长租公寓行业洗牌刚开始 规模不超过5万间几乎不可能盈利

2018年开始，长租公寓行业洗牌不断，集中程度与日俱增。一方面，龙头企业强者恒强，继续获得资本的加持，推动行业快跑；与此同时，亦有竞争者不断宣告退出。对此，上海市房地产科学研究院副院长严荣直言，“租赁行业是需要思考、需要反思的行业”。

“没有规模，肯定不会有利润。”龙湖集团冠寓发展部总经理张智聪近日接受《华夏时报》记者采访时表示，对于投身租赁行业的房企而言，必须形成规模优势，若“管理的房间低于5万间，将几乎不可能盈利”。

从行业本身的发展来看，长租公寓行业还很稚嫩，洗牌才刚开始。张智聪认为，未来在长租公寓市场上走到最后的只会是几家龙头品牌。而冠寓沉淀三年，从前期快速发展，到现在主动控速度，深耕产品、运营和服务，希望能够实现“有质量的增长”。

对抗熵增：冠寓的资本与运营之考

作为集团四大主航道业务之一，长租公寓业务被龙湖寄予厚望。半年报数据显示，截至2019年6月底，龙湖冠寓累计开业房间数量超6万间，上半年租金收入同比增长207%达到4.26亿元。在今年8月举办的业绩会上，龙湖CEO邵明晓称，冠寓现在已经基本做到头部领域，再往前走“有希望做到完全的领先”。

在日前于上海举行的冠寓全新品牌战略发布会暨上海顾村公园店启幕仪式上，龙湖集团冠寓发展部沪苏公司资产管理负责人许振军介绍，龙湖冠寓于2017年7月份进入上海，目前在上海大部分的城区都已经实现了项目布局，共开业包括“核桃、松果、豆豆”三大系列产品线的23家门店、逾1万间公寓。

据龙湖冠寓总经理张智聪透露，包括上海在内，冠寓在全国目前已有6万多间房间开业，今年目标突破8万间。其称，除了精益化产品、服务、运营之外，冠寓还投入了大量的精力、资源在开发管理系统，目前基本上能做到完全的线上化，成为得以快速布局发展的重要原因之一。

2019年，冠寓的营收目标是10亿元，2020年则在20亿元以上，但张智聪坦言“今年接近持平，明年是微利”。其解释说，实际上冠寓的单个项目早已盈利，只是由于前期研发投入较大，且还未达到足够的规模，整体依然是不盈利的。

“利润与规模有一定关联度，没有规模，就不会有利润。对于长租公寓来说，房量5万间、10万间、20万间都是业务发展需要跨越的门槛。”张智聪向《华夏时报》记者指出，5万间对公司的管理模式、企业管理都是考验和瓶颈点，想要发展必须找到关键的突破点。如果一家长租公寓品牌管理的房间低于5万间，将几乎不可能盈利。

很多长租公寓的从业者迈过5万门槛之后便不能继续向前了，张智聪认为，这主要是因为规模在5万间之内倚靠“肩拉手扛”的方式还可以管理，但在10万间以上，意味着管理半径的急剧扩大。如果没有一个强大的管理工具和平台、非常好的组织文化，非常强的企业管理组织能力，就会很难突破，这意味着企业可能很难避免规模剧增带来的管理效率“熵增”问题。

基于较低的融资成本，张智聪对于“熵增”问题并不担心。“这个行业的核心之一，是看你有没有低的融资成本。”张智聪告诉《华夏时报》记者，从轻重配比来看，冠寓目前重资产的比例约占30%。而且融资成本上的优势较为明显。

租赁行业需直面挑战，共克时艰

作为实现“房住不炒”理念的重要举措，住房租赁市场的发展备受关注，长租公寓也因此成为近2年来投资机构和房地产商积极开拓的热点领域。但客观地说，租金回报率低、前期投入大、后续运营管理等情况的存在，也是长租公寓行业无法回避的挑战。

在联城行于9月18日在上海房地大厦举办的“商办赋能·创新升级——2019上海商办房地产市场新思考”交流会上，上海市房地产科学研究院副院长严荣就直言，在租赁行业，很多企业都在快速扩张，资本的投入也一轮一轮不断创新高。但同时不可否认的是，租赁市场也出现了成长和烦恼。

严荣表示，当前在长租公寓行业负面消息不断，甲醛房、卫生问题、安全隐私问题层出不穷，即使是龙头企业也难以独善其身。与此同时，长租公寓行业也非常缺乏规范，在单个项目的管理上亦存在重重乱象。例如消防安全的问题，严荣认为，其一直建议长租公寓品牌设立首席安全官的职位，因为对于长租公寓尤其是集中式长租公寓来说，一旦发生消防安全的问题，那就是灭顶之灾，甚至对行业都是毁灭性的打击。

“租赁行业是需要思考、需要反思的行业。”严荣建议，长租公寓行业的从业者应该遵守相应的法律法规，同时加强产品的增值服务，提升运营能力，努力解决租赁行业的痛点，为租客积极提升租住的品质、提供更具性价比的房源。与此同时，租赁从业者也需要具有一定的社会责任感，只有这样才能在行业中立于不败之地。

“行业现在面临着很多需要去解决的困难和问题。”与严荣看法一致，张智聪坦言，“长租公寓市场依然非常早期，需要直面成长的阵痛”。

但张智聪并不认为行业就在走下坡路。其强调，事实上，“从上至下，一直在努力的克服和解决（行业存在的问题）”，比如1月份财政部试点中央财政补贴支持租赁住房企业，推动完善住房租赁市场体系。而按照张智聪的说法，龙湖冠寓是“在长租公寓企业里整体发展、增长速度、开业数量等依然是行业里面最快的”，“我们长期看好行业，会深耕这个市场，会一直挖到有水为止”。

规模之外，冠寓对于质量的重视也与日俱增。公开资料显示，相比2018年，冠寓今年的增长速度已经有所放缓。对此，张智聪解释说，这主要是冠寓将更多的重心放在已有项目的产品、运营质量提升和优化上，内部也再次提升了对于投拓的标准和要求。

更重要的是，张智聪认为从某种程度来说，长租公寓是一种带有公益性质的行业，冠寓希望可以将更多价值更高的租赁产品提供给青年人，“希望通过冠寓的努力，给行业传递一些正能量。”