房企融资集中度进一步提升，中型开发商受影响最大

临近年末，房企资金链持续承压，融资需求有增无减，融资集中度进一步提升。根据中原地产研究中心统计数据，截至11月26日，本月内已有40余家房企计划或已发布融资动作，其中20余家房企的美元融资规模超过50亿美元。

中原地产首席分析师张大伟表示，未来，房地产行业仍将被严格管控，违规融资有所减少，但融资成本分化的趋势依然将持续。

本月下旬融资密集，“借新还旧”仍是主因

进入11月下旬，房企融资动作频频，仅11月21日就有宝龙实业、厦门象屿、碧桂园地产等多家公司发布有关发行债券或债券上市的公告，涉及金额超100亿元。11月26日，华发、绿城、中国电建、金科等公司通过发行公司债、为下属公司提供担保、进行贷款等形式进行融资，涉及总金额近80亿元。

据了解，“借新还旧”、补充流动性资金仍是企业融资的主要原因。从中国银保监会到北京等地银保监局频下罚单，严防信贷资金违规流入房地产。为此，房企一边通过各种方式促进销售回款，一边寻找更多的融资途径。

中原地产分析认为，受益于前10月全国住房销售表现，相较全球其他区域的债券收益率，中国房企所发债券的收益率更吸引全球资本的青睐。年末，房企海外融资需求在11月基本得到了满足。

融资主体中，除规模房企外，也不乏中小型房企。中原地产分析指出，回望今年房企融资状况，受监管收紧影响最大的是中型开发商。由于百强以外的小型房企原本就较难获得信托融资资源，本轮收紧对其冲击较小。融资能力强劲、具备成本优势的依然是头部房企，这也将导致行业集中度进一步提升。

美元债融资成本持续分化

整体来看，今年房企海外发布美元融资计划超过650亿美元，同比增长近50%，仅10月份就有13家房企发布了接近50亿美元的融资计划。

对此，张大伟表示，整体来看，房地产行业资金紧张，美元债是部分房企补充资金的重要来源，但因为额度原因，很难成为最主要的资金来源。

在较大的融资规模下，不同规模房企的融资成本也出现了一定程度的分化。美元债利率大多集中在6%至15%之间。11月8日，弘阳地产公告称，拟额外发行1.5亿美元优先票据，利率9.95%；11月12日，绿城中国公告称，将发行于2020年到期的6亿美元优先票据，利率4.55%；同日，德信中国公告称，拟发行1亿美元优先票据，利率为12.875%。

上述企业的融资规模都不大，但融资成本却出现了较大的差异。

张大伟指出，不管对何种规模的企业来说，资金链的安全都至关重要，而房地产市场稳定的重要基础则是防止企业出现金融风险。目前，信托与海外融资都是“规范”而非“暂停”，所以对于中小房企和高负债率房企来说，未来预计融资难度相对较大，但对于大型企业来说影响相对有限。