图片来源：正商集团官网
记者 | 吴波
河南正商实业在借壳上市第五年，收益大幅拉升13倍。这家号称郑州市场规模连续8年第一的房企，在2019年迎来不错增长。
近日正商实业（00185.HK）披露的2019年业绩报告显示，公司收益88.87亿元，较2018年增长约1378%；毛利22.86亿元，较2018年增长约731%。
随之上涨的还有其它盈利指标。期末，正商实业拥有人应占溢利11.52亿元，较2018年增长约3742%；净利润率为13.0%，较2018年的4.7%提升了8.3个百分点。
正商集团的官网显示，2019年正商地产销售额518.7亿元，销售面积448.4万平方米，连续八年销售额和销售面积位居郑州第一名。
正商实业是其母公司正商集团在2015年借壳“正恒国际”后更名而来。按照借壳相关规定，正商集团无法一次性注入全部地产资产，最近几年一直在逐步将资产注入。
正商实业2019年大幅拉升的收益，是否受正商集团资产注入影响，财报中并未提及，其解释称：“是由2019年第四季度交付若干新落成物业发展项目，导致本集团结转建筑面积显著增长所致。”
2018年是正商实业借壳上市的第四年，也是公司开启扩张战略的第二年，但这一年正商实业收益仅6亿元，毛利2.75亿元。其原因在于，2018年正商实业无交付任何新落成物业发展项目，且已结转可出售╱租赁建筑面积只有43000平方米。
不止过去两年，自2015年借壳上市以来，正商实业财务数字就波动极大。
根据财报，2017年，正商实业收益12.72亿港元，较2016年增长1498%。收益大幅增长，净利润却较2016年减少5670.2万港元，仅有1.52亿港元。正商实业解释下滑原因是自2015年起拓展了物业发展业务。
尽管正商实业在去年收益大涨，但负债也随之增加。根据2019年财报，其总负债增加约98亿至482亿，其中非流动负债348亿元。
正商实业的借贷总额也由2018年的257.5亿元涨至约286.8亿元，其中“须于一年内或按要求偿还”的短债有所减少，由2018年170亿元减少至2019年的154亿元。
2019年借贷得到控制，短债减少，或许缘于正商实业“来自一间关联公司之贷款”。
界面新闻梳理发现，在正商实业的年报中，有一笔来自关联公司的贷款，2019年达到74.9亿元，而2018这一数字为12.8亿元。值得注意的是，这笔贷款属于无息无抵押贷款，2018年所支付利息仅为64.6万，2019年直接免息。
这直接拉低了正商实业的融资利率。除上述免息贷款外，正商实业固定利率债券年息为8%，固定利率优先票据年息为12.8%，银行及其他借贷固定年息介乎4.568%至9.975%之间。
正商实业在财报中写到：“本集团与关连公司河南正商置业有限公司 （「正商置业」，由Huang女士最终控制之公司） 签订贷款协议，据此，正商置业将提供无抵押贷款。该等金额为无抵押、免息及须按要求偿还。由于正商置业有酌情权可要求实时还款，故该等款项已列作流动负债。 ”
根据天眼查，河南正商置业最终控股公司为永钻环球，这家公司的法人、股东等具体信息不详。但相关旗下公司的相关法人、股东都涉及正商实业老板张敬国和其女儿张惠琪。
财报中提到的Huang女士即HuangYanping女士，也就是张敬国妻子黄燕萍。这一点，在2014年正商国际上市招股书有显示。
也就是说，正商置业是张敬国连同其配偶黄燕萍最终控制之实体。上述无息贷款也是张敬国左手倒右手的资本操作。
正商集团创始人张敬国，是土生土长河南人，1962年出生于南阳邓州，17岁时考入郑州大学物理系无线电专业，大学毕业后，被分配到河南省轻工业厅工作，1995年下海创业。
1998年，张敬国正式组建正商地产，后在郑州房地产市场内逐渐做大。
除了地产业务，张敬国执掌下的正商集团还将业务触角伸向多个领域，自称是“集房地产开发、物业管理、工程建设、酒店管理、医院管理、精细化工、环保、投资和信托基金管理于一体的跨国企业集团。” 经营区域也由国内发展至至美国、新加坡、印尼等地。
业务多元化，加上张敬国的资本操作，正商集团已经手握港股、A股、美股多个上市公司。
2015年，正商集团作价7.31亿港元收购港股恒辉借壳上市，后更名为正商实业；2016年，推动旗下GMRE于美国纽交所上市；2018年，入主深交所上市公司浙江赞宇科技（002637.SZ）；今年旗下物业公司兴业物联在港股挂牌上市；同时还持有郑州银行（06196.HK、002936.SZ）股份，是其第三大股东。
GMRE全称Global Medical RELTSlnc，中文译名全球医疗房地产投资信托。
根据介绍，GMRE通过与美国医生集团协会、大型国立连锁医院、大型国立门诊企业、部分国立医院建设者及开发者合作，专注在美国重点城市从市场占有率领先的医疗护理运营商处收购核心医疗护理设施，并通过这些专门治疗高度急性病症的医疗设施，形成医疗房地产投资组合。
在正商实业的财报中，GMRE收益甚少，2019年只有不到6千万元。
赞宇科技主营业务是从事日用化工、表面活性剂等领域研发和生产，同时还在发展环保业务。根据其业绩快报，2019年度公司实现营收64.69亿元，净利3.65亿元。
兴业物联的规模也不大，2019年收益仅为1.84亿元，母公司拥有人应占溢利约为4450万元（不包括上市费用）。而郑州银行2019年实现营收134.87亿元，净利润33.73亿元。
这些上市平台扩充了正商集团的融资渠道，具备腾挪资本的空间。不过，得到来自关联公司的资本输血后，正商实业现金流还是在今年迎来预警。
穆迪今年初将正商集团及其正商实业评级展望从“稳定”调整为“负面”，同时维持正商的B1企业家族评级以及正商实业高级无担保债券的B2债项评级。
穆迪认为，公司合同销售额的现金收款率从2018年的72%降至今年的60%-65%。如果这种情况在未来6-12个月延续，公司的流动性可能会减弱，从而限制公司的增长速度，削弱未来6-12个月的财务指标。
2017年，正商实业开启扩张战略，其土储得到扩充。2019年，正商实业新收购10幅土地，总占地面积约为46万平方米，估计总建筑面积约为113万平方米。至2019年末，可出售╱租赁建筑面积约404万平方米及规划估计总建筑面积约为286万平方米。
穆迪估计，正商实业的土地储备只能支撑正商集团房地产开发和销售不到两年。随着2020年继续采取的积极扩张战略，债务也会水涨船高。
本文来源：界面新闻
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