如何辩证看待“租金贷”？

（原标题：人民楼视丨疏解“租金贷”风险 政策引导完善长租公寓融资渠道）

编者按：近日，长租公寓平台因资金链断裂、经营不善等出现倒闭破产的案例明显增加，使得住房租赁当事人权益受损，行业发展进入调整期。长租公寓平台为何接连“暴雷”？租客、房东如何维护自身合法权益？住房租赁市场如何实现健康有序发展？正值《住房租赁条例（征求意见稿）》公开征求意见，《人民楼视》通过走访行业一线、采访专家学者，探寻长租公寓乱象背后原因，为行业良性发展建言献策。

今年，长租公寓平台企业接连“破产”，使得“租金贷”的杠杆风险引发更广泛的关注。

“租金贷”作为一种金融工具，其本身目的在于缓解租客的租金支付压力，加快住房租赁平台的资金回笼速度，降低企业的资金压力和融资成本。但随着一些长租公寓平台规模快速扩张，“租金贷”用途被逐步异化。

如何辩证看待“租金贷”？住房租赁行业发展存在哪些融资层面的掣肘？多名专家和行业从业者表示，应引导利用好“租金贷”以更加健康的方式成为住房租赁行业融资结构的组成部分。而相关企业需要尊重行业属性和长周期规律，基于自身优劣对应制定发展战略，做好长远布局。

“租金贷”背后的融资困境

当前，长租公寓运营主要分为分散式和集中式两种。其中，分散式长租公寓，多为“二房东包租”模式，即在各小区内承包运营个人房源进行统一装修后再出租管理。

对于包租形式的公寓运营模式，由于前期包租、装修及运营的投入成本较大，很多长租公寓企业开始使用金融杠杆，形成以“租金贷”为主的周转模式。随着行业的快速生长，“金融+长租公寓”的模式出现异化。

即使像蛋壳、青客等已成功上市的长租公寓平台，也非常依赖“租金贷”对其现金流的支撑。

以青客公寓为例，2019年青客公寓成功上市成为国内长租公寓第一股。根据公开数据显示，截至2019年末，青客租户中使用“租金贷”支付的租金比例为62.6%。而2017- 2019财年，青客公寓业绩连年亏损，三年净亏分别为2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。

无独有偶，蛋壳公寓在2017-2019年净亏额则分别为2.72亿元、13.69亿元、34.37亿元，累计亏损超50亿元。其使用租金贷的租客占比同样较高，2017- 2019年前9个月，蛋壳公寓使用租金贷的租客占比分别达到91.3%、75.8%、67.9%。

“租金贷”占比偏高，背后反映出长租公寓行业“缺钱”的窘况，也因此折射出行业当前面临的融资形式单一、融资难问题。相比较大型长租公寓企业的融资环境，中小企业融资渠道则更加有限。

乐乎公寓创始人、CEO罗意告诉记者，在长租公寓行业发展初期，行业整体对资金需求普遍较大，引入“租金贷”自然而然成为部分企业获取资金的主要方式。

西南财经大学财税学院房地产税收与金融研究中心主任姜先登向记者介绍到，长租企业的融资难点主要体现在两个方面。第一，该类企业普遍缺乏有价值的抵押物，无法获取大额银行贷款；第二，该类企业普遍净资产规模较小，收入存在较大不确定性，无法满足公司债券发行的基本要求。

行业监管的“堵”与“疏”

随着长租公寓市场屡屡出现风险事件，租金贷模式的风险逐渐凸显，引起监管关注。

2019年12月份，住建部等六部委发文明确，住房租赁企业的租金贷收入不能超过租金收入的三成。

今年9月，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》。其中，在规范“租金贷”使用上，《意见稿》明确提出“三不得”，即住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

除严格规范住房租赁行业对“租金贷”的使用外，《意见稿》也提出多项扶持政策，提出住房租赁企业可以按照国家有关规定享受金融、税收、土地等方面的优惠政策。包括支持创新住房租赁金融产品、服务，发展房地产投资信托基金，支持企业发行公司信用类债券及资产支持证券等多种融资手段。

对此，中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任况伟大表示，住房租赁的金融支持有利于稳定租赁企业运营风险，构建长期融资结构形成稳定现金流，将对租赁行业长期健康发展方面形成重要助力。

乐乎公寓创始人、CEO罗意认为，此举表明国家支持住房租赁产业、推动“房住不炒”的住房供给方向没有改变。他指出，在当前社会对住房租赁产业的关注热度和舆论压力下，《意见稿》内容全面且理性，并未出现矫枉过正的情况。

多位专家在采访中表示，“租金贷”本身是个中性工具，关键在于使用者对底层资产质量、资金债务、行业预期以及运营风险处置进行判断和把握。未来，应引导“租金贷”以更加健康的方式成为行业融资结构的组成部分，从而使得行业整体融资环境更加立体、多元。

在采访中，罗意对《意见稿》中关于“行业税收优惠”内容十分关注。他提到，租赁产业是住房结构中的一环，具有天然的民生属性，无法在短期内获得较高回报。此项政策表明国家对租赁行业发展的关心与支持，将对缓解行业发展困境、降低运营成本、实现行业长期健康发展等方面产生积极影响。

潮水褪去后的市场前景

经过十年发展，尽管部分长租公寓平台破产消息时有发生，但在市场需求、政策推动以及行业自身发展的不断完善下，长租公寓市场前景和空间依然充足。

据前瞻产业研究院报告分析，2019年，我国长租公寓市场规模已经达到1.73万亿元。在购房压力大、住房流动性频繁以及购房者购房观念转变综合影响下，未来长租公寓市场发展前景广阔，2025年市场规模有望突破3万亿元。

从分散式“包租”到集中式公寓，再到大型社区式租赁住房，越来越成熟的运营模式也吸引着不同偏好的资本流入，支持住房租赁产业发展。其中，也不乏国开行、建行等“国家队”的身影。

早在2018年，建行便率先成立建信住房服务有限责任公司，成为国有六大行里最早入局住房租赁市场的。今年5月，中国建设银行分别与广州、杭州、济南等6地签订合作协议。未来3年内，建设银行将给予不少于1900亿元的贷款支持。

此外，据东方财富choice数据显示，截至9月23日，相关房企发行“住房租赁”“长租公寓”相关公司债共计10笔，发行金额达127亿元，发行票面利率中位数为4.15%。其中，首创发行的“20首集租”发行利率最低，为2.68%。

未来，在行业自身发展与政策带动下，金融支持长租公寓的行业通道也将朝着更加畅通、多元、立体的方向发展。而相关企业仍需不断提升运营内功，夯实产业基础。

“从业者需要充分尊重行业具备的民生属性及长周期规律，及时调整心理预期。特别要注意市场波动对带来的风险影响，提前做好应对。” 罗意表示。