1-2月商品房销售额增长超1倍 "开局热"后市场怎么走？

（原标题：1-2月商品房销售额增长超一倍，“开局热”之后市场怎么走？）

相比于去年受疫情冲击，今年，房地产市场实现了“开局热”。3月15日，国家统计局发布的《2021年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，1-2月，全国房地产开发投资约1.40万亿元，同比增长38.3%，实现了恢复性的增长；从销售额来看，前2月商品房销售额达到约1.92万亿元，同比增长1.33倍，迎来“开局热”。

1-2月房地产开发投资同比增长近四成

图片来源：国家统计局。

国家统计局数据显示，1-2月份，全国房地产开发投资约1.40万亿元，同比增长38.3%；比2019年1-2月份增长15.7%，两年平均增长7.6%。其中，住宅投资约1.04万亿元，增长41.9%。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，“1-2月房地产开发投资同比上涨约16%，增速平稳。这主要由于去年1-2月受疫情影响，暂停项目开发建设所致，若不考虑去年疫情影响，近5年1-2月开发投资增速呈逐年上行走势。”

“从2021年的投资增速来看，一方面房企加快在优质城市的布局力度意愿不断提升，另一方面受去年下半年销售快速增长的推动，房企在开发投资层面的推进节奏也保持稳步增长。”58安居客房产研究院首席分析师张波分析称，受金融政策和土地“两集中”影响，预计下半年房地产开发投资的增速会有所放缓。

分区域来看，东部地区的开发投资金额较高，中西部地区增速较快。国家统计局数据显示，1-2月份，东部地区房地产开发投资8353亿元，同比增长32.4%；中部地区投资2640亿元，增长52.5%；西部地区投资2834亿元，增长45.1%；东北地区投资158亿元，增长28.6%。

商品房销售额增1.33倍，东部地区成为“领头羊”

图片来源：国家统计局。

国家统计局数据显示，前2个月，全国商品房销售额约1.92万亿元，同比增长1.33倍；比2019年1-2月份增长49.6%，两年平均增长22.3%。其中，住宅销售额增长1.44倍，办公楼销售额增长33.4%，商业营业用房销售额增长60.7%。从销售面积方面来看，前2个月，全国商品房销售面积约1.74亿平方米，同比增长1.05倍；比2019年1-2月份增长23.1%，两年平均增长11.0%。

分区域来看，东部地区不仅销售额最高，而且维持着较高的销售增速。1-2月份，东部地区商品房销售额11891亿元，增长1.48倍；中部地区商品房销售额3280亿元，增长1.30倍；西部地区商品房销售额3620亿元，增长1.04倍；东北地区商品房销售额359亿元，增长72.7%。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，2020年初疫情影响下，中国作为唯一一个快速恢复经济的大国，经济复苏良好，使得居民购房全面恢复。此外，疫情后购房需求增加，特别是海外投资锐减，资金回流，另外居民对于改善需求也明显上涨。

“虽然调控政策在去年下半年有所收紧，但是，去年整体信贷政策相对宽松，人才政策井喷，部分城市出现了明显的‘打新潮’，刺激了市场需求。特别是东部成为领头羊，长三角与珠三角出现了普遍性的房价上涨。”张大伟如是说。

潘浩认为，“这与‘就地过年’及多数售楼处春节‘不打烊’有一定关联，促进部分购房需求得到提前释放。1-2月，商品房销售额同比增长133.4%，累计销售均价同比增长14%，主要是受东部地区拉动影响，东部地区商品房销售面积占整体市场44%，高于去年12月5个百分点。”

房企到位资金同比增长超半，购地面积涨三成

国家统计局数据显示，1-2月份，房地产开发企业到位资金约3.06万亿元，同比增长51.2%；比2019年1-2月份增长24.7%，两年平均增长11.7%。其中，国内贷款5201亿元，增长14.4%；利用外资10亿元，下降14.0%；自筹资金8268亿元，增长34.2%；定金及预收款约1.10万亿元，增长96.3%；个人按揭贷款4961亿元，增长63.7%。

潘浩认为，定金及预收款以及个人按揭贷款增速相对较高，是拉动房企到位资金上涨的主要原因。分项来看，自筹资金、定金和预收款依然为房企到位资金的主要来源，而国内贷款自去年8月起，受房企“三道红线”影响增速放缓，这就促使房企更加依赖加速去化的方式缓解资金压力，个人按揭贷款、定金及预收款的占比或将持续走高。

与此同时，随着疫情影响削弱及到位资金的增长，房企的拿地积极性重新增高。国家统计局数据显示，1-2月份，房地产开发企业土地购置面积1453万平方米，同比增长33.0%；土地成交价款503亿元，增长14.3%。

据中原地产研究中心统计数据显示，上海、北京、杭州、宁波、南京等11个卖地百亿城市，50大热点城市卖地高达5146.8亿，同比上涨高达30%。

张大伟认为，“2021年初，整体房企拿地依然积极，特别是融资难度降低，经济全面复苏，资金相对宽松下，房企拿地积极性逐渐提高，多地再次出现高溢价率土地成交，土地市场热度持续提升。疫情对房企的资金链影响虽然大，但国内融资难度降低，部分企业拿地积极性再次出现了提高。”

“土地市场面临很多新的变动，尤其是‘双集中’供地政策，可能会倒逼房企到三四线尤其是百强县等区域进行拿地。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

业内：市场或趋稳，各地分化还将持续

对于房价未来走势，张大伟认为，“整体趋势看，预计2021年上半年房价继续上涨的趋势依然持续，但越来越收紧加码的调控政策有望平稳市场，房价上涨会继续放缓。”

“今年以来，深圳、上海等城市的调控政策频频出台，堵漏洞、控金融、打炒作的信号十分明显。不但一线城市，二、三线热点城市的调控也不断加码，向市场释放出明确的信号。对楼市稳定，尤其是房价稳定起到重要作用，”张波分析称，“同时值得关注的是，金融侧和土地侧的长效机制落地，对于市场的影响则更为深入和长远。”

此外，对于房企资金面方面，严跃进表示，“需要关注后续严管金融风险方面的政策。从实际过程看，这也和各地房价走势等有关，若是房价上涨快，那么实际上就会面临打压，进而容易对金融环境有所收紧。”

对于接下来的市场走势，张大伟预测：“从房地产市场数据看，上半年涨幅将逐渐放缓，但2021年全年楼市刷新2020年17万亿销售纪录的可能性非常大。”

而在房价方面，张波表示，今年房价保持稳定大格局的确定性强，但各地房地产市场的分化还将持续，整体房价稳定性的背景下，不同城市不同板块的房价波动性依然会存在。