2020年7月31日会是北京学区房的“大限”吗？

（原标题：北京学区房简史）

图片来源：视觉中国

2020年5月，北京学区房交易再掀起一阵热潮。

4月30日，作为北京市“教育高地”的西城区发布教改新规，新购房者子女入学，由“单校划片”改为“多校划片”。一个学区房，原则上六年内只提供一个登记入学学位。西城区也成为北京“城六区”中，最后一个实施“多校划片”的区域。

由于新规主要面对7月31日后户籍迁入西城区的适龄儿童，5月至7月，也被很多人视为该区域学区房最后的“上车”机会。

5月以来，北京市西城区商品房成交量大幅攀升，德胜、金融街等热门片区尤甚。以德胜片区的知名学区房小区“裕中西里”和“裕中东里”为例，有房产经纪人表示，这两个小区平时的月度成交量仅10套左右，但5月中上旬就已成交了50多套，一些优质房源在推出当天就被签下，很多购房者感慨“手慢无”。

多年来，学区房一直雄踞住房体系的“金字塔尖”。因匹配了最好的教育资源，优质学区房的供应往往十分稀缺。由于历史原因，很多学区房属于“老破小”，居住条件不佳，价格却十分高昂。

近些年来，北京市一直在推进基础教育均衡化改革，同时采取各种手段，如取消过道房、车库房、空挂户的入学资格等，从而围堵政策漏洞。但在很长一段时间里，购房者对学区房的热情有增无减，“宇宙中心”等现象时见报端。

如今，随着房屋交易的不断规范，以及教改的持续深入，这种局面早已不复存在。有观点还认为，在西城区实施多校划片后，北京学区房的狂热将很快成为历史。

但现实是，望子成龙的期望和优质教育资源的稀缺，仍将长期存在。通过对发展脉络的梳理，学区房——这个套在无数家长身上的无形束缚，真的能成为历史吗？

从福利分房到价值初现

学区房的概念，脱胎于“就近入学”政策。

1986年，第六届全国人民代表大会第四次会议通过《中华人民共和国义务教育法》（下称《义务教育法》），其中的第九条明确规定：“地方各级人民政府应当合理设置小学、初级中学等学校，使儿童、少年就近入学。”

但北京市房地产业协会副会长、秘书长陈志向21世纪经济报道表示，在当时，只有“重点校”的概念，还没有“学区房”的概念。

陈志表示，上世纪八九十年代，北京的城市发展并不如现今这般庞大与恢宏。当时的城市核心区，主要局限在如今的二环以内，大致相当于东城和西城两区的区划范围。

当时，包括教育在内的各种城市资源主要集中在核心区，但由于人口规模不大，流动性不强，优质教育资源的稀缺程度并不明显。

此后，北京进入快速发展期，城市范围扩大，人口增加，但由于各种原因，优质教育资源的分配格局并未发生太大变化。如今，东城、西城两区由于历史传统，一直拥有较好的教育资源。海淀依托高校和科研院所的优势，教育资源同样优质。其他各区在经济、人口、产业等方面迅速赶超，但其拥有的优质教育资源水平，仍明显不如上述三区。

陈志还表示，1998年启动房改之前，北京市几乎没有真正意义上的商品房交易。当时的所谓“学区房”，大多是单位分房，或老旧平房，且无法在市场上流动。

到房改时，这些房屋才首次有了价值，但“学区”带来的附加值仍不明显。在北京市海淀黄庄区域，某中关村三小的小户型学区房，挂牌单价约为12万元。据房主介绍，这套房子原本是单位分的，上世纪90年代房改时，以3000多元/平方米的价格买下。“当时根本没想过学校的事，因为已经住了好几年了，也住习惯了，就顺手买下来。”

如今，这套房子的价格已经翻了50多倍，这个建于上世纪80年代、看上去颇为破旧的板楼小区，也已是该区域交易最旺盛的小区之一。

不仅升值快，还抗跌

在21世纪教育研究院副院长熊丙奇看来，“学区房”概念真正兴起，是在2006年。当年，修订后的《义务教育法》颁布，进一步强调了“就近入学”的原则。

在此之前，为遏制部分家长的“择校”冲动，从上世纪90年代开始，国家教委连续出台文件，强调九年义务教育阶段初中和小学必须坚持就近入学的原则，不准招收“择校生”。同时，严厉禁止把捐资助学同录取学生挂钩。

当时，实现基础教育均衡化已经是政策的着力点，但不同区域之间的教育水平差异，仍然无法在短期内抹平。加之北京的城市规模快速扩大，人口增多，对教育资源的需求大大增加。

到2014年，北京市开始推行9年一贯制教育改革，通过小升初的直升制度，减轻择校压力。

在此背景下，“学区房”的重要性不断凸显，价格也持续攀升。

从本世纪初开始，北京市的优质学区房就享受着“皇帝女儿不愁嫁”的待遇。链家地产某资深从业人员向21世纪经济报道表示，其从业的十多年来，所接触的学区房价格要明显高出同地段其他商品房，价差从最初的10%，一度攀升到如今的30%、40%。但学区房仍然是砍价最少、交易周期最短的房源之一。

他表示，在2009年，北京海淀区的中关村、五道口、学院路等区域，学区房的供需比例在1：4到1：5的水平。如今，这些区域的供需缺口更大。但无论是次新商品房还是老旧公房，都是家长们关注的对象。

在新房销售中，“学区”也成为重要卖点。一些房地产项目宣称将引入优质学校，并借此给项目定出更高的价格。多年来，因未能兑现“引校”承诺而引发的投诉并不少见，但这也侧面反映出学区房的热度。

一位不愿具名的分析人士认为，发生于每年3月到5月的楼市传统“小阳春”，也有学区房的带动作用。由于信息采集的时间要求，每年二、三月份是学区房交易的高峰，这批价格偏高、成交迅速的交易，很容易点燃市场的热情。

学区房价格的攀升，还与北京房地产市场快速发展的大潮密不可分。

北京市商品房销售额从2001年的610亿元，攀升至2019年的3000多亿元。即使北京有着全国最为严厉的楼市调控政策，若拉长时间周期来看，最近20年来，北京的房价仍然有着数倍的上涨。

在此期间，学区房的价格不仅一直处于“金字塔尖”，在多个市场下行周期中，以及2008年金融危机期间，学区房还表现出了较好的抗跌性。

2008年，西城区金融街片区的著名学区房小区丰汇园，成交均价还不到3万元。到2014年，该小区的交易价格已经达到10万元/平方米的水平。此后，丰汇园的房价再度攀升，2018年的单价已经达到17万元左右。到今年5月，该小区部分房源的成交单价已经超过20万元/平方米。

学区房的“情感属性”

2013年3月，北京海淀区华清嘉园，一间37平方米的学区房叫价350万元，因价格过高，此地也被冠名为“宇宙中心”。3个月后，位于东城区景山东街的一个400平方米的四合院，因报价1.3亿元被称为“宇宙新中心”。

尽管这两套房源因报价过高而很快下架，但学区房的价格水平，仍然可见一斑。

事实上，由于价格偏高，很多购房者在选择学区房时，只能购买小户型。21世纪经济报道调研发现，在东城区、西城区和海淀区的多个优质学区，30平方米到60平方米的小户型房源最为热销。2016年，西城区的文昌胡同曾成交了一间10平方米的平房，单价达到34万元。

但小户型的居住条件往往不尽如人意，为了弥补这种不足，很多家庭选择“买小租大”。即购买一套小户型学区房用于落户并占据学位，然后在同一个小区里租一套大房子用于生活。如今，这种生活方式仍然大量存在。

由于“占学位”的目的过于明显，学区房交易也一度变味。2017年，北京市西城区大耳胡同的一个四合院内，有业主将过道改建成10平方米的“零居室”，标价150万元。“过道学区房”由此诞生。

此外，还有将学区内的车库、商铺等作为独立居住单元进行出售的案例。

陈志指出，严格来说，学区房既不是自住性质，又不完全属于投资品。由于夹杂了“望子成龙”的期待，学区房交易很容易受到家长的情感因素干预，从而变得不够理性。为迎合这种情绪，违规改建的做法也大量滋生，才造成学区房交易中的各种奇葩景象。

2014年，吴婷（化名）和老公卖掉了自己位于朝阳区的110平方米的大房子，在西城区德胜片区的裕中西里小区购买了一套不到60平方米的学区房。面对周围人的不解，吴婷完全不以为然，她认为，对孩子的“投资”，不能太计较成本。

为购买学区房“不计较成本”的大有人在。一位长期服务于德胜片区的某资深房产经纪从业者向21世纪经济报道记者回忆，2013年，德胜片区的一套优质学区房曾被10多个买家同时看中。为解决争议，业主在某天晚上宴请所有买家，并在饭桌上接受报价，最终以价高者得的方式将房屋卖出。

“那一顿饭工夫，业主多赚了50多万。”他说。

陈志认为，社会竞争激烈，以及应试为主的选拔模式，使很多家长患上教育焦虑症，这种焦虑往往伴随着子女从出生到入学，再到走向社会的各个人生阶段。鉴于优质教育资源不平衡的现实，这就反过来对学区房造成一种逆向压力，使学区房成为相关社会问题的显性表现。

为了控制“学区房热”，2017年，北京市教委加大对实际居住的审核力度，重点对过道房、车库房、空挂户等情况进行核查，凡不符合实际居住条件的，均不得作为“点对点”、“单校划片”入学资格条件。

于是，过道学区房、车库学区房等奇葩住房在昙花一现后，迅速成为历史。

学区房热必将消退

为进一步推进基础教育资源均衡化，遏制学区房过度炒作，从2017年开始，北京城六区实施幼升小多校划片，明确“六年一学位”。在朝阳、东城、海淀、石景山、丰台等区域先后实行后，西城区也将于2020年开始推行此项政策。

多校划片是相对于单校划片而言的，是指一个小区不再对应单个学校，而是对应学区内或相邻学区的多个学校。

虽然要完全推开尚需时日，但多校划片对学区房狂热的遏制作用，仍被很多人看好。有分析人士将西城区单校划片的最后入籍期限2020年7月31日，称为“731大限”。认为在此时点之后，学区房将走下价值的巅峰。

政策于4月30日出台后，西城区的学区房交易明显升温。21世纪经济报道在德胜和金融街两个片区调研发现，片区内的小户型房源成交火爆，这类房源的价格也有小幅攀升。

这也带动了北京市的整体房价水平。贝壳研究院指出，仅在五一长假期间，北京链家平均成交均价就达到63530元/平方米，比4月的交易价格有明显提升。有从业者向记者估算，五一长假期间，北京商品房成交价格要比4月高出10%。

除购房者外，一些卖方也意识到了“大限”的存在。西城区德胜片区的某经纪人透露，在对西城区的上述政策进行研究后，一位身在澳洲的业主选择将身份证和房本先寄回北京，从而表达卖房的诚意。

那么，2020年的7月31日，果真能成为北京学区房的“大限”吗？

陈志指出，学区房是教育焦虑症和教育资源不均衡的矛盾产物。除制度层面的改进外，还要看购房者的思想观念和行为模式。“有需求就有市场”，只有需求降温，学区房的交易才能趋于理性。他认为，北京学区房的狂热必将消退，但这中间会有一个缓慢降温的过程。

根据记者调研，北京西城区德胜、金融街片区的多位经纪人认为，在近期的透支性成交后，学区房交易有可能会在明后两年出现降温，但价格未必会明显下滑。因为只要坐拥优质学区，该区域的学区房价值不会受到太大影响。

熊丙奇向21世纪经济报道记者表示，从全国各地实行“多校划片”入学政策的效果看，是否能起到抑制学区房热、择校热的作用，主要取决于政策实行后，各地是否有进一步推进义务教育均衡的实际行动。具体而言，就是调整义务教育资源配置方式，加大对薄弱学校投入力度，改善薄弱学校办学条件等。

“推进义务教育均衡的力度越大，投资学区房的风险就越大。”熊丙奇指出，到时候，学区房不需要唱衰，自然就会降温了。

在遏制“学区房热”方面，北京向来是多管齐下，其中还包括对销售环节的监管。近期，北京市住建委执法部门联合10个区住建房管执法部门开展房地产市场检查，共有21家房地产经纪机构被查处。在被查处的各项违规情形中，就包括炒作“学区房”。

即使从经济的角度来考量，学区房似乎也越来越偏离其原本的价值。北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，市区的学区房是目前价值被高估的两类房产之一（另一类为远郊的低价房）。

钟伟认为，在北京相同地段，学区房售价可能比非学区房高出50%。“从经济层面来说，买学区房不如把孩子送进优质的私立国际学校；而从家长观念转变来看，90后家长的心态已经发生改变，对子女的期望值趋于理性，未来90后抛弃学区房的时代会来得很快。”