北京楼市饥渴 住宅“折了” 商住“火了”

网易房产讯 北京出台并实施了最严格的地方版新国五条细则，4月份的北京楼市成交量因此而被“腰斩”，但与此同时房价尚未出现下降趋势，楼市供给却大幅下降，目前北京市商品房库存已经降至新低点。此时，之前预计悲观的房产中介看到了一丝希望，而商住项目则逆市热销。

新房成交量下跌 中介松了一口气

对交易环节增收20%个税会对二手房交易量造成严重打击，不仅持有者可能转售为租，一些购房者也将会因此而转移到新房市场。统计数据也显示，4月份，北京二手房成交量环比下降88.1%，至5212套。

不过，新房市场却未因此而受益，原因是限价政策随之而至，大量项目因拿不到预售证而改变销售计划。北京楼市供给矛盾加剧，截至5月3日，北京市商品住宅库存量已经下降至60674套，为近年来的最低点。

据亚豪机构统计，五一假期期间，北京楼市仅有首创·澜茵山、亚奥·金茂悦、玉兰湾三个项目开盘，新增供量618套，同比去年五一小长假，供应套数、供应面积双双大幅重挫七成。4月份北京住宅市场仅有21个项目入市，新增商品住宅供应4188套，和成交量比肩下降。且21个项目中仅有中建国际城一个纯新盘，其余20个均为老项目后期。

5月份或将成为上半年楼市的转折点，2月份至今的楼市供应低潮也可能在5月份获得一定改善。亚豪机构副总经理高姗表示，马上就要临近房企中报的时间窗口，为了冲刺业绩，一些开发商必须要加快推盘，以实现良好的销量和销售额。

新房市场在4月份遭受同样挫折，让原先预期悲观的房产中介看到了一丝希望。

“之前预计，从4月开始二手房市场将面临3个月以上的观望期，悲观的甚至表示要6个月。但现在一些门店反映，从4月下旬开始，来咨询和看房的购房者又逐渐增加，买卖单数也从月初的零成交，转为有少量成交，有些区域的二手房交易情况依然活跃。”21世纪不动产的人士表示。

“满五年、免个税”的房源被挂在各家门店的显眼位置。网易房产在崇文门美联物业的门店前看到，一套56平米、总价295万的免个税房源还没来得及打印宣传页，“手写版”就被贴在了展示橱窗上。记者稍一停留，中介员工立马上前推荐该套房源。

“5月也是购买二手房的好时机。历次楼市调控经验显示，新政策出台实施的第一个月，成交量都会大幅下滑，因此二手房市场会产生一段时间的观望，但此次观望的时间估计要少于此前的预测”，一位中介人士表示，调控政策没有改变市场的供求关系，虽然北京买房有可能增加个税负担，但观望时期买方在议价方面能掌握一定主动权。

商住成交趋火 楼市供给机构生变

住宅成交大降，不受调控政策限制的商住项目却更加火爆。据伟业我爱我家市场研究院监测数据，2013年4月北京商住房（商业立项）网签2855套，比去年同期上涨146%。而当月商品住宅仅仅成交5258套（不含保障房），商住楼交易量相当于54%的商品住宅交易量，该比重创2012年2月以来15个月的新高。

在4月份的北京商住房（立项为商业或写字楼，实际用途为住宅）销售套数排行榜之中，排名前三的项目分别为隅嘉铂苑、尚品嘉园、珺悦国际，均是商住项目，且是当月销售超过400套的仅有的3个项目。东亚首航国际等数个项目也销售过半。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，新政收紧之后对于普通住宅市场供需双方都带来一定影响，而在此之中，商住项目仍然是游离于这些政策限制之外，因此在新政颁布伊始，普宅成交大幅回落之时，商住成交则较为凸显。

此前“蛰伏”的中高端项目也开始入市。据亚豪机构统计，4月份入市的21个项目中，销售均价超过4万元/平米的有7个，比重明显增加，其中包含远洋万和公馆、天润福熙大道、望京·金茂府、东湖湾、丽都壹号等。

“北京将刚需盘、改善盘纳入限价房序列管理，一些刚需项目正在因为限价令的制约不得不后延开盘时间，使得4月份以来中高端项目入市显得相对集中，楼市供应结构也因政策管制出现了结构性变化”，任启鑫说。