郁亮：地产管理红利时代来临，归零心态再出发

（原标题：“筋厂”老大郁亮：地产管理红利时代来临，归零心态再出发）

与各大明星科技企业类似，万科（000002.SZ/02202.HK）在9月25日召开的南方区域媒体会上发布了自身的厂牌——“筋厂”。该厂牌缘于万科与新裤子乐队合作的新歌《就是不妥协斯基》中的一句歌词“就是一根筋”。

董事会主席郁亮笑侃“万科就一根筋，不撞南墙不回头，撞了南墙也不回头”；效力万科三十年的郁亮称自身“是一根筋的典型代表”。而“一根筋”的内核就是做好产品做好服务。这一内核与“三道红线”背景下房企的竞争策略堪称不谋而合。

在郁亮看来，‘三道红线’的影响，不亚于2002年开启的的土地招拍挂制度。

郁亮把中国房地产行业分为三个阶段，第一个阶段是2002年之前的土地红利阶段，谁有关系拿到地谁就赚到钱了；2002年之后，进入第二个阶段即金融红利阶段，谁能更获得资本市场的支持就能买更多地回来；“三道红线”开始，金融红利时代画上句号，进入管理红利时代。

郁亮透露，明年开始“三道红线”政策会全面实施，房地产行业也就到了管理红利阶段，所有的开发商再次来到了同一起跑线，原来所有的优势、做法可能都不成立了，可以说是全部归零。

进入管理红利时代后，郁亮认为，房企要想活下去就要有好产品、好服务。

“三道红线”的出台在郁亮看来，这是行业重大游戏规则的改变，它会影响所有的企业，包括万科在内，都要重新适应，调整打法。就万科而言，要从财务纪律提高到财经纪律，要加强财经纪律；因为“企业做多层结构、明股实债等财务技都被认为是没用的，只能实打实地调整”。

具体到万科总部所在地的南方区域来看，近两年的销售额、回款等各项指标持续下行。

上任一年有余的万科南方区域事业集团首席执行官孙嘉并没有回避这一现实状况，“这一方面是因为我们的好产品、好服务做得还不够。另外在过往的5-8年时间，南方区域在经营性不动产、服务型业务以及旧改里面投入的资源不多，而这些业务在开发经营上需要更长的时间。”

言及未来万科南方区域将有更多建树的业务领域，城市更新和TOD项目都被孙嘉视为发力的主要方向。

万科多元化业务引擎板块万科物业也透露了相关战略落地进展。

“因为万物梁行和城市物业已具规模，万科物业聚焦住宅物业，将成为以住宅物业为主，提供高品质服务的一个品牌。”万科集团合伙人、万科物业首席执行官朱保全在会议上官宣，“也就是万科物业走过了30年，从住宅物业到商企物业到城市物业，三驾马车形成以后，我们要让品牌重新回归到住宅。”

物业管理服务业务的巩固提升是万科物业当下致力推进的事情。今年5月，万科物业由住宅商企“两翼齐飞”升级为“三驾马车”的发展战略：CS社区空间、BS商企空间、US城市空间。截至今年7月底，万科物业新探索的业务物业城市已经陆续拓展了7处。

据万科2020年半年报，截至2020年上半年，万科物业累计签约建筑面积6.8亿平方米，已经接管面积5.2亿平方米，营业收入录得66.98亿元，营业利润率录得14.37%，各涉规模、收入等指标位列行业前列。

称“要让品牌重新回归到住宅”朱保全也表示，万科物业接下来拟开展“三个行动”以进一步落实品牌战略。

行动一，让前端经营体变小，聚焦属地业主的专属服务。“过去我们在每一个城市里面，是以子公司的形式存在，未来，我们会把每一个城市拆分成为业主专属服务的组织。”

行动二，设置项目管家、前端经营体、区域质量与前介中心、武汉数字运营中心四级管控体系，使得前端为客户服务的细分机构在专属于业主的同时又不失控。

还有第三个行动是由杨光辉出任万科物业首席客户官。

朱保全也表示，未来一个月，万科物业会就城市物业业务发布一个新的品牌。