融资新规渐行渐近，房企举债也将“一企一策”

房企依赖高杠杆举债扩张的捷径，正在走向终结。

日前，住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。虽然相关细则尚未落地，但以控制增长为主要抓手的房地产融资精细化管理方案已在途中。

根据市场传闻，“融资新规”指的是，为控制房企有息债务规模，监管设置出“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。再根据房企触线情况，分档设定有息负债增速阈值。

据悉，有12家房企参与了这次座谈会，包括碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。融资新规将于明年1月份开始实施，暂时不会全面铺开，而是在参会的12家房企中先行试点。

最近的中期业绩会上，多数房企表达了对融资新规的密切关注，尤其高杠杆房企，不得不在焦灼中观望、自查，准备调整融资与经营节奏。

绿地集团明确表示参加了上述座谈会，称融资新规主要目的是防风险，促进企业良好发展，而不是一刀切，后续会根据部委要求调整经营方向。

万科董事总裁首席执行官祝九胜表示，对于重点房企资金监测和融资管理规则，监管机构是从规范行业和防范风险的角度出台，集团会认真研究、尽快适应。

业内认为，一旦新规实施，房企信用资质将加剧分化，尾部房企融资压力越来越大，地产行业弯道超车的大门即将关闭。

行业热议新规

据此前消息，为促进房企形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，防范化解房地产金融风险，监管部门拟按“三道红线”对房企债务规模进行控制。

具体措施为，将试点房企分为“红、橙、黄、绿”四档：若三道红线全部触及，则有息负债不能再增加;若触及两条，有息负债规模增速不得超过5%;触及一条，增速不得超过10%;一条未中，增速不得超过15%。

市场消息还显示，12家参会房企需于9月底上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。

如果按上述指标衡量，融创中国（01918.HK）、中国恒大（03333.HK）、绿地控股(600606.SH)、富力地产（02777.HK）、华夏幸福(600340.SH)5家房企踩中3条红线，预计有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加。

中南建设(000961.SZ)、佳兆业（01638.HK）、阳光城(000671.SZ)、金科股份、荣盛发展(002146.SZ)同踩2条红线，预计有息负债规模年增速不得超过5%。

对此绿地香港管理层在中期业绩会上称，公司了解到的情况是，相关部门与房企进行了交流，融资新规的实施目前还没有明确时间表。

越秀地产财务总监陈静也表示，近期监管有收紧趋势，主要是控制房企融资规模，但细则没有出来，目前还在关注。

“此前地产调控政策更多针对行业，而此次政策则更多面向企业。”旭辉集团董事会主席林中认为，新规会更有效地防控系统性风险，对依靠高财务杠杆来增长、盈利能力弱的企业，影响会大一些，但优秀企业会受益。

中南建设CFO辛琦表示，这是针对房企、金融机构双管齐下的长效机制。限制负债增长规模，对于头部房企来讲，可能会更加稳定，但未来逆市飘红、弯道超车的机会可能越来越难，打消部分房企狂飙突进的念想。

美的置业CFO林戈也认为，未来行业融资会更加分化，资产负债结构优质、经营绩效优异的公司，会更受资本市场喜欢，如果靠过度举债发展，经营质量不走好，可能会面临更不好借钱的局面。

强控房企债务

值得注意的是，尽管融资新规尚未出台，但涉房融资的闸门已经逐渐收紧。市场人士向第一财经透露，目前地产债不能按照全额度借新还旧，八月下旬以来，银行间市场已按拟还旧债的85%规模发行新债。

极高的债务总额，犹如悬在房地产行业上方的达摩克利斯之剑，成为监管部门重点防范对象。Wind数据预计，未来5年房企债务置换和融资需求将不断增大，海内外合计债务到期规模将达3万亿元左右，2020年、2021年偿还规模分别达5286.19亿元、5874.37亿元。2020年数据计入短期债券后，到期规模还将更高。

除去销售回款，房企应对到期债务的主要途径便是“借新还旧”。 贝壳研究院数据显示，今年前七月，房企境内外债券融资累计约7379亿元，占去年全年的62.5%。

监管层稳定市场和行业的良苦用心，并未被房地产企业所体察。尤其上半年，流动性总量宽松的环境下，房企举债拿地积极性提升，在很多城市有推高地价的趋势。华创证券表示，今年4月，100大中城市住宅类土地溢价率达到25%，5月至今维持在15~20%，高于去年同期水平。

对此，美的置业总裁郝恒乐称：“对房企来说，这是一种资金避险行为，其基本策略是有限的资金应投向高量级城市。”

但土地市场活跃、销售快速复苏，带动居民中长期信贷大规模增加，已引发监管层对房地产金融问题的关注。银保监会召开2020年年中工作会要求，坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来。

华创证券表示，此次“三道红线”规定则是从供给端角度切入，从根源上减少信贷资源流入房地产市场，使土拍市场降温。

“新规主要目的是稳住开发商的杠杆，从而把房价稳定下来，加快行业健康化发展。”龙湖集团首席财务官赵轶认为，此前限制开发贷、按揭贷款额度等措施，都是为了让行业融资体量有序增长，而不是爆发式增长。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，被新规限制融资的房企可能延迟或取消近期土地投资计划；融资收紧使房企销售回款端压力骤升，房企大概率将启动加速销售模式。

华创证券表示，对长期依赖杠杆经营的房企而言，短期内债务化解的难度比较高，房企或更倾向于借助增加少数股东权益来降低净负债率，这意味着今后房企联营、合营的事件可能增多。

值得关注的是，不少踩线房企均开始对自身财务规划作出调整。融创中国表示，目前整个细则还没有公布，但对行业和企业来说是正向政策，主要目标是保持稳定，稳存量，控增量，而融创也会进一步以降杠杆作为公司重要工作目标，争取早日符合新规要求。