向南，寻找大兴机场的“望京”

2021-01-27 15:02:48　来源: 网易房产举报

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伴随首都机场T3的建立，2008年至今以来，大批独角兽科创企业在望京茁壮生长，望京临空经济区已蜕变成为名副其实的“首都国门第一区”。

随之而来的是区域内房价的飞涨，很多人看着望京8万-10万均价的房价，感叹着自己的时运不济，或懊悔着自己当初的犹豫不决。

而在大兴机场临空经济区规划已经公布的当下，背后同样会潜藏有分享时代红利的机会。

这一次，谁将成为大兴机场的“新望京”呢？

在回答这个问题之前，我们有必要简单梳理一下望京发展的历史，看一看从历史中我们能学得什么样的经验。

望京因何而起飞

一言以蔽之，望京因空港而兴。

世界各主要城市都在建设以“空港都市区”为概念的现代化都市形态，北京也不例外。

空港经济依托机场的区位、便捷运输和口岸的优势，形成了航空运输、物流、高新技术企业为核心的产业，并在相应功能区以各种服务配套产业为辅助功能，发展出了新型城市化的空间。

东京、阿姆斯特丹、纽约等城市都有自己的功能承载区。对应到北京首都国际机场，承担“空港都市区”相关功能的区域就是望京。

数据显示，仅2010年~2012年，首都机场对区域经济年均贡献总量超过1300亿元，且呈现逐年上升的趋势。首都机场每百万旅客为北京市带来的经济贡献为14亿元，高于亚太地区平均水平。

为首都机场的建设和发展投资1亿元，平均为北京市带来约5亿元的经济贡献。首都机场每创造1亿元的经济贡献，可带动北京市相关产业创造4.3亿元的经济贡献。

2019年，北京首都国际机场年旅客吞吐量再次突破1亿人次。除了北京首都国际机场外，全球仅美国亚特兰大国际机场的年旅客吞吐量超过1亿人次。

正是由于首都机场这种强大的区域辐射、带动能力，直接带动了望京板块的人口、产业聚集，以及区域价值提升。

更加直观地当然是反映在房价上。

2010年，望京区域的二手房，均价不过两万出头，基本上200万就可以买上一套100平米左右的房子。而现在，别说是二手房，就连望京区域今年入市的两个限竞房项目的均价，也已经在七万左右。而那些区位较好的商品房，其二手房交易的均价，已经迈过了10万+的门槛。

回到2000年初，很多住在望京的人，一定不会想到，这个区域会成为北京高端居住版图上，越来越重要的一角。

错过了望京，很多人在急切地寻找大兴机场带动下的区域机会，但绝不能简单复制望京模式或经验。

因为如果简单参考，一眼看去，大兴机场直接受益的板块应该是丽泽。而由于这两年的城市化发展，丽泽板块新房的单价也已来到5万-7万，从性价而言，远比不上当年的望京。

因此尽管丽泽有相应的金融商务区规划，符合空港都市的发展要求，但在房住不炒的大背景下，丽泽板块的上涨空间有限，并不具备价值洼地的投资属性。

轨道交通加持下的永清

更为南边的永清区域，才更为符合当年望京的特质。

之所以说是永清，并不仅仅是因为区域均价9600元/平米的房价。还由于区域内一系列的交通、产业配套。特别是北京r1地铁的规划，更是将助攻永清的区域价值提升。

建成后的R1地铁，从丽泽商务区出发，23分钟便可到大兴机场、30分钟到永清、40分钟到霸州、1小时至雄安航站楼、80分钟至保定。

仅从时间上来看，从永清坐地铁到大兴机场的时间，要远远短于从望京坐地铁到首都机场的时间。

现在很多人口中的“望京到机场很近、很方便”，放在未来大兴机场之于永清，简直就像在家门口。

另据资料显示，未来永清或将成为有6条轨道线路的城市：正在建设中的京雄城际铁路设固安东站（永清西），预计2020年底投入使用；即将开建的津兴铁路设永清南站；3月颁布的北京新机场快轨R1地铁设永清站；正在建设中的廊涿城际铁路（环首都城际铁路）设固安东站（永清西），远期规划还将有北京地铁R4线延长到永清南站（大兴机场-永清北站-永清南站）。

此外，从产业方面来看，根据规划，北京大兴国际机场临空经济区共150平方公里。其中，临近永清的科技创新区位于新机场南侧，规划面积50平方公里。重点发展航空工业产品研发、技术创新等产业，建设航空科技孵化设施和服务平台，支持航空可创新创业；吸引航空工业领域知名企业建设技术创新中心，加强航空科技的国际合作，提升我国航空科技领域研发水平，打造我国航空科技创新的重要基地。

这意味着永清绝不仅仅是承担非首都功能疏解的协助工作，更是肩负着进行科技创新及成果转化的重要使命。

在这样的产业规划下，相较于望京的各种互联网、独角兽巨头企业入驻，永清也同样具备新型成长型企业入驻的成本优势。

因此，在大兴临空经济区已被定义为对外联系世界城市的窗口和中心的情况下，国际分工的细化和国内产业的升级将使得高附加值、高时效产业向机场周边区域进一步加速转移，同时永清也将助力北京成为中国产业升级、对外形象展示重点区域。