物管行业“冰火两重天”，龙头企业开始遭遇瓶颈

突如其来的新冠肺炎疫情，将隐于幕后的物业公司推上C位，抗疫先锋、资本宠儿……“最后一百米”价值凸显，物管行业迎来高光时刻。而这份荣耀成色几何？随着年报季渐入尾声，上市物业公司纷纷亮出家底，接受投资者检验。

截至目前，除南都物业、招商积余外，已有24家上市物管公司公布去年业绩，其中超七成取得30%以上营收增长，部分企业业绩增幅甚至达100%以上。背靠地产行业，当开发商已触及增长天花板，物业公司营收增幅大大超过地产母公司

不过在这片万亿蓝海中，“弱肉强食”的丛林法则依旧。凭借收并购和市场化拓展，龙头企业加速跑马圈地，在管规模最高的彩生活(01778.HK)是尾部公司兴业物联(09916.HK)的150倍；当碧桂园服务(06098.HK)录得近百亿营收时，兴业物联去年营收还不到2亿。

多位受访者认为，物管行业的商业逻辑还处在变革早期，“大行业+小龙头”竞争格局下，加速扩张占领市场仍是企业诉求。不过，由于物业费难涨价、增值服务处于培育期，一些头部企业已触及盈利瓶颈，“规模为王”的时代逐渐逝去，营收能力正成为行业重要竞争指标。

增长好于地产母公司

过去一年，物业公司到底取得了哪些成绩？

据克而瑞物管统计，去年24家上市物管公司取得44%的平均营收增幅，高于上年5个百分点。营收位于前列的为碧桂园服务、绿城服务(02869.HK)、保利物业(06049.HK)、雅生活服务(03319.HK)、中海物业(02669.HK)，分别达97.03亿、85.87亿、59.67亿、51.3亿、49.55亿。

背靠地产母公司，物业公司普遍录得高增长。期内碧桂园服务、永升生活服务(01995.HK)、新城悦服务(01755.HK)涨幅位于前列，营收增长率分别高达107.44%、78.89%、78.73%。

从净利润角度看，碧桂园服务和雅生活服务以16.7亿、12.3亿的绝对值拔得头筹，佳兆业美好(02168.HK)以203.2%的净利润增长率夺得冠军。增长率位居其后的为永升生活服务、奥园健康(03662.HK)、碧桂园服务，分别高达203.2%、122.68%、80.97%。

借助收购港联不动产等7家公司，碧桂园增加4000万平米合同管理面积，成为“最赚钱”物业公司，期内实现营收96.45亿，同比增长106.3%，归母净利润16.7亿，同比增长81%；物业管理服务收入58.17亿，同比上升68.8%，为2015年来最高涨幅。

这一增幅，甚至超过其地产母公司的表现。2019年，碧桂园(02007.HK)总收入约4859.1亿，同比增长28.2%；归属公司股东核心净利润约401.2亿，同比增长17.6%。鉴于地产龙头的高基数，碧桂园此番增幅已属不易，但物管行业龙头市占率低，增长空间更为充裕。

雅生活也是如此。去年该公司收入51.27亿，同比增长51.8%；归母净利润12.31亿元，同比增加53.7%。而其母公司雅居乐集团(03383.HK)期内营收602.4亿元，同比增长7.3%；归属股东净利润75.12亿元，同比仅增5.4%，是该集团2016年以来增速的最慢的一年。

盈利规模与管理体量直接相关。过去一年，除了彩生活，所有上市物管公司在管面积均取得增长。据克而瑞物管统计，22家披露在管面积数据的物管公司2019年平均取得36.2%的在管规模增长，在管面积均值9036万平米，在管面积净增值为2114万平米。

龙头企业仍占绝对优势。去年管理规模5000万平方米以上的企业中，增长规模最大的为雅生活服务、碧桂园服务、保利物业，均于年内取得近1亿平方米在管面积增量。上述企业每年新增的物业管理体量，相当于国内现有一家TOP20的物业公司的体量。

“上市物业公司基本都在扩大规模，否则很难形成规模效应，降低标准化管理成本。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，物业公司一方面承接地产母公司的在管面积，同时第三方拓展占有市场；另一方面，国内商品房销售规模高位徘徊多年，并逐渐进入竣工交付期，由此助推物业公司实现高增长。

龙头遭遇瓶颈

规模扩张、营收高增、股价飙涨，近年物业行业“光环”不断，但绝对增长之下，企业成色各异，一些头部公司甚至遭遇增长瓶颈。

去年，银城生活服务、浦江中国、和泓服务净利润分别仅0.33亿、0.18亿 、0.14亿；绿城服务、和泓服务、浦江中国、烨星集团净利润增幅甚至为负，分别为-1.22%、-18.32%、-29.93%、-30%。

去年排在营收规模首位的绿城服务，2019年增速不敌碧桂园服务，位于第二；“物业第一股”彩生活营收增速最低，仅增6.4%；在规模拓展上表现不佳的中海物业（HK.02669），去年营业收入49.87亿元，同比增速30.8%，先后被碧桂园服务、雅生活反超。

野村发表研究报告称，绿城服务去年业绩略逊于该行预期，在新冠状肺炎疫情下，该行对其家庭代理及教育业务并不乐观，相信公司今、明两年纯利率将持续受压，维持其“中性”评级，并下调目标价4%，由9.3元降至8.9元。

而彩生活去年多个核心财务指标创新低，归母净利润同比仅增2.8%，是其自上市以来取得的最低增速，毛利率也创下最低水平。期末，彩生活服务面积由2018年的11.22亿平方米增加至12.11亿平方米，增速仅7.88%，同样为上市以来最低速度。

李宇嘉认为，当下物业公司人工成本快速攀升，但提高物业收费较为困难，一些头部公司出现盈利疲态。新冠肺炎疫情过后，社区物业管理成为综合治理的重要抓手，物业公司重要性显现，后续物业管理费收缴率有望突破。

在2020“拥抱未来”丁祖昱评楼市发布会中，丁祖昱预言，随着不动产经营时代开启，物业管理行业将迎来巨大发展机遇，到2030年全国物业管理行业规模会接近500亿平方米，基础物业服务市场规模将超过2万亿，房地产开发依然是行业提升的主要推动力。

但经过40多年发展后，物管行业已不再注重单纯面积扩张，而是追求综合服务能力，促使企业物业“管理”向物业“服务”角色转变。对物管公司而言，自身高收益项目组合、创新性业务组合至关重要。

“目前行业发展还处于非常粗放的阶段，大量中小企业管理服务水平堪忧。对优秀企业而言，行业未来整合速度会进一步加快。”银城生活服务总裁李春玲认为，现在资本市场板块主要是以房地产作为母公司的企业，但实际上，仅有这么几十家企业远远不够。

在她看来，基于物业抗周期性特质、受经济影响较小、拥有稳定现金流和增长预期，该行业会逐渐发展成地产之外的独立行业。而奥园健康执行董事陶宇认为，物业管理不应定位成清洁安保类公司，应上升到资产管理高度，给地产、业主带来资产增值。

而随着疫情暴发，业内普遍认为，基础物业收费的机制和收缴率有望得到改善；其次，疫情期间，有46%的受调业主通过物业渠道例如物业APP、业主群进行日常物资采买，社区增值服务的机遇悄然而至，国内物业公司正迎来变革窗口。