咸阳楼市调控:主城区房价年度涨跌幅不超10%

8月6日，陕西省咸阳市人民政府办公室印发《咸阳市房地产市场调控“一城一策”工作实施方案》（简称《方案》），《方案》指出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，保持定力，不将房地产作为短期刺激经济的手段。落实城市政府主体责任，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标，完善长效管理机制，做好主城区重点区域调控工作，统筹房地产市场供需双向调节、分类调控、精准施策，强化监督管理，防范化解市场风险，保持我市房地产市场平稳健康发展。

按照目标，2020年—2022年期间，咸阳市主城区新建商品住房均价年度涨跌幅不超10%，各县市新建商品住房均价年度涨跌幅控制在25%以内，新建商品住房价格保持在合理区间。

同时，根据房地产市场、土地市场运行状况，适时采取“限地价、竞房价、竞配建”或“限房价、竞地价”等方式供应商品住房用地，稳定土地价格。

防范住房信贷风险方面，《方案》明确，居民家庭首次购买普通住房贷款最低首付比例为25%；首套房贷款最低首付比例为30%；拥有（不含继承、受赠、自建等非购买途径取得）1套住房的居民家庭，无论是否有过住房贷款记录和贷款是否结清，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付比例不得低于40%。

同时实行商品房销售价格备案制度。商品房销售价格备案原则上不高于“同地段、同区域、同品质”楼盘均价。对于无参考价格的新建项目，由市发改委、市住建局、市自然资源局、市市场监管局、市统计局等房地产联席会议领导小组成员单位会商，对项目申报的销售价格进行审定后备案。未经价格备案擅自销售的，限制开发企业商品房买卖合同网签权限，暂停其后续项目预售许可证办理；情节严重的，降低开发企业资质等级，并记入失信名单。

以下为政策原文：

各县市区人民政府，市人民政府各工作部门、派出机构、直属事业机构：

《咸阳市房地产市场调控“一城一策”工作实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

咸阳市人民政府办公室

2020年8月3日

咸阳市房地产市场调控“一城一策”工作实施方案

为全面贯彻落实党的十九大、中央经济工作会议和全国住房和城乡建设工作会议精神，着力构建房地产市场健康发展长效机制，深入落实城市调控主体责任，结合我市实际，制定本方案。

一、总体思路

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党中央、国务院决策部署和省委、省政府稳控房价工作要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，保持定力，不将房地产作为短期刺激经济的手段。落实城市政府主体责任，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标，完善长效管理机制，做好主城区重点区域调控工作，统筹房地产市场供需双向调节、分类调控、精准施策，强化监督管理，防范化解市场风险，保持我市房地产市场平稳健康发展。

二、实施范围

市主城区，各县（市）参照本方案执行。

三、工作目标

1、保持商品住房去化周期健康平稳。2020年—2022年期间，主城区内商品住房去化周期控制在6至18个月，非住宅商品房库存逐步控制消化；

2、初步建立租购并举住房供应体系。2022年底前，全市初步形成租购并举的住房体系，市场供需关系基本平衡；

3、合理控制房价。2020年—2022年期间，我市主城区新建商品住房均价年度涨跌幅不超10%，各县市新建商品住房均价年度涨跌幅控制在25%以内，新建商品住房价格保持在合理区间。

四、工作措施

（一）加强房地产项目用地管控

1、及时调整土地供应节奏计划。按照商品住房去化周期及时调整土地供应节奏计划：当商品住房去化周期连续5个月保持在12个月至18个月合理区间时，按照土地供应计划正常供地；当商品住房去化周期连续5个月小于12个月时，加快土地供应节奏；当商品住房去化周期连续5个月大于18个月时，暂停土地供应。（责任单位：市自然资源局、市住建局）

2、适时调整住宅用地出让方式。根据房地产市场、土地市场运行状况，适时采取“限地价、竞房价、竞配建”或“限房价、竞地价”等方式供应商品住房用地，稳定土地价格。“限地价、竞房价、竞配建”是指商品住房用地出让价格溢价率达到一定比例时实行“地价熔断”机制，转为竞房价、竞配建或采取摇号方式决定建设用地使用权人。“限房价、竞地价”是指商品住房分区域限定上市房源销售价格，建设用地使用权由出价最高者竞得。（责任单位：市自然资源局、市财政局、市发改委、市行政审批服务局）

3、加强出让土地质量管控。合理确定开发条件，提高土地节约集约利用水平，优先出让配套成熟地块。对于基础配套设施不完善的区域，不得出具规划条件、不得出让或划拨用地。（责任单位：市自然资源局、市行政审批服务局）

4、加强开发购地资金来源审查。禁止房地产开发企业通过银行贷款、信托资金、保险资金、资本市场融资、资管计划配资、发行债券等方式筹措资金用于支付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款，违反规定的，取消竞买资格，三年内不得再参与国有建设用地使用权竞买。

提高重点调控区域普通商品住房用地竞买准入门槛，对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，在依法依规处置到位前要限制其参与土地出让活动。对已出让未开发的存量土地，要督促房地产开发企业按照土地出让合同约定限期开工建设。对已供地未开工、已开工未销售的普通住宅项目，进一步加强监督管理和跟踪服务，对违规企业严格按照相关规定征缴土地闲置费或收回国有建设用地使用权，做到逐一清查处理，促开工、促上市、促竣工。（责任单位：市自然资源局、市城管执法局、市发改委）

（二）规范房地产市场运行

5、强化住房金融管理。从事房地产金融业务的企业应严格遵守宏观调控政策和房地产金融管理相关规定。房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质，不得利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务；取得相关金融资质的，不得违规开展房地产金融相关业务。规范互联网“众筹买房”等行为，严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务。对违规通过房地产中介机构、互联网金融平台、投资或担保类公司等非银行渠道筹措首付款的，不得发放个人住房贷款；对采取“分期首付”、“零首付”、“借款首付”等不正当手段促进销售的房地产开发企业，各商业银行一经发现即终止或从严控制合作关系。（责任单位：咸阳银保监分局、中国人民银行咸阳中心支行、市住建局、市住房公积金管理中心）

6、防范住房信贷风险。加快健全完善社会征信体系，综合运用征信系统采集的信息对信贷客户的身份及贷款条件进行交叉审核，防范住房信贷风险，防止开发企业通过“假按揭”等虚假交易，变相融资。

居民家庭首次购买普通住房贷款最低首付比例为25%；首套房贷款最低首付比例为30%；拥有（不含继承、受赠、自建等非购买途径取得）1套住房的居民家庭，无论是否有过住房贷款记录和贷款是否结清，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付比例不得低于40%；购买三套及以上住房的不得办理贷款。首套房住房公积金贷款最低首付比例为20%；为改善居住条件再次购买普通商品住房申请住房公积金贷款的，最低首付比例不得低于40%，且夫妻双方名下不允许存在任何未结清的贷款本息。重点调控区域根据市场状况，适时调整商业个人住房贷款首付比例。（责任单位：咸阳银保监分局、中国人民银行咸阳中心支行、市住建局、市住房公积金管理中心）

7、实行商品房销售价格备案制度。打击未取得《商品房预售许可证》擅自预售、未经验收房屋交付使用或将验收不合格的房屋交付使用的违法违规行为。依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十六、三十七和三十九条，及《咸阳市人民政府关于印发咸阳市城市管理综合行政执法市区权限划分意见的通知》（咸政发〔2016〕14号），市级执法管理职能（四）城市房地产开发销售管理第二、三、四条之规定。房地产开发企业销售商品住房时，应合理确定并申报销售价格，严格执行明码标价、一价清制度，一次性公开全部拟销售房源，面向社会销售。不得通过捏造或散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价。

商品房销售价格备案原则上不高于“同地段、同区域、同品质”楼盘均价。对于无参考价格的新建项目，由市发改委、市住建局、市自然资源局、市市场监管局、市统计局等房地产联席会议领导小组成员单位会商，对项目申报的销售价格进行审定后备案。未经价格备案擅自销售的，限制开发企业商品房买卖合同网签权限，暂停其后续项目预售许可证办理；情节严重的，降低开发企业资质等级，并记入失信名单。（责任单位：市发改委、市住建局、市自然资源局、市市场监管局、市统计局、市城市管理执法局）

8、规范开发企业销售行为。已具备预售条件的商品住房项目，开发企业应一次性申请办理《商品房预售许可证》，不得以分批、拆零、装修、抵押等方式拖延入市时间；取得商品房预销售许可证的项目，不得以认购、认筹、预定、排号、售卡、VIP排号或收取冻结定金、预定款、诚意金等形式变相销售；已取得商品房预售许可证的项目，企业应在10日内将所有准售房源一次性公开销售，不得捂盘惜售或者变相囤积房源。未按此规定执行的，暂停办理后续商品房预售许可证、暂停网签权限。（责任单位：市市场监管局、市城市管理执法局、市住建局、市行政审批服务局）

9、完善商品房预售许可审批制度。积极探索商品房预售许可审批制度在房地产市场调控中的双向调节，及时调整商品房供给节奏。当商品住房去化周期连续3个月大于24个月时，执行项目建设多层达到楼栋主体封顶，高层达到楼栋主体总层数三分之二后办理商品房预售许可证；当商品住房去化周期连续3个月大于18个月时，执行项目建设多层达到楼栋主体三分之二，高层达到楼栋主体总层数二分之一后办理商品房预售许可证；当商品住房去化周期连续3个月保持在12个月至18个月合理区间时，按照项目多层达到楼栋主体二分之一，高层达到楼栋主体总层数三分之一以上正常办理商品房预售许可证；当商品住房去化周期连续3个月保持在6个月至12个月时，按照项目多层达到楼栋主体三分之一，高层达到楼栋主体总层数六层以上办理商品房预售许可证；当商品住房去化周期连续3个月小于6个月时，按照项目投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，即可办理商品房预售许可证。（责任单位：市住建局、市行政审批服务局）

（三）建立健全住房稳定供应机制

10、适时发布住房发展规划。编制《咸阳市住宅发展“十四五”规划》和年度计划，确定住房和用地供应规模、结构、时序，有效引导市场资源配置，稳定市场预期，促进房地产市场健康平稳发展。（责任单位：市住建局、市自然资源局）

11、加快遗留问题处理，稳定市场。市政府成立专门解决房屋权属登记历史遗留问题工作的领导机构，各有关单位抽调专人参与具体工作。按照“一事一议、联合审理、同步办理”原则加快解决房地产开发项目遗留问题处理。有效增加二手房市场可交易房源，稳定二手房市场。（责任单位：市自然资源局、市住建局、市教育局、市税务局）

12、增加租赁住房有效供应。深化住房制度改革，加快建立租购并举的住房制度，合理引导住房需求，满足不同收入居民家庭的住房需求。加快在建公租房项目周边道路及公共服务设施配套建设，确保尽快交付使用，满足中低收入家庭住房需求。培育一批机构化、规模化住房租赁企业，鼓励银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度。在现有房屋网签平台的基础上建设完善政府住房租赁交易服务平台，提供便捷的信息发布服务、推行统一的住房租赁合同示范文本，实现住房租赁合同网上备案。创新住房租赁管理和服务，推进部门间信息共享，承租人可凭登记备案的住房租赁合同等申领居住证，享受公共服务。（责任单位：市住建局、市公安局、市发改委、市财政局、市市场监管局、市税务局）

13、加强舆论信息引导和网络信息管控。市联席会议领导小组通过新闻发布会以及报纸报刊、广播电视、微博微信等渠道，加强政策解读，统筹协调采访报道和新闻发布工作，加强舆情收集分析，正确引导社会舆论。各成员单位通过官方网站，公开公布商品住房销售备案价格、房源信息，有效引导市场预期。市网信办、市公安部局负责做好网络舆情的监测和上报工作，严厉打击利用自媒体公众号等网络媒体炒作渲染房价上涨、散布虚假信息等行为，营造良好的舆论氛围，稳定市场预期。（责任单位：市住建局、市发改委、市公安局、市财政局、市市场监督管理局、市统计局、市税务局、人民银行咸阳中心支行、咸阳银保监分局、市城管执法局、市网信办、市公积金中心、市自然资源局、市行政审批服务局、市司法局）

（四）强化行业监督管理，规范市场运行

14、全面推行房屋网签备案制度。实行房屋买卖合同备案制度。实现新建商品房、存量房网签备案系统全覆盖。经网签备案的房屋买卖合同，可作为当事人办理银行贷款、住房公积金提取、涉税业务、户口落户、个人住房信息证明的依据。开发企业与购房人签订商品房买卖合同后30个工作日内必须办理网签备案，未经备案的商品房买卖合同不得作为办理住房公积金和按揭贷款的凭证。严禁期房转让，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。

落实房屋租赁合同网签备案制度。房屋租赁当事人应将房屋租赁合同通过网签备案系统进行备案。承租人按照有关规定申领居住证、提取住房公积金、申领租金补贴等，相关部门应当通过网签备案系统查询住房租赁合同信息。经网签备案的非住房租赁合同，可作为法人住所凭证。

推行房屋抵押合同网签备案制度。房屋抵押当事人应将房屋抵押合同通过网签备案系统进行备案。经备案的房屋抵押合同，作为金融机构发放抵押贷款的依据之一。（责任单位：市住建局、市公安局、市司法局、市市场监管局、市税务局、中国人民银行咸阳支行、市公积金中心、市自然资源局、市民政局、市教育局）

15、加强商品房预售资金监管。完善预售资金监管制度，确保购房款优先用于项目建设，降低项目风险，保护购房人合法权益。预售资金监管银行及资金账户账号应当在售楼现场进行公示，并在商品房买卖合同中予以载明。房地产开发企业必须将购房人按合同约定支付的预购房款（包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等）存入监管银行资金监管账户。监管银行要确保商品房预售资金用于本项目工程建设及相关费用，避免资金不按用途使用，维护房地产市场秩序，保障新建商品房买卖双方合法权益，有效防范房地产风险。（责任单位：市住建局、咸阳银保监分局、中国人民银行咸阳中心支行）

16、加大房地产市场秩序整治力度。认真落实《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（建房〔2018〕49号）和《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》（建房〔2018〕58号）精神，按照“全覆盖、零容忍、严执法、重实效”的原则，继续对房地产市场进行拉网式检查，进一步加大市场监管联合执法查处力度，严厉打击房地产企业和中介机构侵害群众利益违法违规行为，重点打击捂盘惜售、哄抬房价、发布虚假房地产广告等投机炒房行为，以及强制提供代办服务、担保服务，或者以捆绑服务方式乱收费，与投机炒房团伙串通，谋取不正当利益等房地产“黑中介”、“红顶中介”的违法违规行为。持续保持高压严查态势，对各类违法违规行为，发现一起，查处一起，并向社会公布，形成震慑。建立房地产市场调控信息平台，实行多部门联合惩戒。（责任单位：市城管执法局、市公安局、市市场监管局、市发改委、市自然资源局、市住建局）

四、保障措施

（一）建立部门联动协调机制。各县市区人民政府、市政府各有关部门要认真贯彻落实中省关于房地产市场的方针政策要求，按照市房地产市场调控联席会议制度，加强部门协调配合，落实调控主体责任，上下联动、整体推进，加强分类调控、精准调控，确保中、省、市出台的各项房地产市场调控政策措施执行到位，落地见效。

（二）建立健全房地产市场分析研判和定期会商机制。市房地产调控联席会议各成员按照职责分工做好房地产市场动态监测及精准调控工作，定期研究分析我市房地产市场形势，提出房地产市场调控重大政策措施建议。统筹协调全市房地产市场调控工作重大问题，拟定调控工作推进措施并进行督促检查。

（三）建立部门联合惩戒机制。加强房地产企业信用管理，用好信用监管平台，凡被市场监管部门列入“严重失信违法企业名单”、法院列入“失信被执行人名单”、房地产行政主管部门评定为不诚信类别的开发企业，全部列入房地产信用平台失信名单，实行多部门联合惩戒。对列入失信名单和存在遗留问题未解决的开发企业，不得参与土地竞买，不得为其新建项目办理商品房预售许可，其原有法定代表人、股东及其实际控制人不得新设立房地产公司。

本实施方案自发布之日起施行，有效期至2022年12月31日。本市以前出台的相关规定与本实施方案不一致的，以本实施方案为准。执行期间，中省出台新的房地产政策，按新政策执行。