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和记黄埔屡陷质量门 大规模圈地龟速开发

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在内地赚得钵满盆满的和记黄埔,却也展现了不光彩的一面。质量问题屡遭曝光,大规模圈地却龟速开发难逃囤地之嫌。从其年报披露的项目进展来看,北京项目开发周期达10年,更有甚者,其东莞项目开发周期竟有20余年,出“港”的和记黄埔再次站在了风口浪尖。

作为华人首富李嘉诚旗下的地产航母,和记黄埔地产有限公司(000013.HK,以下简称“和记黄埔”)在1992年就进入内地市场。目前,内地已成为其主战场。和记黄埔2012年年报显示,2012年其物业销售额为118亿港元,同比增加26%。出售的680万平方尺(约76万平方米)已完成物业之应占权益主要位于内地,该部门目前应占之可供发展土地储备约9200万平方尺(约1022万平方米),其中97%位于内地。

在内地赚得钵满盆满的和记黄埔,却也展现了不光彩的一面。质量问题屡遭曝光,大规模圈地却龟速开发难逃囤地之嫌。从其年报披露的项目进展来看,北京项目开发周期达10年,更有甚者,其东莞项目开发周期竟有20余年,出“港”的和记黄埔再次站在了风口浪尖。

“土地开发周期长达10-30年,明显超过"闲置"期,显然是变相囤地。通过慢开发坐等升值的囤地盈利模式赚取超额暴利,可谓是房地产行业"潜规则",地方政府“手下留情"与龟速开发超高暴利及高价拿地下降风险等港企优惠政策的原因,导致特殊房企有恃无恐地"囤地"。”著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫对时代周报记者表示。

质量门与施工外包

2005年,和记黄埔开发的北京逸翠园项目暴露出工程方面的问题。据当时一些业主透露,逸翠园楼板过于“单薄”,出现楼板掉渣、墙体垂直度出现偏差等质量问题。直到2007年年初,和记黄埔全面停止该楼盘的销售工作,并决定收回全部已经交楼和未交楼的房屋进行整改。而逸翠园也成为北京房地产市场首例已经交房后被开发商收回的项目。

而和记黄埔成都项目南城都汇的纠纷更是长达数年。“事实上,南城都汇房屋质量差、品质低已是业内公开的秘密。”某资深业内人士甚至认为,在成都的港资房地产企业里,以和黄的产品质量最差。从2009年开始,和黄南城都汇项目就被曝在质量、设计等方面存在严重问题,如墙体层高出现误差、墙面空鼓严重、入户设置“三重门”等等。

2011年4月,和记黄埔成都公司更因项目质量问题被业主告上法庭。据业主透露,和记黄埔的项目在成都几年来曾被无数次投诉,但这么多年来却从未被政府相关职能部门处罚过,该业主甚至认为成都市政府相关职能部门有不作为的嫌疑。而业内人士透露,南城都汇是成都引进的重点项目之一,同时也是“城南国际化及现代化的规划目标”中的重要一环,当和记黄埔的房屋出现业主投诉甚至是业主集体投诉时,政府相关部门只对其作通报批评,而不作处罚。

去年9月,和记黄埔江景豪宅广州(楼盘)逸翠湾被曝百余户墙体渗水,一时闹得沸沸扬扬。实际上,截至彼时,该项目质量纠纷已持续了一年多。“2010年7月交楼的房屋,但仅隔半年就发现墙体渗水。”广州逸翠湾的业主对媒体表示。而和记黄埔项目质量问题迭出,与其管理模式有很大关联。

据之前媒体报道,有接近和记黄埔的业内人士透露,和记黄埔内部奉行“集权式”管理,特别在财务和成本控制上,延续了李嘉诚一贯的严厉风格,各地项目的大小事宜都须上报到总部,由总部进行决策。这样总部虽然对地方项目的运作有着较强的控制力,但习惯了香港运作模式的和记黄埔,一方面对内地房地产行业的一些“规则”不认可,另一方面他们也不愿意按照这些规则行事,从而会引发一些不可预知的矛盾。

盛富资本总裁黄立冲认为,和记黄埔项目不断被曝出质量问题与其工程施工外包不无关系,港企对内地建筑行业规则不甚了解,对施工环节难以监控。港企很多工程都是外包,将项目工程以较低的价格承包给一家施工单位,接下来施工方很有可能要加价。如果建筑成本控制得过于严格,施工单位偷工减料以压低支出的现象很难避免。

东莞项目开发或近30年

实际上,自1992年进军内地房地产市场以来,和记黄埔闲置土地的戏码已是屡见不鲜,其在北京的首个项目逸翠园就是典型。

北京逸翠园于2004年8月31日签订合同,约定开工时间为2005年2月27日,约定竣工时间为2006年10月31日。但根据和记黄埔2006年至2009年的年报,逸翠园项目预计完工时间一直在调整,分别为2008年、2010年、2012年、2011年,逐年改动。在2012年年报中,北京逸翠园第2期(总楼面面积为237万平方尺,约26万平方米)的计划竣工时间拖到了2015年。截至去年底,仅完成了商业部分(总楼面面积2.2万平方尺,约2400平方米)、第1C期(总楼面面积4.4万平方尺,约5000平方米),而第2期仅完成了3%。开发周期达10年之久。

而缓慢开发下,和记黄埔也坐享土地升值暴利,其在2012年报中披露内地项目的地价约每平方尺220元,折合成1980元/平方米。这些土地多是和记黄埔以往大规模圈得,成本极低。而随着土地价格和房价的暴涨,和记黄埔大赚暴利。以北京逸翠园为例,成交均价也从2005年的9000元/平方米一路涨至如今的约4万/平方米,房价飙涨了4倍多。

其在上海(楼盘)已售完的御翠豪庭项目,2002年通过协议方式以折合楼面地价约2497元/平方米获得土地,2007年才首次开盘,售价36000元/平方米;2009年最后一次开盘时,报价已涨到7万元/平方米,是当初楼面地价的28倍多。

和记黄埔香港总部曾向媒体声明,该公司在上海及内地其他城市的土地发展项目均依国家法规进行,并不存在囤地情况,个别项目开发及建设期偶尔较预期缓慢,归因于一些不能控制之因素。

而综观和记黄埔的操作手法便可发现,其主要是通过大规模圈地和分期开发,助力土地闲置,从而获取土地溢价暴利。“项目大,且分期开发,主要是因为李嘉诚有这个资金实力。一期一期地开发,而且开发周期比较长,则可以起到变相囤地的作用。因此,国家后来规定土地出让面积控制在20万平方米以内。”中国房产信息集团分析师薛建雄表示。

据粗略估计,和记黄埔在全国8个城市有13个项目疑似变相囤地。不过,李嘉诚去年8月出席“长和系”2012年中期业绩报告会时声称,集团并无在内地囤地,过去于东莞曾发生一件类似事件,但纯粹因为手续上需要以地换地,涉及金额数千万元,但也强调并不是囤地。

而和记黄埔的土地闲置并非都因外界不可控因素,也有疑似主动闲置的例子,最为典型的是李嘉诚口中所称的东莞类似事件,指的是东莞海逸豪庭项目。和记黄埔位于东莞厚街的海逸豪庭项目,因囤地达95个月,于2007年被征收7915万元的土地闲置费。但从和记黄埔今年披露的年报来看,近8000万元的罚单并未有让其改掉慢条斯理的开发风格,该项目仍念起了“拖”字诀。

据时代周报记者梳理,和记黄埔旗下的东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司开发的海逸豪庭项目,地盘面积3500万平方尺(约390万平方米),目前分为二十期。但自上世纪90年代开发至2007年,落成面积还不到1%。根据和记黄埔2006年年报,该项目计划完工时间为2017年,又于2007年年报改至2014年。而其2012年年报显示,截至2012年,全部完成的仅只有商业部分和第G1a、D1a和D1b1三期,计划今年再完成三期,2014年计划完成两期,2015年完成四期,最后八期的计划完成期限竟拖到了2021年。如此算来,这个项目的开发周期竟然接近30年。

谢逸枫向记者分析:“龟速开发坐等升值囤地盈利模式,目前地方政府无法判断其是否违法。主要是《闲置土地处理办法》与《土地法》对“囤地”与“空置”难以认定,同时未作具体与明确的规定。另外一方面是存在房企逃避的漏洞,成为一种商业模式。而地方政府无实际的可执行操作性法律与规定,往往是一路通行。由于地方政府为卖地与招商,基本是给以房企宽松的土地开发周期,甚至出现地方政府为房企囤地放行的现象。”

作者:赵夏蓉

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