正荣服务敲钟上市，社区增值服务增速达90%

今年上半年，已有5家物管公司成功迈入资本市场。正荣服务作为今年首家提交招股书的物管企业，也终于加入了队列，为资本市场注入上涨新动能。

7月10日，正荣服务（06958.HK）正式在港交所主板挂牌上市，敲锣仪式安排在正荣集团上海总部。

上市首日，正荣服务收盘报价5.6港元，较发行价上涨23%，市值56亿港元。在正式上市交易前，正荣服务就已经获得了资本市场的青睐，其在公开发售中超额认购近102倍。

本次募集资金中，55%用于寻求选择性战略投资及收购机会，约20%用于进一步开发信息管理系统，约15%用于进一步开发的荣智慧服务软件，约10%将用作一般营运资金。

追溯至20年前，欧宗荣及正荣集团成立了正荣服务。2004年起，正荣服务开始在福建为正荣地产集团开发的住宅物业项目提供物业管理服务，之后沿着正荣地产的布局路线拓展业务。

在公司内部治理上，黄仙枝任正荣服务董事会主席兼非执行董事，黄亮任执行董事兼行政总裁。

背靠超千亿营收规模的正荣地产，正荣服务在2017年至2019年期间，在管项目从90个增至149个，在管面积也从2017年的940万平方米跃升至2018年的1260万平方米，如今达到2290万平方米。

三年间，正荣服务在管面积年复合增长率达到56.1%。

作为具有20年历史的物管公司，正荣服务在4年前将总部搬至上海后，紧跟国家战略，全面布局长三角地区、海峡西岸地区、中西部地区、环渤海地区四大核心区。

这些区域中，正荣服务战略侧重长三角地区和海峡西岸地区。去年，其在两大地区的在管面积约1810万平方米，占总量近八成。

按收益增长率，正荣服务在总部位于长三角地区的2019年物业服务百强企业及2020年物业服务百强企业中，分别位居第四及第九。

目前，正荣服务已在上海、福建、天津、江苏、浙 江、江西、湖北、湖南、河南、安徽、 陕西、山东、四川等地的34个城市设有分子公司。

整体规模攀升，带来的是收入和盈利的增加。

2017年至2019年，正荣服务的收益分别为2.72亿元、4.56亿元及7.16亿元，每年增速在60%左右。

2019年末，正荣服务净利润达1.09亿元，同比涨幅为176%，与主板上市的27家物企相比，涨幅排在第三位，盈利能力居行业前列。整体毛利率分别为25.8%、26.5%及34.1%，复合年增长率86.5%。

值得注意的是，近年来，正荣服务在不断调整收入结构，在保持物业管理服务业务为主要收入来源不变的前提下，开拓社区增值服务。

正荣服务去年收入增速最快的是社区增值服务，其次是非业主增值服务，最后才是物业管理服务，三者的同比增长分别达到90%、75%和38%。

公司的基础性服务收入占比在下降，社区增值服务占比在持续爬升，是目前大多是物管公司正在面临的一个大趋势。

亿翰智库数据显示，在25家上市物管企业公布的2019年业主增值服务收入中，总额达到92.4亿元，较上一年同比上涨96.3%，占总营收比例达到14.78%。

增加该方面的比重，也是看重其较高的利润率。平均来看，基础物业服务收入占物企总收入83%，但利润贡献率是69%，17%的增值服务却能带动31%的利润。

招股书也显示，正荣服务在毛利贡献方面增速最快的是社区增值服务。由2017年的674.4万元人民币大增至2019年的7498.5万元人民币，短时间内大升超过10倍，同比大增接近两倍，在毛利中的占比也高达30.7%。

在疫情之后，如何讲好物业管理的故事显得尤为重要。而社区增值服务直接面向业主，在这方面下功夫，也有助于正荣服务后续良性发展。

在业务形态方面，正荣服务在管面积的住宅比例由2017年的79.1%下跌至2019年的64.8%，未来或会集中开发更多非住宅项目的机会，例如公用设施、写字楼、工业园及学校。

除了寻求规模扩张、提高盈收水平外，正荣服务也在逐年摆脱对母公司正荣集团的依赖。2017年，正荣服务开始外拓第三方物业开发商，如今有了一定成效。

当年，正荣服务的物业管理服务中有88.2%的收益来自正荣地产开发的物业。之后两年，该比例分别为69.6%及66.4%，有所下降。

同期，由母公司提供的在管总建筑面积占正荣服务总在管建筑面积的77.1%、74.5%及47.6%，近两年降幅明显。

在外拓第三方开发项目上，正荣服务于2017年花费2000万现金兼并收购了江苏爱涛物业；于2019年以7000万元现金代价成功收购了苏铁物业。

第三方物业开发在管项目从2017年的216万平方米提升至2019年的1161万平方米，占比首次超过50%。第三方项目收入占物业管理服务收入的比例从11.8%提高至33.2%。

而在本次募集的资金中，正荣服务也打算花一半资金用于寻求选择性战略投资及收购机会。

正荣服务正式敲钟后，将继正荣地产后，成为集团第二个上市板块，为自身后续开拓发展输血。

再加上正荣地产的规模仍在持续扩张，开发项目竣工后通常转化为物业公司的在管面积，正荣服务未来业绩增长仍有较高的确定性。

此外，今年5月开始，正荣服务还开启“3+7”品质升级年度行动，即在服务标准、人员素质和管理水平等三方面“提质”，同时开展培养基层精英、车辆秩序管理、客诉响应、门岗标准化打造、标杆项目打造、升级星级服务和营造幸福社区等七大专项工作。

打通融资渠道后，正荣服务规模扩张值得期待。与此同时，也将利好正荣集团的品牌价值，从而促进正荣地产的发展，维持其全国化扩张的发展战略。