格就是200到500，城乡结合部，刚才秦晖讲的城中村，北京还有什么价格低？它的副食品价格不仅低还保稳定，就是说我们各类城市，等级化城市，福利化已经成为了政府保稳定的很重要的因素，这就很难市场化，这个东西不能市场化，融资就进不来，改革就进行不下去，所以未来的改革不仅仅是要调整政府之间的利益，调整管理者之间的利益结构，同时也要面对整个广大群体，户籍人口群体，包括城市人口群体，他能不能接受这些改革。
你也知道，欧洲涉及到福利制度的改革，涉及到社保制度的改革，老百姓就会上街游行，我们能不能承受这样的改革，现在的改革不像以前，面临深水区，我们几十年没有进行改革，而到现在矛盾积累到相当严重的地步，所以这时候要进行改革
你也知道，欧洲只要是涉及到福利制度的改革，涉及到社保制度的改革，老百姓就会上街游行，我们能不能承受这样的改革，现在的改革不像以前，面临深水区，我们几十年没有进行改革，而到现在矛盾积累到相当严重的地步，所以这时候要进行改革，既要保稳定，还要调整结构，确实对政府是非常艰难的选择。但是我想，物业税改革已经走出一步，往下走很难。第二，融资平台怎么建立，也可能要推出。第三，阶梯水价在一些大城市已经开始初步推出了。最后一个，土地制度要不要改？这些东西虽然是在研究，但要不继续推出，恐怕我们有一些城市会崩盘，但我想到那个时候就是要倒逼机制改革，可能反而会使改革的步伐迈得更大。
谢谢。
主持人：非常感谢，如果我们也是像美国那样的联邦制，恐怕第一个破产的城市不会是底特律，我们再想交给陈志武教授一个重要的任务，如果我们现在来画城镇化中国往前推进的路线图，这个路线图是个什么逻辑，怎么画？在您的眼里和思维里，给城市化画一个图。
陈志武：李主任回答这个问题可能最合适，画城市化路线图。
主持人：我们俩联合采访李铁先生。
李铁：讲城镇化要把改革放在前面，这里面我想第一就是户籍管理制度改革，我讲过了，第二是土地管理制度改革，这个我也讲过了，第三就是怎么打破等级化的管理体制，中小城市、小城市怎么释放活力，80年代为什么经济增长，浙江、山东、广东、江苏、福建，这五个省主要经济总量是在县以下，为什么呢？靠农村，靠乡镇企业，到了80年代中期城镇改革把所有权都收回来，都集中在城市，我们原来廉价的集中模式，本来可以按照市场经济走的模式，在80年代中期这种计划经济体制加改革，使高等级城市的权力在加强，现在我们都知道，所有的市长都反对农民到我这里来，大家都提出中小城市、小城镇个，既然你要提出到中小城市、小城镇去，就要解决城市等级问题，如果不解决等级问题，至少把权力下放，可能很多记者不了解城市的权力，城市一级管一级，省会城市管地级城市，地级城市管县级城市，县级城市管镇，权利到下面基本没有，要给地方政府更多资源，把权力给他们，让他们有更多发展空间，我经常讲三个红利，改革释放内需的红利，农民不减少，农村根本富裕不了，只有农民都进了城，再进行适当的土地流转制度改革，才能使土地集中，才能使农产品的商品化步伐更快，所以我们想，中小城镇的活力，户改的活力，土地改革的活力，这不是我这会儿讲得清楚的，但我知道这里有非常非常大的空间，再包括其它融资方面的改革。
如果还有，城镇化政策的改革和我们未来可能根据改革来施加的一些中央政府、各级政府承担的相应政策，那么可能是一种清晰的路线图，问题是第一步怎么走。我现在想跟媒体释放的是，第一步走没走出去，是说我们政策颁布了，大家什么事儿都没有，不想改的还改不了，还是我有强制性措施要求你怎么改。
主持人：您觉得第一步应该怎么走？
李铁：所以我们说“积极，稳妥，有序”。
主持人：别别别，这不算这个，再来一个。
李铁：大家讲积极，稳妥，有序，我要讲第一条积极，积极这一步非常重要，比如重点人群的改革改不改？我们在座这些记者们，你们在城里这么长时间了，也有了城市生活的权利，城市对你们也有需求，你们的户籍制度改不改？怎么改？到河北固安改，还是在大城市改，还是在北京下辖的地区改？城市土地和农村土地有同等发展权，同权，过去地方政府争地的矛盾已经非常突出了，成本太高了。但我们回到80年代，你把发展权交给农民的时候成本一下降低了，我们的土地红利还可以释放，城镇之间的结构要不要调整？中小城市有很大的活力，它自己有发展权了……
主持人：我觉得您说的两个挺好的，第一，重点人群先改不改，第二，农村土地能不能同权。
城镇化率大家都不一样，东西部差17个百分点，从您这块提出的思路又不一样，刚才李铁先生说我认为第一步先解决这两个问题，现在解决都在北京工作的记者，还没有取得北京户籍的，先把这些解决了，还有一些亲戚在附近周边，还有一些农村土地的，跟城里同权同价，先解决这俩问题，您觉得呢？
刘永好：这样一改，刚才说城中村，他们都补偿，因为他们祖上都住在那儿，所以他们有这个权利，这也是天经地义的，从这个角度，作为西部的农民，他们羡慕，但也没有太大意见。
西部农民，确实，深山里面的农民，他们的土地，我想在50年、100年以后他们的价值也提升不了多少，他们的房子拆迁价格也不会赔偿太高，房子的差价就那么大，以前我记得，大概是十年以前，成都的房价跟北京市同一个区位的房价，大概不到50%，现在差不多了，成都一万的，这儿要卖四万、五万，五倍六倍的，差距太大了，农村更是这样，一些地区的房子到了今天还有一千两千个平方米的，我不明白，新房子两千多块钱怎么建得出来，因为我们公司自己建房子自己住可能都要三千多块钱一个平方，这是建设成本，土地不要钱，我不知道为什么，据说差距将会拉大，拉得比较大，这就决定了西部的农民要通过城镇化买房卖房赚钱来取得加值不可能也不现实，大家投资都到北京、上海去买，买了一定增，在农村地区有增，但不会增得太大，因为它单纯就是居住功能或休闲功能，除非你把它做得像度假村一样，那是另一回事。
所以这种情况下又形成了新的不平衡，大城市周边的农民通过城市化的改造获得了很多赔款，他很富，而西部的农民，偏远地区的农民可能享受不了这个红利，根本就没办法，这又是一个剪刀差，本来他收入就低，再加上剪刀差，所以我觉得对这些西部偏远地区的农民更多关注可能会更好一些，他们可能想都没想过要通过买房子放那儿增值后再赚钱，或者买房子租出去收租金，谁去租他的呢？只能从发展生产上，从扩大规模上，通过变革上来考虑，或者干脆就进城了。
主持人：谢谢刘永好先生。
蔡教授，从人的角度，您觉得如果我们现在要做城市化的图，下面要做哪一步？
蔡昉：从人的角度？
主持人：不从人的角度也行。
蔡昉：我刚才前面讲了，城市化就是人，没有别的东西。
主持人：您要撤是吗？我们掌声欢送一下。（刘永好提前离席）
蔡昉：正好刘永好先生走了，有句俗话，叫做唯一比经济学家更危险的是业余经济学家，但是这句话不适用于刘永好先生，我认为他刚才讲了一个非常好的意思，当我们讲城市化就是劳动力向城市流动，劳动力的流动，有一天劳动力出现了短缺，劳动力的工资必然上涨，那么就出现了一个“刘易斯转折点”，而刘易斯转折点在发展经济学里，说得稍微敏锐一些，叫做食品短缺点，恰好就是刘永好先生，做农业的企业家提出的问题，所以唯一能够解决的出路就是扩大经营规模，改变农民的生产方式，这是一点。
这和户籍制度改革是相关的，也就是说，如果我没有户籍制度，大家都可以进城，但是进城的是谁呢？是家庭中有生产能力的成员，留下的是三八、六一、九九部队，在这种情况下我们不能指望农产品价格继续上涨，因此农民收入是提不高的，农业生产方式是改变不了的，它支撑不了我们的城镇化，因此户籍制度改革是什么意思呢？是这个家庭选择一起迁到了城市，当大家的土地都可以集中起来的时候，那个家庭会一块儿选择留在农村，因此他可以把人力资本在城乡之间，农业和非农产业之间均等分配，这是一点。
刚才你讲到了人，我觉得在现在城市化劳动力短缺的情况下，最要解决的一个事情就是劳动者的素质，我们今天有一个很好的现象，农民工都知道，进城很容易找到工作，工资年年在上涨，过去十年里差不多每年12%的农民工工资上涨速度，接下来是什么问题呢？他不再愿意受教育了，不上高中，初中也在辍学，辍学率在过去几年里大幅度提高，是不是他们的黄金时代呢？今天可能是，但是未来我们经济增长速度减慢的同时就意味着产业结构的调整加快进行，这个时候我们对劳动者的素质会提到崭新的要求上，那时候呢，我们今天的农民工可能就会提前进入到十年前，十几年前国有企业40、50的境地，因此我觉得，从人的角度来说，是要鼓励人们去受教育，而受教育必须要有基本公共服务的均等化，也是和户籍制度相关的，否则也达不到这种。
主持人：我们就理解，凡事首先要从户籍制度开始入手。谢谢蔡昉教授，非常感谢。
秦教授，咱能不能理性一点儿？您觉得应该从哪儿入手？
秦晖：其实我不知道这个理性和感性的区别在哪，其实在我看来只有两个，一个就是事实，一个就是逻辑，如果事实和逻辑都存在，就没有什么感性和理性。
主持人：他是这个意思。
秦晖：我倒觉得有些事情我们应该弄清楚，比方说刚才很多人，尤其是您多次提到底特律这个事儿，这个底特律的事儿和中国是截然相反的一种事儿，中国是从来不会出现底特律这样的事儿的，我指的是像底特律那样的事儿，不是说这个城市空了或者什么，像康巴什，康巴什的问题和底特律根本就不是一回事，我这里讲，我们很多城市化，可能在城市化史研究的问题上就是有问题的，我们老讲城市化现在有一个郊区化的趋势，据说是因为像美国那样，而且我们通常把它和汽车普及联系在一起，说是由于汽车普及了，人们的空间观念变化了，所以富人都住到了城外，城里住的都是穷人，然后就说，既然是这样，那我们中国就可以绕过这个弯路，直接进入后城市化阶段。
我觉得这都是胡扯的，你就不用说别的，就看看欧洲有没有这种现象？说实在的，我们现在讲的所谓什么郊区化，什么富人住在外面，穷人住在里面，那都是美国才有的，欧洲没有的，欧洲没有的道理很简单，欧洲在城市化过程中，它城市化速度很快的时候绝大多数欧洲国家还是专制国家，它搞的和中国一样，从城里驱赶穷人，你看巴黎，说实在的巴黎的穷人全住在城外，富人全住在城里，和美国的城市完全相反，就是因为美国自由民主最发达，迁徙制度最活跃，所以南北战争以后不到一百年，黑人就从纯粹的乡村民族一下子变成了纯粹的城居民族，美国的城市化有个非常重要的特点就是穷人驱赶富人，所谓穷人驱赶富人不是穷人真的有能力驱赶富人，而是穷人进来了富人就搬走了，欧洲都不是这样，中国难道有这种条件吗？
其实老实说，底特律的问题表面上是财政问题，其实财政问题后面是投资问题，为什么财政出问题了？就是投资减少了，投资为什么减少了，富人走了嘛，讲得简单点，底特律的问题就是穷人大量进来，富人走，因为投资机会少了，就业也少了，结果穷人也不得不走了，这个城市人口就越来越少。底特律有一个很重要的来源，底特律面积非常之大，但是人口非常之少，因此城市运作的成本非常之高的，现在底特律解决这个问题的办法就是缩小公共服务的范围，要求人都不要住那么大的面积，只有40万人口，原来底特律180万人口，那个地方财政负担不起，怎么办呢？就让他们集中在一个很小的地方，其它地方我就不管了，所以底特律的问题是穷人驱赶富人的问题，或者说是高度……我们现在还处在驱赶穷人的阶段，我们的城市化也有危机，但那个危机是和底特律截然相反的。中国老拿底特律来吓唬中国人是非常不对的，我刚才讲的不知道是理性的还是感性的，但我讲的是事实，而且事实背后是逻辑。
主持人：你讲的是感性的事实。
秦晖：事实只有对还是不对，真还是假的问题，没有感性还是理性的问题。
主持人：在我的眼里永远只有感性和理性。
陈志武：刚才秦教授讲得很好，我很快补充一句，还是回到我刚才最开始说的话题上，说到底，中国城镇化发展，包括城镇结构的形成是非常畸形的，之所以畸形，尤其是像户籍制度这样的东西，把农民弄成五等公民、八等公民、九等公民，而不是像北京这样真正意义上的一等公民，通过那些制度的规定，把农村人口和小城市人口弄得这么低，人权状况这么差，把大家都变得没有别的路可走，都想往最大的城市、权利最高的城市拥挤，由此带来的问题我们刚才已经谈到了，是非常多的，这里我就不多说了。
实际上要做的，其实还有蛮多的人不一定想去城市，你通过这些制度性的歧视逼得大家不得不往这条路走的时候，带来的问题肯定会非常非常多，其中也包括很多刚才李主任谈到的问题，所以我觉得，给人更多选择，通过结束更多制度性歧视，尤其把政府的权力通过改革进行更多制约，更好的关进笼子里，由此产生的结果，不管是观念上、生活方式的城镇化还是其它方面的城镇化的问题，就不至于这么艰难，发展的速度也不至于这么快，因为你要是把中国13亿公民的权利和机会都弄得非常平等，会有很多人未必就都想往城市里，尤其是往北京这样超大城市的方向走，一旦这不是独木桥的时候，更自然的城镇化的过程就有可能成为现实。
主持人：非常感谢。我们最后再一次热烈掌声谢谢台上五位嘉宾，谢谢大家！非常感谢各位在我城镇化的论坛之上奉献出了思想的火花，我们今天的网易2013经济学家年会的夏季论坛也就告一段落，谢谢各位的参会，希望能够给各位带来更好的思想分享，注意秩序，大家可以继续登陆网易新闻客户端，上面能够看到今天的新闻回放，同时要感谢本次论坛的赞助商乔治白的大力支持，谢谢各位，我们下次再见。
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