网易房产讯 2013年全国两会之际，全国人大代表、清华大学教授蔡继明做客网易房产《对话地产界》。在访谈中，蔡继明直言，中国房地产泡沫非常大，随时有破灭的可能。对于目前的房地产市场，蔡继明认为，“刚需可以不断提高，但如果相应的刺激供给，加大供给，那可以抵消需求增加造成的影响，房价不仅可以保持不变，甚至完全有可能降下来。”
蔡继明指出，“房地产的价格居高不下，以至于人们的购房成本远远高于人们的年收入十几倍，这是极不正常的。如果没有一个冷静的、理智的、合理的规划，现在似乎供不应求，将来也会造成房地产供过于求，将来他一旦往外抛的时候，谁来买他们的房子？泡沫随时都有可能破灭。”
对于目前的房地产调控，蔡继明表示，在刚需假的情况下，目前也需要相应的增加土地供给，包括让农民集体的土地、建设用地直接入市，然后对那些捂房的，手里攥着房子不出售、不出租的加大征收房产税，增加他持有的成本，然后对那些捂着土地，囤地不开工的开发商加大处罚的力度。”
以下是访谈实录：
网易房产：我看到前天统计局出来一个数据，说是今年1至2月份全国房地产开发投资在6670亿人民币，同比增长了22.8%，我另外发现，评级机构标普原来说中国房地产由负面变为稳定，这是否说明现在中国房地产业还是一个欣欣向荣的行业呢？还处于比较辉煌的时期？
蔡继明：当然了，从我们现在所处的城市化发展阶段，从我们今后提出的城市化战略的目标，房地产市场肯定还有一个长足的发展空间，但我们一定要看到它潜伏的危机。
网易房产：您认为有哪些危机呢？
蔡继明：一个是现在有很多房子是空置的，每个城市，或者我们整个国家，到底人们需要多少套房子，现有多少套房子，这恐怕还是一个糊涂的数，有时候我们看到一个个区房子是空置的，夜间是黑的，看他们的水表是零，电表是零，煤气表是零，有相当一部分房子空着，一个人手里有两套、三套、十套，甚至最近媒体频频曝出来的“房姐”、“房叔”、“房妹、”“房嫂”，动辄十几套房子，有的是整栋整栋的，很多人手里没房子，一些人手里又捂着这么多房子，这本来就是危机，将来他一旦往外抛的时候，谁来买他们的房子？泡沫随时都有可能破灭。
还有，我们现在过度的需求也会导致一个个独生子女一结婚就买一套房子，将来父母还会留给他们一套房子，甚至爷爷奶奶、姥姥姥爷还有可能，我们也算算，再过十年二十年，虽然城市化率在提高，但是到底需要多少房子？如果没有一个冷静的、理智的、合理的规划，现在似乎供不应求，将来也会造成房地产供过于求，所以这是一个潜在的危机。
另外，还是刚才我谈到的，如果房地产的价格居高不下，以至于人们的购房成本远远高于人们的年收入十几倍，这是极不正常的，必然会导致人们对住房的需求受到压抑，如果要硬性的买，打肿脸充胖子，所谓的刚需，刚需里面有些实际上是超出了他的支付能力，但就要由父母帮他买房，要借款，亲朋好友要借款，要遏制他其它的消费，其实这不叫刚需，这叫非理性、非正常消费需求，超越了他的支付能力，肯定会影响其它产业的发展，反过来也会使房地产行业自身受到遏制。
网易房产：刚才您提到泡沫的问题，您觉得现在中国的楼市还有泡沫吗？
蔡继明：现在我们的楼市泡沫非常大，怎么会是“还有泡沫”？
网易房产：您觉得在哪些城市呢？因为我看北京这个地方房价还是涨得比较快，尤其新政出来以后。
蔡继明：肯定是所谓的一线城市，甚至都蔓延到了二线城市。我想，房地产泡沫是不争的事实，只有少数地产商可能认为没有，还在那里叫房价会继续上升，甚至有一些人手里攥着几套房子的，在那儿喊房价不高，还要升，我想多数，包括海外学者，都会认为我们现在的房地产价格过高，这应该是不争的事实。
网易房产：您说房价过高，买的人还是挺多的。
蔡继明：这是虚假的嘛。
网易房产：让他们等五年或等两年买……
蔡继明：都是这样的，美国次贷危机爆发之前，日本的房地产危机泡沫破灭之前，都是一片繁荣啊，都是在这里买啊，但一夜之间，房子突然间就变成没人要了，抛不出去了，那个时候贷款还不了了，银行呆帐增加了，银行倒闭了、破产了。
网易房产：您觉得中国有一天也会这样吗？
蔡继明：不加以控制一定是这样，所以我们说，刚才你已经谈到我们十年出台了九次。
网易房产：九次大的调控政策。
蔡继明：好象是越调越高，但如果要不调呢？
网易房产：反而还会更高吗？
蔡继明：那当然了。每次出台的政策肯定有正面效应，也会带有一点负面效应，但你要总得来看，每次它的出发点都是在遏制房价。
网易房产：但是在没有出台二手房征收20%所得税时，二手房价其实是慢慢地往上涨，这几天一下子往上猛涨了，对这个现象您怎么看呢？
蔡继明：这也恐怕是一个短时间的现象，我们还不能够就此完全断定新国五条完全是负面影响，因为具体的实施措施还没有推出来，各个省市自治区都没有推出来，也许人们一下子沉不住气了，所以还要再看一看，而且有关政府官员也说还得看它的实施效果，既然是政策嘛，政策就可以与时俱进，可以适时调整，也不是一成不变的。
网易房产：您作为一个学者，以您这么多年的观察来看，解决中国房价的方法有哪些呢？
蔡继明：我想这些年之所以出现越调越高（的现象），不能说一点儿效果没有，如果说不调，其实还有一个条件，有人说政府应该放开，但政府仅仅放开房价是不行的，它同时也应该……
网易房产：供应市场需求。
蔡继明：供给这边，市场是两个方面，如果控制一方放开另一方，肯定是不平衡，政府控制着土地，控制着土地供给，如果放开房价，不调控房价，那么土地投机，住房的投机就会蔓延，开发商手里就会囤地，捂盘，待价而沽，那结果肯定比现在更糟，所以你不能让政府放开房价，同时土地市场现在还是垄断的市场。现在的局面只有大房地产开发商才能够拿到地，才有资金、有实力囤地，小地产商就不行。
第二，所谓房地产开发资质只有开发商才可以做，普通企业不能够进入，包括我们居民，不能说我有一块地，我自己就可以建房，在西方国家是可以的。因此，要说政府干预，应该是同等程度的，供给、需求，要说放开，那就应该同时也放开土地市场，至少要打破现在这种独家垄断的局面，所以我想，这些年的房地产调控更多注意的是需求这一方，限制需求，限制投资、投机需求，但对供给方面的鼓励、刺激不够。
网易房产：供给主要在地价这块，土地这块。
蔡继明：对，刚需可以不断提高，但如果相应的刺激供给，加大供给，那可以抵消需求增加造成的影响，房价不仅可以保持不变，甚至完全有可能降下来，所以供给这一方法，我觉得应该加大土地的供给。
网易房产：土地供给主要是要降低土地保证金。
蔡继明：一方面是国有建设用地其中工业用地的比重要适当减少，要加大住房……
网易房产：经营性用地。
蔡继明：宅基地，住房建设土地的供给的比例要加大，第二个，让农民集体的土地，建设用地直接进入市场，再让小产权房，在建设用地上建的小产权房进入市场，这样，整个土地的供给以及住房的供给增加，然后对那些捂房的，手里攥着房子不出售、不出租的加大征收房产税，增加他持有的成本，然后对那些捂着土地，囤地不开工的，或者开了工以后磨洋工的加大处罚的力度。
因为我上次提到加大供给，有人说现在手里面存着一亿平方米的地产商就有两个，还有5000万平方米的还有多少个，再加大土地供给就存到他们手里了……
网易房产：要打击囤地。
蔡继明：对囤地、捂盘、囤房的要采取措施。我想，从供给这一方加大力度，有助于把房价调到合理的水平。
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
