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2013中国房地产上市公司测评成果发布会在京召开

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2013年5月23日,由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合主办,北京中房研协技术服务有限公司承办的2013中国房地产上市公司测评成果发布会在北京和香港同步举行,作为本次活动的独家网络支持媒体网易房产对活动做了全程直播报道。

2013年5月23日,由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合主办,北京中房研协技术服务有限公司承办的2013中国房地产上市公司测评成果发布会在北京和香港同步举行,同期还在香港举办了新兴上市房企论坛。这也是中国房地产系列测评成果首次在境外同步发布,作为本次活动的独家网络支持媒体网易房产对活动做了全程直播报道。

时间:2013年5月23日下午

地点:新世纪日航饭店二层山东厅

2013中国房地产上市公司测评成果发布会在京召开

主持人 童悦仲:各位来宾、各位新闻界的朋友们,欢迎大家来参加今天的新闻发布会。今天在新世纪日航饭店进行2013中国房地产上市公司测评成果新闻发布会,首先我代表中国房地产研究会和中国房地产业协会、中国房地产测评中心,以及这次会议的承办方北京中房研协技术服务有限公司热烈欢迎各位的到来。下面我介绍一下今天参会的主要领导和嘉宾:

中国房地产业协会副会长 朱中一

北京大学城市与经济地理学系主任、北京大学不动产研究鉴定中心主任、教授  冯长春

中房研协测评研究中心副总监 回建强先生

中房研协网络中心总监、中房网主编  贾春晖女士

我是中国房地产研究会的名誉副会长,前天我们换届,我这个年纪再干一届就超龄超役了,所以就叫名誉副会长。但是我现在还在这里上班,准备再上几年班。

今天到会的还有各界媒体朋友,再次对大家的到来表示感谢。

2012年是中国房地产调控政策继续进行或者说是常态化的一年,调控主要目的是为了抑制投资和投机性需求,这一年政策没有特别大的变动,但是整个市场叫做先抑后扬,发展到现在仍然是上升的趋势。在这种情况下,企业面对这种情况,很多企业比较好的把握了形势,领会了政策,所以采取了比较好的应对措施,因此在调控环境下仍然得到了比较大的发展。

为了发掘行业当中综合实力强、具有发展潜力的优秀房地产企业群体,引领我们的行业不断往前发展,提升我国房地产业的专业化水平,我们中国房地产研究会和中国房地产业协会以及中国房地产测评中心联合主办了2013中国房地产上市公司测评研究工作,力求以客观的数据、科学的方法、公正的立场对房地产上市公司进行梳理,在深度跟踪研究对象的基础上,发布2013房地产上市公司测评研究报告,以及2013中国房地产上市公司排行榜和单项榜单,下面就要请出中国房地产业协会朱中一副会长来发布2013中国房地产上市公司测评研究报告。请大家欢迎。

2013中国房地产上市公司测评成果发布会在京召开

朱中一:各位嘉宾,受中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心的委托,我在这里发布2013年中国房地产上市公司测评研究报告。

我主要讲三个问题。第一个问题,测评的目的和意义。第二个问题,测评的方法。第三个问题是测评的分析报告。

第一,测评的目的、意义。测评的目的意义主要是有五点。

1,通过测评可以有效的促进房地产开发企业实现良性的竞争和促进健康的发展。

2,有助于房地产上市公司能够了解自身的实力,理清其在行业当中的地位,借鉴其他公司的经验,调整其策略和战略,维持并发展企业的核心竞争优势。

3,可以为政府、银行和其他的金融机构、消费者等市场的参与主体进行科学的决策提供极具参考价值的企业信息。

4,可以帮助投资者、消费者和相关的投资机构来完善房地产上市公司的地位和竞争力,以便制定正确的投资规划。

5,可以加深社会各界对优秀房地产上市公司的认知度,提升优秀企业的品牌形象,彰显企业的品牌价值,构建诚信有序的市场竞争环境。

第二,测评的方法。测评的方法主要是由中国房地产测评中心按照中国房地产研究会、中国房地产业协会和中国房地产测评中心共同制定的指标体系、数据来源、数据的审核验证方法以及国际上通行的测评模型,开展的上市公司的测评研究。我们的测评对象是跟上年是基本一样的,在上海、深圳、香港、新加坡、美国等地上市的公司,其主要的业务是位于中国大陆地区的,上市公司当中房地产的业务收入占整个营业收入的比例超过50%,上市公司当中业务收入占营业收入的比例虽然小于50%,但房地产的业务是与该上市公司的第一位和第二位的主营业务。按照上面的三条标准,本次测评对象为上述公司的120余家大陆在香港上市的56家以及海外上市公司7家,一共是63家。

我们测评的指标体系主要是从运营规模、抗风险能力、盈利能力、成长潜力、创新能力、社会责任、资本市场表现等八大观念采用了20个二级指标、43个三级指标来全面衡量上市公司的综合实力。

我们的测评模型还是跟以前一样的,分别对企业进行了测评,然后再通过组合的评价方法最后确定评价的结果。

我们的测评数据来源是四大部分。第一,纳入测评研究的上市公司的年报、半年报、季报和各项公报。第二,国家统计局和各地统计局、统计年鉴的数据。第三,克而瑞系统的房地产事实的跟踪数据。第四,经调查验证公开取得的信息资料。

我们测评结果的榜单分两类。一类是测评的总榜单。测评的总榜单是根据综合的评价结果,对前一百名的企业做了排序,形成了2013年中国房地产上市公司的综合实力榜。另外,我们还有风险控制五项、发展速度五项、经营绩效五项等五个子榜单。

最后讲一下测评的分析。第一,从入围的企业来看,万科继续是榜首,保利、恒大分别列为第二和第三,其中保利地产由上年的第四位上升到了第二位,另外中国海外华润置地和龙湖地产分别是第四、第六,世茂地产也上升了一个位。

第二,从运营的规模分析,总的来看,企业的资产总量在稳步积累,运营的效率在稳步提升。2012年房地产市场的调控没有新政出台,调控是处于常态,但不少房地产上市公司经营的效益是逐步在完善的,各项规模指标都有所提高,部分骨干企业像万科、保利、龙湖、恒大等业绩增长较快,在一二线城市拿地的面积和金额的比重有所提高,其中有几个数据还是比较具体的。上市房地产企业的资产总额的均值为271.87亿元,同比上升85%,房地产业务收入的均值为62.8亿元,同比上升了12.33%,营业利润的均值为12.07亿元,同比上升33%。运营效率总体上比往年有所提升,各类资产的周转期有所缩短,比如周转率的均值为0.6%,较上年有较大幅度的提升。总资产的周转率均值为0.25,与上年基本持平。

第三,从运营能力来看,部分企业成本上升,运营效率有所下降,2012年上市房地产企业的盈利水平有所下滑,企业的利润下滑的数量由上年60余家增加了26家,从比例的指标看,2012年成本费用利润率净资产收益率和总资产利润率均值三项指标均呈下降态势,由上年36.36%、14.1%、5.56%下降为35.87%、11.23%、5.21%,盈利的效率有所降低。房地产企业在这种情况下面,需要转变调控,提高利用效率,向质量效益型转变。

第四,从抗风险能力来分析,总的来看,负债的比例仍然处于高位,融资的渠道还仍然显得狭窄,2012年房地产上市企业的上市负债率均值为67.72%,净负债率的均值为64.36%,其中资产负债率的均值与上年基本持平,负债率的均值较上年有所上升,资金链的风险仍在积累。

面对市场的不确定性和资金的压力,上市房地产企业普遍根据自己的实际情况采取了不同的态势,来增强企业的抗风险能力。

第五,从资本市场表现来看,房地产板块相对表现不错,龙头企业总的来说上升态势可以的,地产股的表现从指数来看,房地产行业的板块指数明显强于大盘,根据统计,2012年12月28日收盘价来计算,12月房地产指数的累计上升了28.86点,成为2012年涨幅的第二大板块。而沪深300指数累计紧跟为8.28%。在个股方面,上市房地产企业业绩波动较大,业绩分化也比较明显,以万科、保利、中海为代表的龙头企业近年来业绩一直保持增长态势,沪深上市的房地产企业2012年万科营业收入超过一千亿,同比增幅高达43.6%,其他三家的营业收入也都比前一年有增高。

第六,不少企业积极参与了保障房的建设,关注了公益的形象。这些年房地产企业越来越注重社会责任的履行,2012年房地产上市公司的纳税额明显增长,均值为6.32亿元,同比增长了41.7%,企业还积极参与保障房建设,各类的慈善捐款方面表现也不错。

第七,从创新能力来分析,行业转型进入了整体阶段,我国的房地产行业结束了前十年的高速发展期,现在进入了中速发展和转型期,2012年尽管国内的房地产市场有所回暖,房地产企业的业绩出现了回升,但楼市的调控依然持续,房地产企业面对着限购、限价、资金的紧张、库存高企等种种压力,在优胜劣汰的大背景下,房地产企业只有通过不断创新才能建立起其个性的竞争力,才能持续的发展。房地产企业在产品结构、融资渠道等方面都有所创新。

这次测评的结论有四点。

第一,调控的政策中期趋紧,明确购房需求为去投资化。这里要说明一下,从2012年本身的角度来说,它的调控是处于常态化的。调控的政策为什么总体趋紧呢?因为从目前的政策态势看是趋紧的,但是购房去投机、投资化是一个既定的政策,特别是国五条出台之后,明确了鼓励自住性需求,抑制投机、投资性需求,这是非常明确的。

第二,分化整合日益明显,整个去年的市场特点就是市场分化,这个包括区域分化,在我们2012年的房地产市场年报里头也有体现,在上一次发布500强的时候也提到了这个问题,包括了地区性的分化,包括企业之间的分化,也包括了上市公司之间,强的企业继续在强,有的企业在业界维持性、萎缩性的也不少。

第三,企业海外融资活跃,积极拓展融资渠道,这主要是因为国内整个信贷政策还是比较趋紧的情况下,所以不少企业是寻求了海外投资。

第四,优势企业从严内控,更加注重经营管理提升,我们在上次500强的时候也提到了这个问题,因为这些年的政策是明摆着的,一个是作为国家层面,稳定房价作为一个基本的长期政策,但是在土地成本、劳动力成本在上升,而价格稳定的情况下,只有通过苦练内功,才能提升我们的经营管理水平,而我们的效益、我们的利润将来逐步的肯定在收窄,这是一个大的趋势。这次的测评结论和上一次500强的测评结论是基本趋向于一致的。

主持人:谢谢朱会长。2013中国房地产上市公司测评研究报告内容是根据2012年的数据来发布的,今天同时我们在香港也在召开一个发布会,在北京、在香港同时发布。

非常感谢朱会长对上市公司测评研究报告的介绍。今天我们还有另一个成果需要发布,这个结果是全面、系统、准确的记录了2012年房地产的情况,同时也记录了房地产发展的各项政策数据报告、大事记等等。《中国房地产年鉴》现在出第三本,中国房地产研究会、中国房地产业协会和中国房地产测评中心、北京中房研协技术服务有限公司,2010年出过一本,2011年出过一本,分别叫做《2010中国房地产年鉴》、《2011中国房地产年鉴》,这两本都是反映的当年的情况,就是2010年的情况和2011年的情况。《2013中国房地产年鉴》反映的是2012年的情况,这是有所不同。今后都是这样,按发布的年份作为它的标题。

下面我们再次有请朱会长来发布《2013中国房地产年鉴》,请大家欢迎。

朱中一:刚才童会长已经解释了,《2013中国房地产年鉴》跟前两年不一样,我们在发布2010和2011年的时候都是当年的,2013实际上记载的是2012年的情况,请大家注意。

年鉴的沿革是这样的,咱们是从2010年开始编的,2010年一本,2011年一本,这个年鉴政府有关部门也非常支持,像房地产司非常建议由咱们来编这个年鉴,所以在政府有关部门的支持下面,由中国房地产研究会、中国房地产业协会、克而瑞公司、中房研协技术服务有限公司联合来编这个年鉴。咱们的年鉴为了体现它的权威性,我们编委会的力量是很强的,编委会的主任是由两会的会长刘会长担任的,编委会副主任由苗乐如担任,还有我、还有老童等等担任。编委会的成员比较庞大,我们两会的副会长都在里面。主编有四个人,副主编有两个人。

年鉴已经有2010、2011的,这次的加2013。这次年鉴字数是130万字,有800页,参与的研究人员有200人左右,参与的研究机构有保障司、中国房地产研究会、中国房地产业协会、北京市住建委、上海市房管局、上海市统计局、中国房地产的金融专业委员会、中原地产、高通智库、克而瑞信息集团等一共12家单位组成。咱们是系统、权威、专业的,而且从数据来说,是权威的、全面的、客观的、系统的。

编纂的方式是这样的。咱们的数据包括了国家统计局的数据、克而瑞的数据、中原地产的数据、高通智库的数据来进行分析的。从角度来看,从政策层面、土地层面、销售层面、企业层面、金融层面等多方面来剖析房地产市场,通过集中对40个重点城市进行详细分析。另外还包含了保障房的建设、企业测评、研究成果等等,所以应该说它能够全面、客观的反映了市场的发展轨迹,彰显了企业的品牌。从内容来说,是全面的、整合的,咱们是12家研究机构提供的报告和数据。

章节设置一共有八大篇章。第一篇章是政策篇,政策篇主要是汇集了2012年国务院有关部门,比如像发改委、住建部、人民银行、国家税务局、银监会、保监会,另外还有人民法院的有关政策,通过这些政策来全面解析2012年中国房地产政策的脉络。

第二篇章是数据篇,数据篇是收集了全国31个省、自治区、直辖市,40个重点城市的房地产数据,70个城市的房价指数,还包括了宏观经济数据、行业数据、金融数据、测评数据、房地产企业的数据、土地数据和项目数据等,具体指标还包括了土地的各种开发投资、施工新开工、竣工面积、成交均价等等,从区域来讲分了东中西部,既包括了住宅地产,还包括了办公楼、农业用房。从指标的分析来看,我们基本上有2008到2012年连续五年的数据,以及2012年1月到12月月度的数据。40个重点城市还提供了土地指标的前20位和预售项目前20位的表。

第三个篇章是市场篇,重点研究了土地市场、存量房市场等等运营等特点,北京、上海、广东等等重点城市、热点城市的情况都有所反映。

第四个篇章是城市篇,我们重点剖析了2012年度40个重点城市房地产市场以及土地投资、建设、销售、项目的情况,重点数据指标提供了连续五年的数据,根据连续五年的数据来分析2012年的数据。

第五个篇章是企业篇,企业篇展示了全国典型的房地产企业2012年经营情况、企业历史沿革、财务指标、销售业绩、发展远景以及品牌形象,包含了2012到2013年房地产500强的测评、上市公司百强测评和品牌企业的榜单展示。另外还有全国88家典型企业的经营情况的展示,包括了部分百强企业和有经营特色的企业,28家企业里头是两种类型,一种是百强企业,一种是有特色的企业,这个要说明一下。

第六个篇章是保障篇,保障篇反映的是全国31个省市自治区直辖市的保障型安居工程的投资、土地供应、建设情况,及部分有特色城市的保障房建设经验。

第七个篇章是金融篇,记录2012年房地产金融政策变化、金融数据、开发信贷、购房信贷、信托融资等变化情况。

最后一篇是大事记,精选了2012年中国房地产重大事件和热点话题。

核心价值方面主要是四个方面的价值。第一,解析政府政策脉络,把握市场未来走向。第二,揭示企业转型轨迹,了解企业创新发展。第三,客观反映市场动态,重点剖析典型城市。第四,信息全面及时准确,研究成果兼容并蓄。

主持人:谢谢朱会长。年鉴是一个很重要的资料,我想从事房地产研究工作的科研院所、机构、社会团体、大专院校,特别是我们的房地产企业,能够连续的收藏这本年鉴,对于进行房地产研究、了解我们的房地产发展历程是很有帮助的。但这本年鉴太重,我们带来了几本,脑力劳动变成体力劳动了,大家愿意看的一会儿可以看一下。

2013中国房地产上市公司测评成果发布会在京召开

下面我们请出北京大学城市与经济地理学系主任、北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春教授,请他做一个演讲,现在大家热烈欢迎。

冯长春:各位领导、各位嘉宾、各位媒体朋友大家下午好!很高兴参加今天上市公司测评成果发布会。首先也是祝贺上市公司测评结果的报告发布和房地产年鉴的出版发行。

我看完年鉴以后非常感兴趣,我是做研究的,我看了内容很全面、数据很可靠,而且反映了连续的数据变化,比如有五年的,而且有分省、分城市的,信息量也很大,在童会长来讲,对我们搞研究的这是宝贵的,当然对社会上描写房地产的形势也是很重要的。

另外,测评的上市公司一百强,测评的结果是客观公正的,方法是科学的,前几年我们参与过,最早的时候提出来数据怎么样获取,方法怎么样构建,当时我们研究了很多方法,其中也是运用了多指标的风格评判的方法,我们根据公开、公众的信息来获取。现在城市分析法应用的比较多,我曾经做过一个实验,当时运用城市分析法通过专家的判断给出一个相对重要的信息,到底是不是主观性的呢,我做的是按照真实的做法,比如运用几何的图形,实际的数据量出来以后,看多个不同形状的图形,占总的面积或者总的体积的比重,这个可以直接测量出来。然后再通过专家的判断,不超过5%,作为一个决策是很准的,精准的是100%,一般在98%。当时通过测评也真实反映了上市公司,包括我们500强测评企业的发展情况。

当时让我参加这个,我首先提出来一定要客观公正,一个是要科学,一个是要客观公正,客观公正的就是要公益性,不能去收费,这一点也是做到了。因为现在在测评过程中,要发牌子等等,可能会有一些倾向性。通过这种方式去发布测评,可信度、可靠性、公平性都很好。

接下来我谈一点我的认识。我们最近也是在筹划开一个国际论坛,准备在7月5日到7日在北京召开,到时候也请我们的专家、领导出席,非常欢迎我们媒体的朋友们参加研讨。我们定的题目是新型城镇化,主题是八个字,正好朱会长今天也讲了转型发展、创新繁荣。当然我想我们的房地产和房地产企业发展到今天,转型发展的第一点就是企业,特别是规模性的企业,它的集中化指数在提高,我们过去一个小的企业,现在都向集中转变,规模大了以后,企业的经营范围、经营的业务就向多元转变,所以是转变的一个过程。所以它的核心竞争力提高,业绩也提高了。这是一个特点。

另外,由于规模大的企业的引领或者推动,大型的企业、规模性的企业竞争力比较强,一般都在一线城市,有一些中小企业找它的定位,在中等城市甚至二线、三线城市,现在有的小企业已经转向农村,现在通过三化协调,城镇化、工业化、农业现代化的发展,农村富裕了,现在新型城镇化的建设要有新型农村社区。我们现在讲城镇、村镇,这些类型的聚落我们叫做居民点,要发展向新型的社区转变,新型社区就要配套齐全,生活要方便,基础设施配套,要有产业为支撑,这里边还要有科技的依托,比如给水、排水,其中一点就发现房地产发展的很快,有一些小企业现在农村的住房都建到六层,水电都上去了,产品要有一个提升。有一些企业就做这个,虽然利润比较低,但是竞争力小,成本相对控制的也比较好,我们的市场发展也是在多元化的渠道,这是一个特点。

另外,原来说结构失衡,现在逐步在向结构优化转变,过去比如说我们在商品房的供给,现在在注重保障,逐渐走向非平衡的相对平衡,说绝对平衡是不对的,这个市场是需要发展的,企业在参与过程中,从规模化、数量化向质量化、效益化转变发展。从过去单一的产品质量,原来是毛坯房,现在向一些精装修、高端装修发展,产品的系列化慢慢形成了,包括从装修、材料的供给等方面,有这样的服务体系,上海在这些方面做得比较好。产品一方面走向精装修了,在这个过程当中开始从高耗能、高排放,往低碳、节能、循环利用方面转变。这是一个特点。循环利用就是现在成规模的小区、社区基本上水都在循环使用,自来水经过处理变成中水,然后循环,技术达到了,集约资源,碳排放就减少了。所以绿色建筑和绿色社区、低碳生态社区,是今后房地产发展的方向。要发展这个,就需要创新,创新才可持续。住宅产业化是一个发展的方向,尤其小城镇的产业化也应该推动。

注重盈利、注重效益的同时,要肩负社会责任,以前有的企业只顾着赚钱,逐步的随着大企业品牌和信誉的提高,也要承担社会责任。从目前来看,我们新一轮的调控,当然调控是常态,政策上的统一性可能会坚持,但是在实施上的适宜性在加强、在转变,最近的国五条有的地方就没有完全按照这个执行,也是在贯彻调控的方向,但是具体的可能根据不同的市场发展会有所区别。政府应该做好什么?政府的职责和市场的作用怎么发挥,逐渐会从这个方向去努力,可能价格越调控越会出现一些变化,所以我原来研究,房地产市场要稳定持续的发展,就是要分工明确,我们的政策一出台,房地产就有波动,我原来研究北京一直从1978年研究到现在,形成五六个周期了,周期的变化就是和政策的关联度非常高,我们怎么样让它持续的发展,可能政策方面的转变和市场作用的发挥的结合,这也是需要关注的。从总体来看,调控从低到高的转变,从抑制到转暖的转变,由冷变暖的转变,由波动向稳固、健康方向发展,总体上是暖、好、稳,向回升的方向转变、向好的方向发展、向稳定可持续发展,所以可持续发展的道路是很重要的。

下一步在区域的差异化发展的过程当中,可能中小城市存在的问题比大城市要多一些,很多二线城市和三线城市市场情况并不怎么好。还有一点,将来市场政策怎么根据不同的城市区域的发展去实施和制定,同时也要看到一些经济的影响,经济发展、稳固发展和房地产的发展是离不开的。也有专家提出,下半年政策可能会松动,但是我想从保持经济稳定、保持房地产的可持续发展方面,投资、消费两轮驱动在未来一段时间是应该考虑的。作为房地产来讲,既有投资拉动的效益,也有消费拉动的效益,这是不可缺的。但是从城镇化方面来说,2012年是52.57%,还是需要一个持续发展的过程,要达到70%,还有一个阶段,这需要长远的发展。从目前来看也有一个问题,有人在提,人民币在不断升值坚挺,我们的信贷政策是比较从严的,再就是民间借贷的利率又很高,这个过程当中可能好多热钱的流入,还没有别的地方去处,所以就来到房地产了,这个可能会引起房地产市场的变化。这一点也值得关注,金融政策是差别化的,但是房地产如果没有别的渠道,也可能会造成一定的影响。总体上,调控和市场共同作用的发挥下,使房地产市场可持续发展是我们的一个方向。谢谢大家。

主持人:谢谢冯教授精彩的演讲。下面的环节是提问环节,请朱会长、冯教授和回建强先生回答。

提问:我们看到测评报告企业的分化表现的非常明显,我想问一下前20强企业的总体变化大不大?这些变化的依据是什么?

朱中一:这个报告是改过的,不一定合你的胃口。包括在咱们500强里头也好,上市公司里头也好,好的企业在更加提高行业的集中度,在500强也好、上市企业也好,有些里头也在分化。有的要维持现状的,比例也不小,这说明咱们的市场分化。总的来说,这是一个好的态势,因为房地产行业总的来说是集中度比较低的行业,准确的讲,我们房地产企业有的说五万家,如果按万科集团一家来说,在每个城市可能有40几家,恒大可能也40几家,但是如果把万科作为一个集团,恒大作为一个集团的话,那我们的企业可能也就三万家左右。我所说的是,大的企业在继续提高集中度,小的企业也并不是说都不行,不是的。咱们有些小的企业尽管是中小企业,但是在当地有优势,如果这些中小企业在当地有优势,同样可以发展。但是有一些企业可能面临着优胜劣汰的问题。咱们的优胜劣汰也不是一定要有1/3倒闭或者怎么样,不是这样的,我们的优胜劣汰是静悄悄的进行的,为什么呢?因为我们很多房地产企业是项目公司,干不下去就不干了。还有的企业是把项目合作开发,通过合作开发让他不赔本,所以也是静悄悄的在优胜劣汰。所以房地产行业的优胜劣汰是这么进行的,并不是说中小企业都要倒,不是这个意思。中小企业只要在地方有优势,同样会比较滋润。但是有些企业很勉强,经营状况不好,可能会淘汰。

前20强的企业有几个特点,第一,往往是比较顺应政策的。第二,它的周转是比较快的。像万科、恒大等等,更注重于标准化的、住宅产业化的生产,所以这些企业的特色已经显现出来了。还有一些企业,包括像保利,在产品提供上面比较注重符合刚需的要求,140平方米以下的刚需产品,这些产品销售也比较好。

提问:我是和讯房产的。我想问一下朱会长。我看测评报告中说有不少丢失的企业回归了热点城市,您觉得这种变化主要原因是什么?对市场有一些什么样的影响呢?

朱中一:回归到热点城市是这样的,这个问题的回答,事实的情况是这么个情况,为什么呢?我们在宣传上面把握这个分寸是怎么把握呢,我也在考虑。从2010年调控以来,尤其是2011年,限购、限价,一二线城市普遍限购了,在一二线城市普遍限购的情况下咱们的一些房地产企业就觉得一二线城市限购了,包括一些大企业就面向了三四线城市,三四线城市客观上土地供应量也比较大一点,地方驱动性强一点,再加上大企业进去了,就造成了我们有一些三四线城市的开发过量,为什么说去年的市场风暴有这个特点呢?就跟这个有关系。一二线城市人口规模在不断加速的增加,但是土地供应在减少,在供求矛盾比较紧张的情况下,需求旺盛了,房价也在涨,所以这些企业觉得重新重返一二线城市。所以现象是这么个现象,这个现象就是跟怎么样理解和把握调控政策很有关系。因为我以前老说,咱们再调控来调控去,住宅地产始终是咱们的重头,这是一个。包括一调控以后,有些地方纷纷转向商业地产,也造成一些地方商业地产过多,这个把握要注意。

还要把握一点,作为我们协会,包括我本人,就一直建议城市人民政府一定要把组织制定规划作为引导市场和调控市场的重要手段,因为这个城市究竟需要多少房子,要盖多少房子,根据城镇化的进展也好,根据老百姓需求也好,要好好调查研究,好好测算一下,根据测算情况,保证土地供应,如果把预期告诉老百姓、告诉企业,企业就不会产生盲目性。如果这些都搞不清楚,那就很麻烦了。如果重返一二线城市了,就导致三四线城市供应少了。所以企业一定要有独立判断市场的能力,政府一定要把组织制定规划作为调控市场的重要手段,如果政府信息公开了,信息能自主判断市场了,我们的市场就会健康发展。现在的情况是,一些企业重返一二线城市了,今年政府工作报告里面有一个词不知道大家注意到没有,我们要合理控制大城市和特大城市的规模,现在是咱们的大城市、一线城市人口增长很快,土地供应跟不上,房价就涨,在座的不少人都感受到这一点了。但是情况就摆在这里。中国的房地产如果真的按存量房、既有房屋的数量,跟城市有多少户来比的话,可能一家一套房子都还是会有的。包括我们现在在大城市去租房子住,这里房子很紧张,但是可能在你老家是不紧张的。所以人员怎么样合理流动,房地产市场怎么样兴旺发展,这是一个大文章。在座的媒体应该要客观的来分析,客观的来引导市场。

提问:我是21世纪经济报道的记者。我想问朱会长。我观察到测评体系里面,我想找一项关于产品的评价,发现产品只在创新能力中产品创新有,我不知道咱们对产品的关注值对设计和规划的角度,为什么没有质量和用户评价角度去测评一个公司的产品?在您看来,一家优秀的房地产公司应该做出怎么样的产品,应该用怎样的导向去建设产品?因为我们也听到一些在排行榜里面,top5里面,有一些的产品可能做得很糟糕,设计都不是很好,这是业内的评价,对此您怎样看?

朱中一:你提的这个问题确实不错,这也是我们下一步在转型发展当中,也是我们今后报告当中要加强的内容。我们现在讲的新型城镇化的转型也好,企业的转型也好,将来的转型除了市场和住房保障的双轨制的合理构建也好,包括业态细化也好,这些都是必要的。但是咱们转型的一个核心点是向质量效益型转的,我们以后在报告中要加入质量和效益型的内容,这块确确实实是少了。

今后的态势,咱们的企业要永久的、持续健康发展,必然是性价比好的一些企业,产品的性价比好的,肯定你的企业是能够占领市场的。所以我非常感谢你提的这个问题,我们今后会加大对这方面的关注。

贾春晖:我补充一下。刚才记者问了关于测评体系里面为什么没有产品质量评价?我们测评成果是每年颁布三次,3月份是500强的测评成果,3月份的中国房地产500强会有责任,所谓责任就是房地产产品质量和企业责任感放在最重要的体系里面。10月份的中国房地产业协会、中国房地产业协会的品牌价值测评里面,因为是企业的品牌价值,所以非常注重的是产品里面用户的体验和评价,就是品牌效应,给用户的体验感,所以我想可能对产品的认知会分布在这三次测评,以不同的重点向外发布。这次主要聚焦的是上市企业测评成果,可能更多是以金融市场的纬度,或者上市企业的年报、业绩表现,更多是从经济数据、财经数据的纬度来评价企业的。大概是这样的情况。谢谢。

提问:我是来自中国证券报的记者。我想问冯教授。现在国五条细则已经颁布了50天,北京应该讲是执行最严厉的一个城市,而其他城市对国五条细则大部分都有或多或少的折扣,并且在市场反映来看,北京市场反映是最明显的,是变化最大的,而其他城市的市场反映并没有太激烈,比较缓和,您怎么看待这个市场?您认为调控之后的走向是怎样的?谢谢。

冯长春:政策可能出台的过程大家比较清楚,正好赶上换届,可能有一些发展的新的思路,会有新的考虑。我觉得从目前的角度来说,从经济发展和房地产起的作用来讲,还保持着健康稳定的发展,应该是因地制宜的来实施这个政策,正好现在也迎合了这种情况。从官方的媒体,人民日报最近的文章也反映了,政策不要一刀切,应该有差别化,适应于发展。这应该是一个好的信号,发展的方向。从发展来看,可能会有一些从调控的长期性、长效性来讲,我们政策出台的比较多,但是效果、长效的机制并不行,今后可能在政策的长效机制会加强。

提问:我是北京晨报的记者。我问两个问题,第一个问题问朱会长。我看到我们测评报告里面写到,上市公司的各项指标,其中有社会责任,纳的税多了,但是我们也看到它的净利润在降低,我们在研究这个过程当中,会发现房地产的暴利已经早已经退去了,那它现在的利润水平,尤其是上市公司的利润水平保持在多少应该是比较合理的?我不知道您这儿有没有一个标准。

第二个问题问一下回建强先生,就是我们这个测评报告年鉴已经颁布了,这是第三次了,与前两年有什么不同?

朱中一:第一个问题,可能没有像你考虑那么细,但是总的态势,上次在发布500强的时候,阶段性的意见也是我提出来的。房地产企业今后的发展肯定是这么一个态势,就是咱们过去讲的暴利时代也好,高利润时代也好,肯定是结束了。它的前提条件是土地的取得越来越规范了,另外咱们对房地产的稳定要求越来越高了,而土地在取得规范的同时,尽管成交的面积在减少,但是成交的价格在升高,土地还得涨,劳动力涨是肯定的,这些要素成本的增加,就要求房价要稳定的前提下只有收窄企业的利润,所以高利润时代和暴利时代已经结束了,将来逐步逐步向企业的平均利润过渡。这是一个大的趋势。所以我们就要求房地产企业,我有三句话,精细化的管理、品牌化的经营、规范化的服务。我们今后要考虑提升质量、提升性价比,我们可能更多是关注市场,我们今后一直要求企业要更多练内功,因为企业左右不了市场,企业左右不了政策,但是企业可以在提高质量和提高性价比上做文章,只有练好内功才能适应市场的环境。

回建强:我讲一下年鉴的不同点,其实刚才朱会长在发布年鉴的时候也提到了很多所谓的亮点,我想再结合我在基层编年鉴的过程中,特别是连续三年都参与了这件事情,讲一讲我的个人体会。第一,当然很明显是名字有变化,刚刚朱会长也提到这个事,为什么今年叫《2013中国房地产年鉴》,我想更多是从市场的角度,紧跟时代,更加快它的时效性,包括里边除了2012年的内容,在保障房比如土地的供应计划,也加入了2012年的内容,让年鉴更加具有时代性。这是做了一个积极的变化。

第二,核心内容的提升,作为年鉴我一直在讲它不同于我们当前社会上普遍出现的研究的碎片化,或者有一种浮躁的感觉。编年鉴不会出名,更多的是做了一个业界比较客观的、比较有积累的事情,更多的是给业界、给机构提供参考资料,没有很惊天动地的观点,也没有大名大利,这个更多的突出的是数据,突出的是对数据的客观分析。这是我们做年鉴的一个定位。

刚才朱会长也减少了,年鉴是专业的、客观的、权威的,这绝不是很浮夸的说法,确实是这样的定位,就是一个简单、客观的记录,我想今年重点就是做了这点,比如说数据更加详细、数据的分类更加条理性、规模更大。

第三,强调了多部门的研究整合,前两年我们在协会、研究会领导下,四家机构做了年鉴,今年我们强调的更多的整合了包括建设部、包括北京、上海、广州这些一线城市,包括国家的部委,提供的一些内容,我们全部都整合进来,强调了研究的兼容并蓄,真正做到这点。

第四,内容的扩展,或者叫内容结构的优化。去年包括前年,也都包括一些企业、城市、数据,但是今年了金融,而且企业的数量也扩展了,包括城市也扩展了,但是总页码还是控制在800页左右,虽然内容、纬度都增加了很多,但是总的页码是控制住了,就是强调内容的精简,更加有含金量。把去年的一些认为不太重要的篇章也做了调整。

第五,可能更多强调一个服务行业的特性,我们增加了企业展示功能,让更多业内优秀企业、有经营特点的企业,能够在这本行业档案中长久的保存下去,让这些优秀企业的经验也能够沉淀下来,更多企业提供借鉴,我们也是发挥了这样的功能。谢谢。

提问:我是中国新闻周刊的记者。我想问朱会长,报告里面提到了产品创新,有些公司像万科推出微型住宅,但是去年住建部颁布了一个标准,最小住宅平米数应该在26平米左右,这就意味着万科18平米的住宅可能最终要调整,您怎么看开发商在产品创新上面临的一些问题。

第二,住宅产业化的问题,王石已经喊了很多年了,目前真正在做的非常少,落到项目上可能只有万科一家,为什么推进这么难?这显然是非常绿色、非常环保的做法。谢谢。

朱中一:我的回答转让给童会长,童会长是这方面的专家。

童悦仲:西安那里现在还有胶囊公寓,那更小了。北京有的单位也买来用。这些年住宅产业化万科是提了很久了,但是他们一直是在稳步推进,而且现在并不是像你说的,只有它一家。中国现在住宅产业化的发展应该是加快发展了,有很多企业,比如北京建材,北京建材在推进住宅产业化,去年它的纯利润就十几个亿,前几年是几千万,通过推进住宅产业化把它的利润率提高了很多。另外像长沙远大,爱尔兰有家公司,最近在镇江建了工场,这个公司是中国一位女子,她学的专业完全跟我们的专业没有关系,嫁到了爱尔兰,她先生是在搞建筑业的,所以他们在做模块化结构,我上学的时候叫做盒子结构,前苏联都用过,但是要用很笨重的吊装机械,整间屋子做好吊装起来,整个产业化程度很高。她利用她是中国人的优势,当然现在加入爱尔兰籍,她就到深圳采购,需要的所有建筑材料都可以采购到,运到爱尔兰,到工厂里生产以后,在爱尔兰建造模块化结构,速度非常快,伦敦奥运会很多工程都是他们建造的,虽然标准化程度很高,但是体型可以做得很复杂,经过测算以后,在中国目前的市场情况,在中国完全可以跟我们传统方法进行竞争,因此他们在镇江现在建了一个工厂,生产线很快就可以投入生产。应该说住宅产业化不像我们想象的能推进那么快,但是现在有一个加速发展的时期已经到来了,原因就是现在中国劳动力成本上升很快,现在一个季度工人,好一点的可能一天的工资要600-800块,一个一般的技术工人也要三五百块,没有技术的北京叫壮工也要二三百块,所以由于成本的增加,导致我们产业化要提速。

另外,我自己是这么一个观点,我从事住宅产业化工作很多年了,很重要的原因就是我们开放的不够,我们在推进住宅产业化方面没有坚持我们的改革开放政策。我们在加入WTO的时候,为了保护我们庞大的建筑队伍,因为WTO主要的宗旨就是要推进贸易和服务的自由化,可是我们怕外国的建筑公司进入中国以后,我们很多人要失业,所以我们加入WTO作为一个特例,中国的建筑业对国外市场是封闭的,只有四种情况可以允许国外施工企业进入中国来承揽任务,到现在我们仍然执行这个政策。第一,必须是外商独资企业在中国投资,可以请外国施工企业进来,外国人出钱在中国建。第二,如果使用世界银行贷款,那么我们必须要按照世界银行的规则面向全球招标。第三,我们不拥有这种技术,中国人不会,只好请外国的企业进来做。第四,我现在一下子想不起来了,总之是非常苛刻的四条限制,这就导致我们没有从国外引入竞争,保护了落后。

大约在80年代初,云南的鲁布革水电站对我们是很大的冲击,当时是世界银行贷款,世界银行要求向全世界招标,我们国家王牌的水电队伍,水电14局等等很多局都去招标了,结果是日本的大成建设中标,但是他的报价是我们中国报价的一半,我们工人工资那么低,但是我们报价比日本人高很多,所以中国很失落,中国的水电站被日本的项目拿走了。我们大家都说,这次非看日本人栽在这不可,肯定得赔。结果日本人从国内引来30个人,教当地的老百姓怎么开推土机,一个月就学会,一个月给他们500块工资,我们自己的工人一个月才100块钱工资。我们建葛洲坝水电站,建好以后,形成一个13万人口的城市,有剧院、有俱乐部、有宿舍等等,所有建好之后形成了一个城市,还没有跟国际接轨。

1977年我当时听了一个报告,当时对外开放,还不叫改革开放,当时叫毛主席的各个外交路线,北京市派了一个代表团到亚利桑那州去考察,回来之后做了报告,我们很震撼。报告人说在美国看到什么呢?看到他们养鸡,一家人养几万只鸡,当时我们觉得简直不可思议,怎么可以养几万只,我们中国老太太养鸡养十几只就了不得了。当然过了几年,我们也可以养好几万只鸡了。当然现在鸡蛋都不好吃了,就吃柴鸡蛋。产业化其实就是一层窗户纸,很快可以学会。

小户型这个,能卖得好,就会有市场。比如恒大,这次是上市公司排第三名,500强是第二名,去年销售额是923亿,恒大地产实际上走的就是小户型路线。1996年许家印在广州成立恒大,当时恒大广州应该是房地产业强手如林了,许家印1996年才开始组建公司,面对的是很强大的对手,当时凑了两千万人民币,广州是改革开放前沿很发达,他怎么办呢?就走外围路线,到广州郊区,最便宜的土地拿到,然后盖小户型,他的原始积累就这么完成的,你大公司不注意的地方我才来搞。后来有一段时间,恒大地产的代名词就等于是比较差的房地产产品的开发商,到2004年有了钱了以后,他觉得这样不行了,才开始转型。就要讲品质了,我要做成品房,全部装修到位,但是恒大说我到各个城市拿地,都是拿距离市中心大约一小时的路程,最好是有轻轨、有地铁、有高速公路的规划,但是有规划正在修或者还没有开工,没有建成,这样的地方他才拿地,地非常便宜,等他把项目建成之后,就升值了,道路也通了,地铁也通了,轻轨也通了,所以就非常好卖。恒大90%以上的项目仍然是在二三线城市或者一线城市的边缘,恒大在一线城市好位置,就是地价比较贵的位置不到10%,在北京、上海几乎是没有项目的。因此调控对恒大来说影响很小,去年923亿,前几年有超过一千亿,就是面向中低收入家庭。

今天的新闻发布会到此结束,谢谢大家参与!

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