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蔡继明:中国房地产泡沫随时有破灭危险

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网易房产:各位网友好,欢迎收看本期网易房产对话地产界栏目,本期我们邀请的嘉宾是全国人大代表、清华大学教授蔡继明蔡老师,蔡老师你好。

蔡继明:您好。

已正式提交修改土地管理法议案

网易房产:我们知道蔡老师在过去15年里作为政协委员提了很多提案,有人说您在过去15年里提了大概150个提案,今年您作为新一届人大代表,提了哪些和房地产相关的议案呢?

蔡继明:作为人大代表,议案必须要10个代表以上联名,并不是一下就能征集到,我这次有7个材料,只有其中一个修改土地管理法的材料我把它当做议案提出来,现在已经征集到34名代表,已经符合法定的人数,昨天就已经正式提交。

另外还有几个建议跟土地,跟城市化进程有关的,其中有关于实行大县制,撤并一些县,有助于我们县域经济在更大范围内发展、统筹。还有涉及到的是未利用土地如何充分地利用起来,从而能够缓解我们城市建设用地供不应求的紧张状况。

另外还有关于进一步完善我们的假日制度,社会治安方面,公安局抓人不要随便,要慎重等等这些提案和建议。

土地管理法应缩小政府征地的范围

网易房产:刚才您说土地方面的问题,我们知道近期土地管理法修正案虽然千呼万唤,但短期内还是没有出台,您觉得土地改革牵涉到了哪些利益导致现在修正法案难以出台?

蔡继明:《土地管理法》中备受人们关注的其实是两个问题,一个是征地的补偿标准,这次国务院法制办提交给全国人大常委会讨论的草案对征地补偿作出了一些新的修改,一个突出的方面就是取消了过去征地补偿不能超过农业用途30年收入的规定,这是一个最高限,实际在执行的时候曾经一度达不到这个标准,但后来也是国土资源部有关部门考虑到补偿标准比较低,有些地方事实上已经突破了这30年农业收入的标准。

但是到底定多高?定得太高,政府征地的成本就会提高,它会影响城镇化的进程,定得太低,农民的利益会受到伤害,所以这次这个草案人大常委会没有付诸表决,主要是在这个问题上大家意见还不一致。但是《土地管理法》更应该引起我们关注的一个问题是征地的范围,也就是说,是不是所有城市建设需要的土地政府都要采取行政性征收的手段?我们看一下《宪法》里的相关规定,农村的土地归农民所有,城市的土地归国家所有,这个边界,不是归农民就一定归国家了,全国960万平方公里就是这样划分的,不是农民集体的土地就一定是城市国有的土地,没有中间地带。因此,城市要扩展,要发展,一定要占用农民的土地,问题是《宪法》里的规定强调,国家为了公共利益的需要才能依法征收农民集体的土地并给予补偿,我们现在的做法实际上是,无论是公共利益还是非公共利益,都一律采取了征收的方式,其中非公共利益的整地显然是不符合《宪法》的。

因此,我们的《土地管理法》修改很重要的一条就是应该缩小政府征地的范围,把政府征地的行为仅仅限于公共利益,非公共利益就不能够采取征收的方式,应该允许农村集体土地直接进入市场,当然,在符合城乡统一规划的前提下直接进入市场,这样才能让农民的土地权益得到充分保障,让农民分享到工业化、城市化带来的土地增值,带来的成果,也才能打破地方政府对土地供给的独家垄断,土地的供给增长了,供给市场的垄断局面打破了,地价当然就会降下来。

与此相应的很多小产权房在集体建设用地上建的,也就可以取得合法的地位,可以进入市场正常交易,大产权房的价格相应的也就会有所下降,这样有助于我们加快城市化进程,这就是我这次提交人大的议案的主要内容。

允许小产权房入市有助于降低房价

网易房产:正如您刚才说的小产权房,小产权房进入市场价格普遍偏低,会不会导致不公平,会不会导致买商品房的人觉得不公平?

蔡继明:不公平的现象不只这一个,你年初买的房子到了年底一下子提高了一倍,对没买房的人是不是就不公平了?你趁着价格低的时候买的房子到了价格高的时候抛出去了,接你房子的“二传手”,他的价格就高了,当然,有的人买房的时候价格低,有人卖房的时候可能价格更低,都会出现这种情况,小产权房往往都是中低收入阶层购买,它的价格是低,但他也承担了很大的风险,通常小产权房也往往是远离城市中心,在城乡结合部,如果这部分房子进入市场,它自身的价格还会提高,因为原来限定它是非法交易,非法交易当然价格不可能太高,现在一旦允许它进入市场合法化,它本身的价格会提高,当然,大产权房的价格也会相应地降低。

这样的问题随时都会遇到,没有买房的人希望价格下降,已经买房的人希望价格上升,所以无论是价格上升还是价格下降,都会满足一部分人,也会影响、伤害一部分人。

中国城镇化率数据有水分

网易房产:您刚才提到了城镇化的问题,城镇化是以保证农民的土地为核心的,现在中国还有8亿多农民,现在中国城镇化率大概有多少呢?

蔡继明:按照官方公布的数据,去年我们达到了52.6%,从这来看城镇化水平也不算很低,基本和世界平均水平大概持平,但我们的城镇化率里还是有水分的。

网易房产:这个怎么说呢?

蔡继明:其中包含了2亿多农民工,按照现行的统计口径,在城市工作六个月以上就算作城镇常住人口,所以被统计为城镇人口了,但他们实际上是“被城市化”,也就是说,他们并没有真正变成城市居民,在就业、医疗、社会保障、教育乃至住房等很多方面他们都并没有享受真正的城市居民的待遇,所以把这部分水分……不能说全都挤出去,也就是说,2亿多农民工他们是半城市化,最多也就算1亿吧,那就要挤出去一半,毕竟他们已经进城务工了,他们毕竟已经在城市里找到了相对稳定的工作和职业,他们也在一定程度上过上了城市居民的生活,享受了一定程度上城市的文明,所以他们是半城市化,去掉那一半水分,我国的城镇化率大概也就在40%左右,要降低十几个百分点。

这样来看,不仅从我们的工业化来说是滞后的,从我们城市空间的扩展来看人口是滞后的,和我们周边的国家,和日本、韩国,和我们的台湾地区相比,它的发展速度都是相对缓慢的。

30年间城镇化发展速度不及其它国家

网易房产:缓慢多少呢?

蔡继明:我们这么算吧,如果按经济发展30年,这一段高速增长的30年,我们算一算,每年的城市化率提高不到一个百分点,我们改革开放前已经是17%了。这30年,你说你提高了20多个百分点,三十多年才提高二十多个百分点,一年不到一个百分点,要和日本比,日本在30年代经济也是高速发展,城市化率每年提高1.9%,一年将近两个百分点,韩国和台湾每年都是在1.5个百分点左右,所以,要和这些国家,和地区相比,我们的城市化速率还是比较慢的。

城市化与城镇化有区别

网易房产:城市化跟城镇化有什么区别呢?有专家说,城市化不等于城镇化,这两者的区别有哪些呢?给我们讲一讲。

蔡继明:从字面上、形式上理解是有区别的,因为我们国家把城市和镇是分开的,我们所说的城市指的是县以上的城市,包括直辖市,省辖市,副省级市,包括地级市,还包括县级市,这都是叫市的,某某市,在市以下就叫镇了,比如虎门镇。要讲城市化,肯定是指这些大中小城市的发展变化,当然不排除镇要慢慢变成市,但它的发展方向是朝着市这个方向发展,这是讲城市化;小城镇本身并没有太大的发展空间,它一定要向城市过度。要讲城镇化呢,除了大中小城市要发展,要提高之外,我们现在还有1.9万个镇,镇是不是也要发展?所有的镇是不是都要发展?还有些没有建制的镇,有些农村,既然是讲城市化,我进入不了市,也要朝着镇的方向发展,所以从字面上来看,它还是有区别。

西方国家就是讲城市化,当然,他们城市化的概念很宽,不存在城市等级,又不存在地级市管县级市,比如我去留学的哈佛大学,还有MIT,它就在剑桥,剑桥就是个镇,但它又不是受波士顿管辖,它是独立的。所以我个人一直倾向用城市化战略来取代城镇化战略,这是因为讲城市化不排除镇的发展,尤其是很多大镇,很多城关镇,像虎门镇,有一些县城所在的镇,它本身很快就可以进入城市系列。

但一讲“城镇化”就容易造成两万左右的小城镇也摩拳擦掌、跃跃欲试地谋求发展,有可能重蹈过去小城镇遍地开花的局面,实际上有些小城镇并没有发展的空间,所以不宜笼统地提小城镇建设,我是主张用“城市化”这个概念更准确、更科学。

新型城镇化强调人口的城市化作为重点

网易房产:今年提出来“新型城镇化”,这个“新”又体现在哪儿呢?如果它不等于城市化的话。

蔡继明:“新”主要体现在发展阶段在新阶段,它的发展速率也不能再和18世纪、19世纪欧美那些国家的发展速度(相比),他们从25%的城市化率提高到70%,大概用了100年左右,但日本很快,用了40年,我们应该比日本更快,日本是从30、40年代起步,我们现在如果从2012年开始算,我们要到2030年,城市化的水平可以达到65%,到2050年我们再提高10个甚至20个百分点,显然我们处在城市化加速发展的阶段,这是它的“新”。

另外,相对于我们改革开放这30年走过的路,我们更多注重的是城市建设,城市空间的扩展,现在中共十八大提出工业化和城市化要相互促进,城市化和农业现代化要相互协调,现在我们讲要促进四化,同步发展,协调发展,这和我们过去的城市化战略相比是不是也是一个“新”?

再加上我们现在强调人口的城市化作为重点,改变过去过多偏重空间城市化,这也是一个“新”。

如果再谈“新”的方面,过去我们更多依赖政府主导,现在我们是否可以考虑在政府主导做规划的前提下要充分利用市场机制,同时也要鼓励农民推进自主的城市化,包括集体土地进入市场,包括他们的宅基地,能够抵押,能够有偿转让,建设用地能够给他们带来土地的财产收入,这些也都是我理解的新型城市化到底新在哪儿。当然了,现在还有信息化,还有用信息化来武装我们的工业化,同时在城市化进程当中,我们现在提倡的是智慧城市,绿色城市,生态城市,环保城市,避免建一座城市就乌烟瘴气,像这种阴霾的天气,空气污染,交通堵塞,城市本来应该像上海世博会那样,应该“让生活更美好”,而不是成为一种负担。

高房价减弱民众消费力 制约各行业发展

网易房产:您觉得在城镇化的过程当中,房地产扮演什么样的角色呢?

蔡继明:房地产是城市建设的一个方面,显然,人口进入城市必须有生活、生存、发展的空间,所以城市建设也是很必要的,城市建设是人口城市化的物质基础,而人口城市化是城市建设的出发点和归宿,在这个过程当中,房地产当然起着重要的作用。

网易房产:您曾评论说中国房地产的发展将会阻碍城市化进程?

蔡继明:我说房地产价格过高会阻碍城市化进程,我并没有说房地产发展,房地产要健康发展,城市化进程加快也需要房地产行业有一个大的发展,但一定要是健康的发展。我理解健康的发展就是房价不能这么高,投机不能这么强,投机占的比重不能这么大,人们对住房需求的支出不能占消费支出、占收入比例这么高,以至于造成大家都成了“房奴”,倾其所能购买一套房子,你还有其它的能力消费吗?恐怕年轻人连看场电影大片都舍不得,每个月要还贷,甚至租房的价格也很高,这样就造成了一业兴旺百业衰,所谓的这一业,就是房地产业业是不可能持久的,因为当其它行业衰落下去,房地产自己也会走到尽头,会穷途末路。

所以,房地产市场要健康发展,一定得把价格调到合理的水平,让人们正常的需求都得到满足,你的房地产市场才有发展的空间。设想一下,假如2.6亿农民工,你先解决他们的住房问题,至少得1.3亿套吧,两人一套,1.3亿套住房,一套住房按照60平方米(计算),那就是78亿平方米,这78亿平方米不相当于你七年八年城市住宅建设面积的总和?在这期间还有的人要改善住房,由60平米变成120平米,由120平米变成240平米,还有的原有的房子要折旧,要拆旧建新,我们每年房地产的需求有近10亿平方米左右,你想,哪个国家能有这么大的市场?这样,它一样能够拉动上游产业、下游产业,不仅房地产市场自身有长足的发展,这种状况我们还要持续几十年,也会事实上拉动上游产业和下游产业的发展。

网易房产:这样就说明需求还是很多……

蔡继明:需求还是很大,但现在价格过高,本身会抑制刚性需求,而且还会导致很多不合理的需求,本来他买不起,但硬着头皮买,这样肯定就会抑制其它的消费需求。

楼市泡沫是潜在危机

网易房产:我看到前天统计局出来一个数据,说是今年1至2月份全国房地产开发投资在6670亿人民币,同比增长了22.8%,我另外发现,评级机构标普原来说中国房地产由负面变为稳定,这是否说明现在中国房地产业还是一个欣欣向荣的行业呢?还处于比较辉煌的时期?

蔡继明:当然了,从我们现在所处的城市化发展阶段,从我们今后提出的城市化战略的目标,房地产市场肯定还有一个长足的发展空间,但我们一定要看到它潜伏的危机。

网易房产:您认为有哪些危机呢?

蔡继明:一个是现在有很多房子是空置的,每个城市,或者我们整个国家,到底人们需要多少套房子,现有多少套房子,这恐怕还是一个糊涂的数,有时候我们看到一个个区房子是空置的,夜间是黑的,看他们的水表是零,电表是零,煤气表是零,有相当一部分房子空着,一个人手里有两套、三套、十套,甚至最近媒体频频曝出来的“房姐”、“房叔”、“房妹、”“房嫂”,动辄十几套房子,有的是整栋整栋的,很多人手里没房子,一些人手里又捂着这么多房子,这本来就是危机,将来他一旦往外抛的时候,谁来买他们的房子?泡沫随时都有可能破灭。

还有,我们现在过度的需求也会导致一个个独生子女一结婚就买一套房子,将来父母还会留给他们一套房子,甚至爷爷奶奶、姥姥姥爷还有可能,我们也算算,再过十年二十年,虽然城市化率在提高,但是到底需要多少房子?如果没有一个冷静的、理智的、合理的规划,现在似乎供不应求,将来也会造成房地产供过于求,所以这是一个潜在的危机。

另外,还是刚才我谈到的,如果房地产的价格居高不下,以至于人们的购房成本远远高于人们的年收入十几倍,这是极不正常的,必然会导致人们对住房的需求受到压抑,如果要硬性的买,打肿脸充胖子,所谓的刚需,刚需里面有些实际上是超出了他的支付能力,但就要由父母帮他买房,要借款,亲朋好友要借款,要遏制他其它的消费,其实这不叫刚需,这叫非理性、非正常消费需求,超越了他的支付能力,肯定会影响其它产业的发展,反过来也会使房地产行业自身受到遏制。

中国楼市泡沫是不争事实

网易房产:刚才您提到泡沫的问题,您觉得现在中国的楼市还有泡沫吗?

蔡继明:现在我们的楼市泡沫非常大,怎么会是“还有泡沫”?

网易房产:您觉得在哪些城市呢?因为我看北京这个地方房价还是涨得比较快,尤其新政出来以后。

蔡继明:肯定是所谓的一线城市,甚至都蔓延到了二线城市。我想,房地产泡沫是不争的事实,只有少数地产商可能认为没有,还在那里叫房价会继续上升,甚至有一些人手里攥着几套房子的,在那儿喊房价不高,还要升,我想多数,包括海外学者,都会认为我们现在的房地产价格过高,这应该是不争的事实。

网易房产:您说房价过高,买的人还是挺多的。

蔡继明:这是虚假的嘛。

网易房产:让他们等五年或等两年买……

蔡继明:都是这样的,美国次贷危机爆发之前,日本的房地产危机泡沫破灭之前,都是一片繁荣啊,都是在这里买啊,但一夜之间,房子突然间就变成没人要了,抛不出去了,那个时候贷款还不了了,银行呆帐增加了,银行倒闭了、破产了。

十年调控出发点是遏制房价

网易房产:您觉得中国有一天也会这样吗?

蔡继明:不加以控制一定是这样,所以我们说,刚才你已经谈到我们十年出台了九次。

网易房产:九次大的调控政策。

蔡继明:好象是越调越高,但如果要不调呢?

网易房产:反而还会更高吗?

蔡继明:那当然了。每次出台的政策肯定有正面效应,也会带有一点负面效应,但你要总得来看,每次它的出发点都是在遏制房价。

网易房产:但是在没有出台二手房征收20%所得税时,二手房价其实是慢慢地往上涨,这几天一下子往上猛涨了,对这个现象您怎么看呢?

蔡继明:这也恐怕是一个短时间的现象,我们还不能够就此完全断定新国五条完全是负面影响,因为具体的实施措施还没有推出来,各个省市自治区都没有推出来,也许人们一下子沉不住气了,所以还要再看一看,而且有关政府官员也说还得看它的实施效果,既然是政策嘛,政策就可以与时俱进,可以适时调整,也不是一成不变的。

控制土地情况下不可能放开房价

网易房产:您作为一个学者,以您这么多年的观察来看,解决中国房价的方法有哪些呢?

蔡继明:我想这些年之所以出现越调越高(的现象),不能说一点儿效果没有,如果说不调,其实还有一个条件,有人说政府应该放开,但政府仅仅放开房价是不行的,它同时也应该……

网易房产:供应市场需求。

蔡继明:供给这边,市场是两个方面,如果控制一方放开另一方,肯定是不平衡,政府控制着土地,控制着土地供给,如果放开房价,不调控房价,那么土地投机,住房的投机就会蔓延,开发商手里就会囤地,捂盘,待价而沽,那结果肯定比现在更糟,所以你不能让政府放开房价,同时土地市场现在还是垄断的市场。现在的局面只有大房地产开发商才能够拿到地,才有资金、有实力囤地,小地产商就不行。

第二,所谓房地产开发资质只有开发商才可以做,普通企业不能够进入,包括我们居民,不能说我有一块地,我自己就可以建房,在西方国家是可以的。因此,要说政府干预,应该是同等程度的,供给、需求,要说放开,那就应该同时也放开土地市场,至少要打破现在这种独家垄断的局面,所以我想,这些年的房地产调控更多注意的是需求这一方,限制需求,限制投资、投机需求,但对供给方面的鼓励、刺激不够。

网易房产:供给主要在地价这块,土地这块。

蔡继明:对,刚需可以不断提高,但如果相应的刺激供给,加大供给,那可以抵消需求增加造成的影响,房价不仅可以保持不变,甚至完全有可能降下来,所以供给这一方法,我觉得应该加大土地的供给。

网易房产:土地供给主要是要降低土地保证金。

蔡继明:一方面是国有建设用地中工业用地的比重要适当减少,要加大住房……

网易房产:经营性用地。

蔡继明:宅基地,住房建设土地的供给的比例要加大,第二个,让农民集体的土地,建设用地直接进入市场,再让小产权房,在建设用地上建的小产权房进入市场,这样,整个土地的供给以及住房的供给增加,然后对那些捂房的,手里攥着房子不出售、不出租的加大征收房产税,增加他持有的成本,然后对那些捂着土地,囤地不开工的,或者开了工以后磨洋工的加大处罚的力度。

因为我上次提到加大供给,有人说现在手里面存着一亿平方米的地产商就有两个,还有5000万平方米的还有多少个,再加大土地供给就存到他们手里了……

对囤地、捂盘、囤房开发商的要采取措施

网易房产:要打击囤地。

蔡继明:对囤地、捂盘、囤房的要采取措施。我想,从供给这一方加大力度,有助于把房价调到合理的水平。

蔡继明:征收房产税好处多 可促使政府不再炒地皮

征收房产税可促使政府不再炒地皮

网易房产:我今天整理资料发现,去年您作为一个政协委员时您的提案里有提到,要在全国范围推进房产税,还有就是,拥有房产越多,就收越高的税,还提到对贷款购买第二套以及以上住宅的家庭进一步提高首付比例,我发现现在国五条里面已经有这些了,吸收了你的一些建议。

蔡继明:其实不光是我的,这可能是很多委员、代表和学者的意见。

网易房产:为什么您会选择在全国推广房产税,因为有人说不要交房产税,税都交给了政府,最后买房门槛反而提高了,您为什么支持这个政策?

蔡继明:交房产税,都有一个税负最终由谁来支付,这都不是绝对的,还是要看市场的需求,如果供给的弹性很大,需求的弹性很小,显然更多就会由需求的一方来负担,反过来就由供给这一方支付,所以不是绝对的,征收某一项税就会转移给谁。

另外,从长期来看主要是考虑到地方政府不要过多依赖土地财政,不要再去征地卖地,炒卖地皮,这样地价就会降下来,地价降下来房价就会降下来,老百姓是会得到好处的,地方政府受到的损失就要通过房产税(弥补),而房产税的征收又会促使地方政府提高公共服务的水平,改善基础设施,这样才能够进入良性循环。

房产税对降房价有作用

网易房产:您觉得房产税对于降房价会有作用吗?

蔡继明:房产税当然会有效地遏制房价,主要是遏制投机的那部分,而且我们征收房产税一般都是主张自住房,第一套免征,或者说虽然房子是一套,但二三百平米超过了正常自住需求的部分,给你开征。所以对于普通的居民、中等收入的居民,不会增加他的负担。

网易房产:您觉得首套住房多少面积合适征收呢?60还是85?

蔡继明:我自己有30平米就够了(笑),这个由建设部门广泛征求社会意见来定,定120平米,其实我清华大学的房子也就120平米嘛。

网易房产:他们说这样会导致孩子多生几个,人均房子就变小了。

蔡继明:但是有计划生育管着。

网易房产:网友吐槽嘛。

蔡继明:反正每个政策都会有负面影响。

提高二套房首付比例额无非是要打击投资

网易房产:对于第二套房首付比例提高您怎么看?

蔡继明:无非就是在打击投资。

网易房产:会不会伤害改善型刚需呢?

蔡继明:卖掉一套买一套,我想,你刚刚拿来第二套的时候手里还有一套,你要交税,但很快你就把原来那一套出手了,出手不就变成一套了吗,这是活的呀,不会永远征你。

网易房产:但他的贷款记录,即使之前卖掉一套,如果贷款没还清,还是按第二套来算的,这个现象有没有关注一下?

蔡继明:这个我就没有考虑。

网易房产:因为房贷这个事情是这样的,首套卖掉以后,如果你的贷款没有还清,还是算第二套房的,还是会打击到刚需。

蔡继明:你有那种能力吗?在第一套房子没有还清之前又买第二套。

网易房产:不是的,卖掉的,但贷款记录显示你还是有房的。

蔡继明:我想这在技术上应该是可以处理的。

网易房产:您作为代表,这方面可以帮我们呼吁一下吗?

蔡继明:如果你们有这方面的建议可以……

网易房产:大家谈得比较多的还是贷款记录的问题怎么解决。

蔡继明:这些技术层面的东西我觉得倒是好解决,从国际上,西方国家都有很成熟的经验。

部门互相推诿致全国性住房联网未成形

网易房产:现在全国性住房联网,目前即使是技术性问题还是没有联起来。

蔡继明:不是说不能联,互联网现在这么发达,上网的人这么多,手机用户这么多,只要做就容易做到。

网易房产:您觉得现在还没有联网的原因是什么呢?

蔡继明:那原因就多了,比如我们很多信息,我作为政协委员的时候早就提过,我们到现在个人的信息没有一个部门能够完整的给你联起来,全国都能够联起来,我们到美国,一张小卡,社会保障卡,就全都有了,现在我们条件应该是具备的,但我不知道这里面到底是什么原因,我觉得不是物质原因,不是技术上的原因,肯定还是体制上的,各个部门之间的互相推诿,没有一个部门能够真正地把它负起责任来,或者是国务院授权某一个部门把其它的资源整合到一起。

网易房产:好,今天的访谈就到此结束,谢谢蔡老师。

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