网易房产讯 2013年全国两会之际，全国人大代表、清华大学教授蔡继明做客网易房产《对话地产界》。专访中，蔡继明着重谈及了中国目前城镇化和城市化问题，他表示官方公布的城镇化率数据中是有水分的。同时蔡继明预测，“到2030年，城市化的水平可以达到65%。
对于目前中国的城镇化率，蔡继明指出其中是有水分的，“这些数据中包含了2亿多农民工，按照现行的统计口径，在城市工作六个月以上就算作城镇常住人口，所以被统计为城镇人口了，但他们实际上是被城市化”，蔡继明估算，如果除去这一部分水分，中国的城镇化只有40%左右，“经济发展30年间，每年的城市化率提高不到一个百分点，相比日韩等国家，城市化发展是滞后的。”
但同时蔡继明也指出，城镇化不等于城市化，“讲城市化不排除镇的发展，但如果说到城镇化，有些小城镇实际上是不具备发展空间的。”
对于未来的城市化发展，蔡继明预测，“到2030年，城市化的水平可以达到65%，发展速度超过日本。对于今年提出来的“新型城镇化”，蔡继明表示，“‘新型城镇化’主要体现在发展阶段，我们处在城市化加速发展的阶段，再加上我们现在强调人口的城市化作为重点”，他也强调，“我们现在提倡的是智慧城市，绿色城市，生态城市，环保城市，避免建一座城市就乌烟瘴气，应该让生活更美好，而不是成为一种负担。”
以下为访谈实录：
网易房产：您刚才提到了城镇化的问题，城镇化是以保证农民的土地为核心的，现在中国还有8亿多农民，现在中国城镇化率大概有多少呢？
蔡继明：按照官方公布的数据，去年我们达到了52.6%，从这来看城镇化水平也不算很低，基本和世界平均水平大概持平，但我们的城镇化率里还是有水分的。
网易房产：这个怎么说呢？
蔡继明：其中包含了2亿多农民工，按照现行的统计口径，在城市工作六个月以上就算作城镇常住人口，所以被统计为城镇人口了，但他们实际上是“被城市化”，也就是说，他们并没有真正变成城市居民，在就业、医疗、社会保障、教育乃至住房等很多方面他们都并没有享受真正的城市居民的待遇，所以把这部分水分……不能说全都挤出去，也就是说，2亿多农民工他们是半城市化，最多也就算1亿吧，那就要挤出去一半，毕竟他们已经进城务工了，他们毕竟已经在城市里找到了相对稳定的工作和职业，他们也在一定程度上过上了城市居民的生活，享受了一定程度上城市的文明，所以他们是半城市化，去掉那一半水分，我国的城镇化率大概也就在40%左右，要降低十几个百分点。
这样来看，不仅从我们的工业化来说是滞后的，从我们城市空间的扩展来看人口是滞后的，和我们周边的国家，和日本、韩国，和我们的台湾地区相比，它的发展速度都是相对缓慢的。
网易房产：缓慢多少呢？
蔡继明：我们这么算吧，如果按经济发展30年，这一段高速增长的30年，我们算一算，每年的城市化率提高不到一个百分点，我们改革开放前已经是17%了。这30年，你说你提高了20多个百分点，三十多年才提高二十多个百分点，一年不到一个百分点，要和日本比，日本在30年代经济也是高速发展，城市化率每年提高1.9%，一年将近两个百分点，韩国和台湾每年都是在1.5个百分点左右，所以，要和这些国家，和地区相比，我们的城市化速率还是比较慢的。
网易房产：城市化跟城镇化有什么区别呢？有专家说，城市化不等于城镇化，这两者的区别有哪些呢？给我们讲一讲。
蔡继明：从字面上、形式上理解是有区别的，因为我们国家把城市和镇是分开的，我们所说的城市指的是县以上的城市，包括直辖市，省辖市，副省级市，包括地级市，还包括县级市，这都是叫市的，某某市，在市以下就叫镇了，比如虎门镇。要讲城市化，肯定是指这些大中小城市的发展变化，当然不排除镇要慢慢变成市，但它的发展方向是朝着市这个方向发展，这是讲城市化；小城镇本身并没有太大的发展空间，它一定要向城市过度。要讲城镇化呢，除了大中小城市要发展，要提高之外，我们现在还有1.9万个镇，镇是不是也要发展？所有的镇是不是都要发展？还有些没有建制的镇，有些农村，既然是讲城市化，我进入不了市，也要朝着镇的方向发展，所以从字面上来看，它还是有区别。
西方国家就是讲城市化，当然，他们城市化的概念很宽，不存在城市等级，又不存在地级市管县级市，比如我去留学的哈佛大学，还有MIT，它就在剑桥，剑桥就是个镇，但它又不是受波士顿管辖，它是独立的。所以我个人一直倾向用城市化战略来取代城镇化战略，这是因为讲城市化不排除镇的发展，尤其是很多大镇，很多城关镇，像虎门镇，有一些县城所在的镇，它本身很快就可以进入城市系列。
但一讲“城镇化”就容易造成两万左右的小城镇也摩拳擦掌、跃跃欲试地谋求发展，有可能重蹈过去小城镇遍地开花的局面，实际上有些小城镇并没有发展的空间，所以不宜笼统地提小城镇建设，我是主张用“城市化”这个概念更准确、更科学。
网易房产：今年提出来“新型城镇化”，这个“新”又体现在哪儿呢？如果它不等于城市化的话。
蔡继明：“新”主要体现在发展阶段在新阶段，它的发展速率也不能再和18世纪、19世纪欧美那些国家的发展速度（相比），他们从25%的城市化率提高到70%，大概用了100年左右，但日本很快，用了40年，我们应该比日本更快，日本是从30、40年代起步，我们现在如果从2012年开始算，我们要到2030年，城市化的水平可以达到65%，到2050年我们再提高10个甚至20个百分点，显然我们处在城市化加速发展的阶段，这是它的“新”。
另外，相对于我们改革开放这30年走过的路，我们更多注重的是城市建设，城市空间的扩展，现在中共十八大提出工业化和城市化要相互促进，城市化和农业现代化要相互协调，现在我们讲要促进四化，同步发展，协调发展，这和我们过去的城市化战略相比是不是也是一个“新”？
再加上我们现在强调人口的城市化作为重点，改变过去过多偏重空间城市化，这也是一个“新”。
如果再谈“新”的方面，过去我们更多依赖政府主导，现在我们是否可以考虑在政府主导做规划的前提下要充分利用市场机制，同时也要鼓励农民推进自主的城市化，包括集体土地进入市场，包括他们的宅基地，能够抵押，能够有偿转让，建设用地能够给他们带来土地的财产收入，这些也都是我理解的新型城市化到底新在哪儿。当然了，现在还有信息化，还有用信息化来武装我们的工业化，同时在城市化进程当中，我们现在提倡的是智慧城市，绿色城市，生态城市，环保城市，避免建一座城市就乌烟瘴气，像这种阴霾的天气，空气污染，交通堵塞，城市本来应该像上海世博会那样，应该“让生活更美好”，而不是成为一种负担。
网易房产：您觉得在城镇化的过程当中，房地产扮演什么样的角色呢？
蔡继明：房地产是城市建设的一个方面，显然，人口进入城市必须有生活、生存、发展的空间，所以城市建设也是很必要的，城市建设是人口城市化的物质基础，而人口城市化是城市建设的出发点和归宿，在这个过程当中，房地产当然起着重要的作用。
网易房产：您曾评论说中国房地产的发展将会阻碍城市化进程？
蔡继明：我说房地产价格过高会阻碍城市化进程，我并没有说房地产发展，房地产要健康发展，城市化进程加快也需要房地产行业有一个大的发展，但一定要是健康的发展。我理解健康的发展就是房价不能这么高，投机不能这么强，投机占的比重不能这么大，人们对住房需求的支出不能占消费支出、占收入比例这么高，以至于造成大家都成了“房奴”，倾其所能购买一套房子，你还有其它的能力消费吗？恐怕年轻人连看场电影大片都舍不得，每个月要还贷，甚至租房的价格也很高，这样就造成了一业兴旺百业衰，所谓的这一业，就是房地产业业是不可能持久的，因为当其它行业衰落下去，房地产自己也会走到尽头，会穷途末路。
所以，房地产市场要健康发展，一定得把价格调到合理的水平，让人们正常的需求都得到满足，你的房地产市场才有发展的空间。设想一下，假如2.6亿农民工，你先解决他们的住房问题，至少得1.3亿套吧，两人一套，1.3亿套住房，一套住房按照60平方米（计算），那就是78亿平方米，这78亿平方米不相当于你七年八年城市住宅建设面积的总和？在这期间还有的人要改善住房，由60平米变成120平米，由120平米变成240平米，还有的原有的房子要折旧，要拆旧建新，我们每年房地产的需求有近10亿平方米左右，你想，哪个国家能有这么大的市场？这样，它一样能够拉动上游产业、下游产业，不仅房地产市场自身有长足的发展，这种状况我们还要持续几十年，也会事实上拉动上游产业和下游产业的发展。
网易房产：这样就说明需求还是很多……
蔡继明：需求还是很大，但现在价格过高，本身会抑制刚性需求，而且还会导致很多不合理的需求，本来他买不起，但硬着头皮买，这样肯定就会抑制其它的消费需求。
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
